Решение по делу № 2А-2178/2025 от 20.10.2025 | Ставропольский районный суд (Самарская область)

УИД 63RS0027-01-2025-001606-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2025 года г.Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе председательствующего федерального судьи Магда В.Л.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.А.,

с участием административного истца ФИО7, представителя административного истца ФИО8;

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области ФИО10;

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-2178/2025 по административному исковому заявлению ФИО7 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным уведомления об отказе,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО7 обратился в Ставропольский районный суд Самарской области с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным уведомления об отказе, указав при этом следующее.

На регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области был предоставлен договор аренды №1 от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ООО Специализированный Застройщик «АБМ» (далее ООО СЗ «АБМ»»), как уполномоченным лицом общим собранием собственников помещений (Арендодатель) и ФИО7.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ №№ Управление Росреестра отказало ФИО7 и собранию собственников помещений в лице ООО СЗ «АБМ» в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, на объект недвижимости: кадастровый №, помещение №, общей площадью 21,8 кв.м, по адресу: <адрес>.

Основанием для отказа явилось не устранение причин, препятствующих осуществление государственного кадастрового учета, перечисленных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, а также по мнению Управления «не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета, а именно:

- документы, подтверждающие права ООО СЗ «АБМ» заключать (подписывать) от своего имени договор аренды на государственную регистрацию не представлены (в п.15 представленного договора аренды арендодателем указано ООО СЗ «АБМ»).

Согласно сведений ЕГРН право собственности, на момент подготовки уведомления об отказе в государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в отношении 2159,5 кв.м площади помещений.

Следовательно, в голосовании принимали участие правообладатели 2159,5 кв.м, что составляет 2/3 голосов от 8763,2 кв.м, помещений (в том числе собственников 7161,2 кв.м жилых помещений в доме, собственников 1001,1 кв.м нежилых помещений в доме, собственников 600,9 кв.м, машино-мест в доме, цифры взяты из представленного протокола).

Таким образом, нарушены требования действующего законодательства и вопросы, поставленные на голосование общим собранием собственников МКД, приняты неправомочным собранием собственников помещений в данном доме.

В силу статьи 51 ФЗ РФ «О государственной регистрации» ФИО7 обратился с заявлением о регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ООО СЗ «АБМ», как уполномоченным лицом общим собранием собственником помещений.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ в многоквартирном доме по адресу: <адрес> проведено внеочередное собрание собственников помещений в очной форме голосования по инициативе следующих собственников помещений:

- ООО СЗ «АБМ» (кв. <данные изъяты>) в лице генерального директора ФИО9, действующего на основании Устава, право собственности подтверждается актом приема объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. и разрешением на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.;

- ФИО6 (<адрес>), право собственности подтверждается актом приема-передачи объектом долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ

- ФИО1 (<адрес>, машино-места №№,16), право собственности подтверждается актами приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ.;

- ФИО2 и ФИО3 (<адрес>), право собственности подтверждается актом приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ

- ФИО4 (машино-место №), право собственности подтверждается актом приема-передачи долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

Общая площадь жилых и нежилых помещений в доме (общее количество голосов собственником помещений в многоквартирном доме) – 8763,2 кв.м, в том числе общая площадь жилых помещений в доме – 7161,2 кв.м, общая площадь нежилых помещений в доме – 1001,1 кв.м, общая площадь машино-мест в доме – 600,9 кв.м.

В общем собрании приняли участие 6 лиц (список лиц, принявших участие в общем собрании прилагается – Приложение № к протоколу), предоставляющих собственников 8763,2 кв.м помещений, что составляет 100% от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома, в том числе собственников 7161,2 кв.м жилых помещений в доме- квартир (100%), собственников 1001,1 кв.м нежилых помещений в доме (100%), собственников 600,9 кв.м. машино-мест в доме (100%).

В связи с тем, что кворум на собрании имелся, поскольку в нем приняли более 50% голосов от общего числа голосов, собрание считается состоявшимся.

