Решение по делу № 3А-24/2025 от 10.06.2025 - о признании незаконным решения № ОРС-48/2024/000111 от 27 декабря 2024 года и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

УИД 48OS0000-01-2025-000002-32

Дело № 3а-24/2025

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июня 2025 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЛАБАЗ» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения № ОРС-48/2024/000111 от 27 декабря 2024 года и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЛАБАЗ» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением, указывая, что является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого, по мнению административного истца, установлена в завышенном размере, что нарушает его права как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

3 декабря 2024 года в ОБУ «Центр кадастровой оценки» подано заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной рыночной стоимости на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № 12-11-24 от 27 ноября 2024 года, выполненного ООО «Рада». Однако решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000111 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагая указанное решение незаконным и не обоснованным, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 14 ноября 2024 года в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

Определением от 28 января 2024 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечена администрация Чаплыгинского муниципального района Липецкой области.

Определением суда от 24 февраля 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке стоимости земельного участка № 12-11-24 от 27 ноября 2024 года, выполненного ООО «Рада», требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу ООО «ЛАБАЗ», по состоянию на 14 ноября 2024 года. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО1

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Уточнил заявленные административные требования, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 ноября 2024 года в размере рыночной стоимости 67522338 рублей, определенной в заключении эксперта № В-250401/С от 15 апреля 2025 года, выполненном экспертом ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО1 Ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не заявлял.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований административного истца, полагая оспариваемое решение бюджетного учреждения законным и обоснованным ввиду наличия в отчете об оценке № 12-11-24 от 27 ноября 2024 года, выполненного ООО «Рада», нарушений Федеральных стандартов оценки и федерального законодательства об оценочной деятельности, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка.

Поддержала письменные возражения на заключение эксперта от 15.04.2025 года в которых указала, что возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка по проведенной судебной оценочной экспертизе ООО «АКГ «ИнвестОценка», поскольку полагает, что в заключении эксперта допущены нарушения, который могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости земельного участка. Так, на стр.84-85 заключения эксперта описывается корректировка на наличие свободного подъезда к участку, при обосновании корректировки «Корректировка на наличие свободного подъезда к участку» эксперт указывает, что оцениваемый земельный участок, как и все подобранные объекты-аналоги, имеют свободный подъезд на свою территорию, поэтому корректировка по данному фактору не применяется. В то же время у объекта-аналога № 3 отсутствует свободный подъезд к участку. Таким образом, выявленное к заключению эксперта замечание влияет на итоговый результат.

На стр. 85 заключения эксперта имеются противоречия, а именно эксперт, рассматривая объект-аналог №1, говорит о том, что у него имеется асфальтированный подъезд, как и у оцениваемого земельного участка. Корректировка экспертом не применялась. Однако, далее по тексту, эксперт описывает применение повышающей корректировки к объекту-аналогу №1, т.к. у него имеется асфальтированный и грунтовый подъезд к территории.

На стр.87 экспертного заключения, эксперт, при расчете рыночной стоимости не анализирует зависимость цены от площади, определяя среднее значение корректировки с помощью коэффициента торможения -0,154 который рассчитан аналитиками Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка». Однако, отсутствует описание земельных участков, используемых в исследовании рынка недвижимости для расчета коэффициента торможения в рамках применения корректировки на площадь.

В письменных возражениях на пояснение эксперта от 23.05.2025 года дополнительно указывает, что на стр. 86-87 заключения имеется информация о том, что эксперт применяет коэффициент торможения (показатель степенной зависимости) для земельных участков под индустриальную застройку применительно к Липецкой области, который рассчитан аналитиками аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка», однако отсутствует информация об исследуемых объектах.

На официальном сайте ООО «АКГ «ИнвестОценка» указано, что основным преимуществом использованного экспертом «Калькулятора корректировки на площадь» является применение в расчетах значений коэффициентов торможения, построенных на основании анализа регионального рынка и характерных конкретно для областей Центрально-черноземного региона.

