Дело № 2а-7239/2025

УИД 10RS0011-01-2025-008801-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 октября 2025 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе судьи Малыгина П.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Павловой Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, Кадастра и картографии по Республике Карелия о признании решения незаконным,

установил:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Петрозаводский городской суд Республики Карелия с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, Кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – административный ответчик, Управление Росреестра по РК), в котором с учётом изменённых исковых требований просил признать незаконным уведомление Управления Росреестра по РК об отказе государственной регистрации прав от 12.05.2025 № КУВД-001/2025-4929974. Административный истец просил возложить обязанность на Управление Росреестра по РК зарегистрировать за ним объект недвижимого имущества в виде силосной траншеи № 6.

В качестве заинтересованных лиц были привлечены филиал публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Карелия, Государственное унитарное предприятие Республики Карелия «Республиканский государственный центр «Недвижимость» (далее – ГУП РК «РГЦ Недвижимость».

Представитель административного истца ФИО2 требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и в заявлении об изменении административного иска.

Представитель Управления Росреестра по РК ФИО3 заявленные требования просила оставить без удовлетворения.

Подробные объяснения Управления Росреестра по РК были изложены в письменных доводах, представленных в материалы дела.

Иные привлеченные для участия в деле лица и их представители в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В силу положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом требований статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 63, 67 и 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие указанных лиц и их представителей.

Заслушав объяснения сторон, исследовав административное исковое заявление, изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежат силосные траншеи № 1, 2, 3, 6 и 8, расположенные по адресу: Республика Карелия, <адрес>.

Имущество было приобретено на основании договора купли-продажи движимого имущества от 29.09.2017, заключенного между ФГУП ОПХ «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего (далее – продавец) и ФИО1 (далее – покупатель). Сторонами был подписан соответствующий договор, оплата и передача имущества были произведены.

Право собственности не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за ФГУП ОПХ «<данные изъяты>». Технический паспорт на силосную траншею № 6 площадью 337,6 кв. м, инвентарный номер №, литера ВВ, отсутствует в ГУП РК РГЦ «Недвижимость». Какая-либо иная техническая документация на данный объект отсутствует. Стороны после заключения сделки не обращались для регистрации договора купли-продажи.

ФГУП ОПХ «<данные изъяты>» на основании судебного акта Арбитражного суда Республики Карелия прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией, было исключено из ЕГРЮЛ.

03.02.2025 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по РК с заявлением о государственной регистрации права собственности на силосную траншею № 6. 11.02.2025 государственным регистратором прав было вынесено уведомление № КУВД-001/2025-492974 (далее – Уведомление от 11.02.2025) о приостановлении государственной регистрации прав. 12.05.2025 государственным регистратором было вынесено уведомление № КУВД-001/2025-4929974 об отказе в государственной регистрации прав. Причинами принятия такого решения послужило то, что ранее в ЕГРН объект недвижимости не был зарегистрирован за кем-либо из собственников, а также то обстоятельство, что покупателем предоставлен договор купли-продажи движимого имущества.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации гарантируется право частной собственности.

Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как установлено пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 упомянутой статьи).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке. Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, также приведены в статье 14 Закона о регистрации.

В части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ содержится перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 2 названной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Согласно части 1 статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Как указано в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в настоящее время Кодекса административного производства Российской Федерации) или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

По мнению суда, в связи с отсутствием какой-либо технической документации на спорное имущество (силосная траншея № 6), отсутствием доказательств, характеризующих объект в качестве недвижимого имущества на момент возникновения спора (в договоре указано о продаже движимого имущества), ликвидацией продавца имущества, отсутствием какой-либо регистрации спорного имущества за продавцом или иным лицом, административный истец избрал неверный способ защиты своего права. Ему следовало обращаться в суд с требованием о признании права собственности на спорное имущество, а принятый в том случае в его пользу судебный акт послужил бы основанием для регистрации права собственности в ЕГРН. Многочисленная судебная практика, как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции, по данному вопросу имеется.

В соответствии с частью 9 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).

В силу части 1 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с частями 3, 4 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

С 1 января 2017 года внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости о правах в отношении объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ.

С 31 января 1998 года по 1 января 2017 года внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости о правах в отношении объектов недвижимости осуществлялось уполномоченным органом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее также – Федеральный закон № 122-ФЗ).

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений части 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ, действующего с 1 января 2017 года, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичное положение содержалось в части 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время, суд также учитывает, что на момент заключения договора купли-продажи действовали положения закона об обязательной государственной регистрации недвижимого имущества (Федеральный закон № 218-ФЗ), но продавец перед заключением сделки не принял меры по регистрации в ЕГРН принадлежащего ему имущества. Таким образом, право собственности продавца на имущество в порядке, установленном действовавшим в спорный период законодательством, не зарегистрировано. В материалы дела не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие право собственности продавца на данное имущество и, как следствие, наличие у него права на отчуждение объектов недвижимого имущества административному истцу.

Схожий правовой подход сформулирован, например, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.12.2023 № Ф07-18925/2023 по делу № А52-3924/2022, Кассационном определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.01.2023 № 88а-4377/2023 по делу № 2а-1936/2022 (УИД 31RS0020-01-2022-002871-29), Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.06.2023 № Ф07-6375/2023 по делу № А66-10303/2022, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.09.2023 № 307-ЭС23-17590, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.2022 № Ф07-20864/2022 по делу № А42-2531/2022, Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19.12.2022 по делу № 88-26347/2022 (УИД 21RS0009-02-2022-000064-18) и других судебных актах.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Системное толкование приведенного положения процессуального закона с учетом использованных в нем оборотов и юридической техники, позволяет суду сделать вывод, что основанием для признания оспариваемого решения незаконным является совокупность двух обстоятельств: нарушение прав административного истца, незаконность в поведении административного ответчика.

При этом решение о признании решения государственного органа незаконным своей целью преследует именно восстановление прав административного истца, о чем свидетельствует императивное предписание процессуального закона о том, что признавая решение, действие (бездействие) незаконным, судом принимается решение о возложении обязанности на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, решение, принимаемое в пользу административного истца, обязательно должно содержать два элемента: признание незаконным решения, действия (бездействие) и указание на действия, направленные на восстановление нарушенного права.

Суд считает, что отсутствуют правовые основания для признания прав и законных интересов административного истца нарушенными, нет оснований для признания оспариваемого уведомления и действий административного ответчика незаконными. Доказательств тому, что обжалуемое уведомление и действия приняты вне представленной компетенции, не соответствует закону и нарушают права и законные интересы заявителя, сторона административного истца не представила. По этим причинам суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Петрозаводский городской суд Республики Карелия

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Петрозаводский городской суд Республики Карелия:

в апелляционном порядке в Верховном Суде Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме,

в кассационном порядке в Третьем кассационном суде общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу при условии, что ранее решение было предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

Судья П.А. Малыгин

Мотивированное решение изготовлено 12 ноября 2025 года.