Таким образом, административный истец полагает отказ в государственной регистрации Управления Росреестра по Самарской области незаконным и необоснованным.

Управление Росреестра по Самарской области незаконно игнорирует то обстоятельство, что ООО СЗ «АМБ» является фактическим собственником недвижимого имущества и имеет права голосования на общем собрании собственников в силу части 1.1 статьи 44 ЖК РФ.

Свой отказ Управление Росреестра по Самарской области основывает на позиции Минстроя России, изложенной в письме № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что до передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

В то же время в данном письме указано, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативно правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В связи с изложенным ФИО7 обратился в Ставропольский районный суд Самарской области с административным исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в отношении помещения №, общей площадью 21,8 кв.м. по адресу: <адрес>, выраженного в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №№

- обязать Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в отношении помещения с кадастровым номером №, помещение №, общей площадью 21,8 кв.м. по адресу: <адрес>

Определением Ставропольского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г.о.Тольятти Самарской области (л.<данные изъяты>

Определением Ставропольского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Государственная жилищная инспекция Самарской области и ТСЖ «Жилой Комплекс Романовский-Премиум» (л<данные изъяты>).

Определением Ставропольского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ФИО6, ФИО4, ФИО3, ФИО2 (<данные изъяты>

Административный истец ФИО7 в судебном заседании требования административного искового заявления поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Пояснил, что нежилое помещение находится в надстройке на кровле здания. Это технически изолированное помещение, там нет общих домовых коммуникаций, на кадастровый учет оно поставлено как отдельное помещение.

Представитель административного истца ФИО8, действующая на основании доверенности и диплома кандидата юридических наук (л.д.42, 43), в судебном заседании требования административного искового заявления поддержала в полном объеме.

Представитель административного ответчика ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования административного иска не признал в полном объеме. В порядке ст.45 КАС РФ представлены письменные возражения (л.д.<данные изъяты>

Представитель заинтересованного лица ООО СЗ «АБМ» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении и дела без своего участия. В порядке ст.45 КАС РФ представлен письменный отзыв, согласно которого просит заявленные требования удовлетворить в полном объеме (<данные изъяты>).

Представитель заинтересованного лица администрации г.о.Тольятти представитель Государственной жилищной инспекции Самарской области, представитель ТСЖ «ФИО5-Премиум», заинтересованные лица ФИО6, ФИО4, ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении, рассмотрении дела без своего участия не просили.

Оснований для отложения судебного разбирательства по делу, предусмотренных ч.1, 6 ст.150, 152 КАС РФ, судом не установлено.

Выслушав пояснения представителя административного истца, его представителя, возражения представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению частично, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ юридически значимыми обстоятельствами по данной категории дел являются следующие:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

Обязанность доказывания указанных обстоятельств в соответствии с ч. 11 ст. 226 КАС РФ возлагается на лицо, обратившееся в суд.

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания вышеперечисленных обстоятельств возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

На основании ч.8 ст.226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно ч.1 ст.219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Указанный срок административным истцом не пропущен, поскольку обжалуемое уведомление вынесено ДД.ММ.ГГГГ, административный истец обратился в суд с административным иском ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подал заявление о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении нежилого помещения №, кадастровый №, помещение №, общей площадью 21,8 кв.м, по адресу: <адрес>).

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ООО Специализированный застройщик «АБМ» (ООО СЗ «АБМ») ИНН <***>, действующим от имени собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> уполномоченное на подписание договора на основании п.14 и п.14.1 Протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, городской округ Тольятти, <адрес>, в очной форме от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО1 заключен договора аренды следующего имущества:

- нежилое помещение – помещение №, площадью 21,8 кв.м, с кадастровым номером <адрес>).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области (комсомольский отдел) принято уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области (комсомольский отдел) принято уведомление о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав №

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области (комсомольский отдел) принято уведомление об отказе в государственной регистрации прав №№

На государственную регистрацию предоставлен протокол общего собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому уполномочивают ООО СЗ «АБМ» на заключение указанного выше договора аренды.

