Дело № 2-1898/2025

36RS0001-01-2025-002019-23

Решение

Именем Российской Федерации

15 декабря 2025 года г. Воронеж

Железнодорожный районный суд г. Воронежа в составе

председательствующего судьи Долгих Н.В.

при секретаре Елфимове Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимости, об осуществлении регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

установил:

изначально ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ....., общей площадью 600 кв.м.

Свои требования мотивирует тем, что им на основании договора купли-продажи, заключенного между сторонами 17.12.2021, ФИО3 был приобретен указанный участок, который принадлежал продавцу на праве собственности. Право собственности ответчика на земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке, тогда как регистрация перехода права собственности к покупателю не осуществлялась. Он, ФИО3, считает, что стал собственником имущества, тогда как истец уклоняется от регистрации перехода права собственности (л.д. 5).

В ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования (поступили в суд 11.11.2025 года), в которых он просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок. Исковые требования приняты к производству суда, от изначально заявленных исковых требований истец не отказывался. В уточненном иске истец также ссылается на введение в отношении ответчика процедуры банкротства, а также на то, что финансовый управляющий до настоящего времени не оспаривал сделку купли-продажи, в связи с чем, истец настаивает на своих исковых требованиях (том 1 л.д. 236).

Определениями Железнодорожного районного суда г. Воронежа, принятыми в протокольной форме, к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены СНТ "Сувенир-2", ФИО4, финансовый управляющий ФИО2 - ФИО5

В судебное заседание истец, его представитель, ответчик, а также третьи лица не явились, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Рассмотрение дела неоднократно откладывалось по ходатайствам истца. В уточненном иске ФИО3 просил о рассмотрении дела без своего участия.

В соответствии с п. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) лица, участвующие в деле извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой.

Как разъяснено в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. 67 Постановления).

Указанное дает основания сделать вывод об уклонении ответчика от получения корреспонденции, в связи с чем, суд считает извещение ФИО2 о дате, месте и времени слушания дела надлежащим.

Согласно части 1 статьи 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

На основании изложенного, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в том числе в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства.

Исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 6).

Согласно ст. 14 данного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч. 1).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки п. 2 ч. 2.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права (п. 1 ч. 3).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ч. 7).

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствие со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Из материалов гражданского дела следует, что между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка № 2 от 17.12.2021 года, предметом которого является земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ....., общей площадью 600 кв.м. (том 1 л.д.9, 10, 88-178).

Суду представлен акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 11).

К иску также приложены платежные поручения от 12.04.2022 года, 18.04.2023 года, 09.04.2024 года и 15.04.2025 года об оплате взносов за земельные участки № 48,59,62,67. Вместе с тем, в назначении платежа указан один и тот же год – взносы за 2022 год, плательщиком является ФИО3, получателем СНТ «Сувенир» (л.д. 12-15).

Стоимость земельного участка составляет 300 000 рублей выплата осуществляется передачей денежных средств продавцу покупателем (ст. 2 договора), вместе с этим документа, подтверждающего оплату, не предоставлено.

Заявляя исковые требования, истец ФИО3 утверждает, что является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ....., общей площадью 600 кв.м, при этом в качестве препятствий к регистрации перехода права собственности от предыдущего собственника – продавца земельного участка к нему, покупателю, указывает на сложности в согласовании времени для совместной регистрации в МФЦ, а также уклонении ответчика от регистрации.

Вместе с тем, в качестве доказательств своих доводов, истцом к иску приложены переписка в мессенджере WhatsApp, из содержания которой невозможно установить, что общаются друг с другом непосредственно стороны настоящего спора и что общение ведется именно о необходимости регистрации перехода права собственности на земельный участок, а также то, что ответчик уклоняется от проведения такой регистрации.

Талоны на совершение регистрационных действий МФЦ датированы 17.04.2025 года, 21.04.2025 года, 13.05.2025 года, 25.04.2025 года и 04.06.2025 года (том 1 л.д. 182-192).

Из сведений о переписке следует, что она датируется апрелем – маем 2025 года.

Однако, доказательств о том, что истцом с даты заключения договора купли-продажи в 2021 году предпринимались какие-либо иные попытки к регистрации перехода права собственности и до обращения с иском в суд (03.06.2025 года), при этом продавец уклонился от явки для регистрации права, материалы гражданского дела не содержат.

Согласно выписке из ЕГРП в отношении указанного земельного участка, имеются сведения об ограничениях в виде запрещения регистрационных действий на основании постановлений судебного пристава-исполнителя от 29.01.2025 года, на основании исполнительного листа Арбитражного суда Центрального округа от 26.03.2024 года по делу 14-20172/2021 (том 1 л.д. 16-19).

Из ответа судебного пристава-исполнителя Коминтерновского РОСП г. Воронежа от 14.08.2025 года следует, что в отношении ФИО2 ведутся исполнительные производства в отношении взыскателя ФИО4, предмет исполнения – взыскание денежных средств в сумме 433 966 рублей.

При установленных по делу обстоятельствах и учитывая, что переход права собственности между сторонами договора купли-продажи от 17.12.2021 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то на момент наложения обременений на земельный участок ФИО3 его собственником не являлся. При отсутствии государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает права требовать признания за собой права собственности на имущество, а также о регистрации перехода права собственности при недоказанности наличия к этому препятствий.

