Дело № 3а-276/2025
УИД 26OS0000-04-2025-000118-84
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 мая 2025 года г. Ставрополь
Ставропольский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Черниговской И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,
с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО2, действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Металлокровля» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
ООО «Металлокровля», действуя через представителя по доверенности ФИО1, обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровыми номерами … по состоянию на 1 января 2023 года и объекта недвижимого имущества с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2022 года.
В обоснование иска представителем административного истца указано, что ООО «Металлокровля» является собственником объектов недвижимого имущества с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 46 911 140,79 руб.; и объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: земельный участок, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский муниципальный округ, <...> кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 14 976 611,2 руб.
Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость вышеперечисленных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, с учетом последующего уточнения административных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы (т. 1 л.д. 5-9, т. 3 л.д. 4-5)
Определением Ставропольского краевого суда от 20.02.2025 ГБУ СК «Ставкрайимущество» привлечено в качестве административного соответчика. В качестве заинтересованного лица привлечено Министерство финансов Ставропольского края (т. 1 л.д. 3).
В судебное заседание представитель административного ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Минераловодского городского округа, Министерства финансов Ставропольского края не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.
Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО4 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 173-177).
Представителем заинтересованного лица Министерства финансов Ставропольского края ФИО5 представлены письменные пояснения и ходатайство с просьбой при рассмотрении дела учесть доводы министерства, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя министерства (т. 1 л.д. 168-169).
В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.
В судебном заседании полномочный представитель административного истца ФИО1 поддержала уточненные исковые требования, указав также, что оплата проведенной по делу судебной оценочной экспертизы ими произведена добровольно.
В судебном заседании представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО2 возражала против заключений эксперта ООО «Аргумент» № 21/1-Э/03/2025 и № 21/2-Э/03/2025 от 22.04.2025 ФИО6, считая его необоснованным, в т.ч. по доводам письменного возражения ГБУ СК «Ставкрайимущество». Просила отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения требований ООО «Металлокровля», поддержав доводы представленного возражения на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано следующее:
1. При расчете рыночной стоимости земельного участка не был учтен такой ценообразующий фактор как «Асфальтирование участка», несмотря на то, что объект оценки в отличие от объектов-аналогов имеет асфальтовое покрытие, следовательно ко всем объектам-аналогам должна быть применена повышающая корректировка.
2. В качестве объекта - аналога № 1 экспертом выбран земельный участок площадью 6 140 кв. м., расположенный по адресу: г. Минеральные Воды, поселок Загорский. В отношении земельного участка отсутствует кадастровый номер, несмотря на указанное экспертом телефонное интервьюирование, а также вся необходимая для расчетов информация, в том числе о наличии строений на участке. Земельный участок не может рассматриваться в качестве объекта-аналога.
3. Экспертом при расчете стоимости 1 кв.м. земельного участка в рамках определения рыночной стоимости ОКС необоснованно применена повышающая корректировка на «Расположение относительно автомагистралей» в отношении объекта-аналога, несмотря на то, что в объявлении указано: радом с рынком «Лира», «рядом с дорогой». Подтверждения, что указанная дорога не является улицей Объездной, Георгиевским шоссе (либо близлежащими к ним), экспертом не представлено.
4. Экспертом при расчете рыночной стоимости ОКС корректировка «На передаваемые имущественные права» в отношении объекта-аналога № 1 (в том числе в отношении земельного участка в составе ОКС) составила 0% с указанием, что «информация уточнена из объявления», но в объявлении данная информация отсутствует, указанный кадастровый номер земельного участка относится к г. Ставрополю.
5. Экспертом при расчете рыночной стоимости ОКС корректировка «На наличие отопления» в отношении объекта-аналога № 1 составила 12,55% с учетом того, что отапливаемой площадью эксперт принял всю площадь помещений - 1769,00 кв.м., что «информация уточнена из объявления», но в объявлении информация о полностью отапливаемых помещениях (принимая во внимание, что в зданиях имеются как складские, так и административные помещения, а также в одном из зданий высота потолков составляет 7 м.) отсутствует.