Документы, подтверждающие права ООО СЗ «АБМ» заключать (подписывать) от своего имени договор аренды на государственную регистрацию не представлены (в п.15 представленного договора аренды арендодателем указано ООО СЗ «АБМ»).

Согласно представленному административным истцом протоколу в общем собрании принимали участие собственники помещений:

- ООО Специализированный застройщик «АБМ»,

- ФИО1,

- ФИО6.

Согласно сведений ЕГРН право собственности, на момент подготовки уведомления об отказе в государственной регистрации №. зарегистрировано в отношении 2159,5 кв.м площади помещений.

Следовательно, в голосовании принимали участие правообладатели 2159,5 кв.м, что не составляет 2/3 голосов от 8763,2 кв.м помещений (в том числе собственников 7161,2 кв.м жилых помещений в доме, собственников 1001,1 кв.м нежилых помещений в доме, собственников 600,9 кв.м машино-мест в доме – цифры взяты из представленного Протокола).

Только после регистрации права собственности застройщика на нереализованные помещения, он сможет участвовать этими голосами в общем собрании собственников МКД и распоряжаться общим имуществом. (л.д.106-107).

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, пункту 6 статьи 1 ФЗ РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежит право собственности другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст.8 ФЗ РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В силу ч.1 ст.12 ФЗ РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч.1 ст.16 ФЗ РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ч.1.1 ст.44 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Исходя из приказа ООО Специализированный застройщик «АБМ» № от ДД.ММ.ГГГГ «О постановке на баланс организации помещений и машино-мест объекта капитального строительства «Многоквартирный многоэтажный жилой дом с подземной автостоянкой и встроенно-пристроенными помещениями для размещения объектов обслуживания жилой застройки», создании в МКД ТСЖ, вступлении в его члены и органы управления, на баланс ООО СЗ «АБМ» принято 66 квартир, общей площадью с лоджиями или террасами с коэффициентом 6929,5 кв.м, 32 машино-места общей площадью 547,7 кв.м, 3 нежилых помещения общей площадью 1001,1 кв.м (<данные изъяты>).

Согласно справке ООО СЗ «АБМ» от ДД.ММ.ГГГГ за исх.№ на дату ДД.ММ.ГГГГ (дата голосования собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>) застройщиком объекта капитального строительства ООО СЗ «АБМ» заключены следующие договоры и иные сделки, которые предусматривают передачу помещений в многоквартирном доме участникам долевого строительства и иным третьим лицам:

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передана <адрес>, площадью 186,7 кв.м;

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передано машино–место №, площадью 13,3 кв.м;

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передано машино-место №, площадью 13,3 кв.м;

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передано машино-место №, площадью 26,6 кв.м;

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 и ФИО2 передана <адрес>, площадью 147,1 кв.м;

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 передана квартира №20, площадью 72,4 кв.м (л.д.97).

№ доме по адресу: <адрес> проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в очной форме голосования по инициативе следующих собственников помещений:

- ООО СЗ «АБМ» (кв. <адрес>) в лице генерального директора ФИО9, действующего на основании Устава, право собственности подтверждается актом приема объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. и разрешением на ввод в эксплуатацию № от 27ДД.ММ.ГГГГ

- ФИО6 (<адрес>), право собственности подтверждается актом приема-передачи объектом долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ.;

В общем собрании приняли участие 6 лиц (список лиц, принявших участие в общем собрании прилагается – Приложение № к протоколу), предоставляющих собственников 8763,2 кв.м помещений, что составляет 100% от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома, в том числе собственников 7161,2 кв.м ФИО5 помещений в доме- квартир (100%), собственников 1001,1 кв.м нежилых помещений в доме (100%), собственников 600,9 кв.м. машино-мест в доме (100%).

Кворум имеется. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>В, правомочно принимать решения по вопросам повестки собрания.