На стр. 44 заключения эксперт указывает, что предложение на рынке земельных участков под индустриальную застройку в Липецкой области сформировано небольшим объемом информации, в связи с чем не понятно, на каких рыночных данных основано исследование для используемого оценщиком Калькулятора. Полагает, что применение «Калькулятора корректировки на площадь» не позволяет более точно и с большей степенью достоверности проводить расчеты рыночной стоимости недвижимости в регионах Черноземья.

Отмечает, что на официальном сайте ООО «АКГ «ИнвестОценка» рекомендуется с осторожностью применять корректировку на площадь для объектов, площади которых существенно отличаются (корректировочная поправка по модулю более 50%). Так в отчете в расчетной таблице к объекту-аналогу № 1 применяется корректировка на площадь участка, приближенная к 50%, а именно - 41,67%. К объекту-аналогу № 2 - применена корректировка на площадь -38,14%, к объекту-аналогу № 3 - 35,19%. Полагала, что величина корректировки может быть некорректной, что требует проведения соответствующего анализа. Применение корректировки по данному фактору должно быть подтверждено результатами анализа представленных на рынке объектов из данного сегмента (в частности, тех земельных участков, которые были использованы аналитиками аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка» для расчета коэффициента торможения, рассчитанного с использованием калькулятора).

Считает, что выявленное к заключению эксперта замечание влияет на итоговый результат.

Руководствуясь приведенными замечаниями, просила назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу с постановкой вопроса о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 ноября 2024 года.

В судебном заседании от 02.06.2025 года представитель административного ответчика и заинтересованного лица ФИО3 поддержала возражения на заключение эксперта от 15.04.2025 года, а так же возражения на письменные пояснения эксперта от 23.05.2025 года. Дополнительно объяснила, что не намерена представлять альтернативный расчет для опровержения доводов эксперта относительно возможности и правильности применения коэффициента торможения -0,154, который рассчитан аналитиками Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка», поскольку эксперт обладает специальными познаниями и самостоятельно выбирает методы проведения экспертного исследования. Пояснила, что возражения стороны административного ответчика сводятся к невозможности проверки произведенных исследований аналитиками Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка» при определении ими коэффициента торможения, примененного в расчетах.

В качестве довода привела то обстоятельство, что эксперт не представил объекты рынка, методическую литературу и иные исследования, которые были положены в основу выводов калькулятора, используемого экспертом для выведения коэффициента торможения при исследовании зависимости изменения цены земельных участков от их площади. В то же время утверждала, что в ОБУ «Центр кадастровой оценки» отсутствуют специалисты с необходимой квалификацией, ученой степенью, обладающие необходимыми специальными знаниями, для проведения исследования и анализа данных сведений.

Касаемо замечания о наличии технической ошибки при описании корректировки для аналога №2 просила о назначении дополнительной экспертизы с целью устранения потенциальных противоречий для её пользователей. При этом отметила, что наличие технической ошибки не влияет на итоговую величину рыночной стоимости, представленную в заключении эксперта ООО «АКГ «ИнвестОценка».

Руководствуясь приведенными замечаниями, просила назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу с постановкой вопроса о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 ноября 2024 года.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц администрации Чаплыгинского муниципального района, Управления Росреестра по Липецкой области не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17 декабря 2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29 мая 2017 года №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу на собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 167 209 +/- 143 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. (л.д. 8-26 Т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 1 ноября 2023 года № АОКС-48/2023-000327, по состоянию на 1 января 2022 года составляла 101561074, 51 рубля и применялась с 19 октября 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 января 2025 года (л.д. 164 Т.1).

Согласно ответу Филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области от 6 февраля 2025 года № 00785/25 вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № действует с 19 октября 2023 года по настоящее время (л.д. 2 Т.2).

Полагая кадастровую стоимость земельного участка, действующую в период с 19 октября 2023 года по настоящее время, завышенной, административный истец 3 декабря 2024 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 12-11-24 от 27 ноября 2024 года, выполненный ООО «Рада».

