Решение по делу № 2-2089/2025 от 05.11.2025 | Заволжский районный суд г. Твери (Тверская область)

Категория дела О защите прав потребителя Гражданское Удовлетворено частично

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратилась в суд с иском, уточенном в ходе судебного разбирательства в порядке ст.39 ГПК РФ, к индивидуальному предпринимателю <ФИО> о защите прав потребителей. В обоснование иска указано, что 18 августа

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив экспертов, суд, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям. Вместе с тем, данная претензия

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> <дата> года рождения, паспорт гражданина РФ серии №, выдан ОУФМС России по Тверской области в Заволжском районе г. Твери, дата выдачи 27.09.2011, удовлетворить частично.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-2089/2025

УИД 69RS0036-01-2024-007638-64

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Тверь 23 сентября 2025 года

Заволжский районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Никифоровой А.Ю.

при помощнике судьи Казаковой Д.С. и секретаре судебного заседания Тихомировой Е.Н.

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о защите прав потребителей, взыскании о денежных на устранение недостатков, штрафа, морального вреда и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в суд с иском, уточенном в ходе судебного разбирательства в порядке ст.39 ГПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о защите прав потребителей.

В обоснование иска указано, что 18 августа 2023г. между ИП ФИО4 (далее по тексту - «ответчик») и ФИО7 (далее по тексту - «истец») был заключён договор купли-продажи квартиры № МД-9/3-18/ОР (далее по тексту - «Договор»), в отношении квартиры в новостройке не бывшей в употреблении. Акт приема передачи сторонами не заключался. Стороны определили, что квартира считается принятой покупателем (истцом) с момента государственной регистрации права собственности на покупателя (истца), что нашло свое отражение в п. 3.1. договора.

ФИО7 исполнила свои обязательства перед ИП ФИО4 надлежащим образом в соответствии с условиями Договора.

ИП ФИО4, в соответствии с условиями договора был обязан передать в частную собственность, а покупатель принять и оплатить обусловленную настоящим договором цену за следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем квартира, квартира (жилое помещение) под номером 18, находящееся по адресу: <адрес> кадастровый (условный) № площадь 36,3 кв.м., расположенная на 1 (Первом) этаже.

Стороной продавца (ответчиком) не было предоставлено покупателю (истцу) сведений в отношении наличия обстоятельств, ухудшающих параметры качества квартиры, которые были бы приняты покупателем (истцом). Требования законодательства РФ определяют необходимость. соблюдения письменной формы при составлении документов, имеющих отношение к сделке - купли-продаже квартиры, и относящихся к договору, являющихся его составной и неотъемлемой частями.

Заключенный сторонами договор не содержит условий, отражающих наличие в квартире строительных недостатков, их перечень, их описание, местонахождение относительно квартиры, позволяющее их идентифицировать по месту локации, объему и параметрам.

Истцом квартира была приобретена по рыночной цене без корректировки («скидки»).

Из п. 1 ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что потребитель вправе предъявить предусмотренные ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

Иными словами, если договором купли-продажи квартиры гарантийный срок на квартиру не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 ГК РФ и абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителей срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателям.

Таким образом, предъявить претензии в отношении качества квартиры, недостатков, которые определены экспертами, несмотря на то, что они носят явный характер, истец в праве в течении 2-х лет.

ФИО7 обратилась за юридической помощью, а также прибегнула к услугам экспертной организации для определения факта наличия либо отсутствия в приобретенной ею квартире строительных недостатков и определения размера суммы необходимой для их устранения (в случае наличия).

По результатам экспертизы проведенной экспертами ООО «ЭЦ ТЕХПРОМНАДЗОР» стоимость устранения недостатков составила 585 934 руб. 80 копеек, что отражено в экспертном заключении №

Выявленные недостатки, как следствие нарушения требований нормативных документов, отражены в дефектовочной ведомости, содержащейся в указанном выше экспертном заключении.

Обстоятельством исключающим ответственность продавца является обстоятельство надлежащего информирования продавцом покупателя о наличии в предлагаемой к покупке квартире недостатков. Учитывая что предложение на рынок о продаже формирует продавец, то в силу закона, именно на нем лежит обязанность о предоставлении покупателю полной, достоверной и соотносимой информации о параметрах ухудшающих качество продаваемого объекта, в т.ч. и о строительных недостатках.

Следует отметить, что форма предоставления информации - доведение продавцом до покупателя, определена законом - письменная («... в форме, предусмотренной для сделок данного вида..»).

Как мы видим п. 1.6. договора купли продажи, содержащий якобы сведения о том, что продавец уведомил покупателя о недостатках «... покупатель осмотрел объект и не обнаружил дефектов и недостатков, о которых не был предупреждён продавцом, удовлетворён качественным и техническим состоянием квартиры, договор имеет силу передаточного акта...» в нарушение требований ст. 10 ЗоПП о полноте, достоверности и относимости не содержит описательной части каждого конкретного недостатка и не соотносит его с местом нахождения в помещениях квартиры, иными словами п. 1.6. договора содержит условно общую информацию о якобы совершенных действиях стороной продавца по отношению к покупателю, в части описания факта уведомления Продавцом Покупателя о имеющихся на момент сделки в объекте недвижимости недостатков.

Учитывая, что сторона продавца - ИП ФИО4, не виделись с покупателем и не имели технической возможности обсудить условия договора, то при условии отсутствия со стороны ответчика иных доказательств предоставления продавцом (представителем) покупателю информации о недостатках приобретаемой квартиры, недопустимо делать вывод о том, что сторона покупателя получила информацию относительно факта наличия недостатков от стороны продавца в надлежащем и полном виде.

При том, что сторона ответчика на запрос стороны истца о предоставлении иных письменных документов (помимо договора купли-продажи) свидетельствующих о факте доведения (предоставления) до покупателя информации о наличии в квартире недостатков» ничего не предоставила, видимо по причине отсутствия таковых, т.к. иных документов по мимо договора купли-продажи сторонами не составлялось.

Истец направил претензию с требованиями об устранении имеющихся в квартире строительных недостатков либо возмещении расходов на устранение недостатков в порядке судебного урегулирования спора, которая была ответчиком оставлена без удовлетворения.

Недостатки в квартире ИП ФИО4 не устранил, что нарушает права ФИО7 относительно качества, предусмотренные ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.

Ответчик, рассмотрев претензию, содержащую требования истца не удовлетворил их, предоставив в адрес истца ответ от 30.08.2024 г. и назначив истцу дату и время осмотра квартиры.

Удовлетворив требования ответчика, истцом 12.09.2024 был обеспечен доступ в квартиру представителя ответчика ФИО2, а так же приглашенных ею лиц, являющегося сотрудником ООО «Т-ДЖЕТ» ФИО5, осуществляющему функции технического надзора ИП ФИО4

Стороной истца было обеспечено присутствие на объекте (квартире) эксперта ООО «ЭЦ «ТЕХПРОМНАДЗОР» ФИО6.