6. Экспертом в рамках доходного подхода значение недогрузки производственных помещений принято в соответствии со Справочником оценщика -2020, а уровень операционных расходов, ставка капитализации - в соответствии со Справочником оценщика - 2018. Расчеты должны быть единообразны, соответственно, значение недогрузки производственных помещений также должно быть принято в соответствии со Справочником оценщика-2018:
Таким образом, ГБУ СК «Ставкрайимущество» полагает, что результат оценки, т.е. рыночная стоимость объектов исследования является недостоверным, эксперт пришел к неверным выводам, которые привели к неверному расчету. В связи с этим в отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости объектов оценки их рыночной стоимости остается недоказанным факт нарушения прав административного истца установленной кадастровой стоимостью, несмотря на пояснения эксперта в данной части (т. 2 л.д. 229-234). Просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме с учетом также того, что экспертом пояснения по фактам допущенных нарушений в полном объеме не даны.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные доказательства по делу, допросив в судебном заседании эксперта ФИО6, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Исходя из статьи 3, подпункта 1 статьи 14, пункта 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными; налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается в соответствии с НК РФ и законами субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).
В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.
Административный истец как организация, зарегистрированная в предусмотренном законодательством РФ порядке, и как правообладатель объекта недвижимости на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций, а также плательщиком земельного налога в отношении находящегося в его собственности земельного участка, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивает права и законные интересы административного истца, связанные с уплатой установленных НК РФ налога на имущество организации и земельного налога.
Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «Металлокровля» является собственником:
- объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: административный корпус, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенного по адресу: …, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 30 января 2025 года № КУВИ-001/2025-26133024 (л.д. 15-16);
- объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты дорожного сервиса (4.9.1), строительная промышленность (6.6), склады (6.9), расположенного по адресу: …, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 30 января 2025 года № КУВИ-001/2025-26118913 (т.1 л.д. 13-14).
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость:
- объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 46 911 140 рублей 79 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.01.2025 № КУВИ-001/2025-25932548 (т. 1 л.д. 12);
- объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 14 976 611 рублей 20 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.01.2025 № КУВИ-001/2025-25934692 (т. 1 л.д. 11).
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчеты об оценке ООО «КАПИТАЛ-СЕРВИС» № 00018Ю/2025 от 07.02.2025 и № 000293Ю/2/2024 от 29.11.2024, в которых рыночная стоимость:
- объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 5 334 000 рублей (т. 1 л.д. 26-70);
- объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 9 826 000 рублей (т. 1 л.д. 70-146) соответственно.
Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 12 марта 2025 года по делу по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» (далее – ООО «Аргумент») ФИО6 № 21/1-Э/03/2025 от 22 апреля 2025 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – здания с кадастровым номером …, по состоянию на 1 января 2023 года составила 16 951 000 руб. (т. 2 л.д. 1-141)
В соответствии с заключением эксперта ООО «Аргумент» ФИО6 № 21/2-Э/03/2025 от 22 апреля 2025 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, по состоянию на 1 января 2022 года составила 4 936 000 руб. (т. 2 л.д. 142-217)
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключений судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аргумент» ФИО6 № 21/1-Э/03/2025 и № 21/2-Э/03/2025 от 22 апреля 2025 года в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично16.04.2025.
При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы.
В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.
Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки: нежилое здание – объектов производственного назначения, земельного участка – земель производственного назначения.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из предложений к продаже в Ставропольском крае земельных участков с видом разрешенного использования – производственного назначения за период с 01.01.2021 по 01.01.2022 на дату определения стоимости 01.01.2022, а также предложений к продаже в Ставропольском крае объектов производственного назначения на земельных участках производственного назначения за период с 01.01.2022 по 01.01.2023 на дату определения стоимости 01.01.2023 по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующих таблицах.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания сравнительным подходом (методом сравнения продаж) – 50% и доходным подходом (методом прямой капитализации) - 50%, а спорного земельного участка только сравнительным подходом – 100%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.
При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки. Так при оценке земельного участка применены следующие корректировки: поправка на уторговывание, на состав передаваемых прав, на местоположение, на расположение относительно автомагистралей, на строение на участке, на общую площадь. В отношении объекта недвижимости - здания с кадастровым номером … применены следующие корректировки: при сравнительном подходе – на местоположение, на наличие отопления, на функционал помещений, на общую площадь, при доходном подходе – на уторговывание, на местоположение, на функциональное назначение (наличие административных помещений), на различие зданий/помещений, на материал стен, на наличие отопления, на различие общей площади. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.
Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.