Согласно протокола № от ДД.ММ.ГГГГ. внеоочередного собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> было принято решение о заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО1 во временное пользование и владение нежилого помещения №, площадью 21,8 кв.м, сроком на 49 лет (пункт 14 вопроса повестки дня), лицом, управомоченным подписать данный договор определено ООО СЗ «АБМ»(пункт 14.1 повестки дня) (л<данные изъяты>

В соответствии с приказом государственной жилищной инспекции Самарской области №-уп/1 от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ внесены сведения в государственную информационную систему <адрес> «Единая информационно-поисковая система жилищного фонда в <адрес> «Электронное ЖКХ» о многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> деятельность по управлению которым будет осуществлять ТСЖ «ЖК «ФИО5 – Премиум» (ИНН <***>) (л<данные изъяты>).

Исходя из положений п.1 ст.46 ЖК РФ решение о сдаче в аренду общего имущества принимается на общем собрании собственников многоквартирного дома не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Таким образом, поскольку с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи помещений дольщикам права собственника помещений осуществляет застройщик, то как собственник помещений многоквартирного дома он имеет охраняемый законом интерес по вопросам определения состава общего имущества и его распоряжения.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются положениями этого федерального закона.

Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон N 218-ФЗ, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (часть 1 статьи 2 Федерального закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим же Законом порядке (часть 1). Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (часть 2).

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости, содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Исходя из пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу статьи 51 ФЗ РФ №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

На регистрацию представлены документы, подтверждающие полномочия застройщика ООО СЗ «АБМ» принимать участие в общих собраниях в отношении тех квартир, финансирование строительства которых производилось за счет собственных средств: приказ ООО СЗ «АБМ» № от ДД.ММ.ГГГГ. о постановке на баланс помещений и машино-мест в МКД; акт приема объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.; справка об источниках финансирования от ДД.ММ.ГГГГ Также предоставлены документы, подтверждающие права ООО СЗ «АБМ» заключать от своего имени договор аренды, а именно: приказ ООО СЗ «АБМ» № от ДД.ММ.ГГГГ о постановке на баланс помещений и машино-мест в МКД; акт приема объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.; протокол общего собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ

Из содержания уведомления об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ следует, что основанием явилось, в том числе не предоставление документов и сомнение в легитимности представленных документов. В том числе, согласно позиции Минстроя России, изложенной в письме №-ОГ/04 от ДД.ММ.ГГГГ, до передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

Таким образом, только после регистрации права собственности застройщика на нереализованные помещения, он сможет участвовать этими голосами в общем собрании собственников МКД и распоряжаться общим имуществом.

В тоже время, в данном письме указано, что при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

Согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Таким образом, данное письмо не может являться правовым обоснованием отказа в государственной регистрации договора аренды.

Анализируя положения статей 209, пунктом 2 статьи 218, статьи 246, статьи 606 Гражданского кодекса РФ, статей 36 и 44 Жилищного кодекса РФ, в их взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что представленный на регистрацию договор аренды спорного помещения не противоречит требованиям закона, и является правоустанавливающим документом, на основании которого регистрация договора аренды возможна.

Поскольку в пункте 2 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, оснований для приостановления регистрации по причине непредставления документов, нельзя признать законным.

При этом суд учитывает, что ни договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), ни протокол № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты> не оспорены, незаконными не признаны.

В соответствии с п. 2 статье 27 Федерального закона N 218-ФЗ если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета признан судом незаконным и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений.

В качестве способа восстановления нарушенного права согласно пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает необходимым обязать административного ответчика повторно рассмотреть вопрос о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО7 № № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 218, 226, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО7 – удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области, выраженное в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ за №№/7.

Возложить на Управление Росреестра по Самарской области обязанность повторно рассмотреть вопрос о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Ставропольский районный суд Самарской области в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья (подпись) В.Л. Магда

КОПИЯ ВЕРНА

Судья В.Л. Магда

Мотивированное решение составлено 20.10.2025г.