В ходе осмотра квартиры 12.09.2024 участвующими в осмотре лицами, был установлен факт наличия в квартире строительных недостатков, что нашло свое отражение в акте осмотра № от 12.09.2024.

После составления указанного выше Акта, представитель ответчика ФИО2 и представитель ООО «Т-ДЖЕТ» ФИО5 от подписания акта отказались. Данный факт был зафиксирован присутствующими лицами.

По итогам встречи 12.09.2024 и обсуждения возможности урегулирования спора во внесудебном порядке представитель ответчика ФИО2 заявила о необходимости обсуждения ею вопроса с ИП ФИО4 о возможности урегулирования спора.

Истец считает необходимым обратить внимание суда, что при осмотре квартиры и ее дальнейшем приобретении ответчик заверил истца, что квартира в идеальном состоянии, новая, в ней никто не проживал, и ни о каких недостатках ответчик истца не предупреждал. Положения договора №МД-9/3-18/ОР купли-продажи квартиры от 18.08.2023 не содержат описания недостатков, имеющихся в квартире, о которых ответчик мог бы предупредить и предупреждал истца. При наличии недостатков, учитывая, что указанные условия- условия о наличии недостатков, влияющих на качество реализуемого объекта являются существенными и о которых требуется достичь соглашения, которое в силу требований ГК РФ подлежит оформлению в письменной форме, т.е. в форме договора купли-продажи квартиры- письменной. При этом, в отношении недостатков, подлежат отражению договоренности сторон позволяющие определить недостатки о которых стороны договора достигают соглашение, а значит подлежит описанию точные значения недостатков, что позволяло бы конкретизировать каждый из описанных недостатков (дефектов) и обеспечивало бы единообразное толкование условий указанных положений договора и соотношение их к возможно имеющимся недостатками в квартире. Иными словами, описание недостатков должно отвечать критерию достоверности (по фактическому наличию указанных в договоре недостатков), полноте (полное подробное описание недостатка) и относимости (невозможно идентифицировать недостатки в отношении места нахождения в квартире и локации на элементе квартиры).

Истец полагает, что обязанность сообщить о недостатках в квартире лежит на продавце (ответчике). При этом доведение информации до покупателя (истца) должно было быть в письменной форме- в форме совершаемой сделки, что обеспечивало бы покупателю (истцу) возможность получить достоверную и полную информацию о приобретаемом объекте.

Следует отметить, что ЗоПП и ГК РФ обязывают стороны, при наличии желания достичь договоренности в отношении условий приобретения недвижимого имущества, включить (изложить) свои договоренности письменно включив их в состав условий договора, чего в данном случае сделано не было. Иными словами, стороны договора (продавец (ответчик) и покупатель (истец)) не достигали договоренностей при заключении сделки - договора купли-продажи, в отношении строительных недостатков в спорной квартире, доказательств иному стороной ответчика в адрес истца не предоставлено.

Содержащаяся информация в п. 1.6 Договора № МД-9/3-18/ОР купли-продажи квартиры от 18.08.2023 не отражает информации о тех недостатках о которых истец был бы предупрежден ответчиком. Не содержит указанный договор описания недостатков, требования истца об устранении которых было направлено ответчику и которые не были удовлетворены ответчиком.

Условия Договора, снимают с продавца ответственность за наличие недостатков, а покупателя лишают возможности восстановить право, нарушенное продажей товара ненадлежащего качества, то есть прямо противоречат требованиям статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

Истец считает недопустимым применение положений п. 1.6. Договора № МД-9/3-18/ОР купли-продажи квартиры от 18.08.2023, т.к. внесение ответчиком подобного положения в договор, осуществлено в целях, ущемить любого из покупателей квартир в правах, т.к. во всех договорах заключаемых ответчиком с покупателями присутствуют данные формулировки, т.е. используется шаблон договора содержащий указанные положения применительно к любому покупателю квартиры, расположенной по адресу: г Тверь, <адрес>, не взирая на наличие либо отсутствие дефектов (недостатков) в реальности.

Истец считает положения Договора в части формулировок п.1.6 «.дефектов и недостатков, о которых он не был предупрежден продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим состоянием указанной квартиры...» ничтожными, ущемляющими его права - права потребителя.

Поскольку недостатки в спорном жилом помещении возникли до его передачи покупателю, что подтверждено экспертным заключением № ООО «ЭЦ «ТЕХПРОМНАДЗОР» в связи с природой их образования - нарушение требований при производстве строительных работ, что свидетельствует о их наличии до заключения договора купли -продажи, что исключает ответственность истца в их образовании, доказательств обратного стороной ответчика при осмотре квартиры 12.09.2024 не представлено, истец полагает возможным обратиться в суд за разрешением спора и просить взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов на устранение недостатков денежные средства в размере 585 934 руб. 80 копеек.

Принимая во внимание, что во вне судебном порядке истец предпринял попытки по урегулированию спора, на которые со стороны ответчика не последовало ответа, то иного способа защитить свои права как обратиться в суд истец не видит.

В связи с вышеизложенным, руководствуясь ст. 12, 309, 476-477, 557 Гражданского кодекса РФ, Законом « О защите прав потребителей», истец просила суд:

Взыскать в пользу истца ФИО7 с ответчика ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> в счет возмещения расходов на устранение недостатков в квартире по адресу: <адрес> денежные средства в размере 585 934 руб. 80 коп.

Взыскать в пользу истца ФИО7 с ответчика ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> компенсацию морального вреда в размере 60 000 руб.00 коп.

Взыскать в пользу истца ФИО7 с ответчика ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной истцу за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона от 07.02.1992 № 2300-1).

Признать п.1.6 Договора № МД-9/3-18/ОР купли-продажи квартиры от 18.08.2023 г ничтожными, ущемляющими права потребителя и противоречащим положениям ст. 10, 16 Закона «О защите прав потребителей».

Протокольным определением суда от 18.07.2025 принято уточнённое исковое заявление в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором ссылаясь на положения ст. ст. 1, 6, 10, 12, 15, 210, 307-310, 469, 474- 476, 549, 556, 721, 749, 753, 754, 755 Гражданского кодекса РФ, ст. 4, 7, 8,13,18,19,23,29 Закона «О защите прав потребителей», Федеральный законом «О стандартизации в Российской Федерации» от 29.06.2015 № 162-ФЗ, Федеральный закон «О техническом регулировании" от 27.12.2002 № 184- ФЗ, Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-Ф3, ст 88, 94,98 ГПК РФ истец просила:

Обязать ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> устранить дефекты в жилом помещении в квартире по адресу: <адрес> принадлежащей на праве собственности ФИО7 в течении 10 календарных дней после вступления решения суда в законную силу, а именно:

В помещении «Прихожая»:

В отношении входной двери в квартиру: произвести переустановку двери, устранив нарушения допущенные при монтаже дверного блока - недопустимое вертикальное отклонение.