Доводы ответчика, изложенные в иске с учетом его уточнений о том, что стороны договора купли-продажи не смогли согласовать время для регистрации права собственности и продавец уклоняется от явки В МФЦ, отклоняются судом на основании следующего.

Пунктом 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом суд учитывает разъяснения, содержащиеся в абзацах первом и втором п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Убедительных и бесспорных доказательств того, что ФИО3 обращался непосредственно к ФИО2 с требованием об осуществлении регистрации перехода права собственности и продавец уклонялся от регистрации права, в материалы дела не представлено, в связи с чем, данные обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны в ходе его рассмотрения.

Кроме того, по мнению суда, доказательств, бесспорно подтверждающих передачу земельного участка от покупателя к продавцу и оплату за земельный участок, материалы дела не содержат, учитывая также, что платежные документы об оплате взносов за несколько участков не содержат указание на их адрес места нахождения, при этом взносы уплачены только за 2022 год.

Суд также обращает внимание на то обстоятельство, что каких-либо действий, направленных на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю длительное время не производилась (с 2021 по 2025 годы), интерес к регистрации права возник у истца в апреле-мае 2025 года и в период рассмотрения дела каким-либо образом такой интерес, путем побуждения продавца к осуществлению действий, направленных на регистрацию своего права, истец не проявил, заняв активную процессуальную позицию, путем уточнения исковых требований без явки в судебное заседание.

Также в ходе рассмотрения дела судом объективно установлено, что в отношении должника ФИО2 определением Арбитражного суда Воронежской области введена процедура банкротства, финансовым управляющим назначена ФИО5

Так из определения Арбитражного суда Воронежской области от 01.10.2025 года по делу А14-1952/2025 следует, что ФИО4 обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом). Определением от 14.02.2025 года указанное заявление принято к рассмотрению, в отношении должника возбуждено дело о банкротстве. Определением от 01.10.2025 года в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов.

Согласно п. 1 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на день принятия решения о признании его банкротом и выявленное или приобретенное после этого дня, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Согласно п.1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48

"О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан" в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

В силу п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает, прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

На день принятия решения о признании требований ФИО4 о признании несостоятельным (банкротом) ФИО2 обоснованным за ним был зарегистрировано право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ....., общей площадью 600 кв.м,

Учитывая изложенное, на основании п. 1 ст. 213.25 Закона о банкротстве указанное имущество подлежит включению в конкурсную массу гражданина.

Таким образом, ФИО3 утратил возможность зарегистрировать (признать) право собственности либо произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость при наличии в отношении должника ФИО2 дела о банкротстве.

Требование кредитора ФИО3 по не денежному обязательству о признании права собственности и требование о государственной регистрации права собственности, не являющееся текущим, и соответственно трансформировалось в денежное. Оно подлежит денежной оценке и должно рассматриваться по правилам ст. 100 Закона о банкротстве (то есть арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве должника), в случае признания требования ФИО3 обоснованным, оно должно удовлетворяться наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке, предусмотренном ст. 213.27 Закона о банкротстве (по смыслу п. 4 ст. 213.24, п. 1 ст. 213.25 Закона о банкротстве и разъяснений, приведенных в абзаце втором п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

Признание права собственности на имущество, а также регистрация перехода права собственности невозможно при введении процедуры банкротства в отношении должника ФИО2, поскольку повлечет за собой преимущественное удовлетворение требований ФИО3, что недопустимо в рамках процедуры банкротства должника и противоречит нормам Закона о банкротстве (ст. 61.3 Закона о банкротстве).

Таким образом, земельный участок подлежит включению в конкурсную массу должника для последующей реализации и расчетов с кредиторами.

Кроме того, суд учитывает, что отсутствие от финансового управляющего ответчика письменных возражений на иск, не исключает права финансового управляющего на оспаривание договора купли-продажи и перехода права собственности в будущем, потому доводы уточненного иска в указанной части суд находит субъективными и неубедительными.

При этом, анализ имеющихся в материалах дела документов не позволяет суду прийти к выводу о фактическом исполнении сторонами договора.

Тот факт, что продавец исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, в части факта передачи по акту покупателю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № ....., общей площадью 600 кв.м не является юридически значимым, учитывая, что покупателем не выполнена обязанность по регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке в течение столь длительного периода времени, поскольку подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Таким образом, на день введении процедуры банкротства в отношении должника ФИО2 за ним было зарегистрировано право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ....., общей площадью 600 кв.м и в силу п. 1 ст. 213.25 Закона о банкротстве указанное имущество подлежит включению в конкурсную массу гражданина.

Кроме того, суд учитывает, что достаточных и бесспорных доказательств совершения юридически значимых действий, подтверждающих заключение договора купли-продажи земельного участка, а также уклонений продавца от регистрации перехода права собственности, избрания иного способа регистрации покупателем, без явки в МФЦ продавца, в материалах дела также не имеется.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований (изначально заявленных с учетом принятых к производству суда уточненных) о признании за ФИО3 права собственности на земельный участок с земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 36:34:0113003:43, общей площадью 600 кв.м, принадлежащую ФИО2, и о регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 56, 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 (паспорт серии № .....) к ФИО2 (паспорт серии № .....) о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ....., общей площадью 600 кв.м и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок – оставить без удовлетворения.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Н.В.Долгих

Мотивированное решение изготовлено 29.12.2025 года.