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000111 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № 12-11-24 от 27 ноября 2024 года, а именно:

- нарушение требований ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В отчете в разделе «Задание на оценку» содержится противоречивая информация о цели оценки и предполагаемом использовании и о предполагаемых пользователях результата оценки и отчета об оценке;

- нарушение требований п.10 ФСО III. В процессе оценки, при анализе рынка оценщик использует информацию, не принимая во внимание ее достоверность, надежность для определения диапазона цен предложений в сегменте оцениваемого объекта. В связи с чем выводы об интервале цен предложений сегмента, к которому принадлежит объект оценки, не могут быть признаны достоверными;

- нарушение требований пп.1 п. 2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода при расчете корректировки на площадь отсутствует обоснование использования зависимостей для площадей, отличных от площади оцениваемого объекта;

- нарушение требований п. 10 ФСО V, пп. 22б ФСО №7. Не исследована сопоставимость объектов-аналогов №2, 3, 4 с объектом оценки в части законодательной возможности строительства объектов аналогичных объектам, расположенным на объекте оценки. Объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом определением от 24 февраля 2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО1

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО1 от 15 апреля 2025 года № В-250401/С, отчет ООО «Рада» № 12-11-24 от 27 ноября 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 167 209 +/- 143 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 14 ноября 2024 года, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 ноября 2024 года определена в размере 67522 338 рублей.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № 12-11-24 от 27 ноября 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Рада» на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО1, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения эксперта ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО1 от 15 апреля 2025 года № В-250401/С при составлении отчета об оценке № 12-11-24 от 27 ноября 2024 года выявлены следующие нарушения:

1. В нарушение п.10, п.11в и п.22б, в ФСО №7 «Оценка недвижимости» Оценщик в отчете анализирует лишь часть объектов-аналогов, представленных на рынке, без соответствующего обоснования. При этом на рынке имеются иные предложения, относящиеся к сегменту рынка Объекта исследования (земельные участки под промышленную застройку), необоснованно не использованные Оценщиком при расчете рыночной стоимости Объекта исследования. В результате Оценщиком фактически проигнорирована часть сопоставимых объектов из сегмента рынка Объекта исследования, что оказало влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Эксперт в разделе 2.3.4 Заключения рассмотрел выборку из 19 объектов, привел соответствующие обоснования в соответствии с выбранными критериями отбора аналогов и выбрал наиболее подходящие объекты в качестве аналогов для проведения расчетов рыночной стоимости Объекта исследования.

2. Источник информации и значения корректировочных поправок на площадь, примененные Экспертом, являются более обоснованными, нежели корректировки Оценщика, представленные в отчете об оценке. В частности, основным преимуществом «Калькулятора корректировки на площадь», созданного специалистами Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка», является применение в расчетах значений коэффициентов торможения, построенных на основании анализа регионального рынка недвижимости и характерных конкретно для областей Центрально-Черноземного региона, в частности для Липецкой области.

В то же время, в материалах Справочника оценщика недвижимости 2024. Земельные участки, часть 2, под ред. ФИО4 (на который ссылается оценщик в отчете об оценке) предлагаются лишь укрупненные и «усредненные» значения коэффициентов торможения и корректировочных поправок для России в целом или же для регионов, сгруппированных по численности населения, т.е. без конкретной региональной специфики. На стр.64, 65 Отчета об оценке Оценщиком применен коэффициент торможения для всей совокупности земель под индустриальную застройку для всех городов России с численностью населения менее 500 тыс. ел. (т.е., от Калининграда до Якутска), что говорит об усредненности и укрупненности, и соответственно, меньшей точности данных.

Таким образом, применение в расчетах результатов исследований специалистов Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка» в части коэффициентов торможения для земель под индустриальную застройку применительно к Липецкой области, позволяет более точно и с большей степенью достоверности провести расчеты рыночной стоимости Объекта исследования.