В отношении отсутствия части плинтусов: устранить недостатки путем укладки плинтусов по периметру помещения прихожей в местах отсутствия части плинтусов.

В отношении полового покрытия из ламината: произвести работы по устройству полового покрытия согласно нормативным требованиям СП 71.13330.2017 относительно горизонтали.

В отношении стен, декоративная поверхность которых устроена из декоративной структурной штукатурки с последующей окраской: устранить отклонение от вертикали в перегородке отделяющую прихожую от жилой комнаты справа от входной двери, обеспечив соответствие СП 71.13330.2017 таб. 7.4 СП соответствие требованиям предъявляемым к улучшенной штукатурке «... Не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения..путем демонтажа структурной штукатурки нанесенной в качестве финишного декоративного слоя, проведения работ по подготовке поверхности стены к нанесению финишного слоя - структурной декоративной штукатурке с зерном 0,1 мм и путем нанесения финишного слоя структурной декоративной штукатурки, обеспечив однородность декоративного слоя по структуре и цвету.

устранить вертикальные и горизонтальные трещины на стене между прихожей и санузлом, возникшие по причине допущенных Ответчиком ошибок при проектировании конструкции многоквартирного жилого дома и применения строительных материалов: железобетонных стеновых панелей и пенобетонных блоков плиты, без учета их химических и физических свойств, адгезии использованных смесей, без учета фактора образования усадочных трещин при проектировании, отсутствия разработанных мероприятий по снижению риска образования усадочных трещин и без выполнения работ по формированию усадочных швов и иных. Устранить трещины путем демонтажа декоративного слоя структурной штукатурки, демонтажа штукатурки, путем расшивки шва примыкания и проведения работ по устранению причин появления трещин, путем разработки и проведения мероприятий по снижению риска их образования, а после восстановления штукатурного слоя и декоративного слоя из структурной штукатурки. Устранить нарушения декоративного слоя структурной штукатурки обеспечив однородность структуры и цвета по всему периметру стен.

В помещении «жилая комната»:

В отношении межкомнатной двери: произвести замену дверного полотна и наличников дверного блока, имеющих повреждения и отслоения ламинированной поверхности.

В отношении оконного блока из ПВХ:

провести работы по устранению вертикального отклонения оконного блока, путем его демонтажа и проведения заново монтажных работ, с проведением дополнительных и скрытых работ, необходимых для устранения данного дефекта.

провести работы по восстановлению эстетического состояния поверхности ПВХ профиля, устранив имеющиеся повреждения в виде царапин, образовавшихся при демонтаже защитной пленки поверхности конструкции оконного блока.

Провести работы по демонтажу защитной пленки с внешней поверхности ПВХ профиля оконной створки и работы по очистке поверхности ПВХ профиля оконного блока от следов клея, оставшегося после демонтажа защитной пленки.

В отношении полового покрытия из ламината: произвести работы по устройству полового покрытия согласно нормативным требованиям СП 71.13330.2017 устранить выступы в местах замковых соединений, после чего проверить соответствие отклонения плоскости по горизонтали требованиям СП 71.13330.2017.

В отношении стен, декоративная поверхность которых устроена из декоративной структурной штукатурки с последующей окраской: устранить отклонение от вертикали поверхности стены отделяющей квартиру от соседней квартиры с лева от окна, обеспечив соответствие СП таб 7.4 СП соответствие требованиям предъявляемым к улучшенной штукатурке «... Не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения...»., путем демонтажа структурной штукатурки нанесенной в качестве финишного декоративного слоя, проведения работ по подготовке поверхности стены к нанесению финишного слоя - структурной

декоративной штукатурке с зерном 0,1 мм и путем нанесения финишного слоя структурной декоративной штукатурки, обеспечив однородность декоративного слоя по структуре и цвету.

В помещении «кухня»:

В отношении оконного блока из ПВХ:

- В отношении полового покрытия из ламината: устранить отклонения от плоскости по горизонтали, произвести работы по устройству полового покрытия согласно нормативным требованиям СП 71.13330.2017.

В отношении стен, декоративная поверхность которых устроена из декоративной структурной штукатурки с последующей окраской:

-устранить отклонение от вертикали поверхности стены перегородки, отделяющей кухню и совмещенный санузел, обеспечив соответствие СП 71.13330.2017 таб. 7.4 СП соответствие требованиям предъявляемым к улучшенной штукатурке «... Не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения...»., путем демонтажа структурной штукатурки нанесенной в качестве финишного декоративного слоя, проведения работ по подготовке поверхности стены к нанесению финишного слоя - структурной декоративной штукатурке с зерном 0,1 мм и путем нанесения финишного слоя структурной декоративной штукатурки, обеспечив однородность декоративного слоя по структуре и цвету.

В помещении «совмещенный санузел»:

Устранить нарушения требований СП 29.13330.2011: демонтировать имеющееся половое покрытие из керамической плитки, устроить гидроизоляцию пола и керамическую плитку в соответствии с требованиями СП 71.13330.2017, обеспечив однородность поверхности и цветовой гаммы.

Устранить нарушения требований СП 71.13330.2017, в отношении устройства стены- перегородки в части устроенной вдоль ванны, путем демонтажа плитки и устройства новой, обеспечив однородность поверхности и цветовой гаммы.

Взыскать в пользу истца ФИО7 с ответчика ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона от 07.02.1992 №2300-1).

Взыскать в пользу истца ФИО7 с ответчика ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> расходы на оплату услуг экспертной организации в размере 60 000 руб. 00 коп.

Взыскать в пользу истца ФИО7 с ответчика ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> расходы на оплату по составлению нотариальной доверенности и ему нотариально заверенной копии в размере 2 000 руб.

В случае удовлетворения исковых требований ФИО7 и в целях обеспечения исполнения решения суда по данному делу и на основании п. 3 ст. 206 ГПК РФ просила суд присудить в пользу истца ФИО7 денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Определением суда от 09 октября 2024 года принято к производству исковое заявление ФИО7 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о защите прав потребителей, гражданскому делу присвоен номер №-297/2024.

Определением суда от 09 октября 2024 года приняты обеспечительные меры по гражданскому делу № 2- 297/2025 в виде запрета на распоряжение денежными средствами ИП ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в сумме: 585 934 руб. 80 коп., находящимися на расчетном счету КБ «ЛОКО-БАНК» (АО) г Москва, кор/сч №, р/сч №, БИК 04425161, ИНН <***>.

Определением суда от 28.04.2025 года исковое заявление ФИО7 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о защите прав потребителей, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда - оставлено без рассмотрения на основании абз. 8 ст. 222 ГПК РФ.

Определением суда от 10.06.2025 отменено определение Заволжского районного суда города Твери от 28 апреля 2025 года по гражданскому делу № 2- 297/2025 и производство по делу возобновлено. Гражданскому делу присвоен номер № 2-2089/2025.