Вопреки доводам возражения административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них (т. 3 л.д. 9-13), и в своих объяснениях в судебном заседании, с которыми суд соглашается как обоснованными, эксперт ФИО6 пояснил, что на замечание о том, что при расчете рыночной стоимости земельного участка не был учтен такой ценообразующий фактор как «Асфальтирование участка» поясняет, что оценка объекта исследования в рамках анализируемой экспертизы проведена им в соответствии с п. 20 ФСО 7 «Оценка недвижимости», согласно которого: «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.». Асфальтовое покрытие является улучшением участка (объекта исследования), следовательно, согласно п. 20 ФСО 7 для целей настоящей оценки, объект исследования принят как условно свободный как от строений (объектов капитального строительства), так и от улучшений (забор/коммуникации/асфальтовое покрытие).
На замечание №2, что в качестве объекта - аналога № 1 экспертом выбран земельный участок, у которого отсутствует кадастровый номер, поясняет, что при проведении расчетов кадастровый номер аналога №1 выяснить не удалось, однако наличие кадастрового номера не является обязательным условием проведения расчетов. Вся же необходимая информация о ценообразующих факторах, по которым проходит сравнение оцениваемого объекта с аналогами, приведена в тексте объявления.
На замечание №3 поясняет, что автомагистралью считается крупная автомобильная дорога с повышенным автомобильным трафиком. Расположение участка вдоль второстепенных дорог/проездов и т.д. не характеризуется расположением вдоль автомагистрали. В объявлении аналога №1 имеется фотография с дорогой, по которой можно сделать вывод о том, что данная улица не является автомагистралью, что подтверждается приложенной к пояснениям фотографией.
Относительно замечания №4 может пояснить, что в обосновании выбора аналога на стр. 71 экспертом допущена техническая ошибка (указан кадастровый номер иного земельного участка, расположенного в г. Ставрополь), данная ошибка не влияет на определение рыночной стоимости объекта исследования. На стр. 122 приведен скриншот объявления с номером телефона, также указано, что им было проведено телефонное интервьюирование, в ходе которого были уточнены все ценообразующие характеристики, не представленные в тексте объявления.
В отношении объекта-аналога № 1 в объявлении присутствуют фотографии объекта изнутри, в которых видно, что как административные, так и производственные помещения имеют отопление (батареи вдоль стен), что подтверждено приложенными им к пояснениям фотографиями разных помещений данного объекта-аналога.
На замечание о том, что экспертом в рамках доходного подхода значение недогрузки производственных помещений принято в соответствии со Справочником оценщика-2020, а уровень операционных расходов, ставка капитализации – в соответствии со Справочником оценщика – 2018, может пояснить, что значение операционных расходов принято на уровне, указанном в Справочнике оценщика 2018 г., так как Справочник оценщика 2020 г. не содержит данный показатель. Использование Справочника оценщика – 2018г. не противоречит действующему законодательству в области оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах ни одно из сделанных замечаний не требует внесения исправлений в проведенную им экспертизу, а все факты, представленные в анализируемом экспертном заключении, подтверждены им в письменных пояснениях дополнительно.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Таким образом, доводы представителей административных ответчиков о допущенных, по их мнению, нарушениях, экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителей с выбранными аналогами, введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.
Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключения судебной экспертизы объективными и полными, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.
Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке ООО «КАПИТАЛ-СЕРВИС» № 00018Ю/2025 от 07.02.2025 и № 000293Ю/2/2024 от 29.11.2024, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО6 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО7 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.
Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключениях судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, одна из которых утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263, а другая определена актом об утверждении кадастровой стоимости АОКС-26/2024/000152 от 29.05.2024, и внесенными в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключениях судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аргумент» ФИО6 № 21/1-Э/03/2025 и № 21/2-Э/03/2025 от 22 апреля 2025 года на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.
Вопреки доводам административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» об исключении учреждения из числа соответчиков, которое отклонено судом при рассмотрении настоящего дела, оснований для его удовлетворения не имеется, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … определена на основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» АОКС-26/2024/000152 от 29.05.2024 по состоянию на 01.01.2022 (31.05.2024 - дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.01.2025 № КУВИ-001/2025-25934692 (т. 1 л.д. 11).
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2022 года и 1 января 2023 года соответственно.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 20 февраля 2025 года.
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Металлокровля» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: административный корпус, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 16 951 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты дорожного сервиса (4.9.1), строительная промышленность (6.6), склады (6.9), расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 4 936 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ….
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 20 февраля 2025 года.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 27 мая 2025 года.
Судья И.А. Черниговская