Эксперт более 15 лет является сертифицированным Российской Гильдией Риэлторов аналитиком рынка недвижимости, автором большого числа аналитических исследований, посвященных анализу рынка недвижимости регионов Черноземья. Таким образом, опыт соответствующей научной и практической работы позволяет Эксперту обосновать выбор и отдать предпочтение корректировке на площадь, рассчитанной конкретно для Липецкой области на основании результатов исследований специалистов Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка».

3. В нарушение положений п.22д ФСО №7 в отчете об оценке Оценщик не исследовал и обоснованно не применил к соответствующим объектам-аналогам корректировку на такой важный ценообразующий фактор для земельных участков под индустриальную застройку, как обеспеченность железнодорожной веткой, что в результате оказало влияние на итоговую величину рыночной стоимости Объекта исследования. Обоснование применения данной корректировочной поправки подробнее приведено Экспертом в разделе 2.5.4 Заключения.

4. В нарушение ст. 11 Ф3-135 «Об оценочной деятельности в РФ» в отчете об оценке содержится противоречивая информация, способная ввести в заблуждение пользователей отчета. В частности, на стр.4, 5 отчета в качестве предполагаемого использования результатов оценки оценщик ошибочно указывает «для обращения в комиссию либо в суд с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной в соответствии с положениями ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке». Правильным является предполагаемое использование результатов оценки, сформулированное в следующей редакции: для целей соблюдения требований статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 « О государственной кадастровой оценке», статьи 246 КАС РФ и предоставления в ОБУ «Центр астровой оценки» Липецкой области и Липецкий областной суд.

Таким образом, эксперт приходит к выводу, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № 12-11-24 от 27 ноября 2024 года, выполненного ООО «Рада» были нарушены требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000111, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной оценочной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Вместе с тем, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка в размере равном его рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав административного истца как собственника земельного участка, при оплате земельного налога, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта от 15 апреля 2025 года № В-250401/С, выполненным экспертом ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 167 209 +/- 143 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 14 ноября 2024 года составляет 67522338 рублей.

Суд проверяет заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Анализируя заключение эксперта ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО1 от 15 апреля 2025 года № В-250401/С, суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО N 7) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела.

Экспертом для определения рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №V)» при применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно п. п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО №7 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта, выполненного с учетом поступивших замечаний, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части не противоречащей КАС РФ.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленным истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения судебной оценочной экспертизы от 15 апреля 2025 года № В-250401/С не имеется, учитывая, что данным заключением подтвержден размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 167 209 +/- 143 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 14 ноября 2024 года составляет 67522338 рублей.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Оспаривая заключение эксперта ООО «АКГ «Инвест Оценка» ФИО1 от 15.04.2025 года №В-250401/С представитель административных ответчиков Министоерства имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 представила возражение на заключение эксперта №В-250401/С от 15.04.2025 года, а так же возражения на письменные пояснения эксперта от 23.05.2025 года №16-02/2025.

Эксперт ФИО1 в письменных пояснениях от 21 мая 2025 года, 23 мая 2025 года и 30 мая 2025 года возражал относительно замечаний представителя административного ответчика и заинтересованного лица, указав, что замечания представителя административного ответчика и заинтересованного лица, касаемо отсутствия у аналога №3 свободного подъезда к участку не обоснованы, поскольку фактически аналог №3 является самостоятельным сформированным земельным участком, имеющим свободный незатрудненный грунтовый подъезд к своей территории. Эксперт привел наглядный анализ возможности свободного подъезда к рассматриваемому объекту с применением карт ресурсов НСПД и Яндекс-карт. Также пояснил, что доступность к территории рассматриваемого земельного участка (аналога №3) учтена экспертом в корректировке на качество подъездного пути (корректировка на асфальтирование подъездного пути). Аналог №3 имеет асфальтированный и грунтовый подъезд к своей территории. Обоснование применения данной корректировки к аналогам (в т.ч. к аналогу №3) приведено на стр.85 и 92 Заключения. Указал, что Эксперт обоснованно не применил корректировку на наличие/отсутствие свободного подъезда к аналогу №3.