К участию в деле привлечены в качестве лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ПАО "Сбербанк России", ФИО8.

Истец ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дате и времени его проведения извещена надлежащим образом, в исковом заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, направила своего представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования и просил их удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении с учетом их уточнении.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала и просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях на иск.

Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении слушанием дела либо возражения не представили.

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле в порядке ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ.

Согласно выписке из ЕГРИП от 20.09.2024 года ФИО4 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 16 февраля 2017 года, основным видом его экономической деятельности (ОКВЭД) является деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика.

Как установлено судом, ИП ФИО4 является застройщиком многоквартирного дома по адресу: <адрес> применительно к производству строительно-монтажных работ, который введен в эксплуатацию 19.07.2023, что подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №.

Выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект подтверждено и сторонами по делу не оспаривается, что ФИО4 приобретено жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, чье право собственности было зарегистрировано в ЕГРН 04.08.2023.

Как следует их объяснений представителя ответчика, проектной документацией не предусмотрена отделка квартир ЖК «МЕДОВЫЙ», устройство внутренних перегородок, гидроизоляция, установка внутрикомнатных дверей, разводка инженерных коммуникаций, установка сантехоборудования, электрооборудования в жилых помещениях проектом не предусмотрена и выполняется собственниками квартир.

Отсутствие отделки в квартире после выдачи разрешения на ввод МКД не оспаривалось сторонами по делу в ходе судебного разбирательства. Данный факт подтверждён, в том числе договором подряда № от 20.07.2023, заключённого между ИП ФИО4 и ИП ФИО8 на производство отделочных работ, в том числе в отношении <адрес>. в <адрес>.

Из договора подряда № от 20.07.2023 года с приложением технического задания и графика выполнения работ, заключенного между ИП ФИО4 (заказчик) и ИП ФИО8 (подрядчик), следует, что заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению ремонтно-строительных и отделочных работ в новых/не бывших в употреблении квартирах в построенном многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, (пункт 1.1 договора подряда), в том числе <адрес>, срок выполнения работ с момента подписания договора подряда в течение 150 календарных дней.

Таким образом, ответчик ИП ФИО4, оформив данную новую квартиру на свое имя после завершения ее строительства, произвел в ней отделочные работы.

Доказательств свидетельствующих об обратном не представлено, при этом сторона ответчика отказалась предоставить проектную документацию на многоквартирный дом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ.

Также установлено, что 18.08.2023 года между ИП ФИО4 и ФИО7 заключен договор купли-продажи квартиры № по условиям которого, продавец обязуется передать в частную собственность, а покупатель принять и оплатить обусловленную настоящим договором цену за недвижимое имущество: квартира, ( жилое помещение) под номером 135, находящееся по адресу: <адрес> кадастровый №, площадью 36.3 кв.м., расположенная на 1 этаже.

Согласно Договора № МД-9/3-18/ОР квартира принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.08.2023 года, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Тверской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункта 1.6 Договора № покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим состоянием указанной квартиры.

Данный договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора и имеет силу передаточного акта (пункт 7.2).

Согласно п. 2.1 Договора по договоренности между сторонами цена квартиры, которую покупатель обязуется купить у продавца, а продавец обязуется продать, определена сторонами в размере 2840061 руб., указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктами 2.5, 2.5.1 и 2.5.2 договора купли-продажи предусмотрено, что оплата производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в разделе 8 настоящего договора, в следующем порядке: денежные средства в размере 435000 руб. выплачиваются за счет собственных средств в безналичном порядке путем перечисления вышеуказанных средств покупателем на расчётный счет продавца в течение 3 рабочих дней с даты подписание настоящего договора.

Денежные средства в размере 2405061.00 руб. - за счет кредитных средств в безналичном порядке путем перечисления денежных средств покупателем на расчетный счет продавца..

В силу пункта 3.1 договора купли-продажи квартира передается продавцом покупателю и считается принятой покупателем с момента регистрации перехода права собственности на нее. Обязательства продавца по настоящему договору считаются исполненными после государственной регистрации перехода права собственности, передачи ключей (пункт 3.3 договора).

Согласно п. 5.1 договора в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору, вид, размер и порядок ответственности за допущенное нарушение определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, Договор купли-продажи от 18.08.2023 года является одновременно актом приема-передачи жилого помещения, при подписании которого истец не имел претензий к качеству квартиры, по результатам осмотра недвижимого имущества был удовлетворен его состоянием и приобрела квартиру по цене, согласованной сторонами с учётом состояния недвижимости.

Истец исполнила свои обязательства перед ответчиком надлежащим образом в соответствии с условиями Договора. Оплата стоимости квартиры была произведена частично за счет ипотечного кредита, предоставленного ПАО «Сбербанк», что нашло свое отражение в условиях п.2.2. Договора, и не оспаривается сторонами по делу.

Однако в процессе эксплуатации объекта недвижимости истцом были обнаружены недостатки выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, в связи с чем истец обратилась ООО «ЭЦ «ТЕХПРОМНАДЗОР».

По результатам обследования объекта недвижимости проведенного экспертом ООО «ЭЦ «ТЕХПРОМНАДЗОР» ФИО6 был установлен факт наличия в квартире недостатков, в виде дефектов отделочных и монтажных работ, и определена стоимость устранения недостатков, которая составила 585934 рублей 80 копеек, что отражено в экспертном заключении № от 02.08.2024.

07 августа 2024 года в адрес ответчика была направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора, в которой истец просила об устранении имеющихся недостатков в квартире либо возмещении расходов на устранение недостатков в порядке досудебного урегулирования спора, а в случае отказа произвести выплату в размере стоимости устранения недостатков в сумме 585934 руб.

Претензия получена ответчиком 28 августа 2024 г. (трек- номер 80545898475890).

Однако в судебном заседании установлено, что претензия в адрес ИП ФИО4, подписанная ИП ФИО9 от 04.08.2024 года, направлена в адрес ответчика после проведения ООО «Экспертный Центр Техпромнадзор» строительно-технической «экспертизы». ИП ФИО4 о проведении «экспертизы» не уведомлялся и был лишен возможности проверить достоверность исследования. При этом в ходе досудебного исследования был произведен осмотр жилого помещения истца 29.07.2024 года на котором сторона ответчика также не присутствовала, что отражено в заключении специалиста.

Вместе с тем, данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, предложено осуществить совместный осмотр жилого помещения 12.09.2024 в 10:00 часов, что подтверждено письмом ИП ФИО4 от 30.08.2024 года.

04.09.2024 истцом направлено письменное уведомление об устранении ряда дефектов (по мнению истца) с целью заключения мирового соглашения, и возможности провести осмотр жилого помещения 12.09.2024 года (трек-номер 80545799463798).

12.09.2024 года в квартире истца был произведён осмотр, в том числе с участием представителей ответчика ФИО2, сотрудником ООО «Т-ДЖЕТ» ФИО5 и специалиста ООО «ЭЦ «ТЕХПРОМНАДЗОР» ФИО6, о чем составлен Акт №-ОС от 12.09.2024 года.

Акт осмотра №-ОС от 12.09.2024 года был подписан в одностороннем порядке стороной истца и специалистом ООО «ЭЦ «ТЕХПРОМНАДЗОР» ФИО6, представителем истца ФИО1, а сторона ответчика и представитель ООО «Т-ДЖЕТ» от подписания Акта отказались, что не оспаривалось представителем ответчика в ходе судебного разбирательства и отражено в акте.

Обращаясь в суд с названным иском, истец указывает на нарушение его прав как потребителя действиями ответчика, в виду продажи спорного жилого помещения несоответствующего требованиям действующего законодательства в области строительства.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Преамбулой Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и, в частности, изготовителями, продавцами при продаже товаров, устанавливает права потребителей на приобретение товаров надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Изготовитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары для реализации потребителям.

Материалами дела подтверждено, что предметом договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО4 (продавцом) и истцом (покупателем), являлась квартира площадью 36.3 кв.м, расположенная на первом этаже, по адресу: <адрес>, кадастровый № стоимостью 2840061 руб.

Выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект подтверждено и сторонами по делу не оспаривается, что ФИО4 является первым правообладателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В дальнейшем указанная квартира отчуждена по договору купли-продажи от 18 августа 2023 года в единоличную собственность истца, о чем сделана запись в ЕГРН 21.08.2023.

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 19 июля 2023 года следует, что застройщиком многоквартирного дома является также ИП ФИО4

Таким образом, ответчик ИП ФИО4 являющийся одновременно застройщиком, оформив данную новую квартиру на свое имя после завершения ее строительства, произвел в ней отделочные работы, после чего продал указанный товар истцу.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства, а также тот факт, что квартира приобреталась истцом как физическим лицом для собственных (личных, семейных) нужд, ответчик ИП ФИО4 же в данном случае является не только застройщиком объектов долевого строительства, но и продавцом, реализующим потребителям уже построенные квартиры, то суд приходит к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Вопреки доводам стороны ответчика, сам факт того, что согласно проектной документации следует, что отделка квартир, устройство внутренних перегородок, гидроизоляция, установка внутрикомнатных дверей, разводка инженерных коммуникаций, установка сантехоборудования, электрооборудования в жилых помещениях проектом не предусматривается и выполняется собственниками квартир, не свидетельствует об отсутствии оснований считать, что истец приобрела бывшую в употреблении квартиру (вторичное жилье) и, соответственно, о том, что на возникшие правоотношения не могут распространяться требования Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

Доводы стороны ответчика о том, что покупатель и ИП ФИО4 согласовали все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которые предусмотрены законом или имели значение для сторон, в связи с чем оснований полагать, что покупатель заблуждался относительно предмета и условий Договора № от 18.08.2023, не имеется, суд признает несостоятельными, как противоречащие установленным судом обстоятельствам.

Так, являясь физическим лицом, не обладающим специальными познаниями в сферах строительства, и будучи покупателем по договору купли-продажи, даже при условии установления факта осуществления им осмотра жилого помещения при его принятии по Акту приема-передачи, не мог и не должен был предвидеть, что исполнитель, являющийся субъектом, осуществляющим постоянную предпринимательскую деятельность в сфере строительства, произведет строительство жилого дома, в том числе <адрес> нарушениями строительных норм и правил.

Сам по себе факт осмотра квартиры перед приобретением покупателем не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку покупатель, не обладающим специальными познаниями в области строительства, мог оценить только внешний вид квартиры, имеющиеся в нем коммуникации и видимые недостатки, выявленные недостатки, отнесенные экспертом к производственным, связанные с внутренней отделкой приобретенного объекта недвижимости, требовали специальных познаний, что не исключает ответственности продавца, являющегося одновременно застройщиком жилого дома, за наличие соответствующих производственных недостатков.

Ссылаясь на наличие в действиях истца злоупотреблением своими правами, сторона ответчика не указала, в силу каких причин покупатель не вправе был рассчитывать на соответствие строительным нормам и правилам приобретенного им объекта недвижимости, построенного ИП ФИО4, осуществляющим профессиональную деятельность в сфере строительства.

Доводы представителя ответчика о том, что по Договору № от 18.08.2023, при определении цены квартиры покупателю была предоставлена скидка также не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат условиям договора. При этом договор не содержал отражения имеющихся в квартире недостатков на день его подписания сторонами, о которых ответчик, как продавец, уведомил бы истца, как покупателя, т.е. стороны не оговаривали при совершении сделки факта наличия недостатков, фактически имеющихся в квартире, в связи с чем квартира продается по заниженной цене.

Таким образом, ответчик не представлял истцу информации в порядке ст. 10 Закона «О защите прав потребителей» и ст. 474 ГК РФ о качестве объекта - качестве результата произведенных строительно-монтажных и строительно-отделочных работ в квартире, в результате производства которых был создан объект недвижимого имущества, не передал инструкцию по эксплуатации квартиры и не передал паспорта заводов изготовителей на установленные изделия в квартире: межкомнатные двери, входную дверь, оконные блоки.

В подтверждение выявленных дефектов истцом представлено экспертное заключение №.24 от 02.08.2024, составленное экспертом ООО «ЭЦ Техпромнадзор» ФИО6, согласно выводам которого жилое помещение по адресу: <адрес>, имеет недостатки качества отделочных и монтажных работ. Полный перечень недостатков ( дефектов) и их объем приведены в ведомости дефектов (Приложение №). Причиной выявленных недостатков являются нарушения технологии проведения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства жилого дома (приложение №), стоимость затрат на устранение дефектов в указанной квартире по состоянию на 29.07.2024 года составляет с учетом НДС (приложение №) 585934.80 руб.