Эксперт отметил наличие технической ошибки при описании корректировки для аналога №2. Пояснил, что верная редакция данного абзаца: «Оцениваемый земельный участок имеет асфальтированный подъезд к своей территории. Из всех рассматриваемых объектов-аналогов только аналог №2 также имеет асфальтированный подъезд. К нему корректировка Экспертом не применялась». У аналога №1 действительно имеется асфальтированный и грунтовый подъезд, поэтому эксперт применяет к нему повышающую корректировочную поправку в размере 13,64%. По мнению эксперта, допущенная экспертом техническая опечатка не повлияла на процесс внесения корректировочных поправок к аналогам и результаты расчетов рыночной стоимости Объекта исследования.

Касаемо замечания представителя административного ответчика о том, что эксперт не анализирует зависимость удельной цены земельного участка от его площади при определении корректировки на площадь и не предоставляет описание земельных участков, используемых в исследовании рынка недвижимости для расчета указанного коэффициента торможения, эксперт пояснил, что в практике оценочной деятельности в открытом доступе у оценщиков и экспертов в распоряжении имеются различные справочники рыночных и экспертных корректировочных поправок, подготовленные аналитическими и оценочными компаниями, профессиональными сообществами оценщиков, сертифицированными аналитиками рынка недвижимости и пр.). Кроме того информация, представленная в данных справочниках, при необходимости, корректируется профессиональным сообществом оценщиков, открыто обсуждается на профильных мероприятиях, т.е. проходит профессиональную апробацию независимым оценочным сообществом. Также эксперт отмечает, что во всей существующей справочной и аналитической информации, активно применяемой в оценочной деятельности (справочники Лейфера, справочник Союза Оценщиков и Экспертов Черноземья, исследования ООО «АКГ «ИнвестОценка», ООО «АБЫ Консалт», данные Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиэлт, справочники Совета экспертов рынка недвижимости и пр.) на протяжении долгого периода исследований наблюдается зависимость цены земельных участков от их площади. Данная зависимость не подвергается сомнению профессиональным оценочным сообществом. Кроме того, данная зависимость является соответствующей здравому смыслу. Абсолютная величина стоимости земельного участка оказывает обратное воздействие на уровень его ликвидности (возможность реализации) - чем выше цена и размер объекта недвижимости, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей. Поэтому с увеличением размера земельного участка стоимость единицы его площади (кв. м, сотки, га.) уменьшается.

В основу применения корректировки на площадь (фактор масштаба) положена концепция о том, что в результате действия эффекта «торможения» при увеличении площади объекта недвижимости его удельная цена снижается. В результате построения линии тренда зависимости удельной цены объекта недвижимости от его общей площади определяется так называемый «коэффициент торможения».

На стр. 86.87 Заключения при определении корректировки на площадь эксперт применяет коэффициент торможения в размере (-0,154), характерный для земельных участков под индустриальную застройку, расположенных в Липецкой области, ссылаясь па результаты экспертно-аналитического исследования, проведенного Аналитическим центром ООО «АКГ «ИнвестОценка», и положенного в основу разработки онлайн-сервиса «КАЛЬКУЛЯТОР КОРРЕКТИРОВКИ НА ПЛОЩАДЬ («ФАКТОР МАСШТАБА»).

Отметил, что уже на протяжении последних нескольких лет результаты данного исследования активно применяются практикующими оценщиками и экспертами при определении корректировки на площадь, в частности в Центрально-Черноземном регионе. А сам Калькулятор неоднократно обсуждался на профильных мероприятиях Союза Оценщиков и Экспертов Черноземья, Ассоциации «СРОО «Экспертный совет» и Комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов, и включен в состав региональной справочной и аналитической информации, активно применяемой в оценочной деятельности (наряду со справочниками под ред. Л.А. Лейфсра, ООО «АБН Коисалт», статистики Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт», Сборника рыночных корректировок и данных под ред. ФИО5, справочника Совета экспертов рынка недвижимости и пр.) при определении стоимости недвижимости, т.е. прошел профессиональную апробацию независимым оценочным сообществом.

Суждение (мнение) представителя административного ответчика о том, что «применение Калькулятора корректировки на площадь не позволяет более точно и с большей степенью достоверности проводить расчеты рыночной стоимости недвижимости в регионах Черноземья» не обосновано, некомпетентно и не основано на альтернативных расчетах. Исследование аналитиков Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка» и определенный ими коэффициент торможения, примененный экспертом в расчетах, не является Объектом исследования в рамках настоящей экспертизы. Поэтому мнение представителя административного ответчика о необходимости представления в Заключении первичной информации (в части описаний земельных участков, положенных в основу расчетов коэффициента торможения), использованной в исследованиях Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка», не обосновано.

Аналитические исследования рынка недвижимости основаны на анализе большого массива рыночной информации, являются достаточно трудоемкими и не бесплатны, и поэтому закрыты для свободного доступа. Представитель административного ответчика может сделать запрос в любой профильный Аналитический центр, обладающий соответствующей компетенцией и практикой в Центрально-черноземном регионе, о предоставлении коммерческого предложения по анализу рынка недвижимости конкретного региона, сегмента и за конкретный промежуток времени, и на основании полученной информации представить альтернативные расчеты коэффициентов торможения.

На стр.44 Заключения эксперт справедливо указывает на то, что «предложение па рынке земельных участков под индустриальную застройку в Липецкой области сформировано небольшим объемом информации». Данный вывод сделан экспертом по результатам проведенного им анализа рынка земельных участков под индустриальную застройку в Липецкой области при рассмотрении существующего на рынке предложения на дату оценки, а также при обосновании выбора аналогов Объекта исследования в соответствии с представленными на стр.48 Заключения критериями отбора аналогов. Небольшой объем информации по сопоставимым с Объектом исследования земельным участкам (3 аналога) не позволяет эксперту произвести самостоятельные расчеты зависимости удельной цены земельного участка от его площади (коэффициента торможения), т.к. на малых выборках данная зависимость будет непоказательной. Поэтому при определении корректировки на площадь эксперт счел возможным воспользовался результатами исследования аналитиков Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка», основанного на большей выборке земель под индустриальную застройку всей Липецкой области, положенных в основу разработанного ими «Калькулятора корректировки на площадь».

Вопрос представителя административного ответчика «на каких рыночных данных основано исследование для используемого оценщиком Калькулятора» выходит за рамки проведенной экспертизы и поставленных перед экспертом вопросов.

Мнение представителя административного ответчика о том, что величина корректировки на площадь может быть некорректной и якобы влияет на итоговый результат - необоснованно и не подтверждено конкретной альтернативной информацией. Позиция представителя административного ответчика и заинтересованного лица о необходимости включения в Заключение эксперта информации о земельных участках, положенной в основу расчета коэффициента торможения, подготовленной другими специалистами и в рамках других исследований, является необоснованной и выходит за рамки настоящего исследования. Объектом исследования в рамках настоящей экспертизы является конкретный земельный участок, а не справочная или иная внешняя аналитическая информация, положенная в основу расчета его рыночной стоимости.

На странице Аналитического центра компании ООО «АКГ «ИнвестОценка» в разделе описания «Калькулятора корректировки на площадь» разработчики действительно рекомендуют «с осторожностью применять корректировку на площадь для объектов, площади которых существенно отличаются (корректировочная поправка по модулю более 50%)».

При этом следует заметить, что «осторожность» в применении корректировочной поправки по модулю более 50%, на которую указывают разработчики «Калькулятора», неравнозначна запрету на ее применение. Фактически оценщики и эксперты вправе самостоятельно принимать решения о применении/не применении того или иного значения корректировочной поправки (в т.ч поправки на площадь) с учетом соответствующих обоснований, опыта и компетенции оценщика и эксперта.

Анализ полученных экспертом с применением вышеуказанного коэффициента торможения значений корректировочных поправок на площадь (фактически по модулю менее 50%) говорит об их адекватности и пропорциональности с точки зрения соотношений площади и стоимости, соответствующих реалиям рынка недвижимости.