Согласно приложению № дефектной ведомости к экспертному заключению №.24 от 02.08.2024 в квартире обнаружены следующие недостатки: в коридоре – сколы и царапины на дверной коробке и дверном полотне входной двери, сколы/царапины на доборе, отклонение от вертикальной плоскости (4 мм на 1 м), на полу - горизонтальные отклонения ( 9 мм на 1 м), стены- вертикальное отклонение 10 мм на 2 м), Жилая комната № - дверь- сколы/царапины на коробке двери, сколы/царапины на полотне двери, сколы/царапины на наличниках двери, Окно № - царапины на створках (левая/правая), царапины на профиле оконного блока, вертикальное отклонение (3 мм на 1 м), Пол - горизонтальное отклонение (5 мм на 1 м), сколы/царапины на ламинате, Стены- вертикальное отклонение (11 мм на 2м). Кухня- двери- сколы /царапины на коробке двери, сколы/царапины на полотне двери, сколы/царапины на наличниках двери, Окно № - царапины на сворках ( левая/правая), царапины на профиле оконного блока, вертикальное отклонение ( 4 мм на 1 м), Пол - горизонтальное отклонение (9 мм на 1 м), сколы/царапины на ламинате, не закрыты замки на ламинате, Стены- вертикальное отклонение ( 10-11 мм на 2 м). В санузле – дверь- сколы на коробке двери, сколы/царапины на полотне двери, сколы/царапины на наличниках двери, отслоение декоративного слоя коробках/двери, пол- разность швов плитки, горизонтальное отклонение ( 4 мм на 1 м), стены- разность швов плитки. Вертикальное отклонение (7 мм на 2 м)

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела и для разъяснения возникающих при его рассмотрении вопросов, требующих специальных познаний, а также в связи с имеющимися возражениями ИП ФИО4 определением суда от 22 ноября 2024 года по ходатайству стороны ответчика по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО ПБ «Ротонда» эксперту- строителю ФИО10 и (эксперту-оценщику) ООО «Центр Экспертизы» ФИО11

В соответствии с заключением судебной строительно-технической и оценочной экспертизы ООО ПБ «Ротонда» эксперта- строителя ФИО10 и (эксперта-оценщика) ООО «Центр Экспертизы» ФИО11 № от 21 марта 2025 года выявлены следующие недостатки:

В квартире №18, расположенной по адресу: <...> отсутствуют недостатки, которые препятствуют нормальной эксплуатации квартиры ( делают ее непригодной для проживания и/или создают угрозу жизни и здоровью проживающих лиц), квартира является пригодной для целей, для которых имущество такого рода обычно приобретается.

Все выявленные экспертом во время исследования недостатками, возникшие в результате нарушения обязательных требований, являются явными, их можно было выявить в ходе приемки квартиры. Недостатки не скрыты результатами других работ ( недостаток, заключающийся в отсутствии гидроизоляции в помещении совмещенного санузла, частично скрыт результатами отделочных работ, но может быть выявлен визуальным осмотром в доступных местах), их можно было выявить в ходе приемки квартиры.

В квартире выявлены недостатки: эксплуатационные – образовавшиеся в результате эксплуатации квартиры. Производственные - образовавшиеся при производстве строительно-монтажных и отделочных работ.

Стоимость устранения эксплуатационных недостатков квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет: 187187 руб. 92 коп.

Стоимость устранения производственных недостатков квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет:84935, 17 коп.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО10 поддержала данное ею заключение, дополнительно пояснив, что в основном все недостатки истца касаются отделочных работ, а именно: в дверях незначительные сколы, царапины. Все эти дефекты относятся к отделочным работам. Что двери, что окна, на которых имеются царапины, испорченные уплотнители - это все следы от кошки. При входе в квартиру видно было, что там живут люди, и при осмотре видно были следы когтей. Также обнаружены отклонения от СНИПов, но требуется переустановка окон, а не замена. При осмотре прихожей, был обнаружен на полу «горб», что дает отклонение от горизонтали, это необходимо переделать. Также отсутствует гидроизоляция, о чем не было отражено в досудебном заключении. В ванной комнате считает, что необходимо демонтировать всю плитку. При этом квартира пригодна для проживания и не сколько не влияет на жизнь. Все недостатки были явные и их можно было увидеть при составлении акта приема-передачи при покупке. Все недостатки устранимые. При этом часть недостатков эксплуатационные, а часть производственные. Вздутие ламината произошло в основном там, где льется вода. При осмотре квартиры обнаружено, что там проживают люди, установлена вся мебель, коммуникации подключены. Проверка качества результата работ по отделке стен декоративной структурной штукатуркой не производилась. Усадочные трещины, образовавшиеся на стенах объекта исследования, возникли из-за полезной нагрузки. Однако эксперт не исследовала проектную документацию на жилой дом, в том числе не исследовала компенсационные мероприятия, предусмотренные проектом по минимизации риска появления усадочных трещин и не проверяла исполнение данных мероприятий. Потолочное покрытие экспертом на предмет качества выполненных работ не проверялось.

Также экспертом отмечено, что окна и двери имеют царапины уплотнителя резинки- это испортила кошка. Горизонтальное отклонение у окон было 3 мм и двери 1.5 х1 или 3 мм на всю комнату. Это требуется переустановка. Плитка в ванной комнате имеет повреждения на 1 плитке полоса вдоль ванны. В прихожей обнаружен горб. Отсутствует гермитизация нужно все демонтировать. Все недостатки производственные и были видны на момент осмотра и приемки квартиры. Все недостатки устранимые. Видно было, что квартира более года в эксплуатации. В квартире проживают также животные - удав и кошка. Скрытых недостатков не обнаружено. Все Своды, Правила и Госты все обязательного применения для декоративной штукатурки. Исследовать ее состав не ставился вопрос. Нормативами нигде не указано применения штукатурки. При этом качество эксперт не проверяла, поскольку не было предоставлено технической документации. Также были обнаружены трещины на сопряжении перегородок, но это идет усадка дома.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО11 поддержала данное им заключение, дополнительно пояснив, что эксперт-строитель выявил недостатки, какие производственные, а какие эксплуатационные, а он посчитал их стоимость. Расчет производил по специальной программе. Все выявленные недостатки по своему характеру являются явными и могли быть выявлены покупателем в ходе визуального осмотра квартиры.

Оспаривая данное заключение сторона истца указывает на то, что данное заключение является недопустимым доказательством, по причине допущенных при ее производстве экспертами требований Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ссылаясь на выводы изложенные в рецензии ООО «Экспертный центр Техпромнадзор» от 09.08.2025 на экспертное заключение №.

Между тем, надлежащих доказательств свидетельствующих о недостоверности судебной экспертизы не представлено.

При этом определением суда от 23 сентября 2025 года в удовлетворении ходатайства стороны истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано на основании ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, поскольку несогласие стороны с выводами судебной экспертизы само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения, и не свидетельствует о наличии оснований для проведения повторной экспертизы. Надлежащих доказательств свидетельствующих о нарушении экспертами требований Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не представлено.

Представленная стороной истца рецензия ООО «Экспертный центр Техпромнадзор» от 09.08.2025 не может быт принята судом во внимание, поскольку в выводах экспертов нет противоречий и сделанное заключение является полным, а экспертами в судебном заседании даны соответствующие пояснения. При этом специалист ООО «Экспертный центр «Техпромнадзор» не был предупрежден об уголовной ответственности, за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, анализ экспертного заключения в силу, 67, 85, 86 ГПК РФ относится к компетенции суда и не входит в объем задач специалиста ( ст. 188 ГПК РФ). Рецензия относительно заключения судебной экспертизы не служит опровержением выводов судебной экспертизы, поскольку является лишь мнением лиц, не привлеченных в качестве специалистов к участию в деле, и сводится к предположениям о необходимости назначения повторной эксперты, построенных на сомнениях в проведенной судебной экспертизе. Такая рецензия не основана на исследовании и доказательственной силы не имеет.

Таким образом, оснований ставить под сомнение выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, у суда не имеется, поскольку эксперты, проводившие экспертное исследование, имеют специальное образование, значительный стаж экспертной работы, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса РФ. Эксперты ответили на все поставленные судом вопросы. Выводы экспертов ясны, логичны, последовательны, аргументированы, основаны на применении специальной литературы, расчеты произведены с использованием специализированных программ и формул. Изложенные в заключении выводы не содержат противоречий.

В связи с изложенным, данное заключение судебной экспертизы принимается судом в качестве достоверного, допустимого, относимого доказательства, подтверждающего наличие в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, - недостатков качества отделочных и строительно-монтажных работ.

Возражая против удовлетворения иска сторона ответчика ссылается на то, что ИП ФИО4 была приобретена квартира у застройщика, в связи с чем он не может отвечать за недостатки производственного характера. При этом при заключении договора купли-продажи истец каких-либо претензий не высказывала.

Вместе с тем, судом учтено, что стороны при заключении договора и не оговаривали в иных письменных документах условия наличия в квартире тех дефектов производственного характера, которые при обследовании квартиры были выявлены экспертами при проведении судебной экспертизы и отражены в представленном в суд экспертном досудебном заключении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 721 Гражданского кодекса Российской Федерации качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Если законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик, действующий в качестве предпринимателя, обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования.

Подрядчик может принять на себя по договору обязанность выполнить работу, отвечающую требованиям к качеству, более высоким по сравнению с установленными обязательными для сторон требованиями (пункт 2 статьи 721 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397 названного кодекса).

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен (пункт 2 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 1 статьи 18 Закона "О защите прав потребителей" предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

На основании пункта 3 статьи 29 Закона "О защите прав потребителей" требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Из содержания указанных норм следует, что действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в том числе гражданам.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, ФИО7 приобрела (как потребитель) и право требования к продавцу об устранении выявленных в квартире недостатков.

Разрешая спор с учетом приведенных выше норм права, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального законодательства Российской Федерации, суд, находит установленным и доказанным допустимыми доказательствами факт наличия в квартире истца производственных дефектов, поименованных ими в просительной части уточненного иска.

Несмотря на то, что трещины декоративной штукатурки, а также отслоение декоративной штукатурки на стенах в квартире в соответствии с заключением судебной экспертизы отнесены к эксплуатационным дефектам, экспертом в заключении сделан вывод, что трещины являются усадочными, образовались после начала эксплуатации здания, когда произошла нагрузка строительных конструкций полезной нагрузкой. По аналогичной причине произошло отслоение декоративной штукатурки.

Истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы для определения дефектов производственного характера в квартире и причин их появления, а также соответствия качества произведенных в квартире по адресу: <адрес>, строительно-монтажных и строительно-отделочных работ, определяющих параметры качества объекта, требованиям нормативных документов, в том числе СП, СНИП, ГОСТ, ГОСТ Р и иных, обычно подлежащих применению для определения параметров качества произведенных работ, наличия дефектов производственного характера в квартире, возникших в следствие нарушения технологии производства строительных работ, неправильного применения строительного материала или в следствии нарушения требований нормативных документов, в том числе СП, СНИП, ГОСТ, ГОСТ Р и иных.

Для производства данной экспертизы ответчику судом неоднократно предлагалось представить проектную и техническую документацию. Ответчик представлять данную документацию отказался. Без данной документации провести заявленную истцом экспертизу было невозможно, что также подтверждено ответом эксперта, в связи с чем, судом, в том числе и по данному основанию, было отказано в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В соответствии с положениями ст.79 ГПК РФ при непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Принимая во внимание выводы судебной экспертизы о причинах образования волосяных трещин и отслоения декоративной штукатурки, а также уклонение ответчика от предоставления для проведения экспертизы проектной и технической документации, суд приходит к выводу о том, что на ответчике лежит обязанность устранить указанные недостатки.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности наличия в спорной квартире поименованных в уточненном иске недостатков, наличия у истца, как потребителя права требовать их безвозмездного устранения от ответчика.

Приходя к такому выводу, суд учитывает то обстоятельство, что способ устранения выявленных производственных дефектов, предложенный истцом в просительной части уточненного иска, является разумным, исполнимым по каждому недостатку в отдельности.

При таких обстоятельствах суд, установив, что экспертным заключением установлено наличие недостатков квартиры, осмотр квартиры перед приобретением покупателем не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку покупателем, не обладающим специальными познаниями в области строительства, мог быть оценен только внешний вид квартиры, а установленные судом недостатки качества отделочных и строительно-монтажных работ выявлены истцом в процессе эксплуатации квартиры, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении требований истца об устранении дефектов в жилом помещении в квартире по адресу: <адрес>, указанных в экспертном заключении судебной экспертизы.

Разрешая требования истца об установлении срока исполнения решения суда, суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.

С учетом объема и характера работ, провести которые необходимо одновременно во всем жилом помещении, представляющем собой однокомнатную квартиру, суд полагает, что срок для выполнения работ, указанный истцами в просительной части уточненного иска (10 дней), является явно недостаточным.

С учетом объема, характера работ суд приходит к выводу о необходимости установления ответчику срока для выполнения обязанности, установленной настоящим решением, равного одному месяцу с даты вступления решения в законную силу, именно такой срок, по мнению суда, является разумным, объективно достаточным для надлежащего исполнения решения суда, при этом не повлечет затягивание его исполнения, таким образом, позволит наиболее полно соблюсти баланс интересов сторон.

Оснований для взыскания денежных средств для устранения выявленных недостатков в размере 585934.80 руб. суд не усматривает, поскольку в ходе судебного разбирательства истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования были уточнены на устранение выявленных недостатков квартиры, которые являются взаимоисключающими. Однако, в установленном законом порядке заявления об отказе от исковых требований о взыскании денежных средств истцом не заявлено, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении данных требований о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 585 934 руб. 80 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 данного закона изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Согласно ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства, приведенные нормы закона, а также положения ст. 168 ГК РФ, суд также находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о признании п.1.6 Договора № МД-9/3-18/ОР купли-продажи квартиры от 18.08.2023 ничтожными, как ущемляющими права потребителя и противоречащим положениям ст. 10, 16 Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд приходит к выводу о том, с ответчика в пользу истца необходимо взыскать 10000 рублей в счет компенсации морального вреда, поскольку, по мнению суда, именно такая компенсация, а не заявленная в иске, будет являться полностью соразмерной нарушению прав истца, допущенному по вине ответчика, исходя из фактических обстоятельств причинения морального вреда, степени, глубины и характера причиненных истцу таким нарушением нравственных страданий.