Таким образом, полагает, что заключение Эксперта содержит все необходимые сведения, позволяющие понять логику и объем проведенного исследования, в частности при обосновании выбора величины коэффициента торможения при определении корректировки на площадь. Эксперт более 15 лет является сертифицированным Российской Гильдией Риэлторов аналитиком рынка недвижимости, автором большого числа аналитических исследований, посвященных анализу рынка недвижимости регионов Черноземья. Таким образом, опыт соответствующей научной и практической работы позволяет Эксперту делать соответствующие обоснования и выводы.

Отклоняя доводы стороны административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области о том, что экспертное заключение не соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, суд исходит из следующего.

Согласно п. 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При этом, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. В данном случае приведенные положения ФСО экспертом соблюдены.

С учётом изложенного, суд полагает, что в заключении эксперта ООО «АКГ «Инвест Оценка» В-250401/С от 15.04.2025 года, а так же в письменных пояснениях от 21 мая 2025 года, 23 мая 2025 года и 30 мая 2025 года судебный эксперт ФИО1 обосновал неприменение корректировки на наличие/отсутствие свободного подъездного пути к аналогу № 3. Эксперт, со ссылкой на данные публичных ресурсов НСПД и Яндекс-карт с приведением снимков, указал, что аналог №3 является самостоятельным сформированным земельным участком, имеющим свободный незатрудненный грунтовый подъезд к своей территории. Эксперт наглядно подтвердил возможность свободного подъезда к аналогу №3. Поскольку аналог №3 имеет асфальтированный и грунтовый подъезд к своей территории эксперт обосновал, что доступность к территории рассматриваемого земельного участка (аналога №3) учтена экспертом в корректировке на качество подъездного пути (корректировка на асфальтирование подъездного пути), доказательств обратного административным ответчиком и заинтересованным лицом не представлено.

Следует отметить, что имеющаяся в заключении эксперта ООО «АКГ «Инвест Оценка» В-250401/С от 15.04.2025 года техническая ошибка, не влияет на расчет рыночной стоимости объекта экспертизы, а также на итоговый результат, была исправлена экспертом в рамках письменных объяснений. Экспертное заключение В-250401/С от 15.04.2025 года, принятое судом в качестве доказательства, соответствует положениям Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости, понятно и не вызывает сомнений в достоверности.

Порядок назначения и производства судебной экспертизы гарантирует судебному эксперту самостоятельность в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для изучения данных конкретных объектов экспертизы. Соблюдение данных условий обеспечивает объективность, беспристрастность, непредубежденность эксперта.

Суд учитывает, что выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию экспертов.

Следует отметить, что справочники оценщиков недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать эксперт, однако обязанности применять все или конкретные корректировки из справочников федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки и справочники с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка, при определении корректировки на площадь эксперт счел возможным воспользоваться результатами исследования аналитиков Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка», основанного на большей выборке земель под индустриальную застройку всей Липецкой области, положенных в основу разработанного ими «Калькулятора корректировки на площадь. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, относится к прерогативе эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Довод стороны административного ответчика и заинтересованного лица о том, что применение коэффициента торможения -0,154, который рассчитан аналитиками Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка», должно быть подтверждено результатами анализа представленных на рынке объектов из данного сегмента, в частности, тех земельных участков, которые были использованы аналитиками аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка» для расчета коэффициента торможения, рассчитанного с использованием калькулятора, является несостоятельным, поскольку проверка правильности анализа и выборки земельных участков, используемых в исследовании рынка недвижимости для расчета коэффициента торможения, который рассчитан аналитиками Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка», выходит за рамки административных исковых требований об оспаривании кадастровой стоимости и может быть выполнена только с использованием специальных познаний.

Глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного иска о признании незаконным решения № ОРС-48/2024/000111 от 27 декабря 2024 года и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не могут разрешаться вопросы, выходящие за предмет заявленных требований и подлежащие проверки в ином порядке.

При этом суд учитывает, что настоящее судебное постановление не препятствует административному ответчику и заинтересованному лицу реализовать свои права в определенном законом порядке в рамках другого спора.

Суд обращает внимание на то, что согласно письменных пояснений эксперта, не опровергнутых стороной административного ответчика и заинтересованного лица, результаты аналитического исследования, проведенного Аналитическим центром ООО «АКГ «ИнвестОценка», и положенного в основу разработки онлайн-сервиса «КАЛЬКУЛЯТОР КОРРЕКТИРОВКИ НА ПЛОЩАДЬ («ФАКТОР МАСШТАБА») активно применяются практикующими оценщиками и экспертами при определении корректировки на площадь, в частности в Центрально-Черноземном регионе. Сам Калькулятор неоднократно обсуждался на профильных мероприятиях Союза Оценщиков и Экспертов Черноземья, Ассоциации «СРОО «Экспертный совет» и Комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов, и включен в состав региональной справочной и аналитической информации, активно применяемой в оценочной деятельности (наряду со справочниками под ред. Л.А. Лейфсра, ООО «АБН Коисалт», статистики Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт», Сборника рыночных корректировок и данных под ред. ФИО5, справочника Совета экспертов рынка недвижимости и пр.) при определении стоимости недвижимости, то есть прошел профессиональную апробацию независимым оценочным сообществом.

В составе экспертного заключения, а так же письменных объяснений, при обосновании применения коэффициента торможения, который рассчитан аналитиками Аналитического центра ООО АКГ «ИнветОценка», содержатся материалы, иллюстрирующие ход исследования. Подробное описание концепции онлайн-сервиса «Калькулятор Корректировки на площадь (Фактор масштаба), приведен по ссылке, которая содержится на официальном сайте ООО «АКГ «ИнвестОценка», о чем в материалах дела имеется подтверждение.

Определяя полноту заключения эксперта, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. Оснований сомневаться в данном заключении не имеется, поскольку оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы – достоверны и не опровергнуты какими либо альтернативными расчетами. Заключение эксперта носит достоверный, научный и практический характер.

На все представленные стороной административного ответчика и заинтересованного лица замечания экспертом даны ответы в заключении эксперта, представленные письменные пояснения содержат опровержения утверждений о порочности экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертиз.

Вместе с тем, суду не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, не приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов эксперт необоснованно отказался, не представлен альтернативный расчет, а так же обоснование альтернативного расчета с применением иных данных справочника.

При оценке судебной экспертизы суд учитывает, что экспертом для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости в расчетах рыночной стоимости исследуемых земельных участков выбраны объекты-аналоги полностью сопоставимые с объектом оценки, использованы следующие элементы сравнения: местоположение, расположение относительно крупных автомагистралей города, категория земель, разрешенное использование, тип подъездных путей, наличие железнодорожных веток, наличие свободного подъезда, форма и рельеф, площадь, состав инженерных коммуникаций, наличие улучшение на земельном участке, передаваемые имущественные права, наличие обременений и ограничений, условия финансирования сделки, возможность торга, дата предложения/сделки. Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В этой связи, суд считает, что позиция административного ответчика и заинтересованного лица о неверном определении результатов рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Оснований к проведению повторной и дополнительной судебной экспертизы по доводам стороны административного ответчика и заинтересованного лица не имеется.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом повторной или дополнительной судебной экспертизы.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости, на основании выводов заключения эксперта ООО «АКГ «Инвест Оценка» ФИО1 В-250401/С от 15.04.2025 года.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 3 декабря 2024 года.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебных экспертиз в размере 90 000 рублей в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000111, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного, с ООО «ЛАБАЗ» в пользу ООО АКГ «Инвест Оценка» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО «ЛАБАЗ» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 27 декабря 2024 года № ОРС-48/2024/000111 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ООО «ЛАБАЗ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 167 209 +/- 143 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 ноября 2024 года – 67522338 (шестьдесят семь миллионов пятьсот двадцать две тысячи триста тридцать восемь) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 3 декабря 2024 года.

Взыскать с ООО «ЛАБАЗ» в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 (девяносто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной

форме принято 10 июня 2025 года.