Заявленный ко взысканию в исковом заявлении размер компенсации 60000 руб. является явно завышенным, чрезмерным и потому не подлежащим удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Частью 6 данной статьи Закона гласит, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании данной нормы суд приходит к выводу о необходимости привлечения ответчика к такой ответственности и взыскания штрафа в размере 5000 руб. в пользу истца (10000 руб./2).

Вопреки доводам стороны ответчика, сам факт того, что в ходе судебного разбирательства истец отказалась урегулировать спор путем заключения мирового соглашения не свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами, поскольку истец вправе сам определять способ защиты своих прав. Кроме того, судом обращено внимание, что зная о результатах проведённой по делу судебной строительно-технической экспертизы стороной ответчика не было предпринято каких-либо действий по выплате определённой экспертами суммы в ходе судебного разбирательства.

Согласно положениям ст. ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при обращении в суд в обоснование своей позиции представлено заключение ООО «Экспертный центр «Техпромнадзор» №.24 от 02.08.2024.

Обращаясь в суд с иском истец также просил взыскать понесенные расходы на проведение досудебной экспертизы в сумме 60000 руб. Однако надлежащих доказательств свидетельствующих о несении данных расходов в материалах дела не имеется.

Указанные судебные расходы как необходимые документально не подтверждены, в связи с чем, суд полагает не подлежат возмещению истцу за счет ИП ФИО4 в полном объеме в размере 60000 руб.

Кроме того, истцом заявлены требования о возмещении расходов по нотариальному заверению доверенности в сумме 2000 руб., однако данные расходы также не подлежат удовлетворению.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Выданная доверенность носит общий характер, выдана представителям на длительный период, не связаны с выполнением поручения по данному конкретному гражданскому делу, в связи с чем расходы на нотариальное удостоверение доверенности в данном случае возмещению не подлежат.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, которая подлежит взысканию с ответчика в доход соответствующего бюджета.

При этом судом учтено, что по требованию о возложении обязанности осуществить ремонтные работы, являющемуся имущественным, не подлежащим оценке, подлежит взысканию в доход соответствующего бюджета государственная пошлина в сумме 3000 рублей, по требованию о компенсации морального вреда – в сумме 3000 руб., итого 6000 руб.

Подпунктом 15 пункта Налогового кодекса РФ, предусмотрены размеры государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче в суд заявления об обеспечении иска - 10 000 рублей;

Как следует из содержания пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, с учетом положений п. 3 настоящей статьи освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

В настоящем случае истец - ФИО7 освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче заявления о принятии обеспечительных мер, а поскольку требования истца признаны обоснованными и удовлетворены, то с ответчика в бюджет муниципального образования г. Тверь подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10000 руб.

Как разъяснено в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 1 июня 2023 г. № 15 "О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты", суд вправе отменить обеспечительные меры, в том числе если после принятия таких мер появились обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии необходимости их сохранения, если принятые меры стали несоразмерны заявленному требованию, нарушают права лиц, участвующих в деле,

Содержащееся в части 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указание на то, что обеспечительные меры действуют до фактического исполнения судебного акта, не препятствует их отмене, если в том числе по результатам рассмотрения заявления лица об отмене обеспечительных мер суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения.

Определением Заволжского районного суда города Твери от 09 октября 2024 года обеспечительные меры по гражданскому делу № 2- 297/2025 (№ 2-2089/2025) в виде запрета на распоряжение денежными средствами ИП ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в сумме: 585 934 руб. 80 коп., находящимися на расчетном счету КБ «ЛОКО-БАНК» (АО) г. Москва, кор/сч 30№, р/сч 40№, БИК 04425161, ИНН <***>.

Учитывая указанные выше нормы права с учетом их разъяснений Верховного Суда РФ, и то обстоятельство, что в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в пользу истца с ответчика отказано в полном объеме, в связи с чем обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии необходимости сохранения обеспечительных мер, поскольку принятые меры стали несоразмерны заявленному требованию, нарушают права лиц, участвующих в деле, то суд приходит к выводу об отсутствии оснований для дальнейшего применения мер обеспечения иска и их отмене.

В соответствии с ч. 3 ст. 206 ГПК РФ суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, обязывающего ответчика совершить определенные действия, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Истцом заявлены требования о взыскании с ИП ФИО4 в пользу ФИО7 денежную сумму, на случай неисполнения судебного акта, в размере 5000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Руководствуясь нормами процессуального закона, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд пришел к выводу об удовлетворении заявления ФИО7 о взыскании с ответчика судебной неустойки.

Вместе с тем определяя размер неустойки суд, полагает заявленная истцом сумма 5000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта является чрезмерно завышенной и подлежащей снижению до 500 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу об частичном удовлетворении требований и взыскании с ответчика в пользу ФИО7 судебной неустойки в размере 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, по истечении месяца с момента вступления решения суда в законную силу и по день фактического исполнения решения суда.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серии №, выдан ОУФМС России по Тверской области в Заволжском районе г. Твери, дата выдачи 27.09.2011, удовлетворить частично.

Признать п.1.6 Договора № купли-продажи квартиры от 18.08.2023 г. ничтожным, ущемляющим права потребителя и противоречащим положениям ст. 10, 16 Закона «О защите прав потребителей».

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>) в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу выполнить строительные и отделочные работы, направленные на устранение дефектов и недостатков в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) № площадь 36,3 кв.м., расположенная на 1 (Первом) этаже.

Обязать ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> устранить дефекты в жилом помещении в квартире по адресу: г Тверь, <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО7 в течении 10 календарных дней после вступления решения суда в законную силу, а именно:

В помещении «Прихожая»:

В помещении «жилая комната»:

В отношении оконного блока из ПВХ:

В помещении «кухня»:

В отношении оконного блока из ПВХ:

В помещении «совмещенный санузел»:

Взыскать в пользу истца ФИО7 с ответчика ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 5000 рублей 00 копеек.

Взыскать с ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> в пользу истца ФИО7 денежную сумму, подлежащую взысканию на случай неисполнения судебного акта, в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Отменить принятые определением Заволжского районного суда города Твери от 09 октября 2024 года обеспечительные меры по гражданскому делу № 2-297/2025 (№ 2-089/2025) в виде запрета на распоряжение денежными средствами ИП ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в сумме: 585 934 руб. 80 коп., находящимися на расчетном счету КБ «ЛОКО-БАНК» (АО) г Москва, кор/сч 30101810945250000161, р/сч <***>, БИК 04425161, ИНН <***>.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ИП ФИО4 ИНН: <***>, ОГРНИП: <***> в бюджет муниципального образования городской округ город Тверь государственную пошлину в общем размере 16000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Заволжский районный суд г. Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 05 ноября 2025 г.

Председательствующий: А.Ю.Никифорова

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →