Дело № 2-758/2025
23RS0037-01-2023-008041-33
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Новороссийск 05 ноября 2025 года
Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Зачеса Д.В.,
при секретаре Лупетта В.А., с участием представителя истцов ФИО5, ее представителя ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7, ФИО8 к ФИО12 о взыскании суммы неосновательного обогащения, а также встречный иск ФИО12 о взыскании суммы материального ущерба,
установил:
ФИО7, ФИО8 обратилась в суд к ФИО12 о взыскании суммы неосновательного обогащения, в последствии уточнили заявленные требования, просят взыскать с ФИО12 денежные средства, уплаченные в качестве задатка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 рублей, стоимость установленных стеклопакетов на сумму 42 025 рублей 98 копеек, стоимость установленных радиаторных батарей на сумму 40 194 рубля, стоимость входной двери на сумму 18 347 рублей, также стоимость произведенных строительных работ в размере 313 510 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины 9 607 рублей.
В обосновании заявленного требования указано, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО12 и покупателями ФИО8, ФИО7 был заключен договор купли-продажи квартиры, с КН №, площадью 35,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, уд. Новороссийской республики, <адрес>, на сумму 3 510 000 рублей, с использованием части наличных денежных средств покупателей в размере 6 360 рублей и средств, в виде социальной выплаты на приобретение жило помещения согласно государственного жилищного сертификата №, выданного на имя ФИО7, в размере 3 503 640 рублей.
Вышеуказанный договор был сдан в МФЦ <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ произошел переход права собственности на данную квартиру, в результате чего собственниками квартиры стали ФИО7 и ФИО8 по 1/2 доли каждый.
Решением ГКУ <адрес> «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка социальной выплаты на приобретение вышеуказанной квартиры ФИО7 и ФИО8 было отказано, в следствие чего, представителем по доверенности ФИО1 было подано дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, к договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, в целях устранения причин отказа.
ДД.ММ.ГГГГ учреждением было отказано в перечислении социальной выплаты на приобретение квартиры, поскольку учреждение не смогло определить отвечает ли ФИО8 и ФИО7 критериям, установленным в п. 2 правил предоставления финансовой поддержки субъектам РФ в целях финансового обеспечения мероприятий по предоставлению социальных выплат на приобретение жилых помещений.
Для устранения причин, указанных в отказе от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 и ФИО7 через своего представителя по доверенности было подано МФЦ дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Решением о возврате заявления о перечислении социальной выплаты и документов от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 и ФИО7 было отказано в перечислении социальной выплаты на приобретение квартиры, поскольку учреждение не может подтвердить факт прибытия заявителей на территорию <адрес> на постоянное место жительство.
В целях устранения причин отказа, указанного в решении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 и ФИО7 зарегистрировались в вышеназванной квартире, что подтверждается свидетельствами о регистрации по месту пребывания, а также договором аренды.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО12 была отправлена телеграмма с требованием прибыть ДД.ММ.ГГГГ а 12 час. 00 мин. в МФЦ <адрес> подачи заявления о перечислении социальной выплаты на приобретение вышеуказанной квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 получила от представителя ФИО8 и ФИО7 по доверенности ФИО1 денежные средства в размере 100 000 рублей, в качестве аванса за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес> республики, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 получила от представителя ФИО8 и ФИО7 по доверенности ФИО1 денежные средства в размере 400 000 рублей, в качестве аванса за продаваемую квартиру, расположенную по адрес <адрес> республики, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ представитель по доверенности ФИО9, ФИО8 и ФИО7, прибыли в МФЦ <адрес> по адресу: <адрес>, для подачи заявления о перечислении социальной выплаты на приобретение квартиры, Расположенной по адресу: <адрес> республики, <адрес>.
Однако ввиду отсутствия продавца ФИО12 сотрудниками МФЦ заявителю ФИО8, была выдана расписка об отказе в приеме документов ввиду отсутствия всех лиц, указанных в договоре купли-продаж.
ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились с претензией, в которой просили в добровольном порядке вернуть задаток в размере 500 000 рублей, а также сумм ремонтных воздействий в размере 100 566 рублей 98 копеек.
В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказалась возвращать денежные средства.
ДД.ММ.ГГГГ стороны по взаимному соглашению договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ расторгли.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 получила от истцов ключи от вышеназванной квартиры.
Стоимость произведенных работ согласно заключению эксперта №.25/77 от ДД.ММ.ГГГГ составляет 313 510 рублей.
В судебном заседании представитель истцов уточненные требования поддержал, основываясь на доводах искового заявления и дополнений к нему, просил суд их удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, представила встречное исковое заявление, в котором просит взыскать с ФИО7 и ФИО8 в пользу ФИО12 сумму материального ущерба 566 217 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины 16 324 рубля.
В обосновании встречного искового заявления указано, что несмотря на то, что впоследствии переход права собственности на квартиру на имя покупателей был осуществлен, в перечислении денежных средств на ее счет, как продавца, было отказано в связи с несоответствием покупателей критериям предоставления социальных выплат, а также отсутствием подтверждения факта прибытия ФИО13 на территорию <адрес>.
Таким образом, по вине истцов по первоначальному иску, ФИО12 не получила денежные средства за отчуждаемую квартиру.
Все полученные ФИО12 от покупателей Х-ных до заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства (задаток) являлись способом обеспечения ее обязательств по отчуждению квартиры именно истцам, и данное обязательство ею исполнено неукоснительно и надлежащим образом, о чем свидетельствует регистрация основного договора купли-продажи в органах Росреестра и, как следствие отражение в Выписке ЕГРН сведений о праве собственности покупателей на квартиру.
Договор купли-продажи квартиры был расторгнут, исключительно по вине покупателей Х-ных, не выполнивших свое обязательство по оплате стоимости квартиры.
При этом, квартиру и ключи от нее в личное пользование Х-ных, ФИО12 не передавала, никаких актов приема-передачи между ними не составлялись и осуществление каких-либо работ в квартире с ней, как с залогодержателем, не согласовывалось.
В связи с тем, что стеклопакеты и радиаторные батареи, а также входная дверь в спорной квартире, со слов истцов установленные ими за свой счет, но самовольно и без согласования с ФИО12, как залогодержателем, то полагает, что все указанные в иске работы, как осуществленные без ее ведома и согласия, возмещению в пользу Х-ных не подлежат.
Более того, представленные чеки не подтверждают затраты истцов на переоборудование квартиры.
Между тем, истцами по первоначальному иску в квартире была осуществлена незаконная перепланировка со сносом несущих стен, которая привела не только к значительному уменьшению рыночной стоимости квартиры но и к убыткам.
Таким образом, общая стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению ущерба, причиненного демонтажем Х-ными стен, полового покрытия и отделки спорного жилого помещения составляет 566 217 рублей.
Во встречных исковых требованиях, ФИО12 просит взыскать сумму материального ущерба 566 217 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины 16 324 рубля.
Представитель ответчика по первоначальным требованиям (представитель истца по встречным), в судебном заседании встречные исковые требования поддержала, основываясь на указанных доводах, просила суд их удовлетворить.
Представитель истцов по первоначальным требованиями (представитель ответчиков по встречным), в судебном заседании возражал против удовлетворения встречных требований, указал, что на основании ст. 380 ГК РФ задаток должен быть возвращен. Стоимость установленных стеклопакетов, радиаторных батарей, входной двери и строительных работ, возмещается на основании ст. 15 ГК РФ.
Кроме того, представитель указал, что экспертом установлено, что были демонтированы ненесущие конструкции межкомнатных перегородок с дверными проемами. Определить корректную стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения жилого помещения, в предшествующее перепланировке и переустройству состояние до ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным, поскольку на рынке строительных услуг, строительных материалов, физический износ которых составляет 60% не имеется. Встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению, поскольку произведенный ремонт не уменьшает стоимость квартиры, ущерба ФИО12 не причинен.
Выслушав представителей истцов и ответчика по первоначальным требованиям, допросил эксперта, исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования и встречные исковые требования подлежащими удовлетворению частично.
Как видно из представленных документов, ФИО12 и ФИО1, действующая от имени ФИО8 и ФИО7 заключили предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем на условиях по настоящему договору основной договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес> республика, <адрес>, кадастровый №, общей площадью 35,4 кв.м. (том 1 л.д. 184-185).
Стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить основной договор, стоимостью 4 000 000 рублей. Денежные средства в размере 100 000 рублей покупатели оплачивают продавцу в качестве задатка в момент подписания настоящего договора. Часть стоимости объекта недвижимости в сумме 396 360 рублей оплачивается наличными деньгами продавцу за счет собственных средств в момент подписания договора купли-продажи.
Окончательный расчет в сумме 3 505 640 рублей производится после подписания основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности к покупателю в безналичном порядке за счет средств Жилищного сертификата о предоставлении выплаты для приобретения жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации мероприятий, направленных на оказания финансовой поддержки гражданам РФ, вынужденно покидающих <адрес> и правобережную часть херсонской области» (п.2 и 3 предварительного договора купли-продажи, том 1 л.д. 184-185).
Согласно расписке ФИО12 получила от ФИО1 действующей от ФИО3 и ФИО2 на основании дверенности 100 000 рублей в качестве задатка за проданную квартиру (том 1 л.д. 33).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 и ФИО1, действующая от имени ФИО8 и ФИО7 заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым, ФИО12 продает и ФИО3 и ФИО2 покупают квартиру в общую долевую собственность по ? доли каждый, находящуюся по адресу: <адрес> республика, <адрес>, кадастровый №, общей площадью 35,4 кв.м., что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 169-181).
Стороны по настоящему договору установили следующий порядок: государственная регистрация перехода права собственности по настоящему договору осуществляется до перечисления средств социальной выплаты (п.6 договора купли-продажи).
Покупатели признаются собственниками квартиры с момента регистрации перехода права собственности. С момента государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и до момента полной оплаты стоимости квартиры, она находится в залоге у продавца. Покупатели не имеют права отчуждать квартиру или ее части без письменного согласия продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставной капитал, доверительное управление и т.п. (п. 7 и 8 договора купли-продажи).
В случае, не выплаты продавцу, выплаты, указанной в п. 10 покупатель не освобождается от обязанности осуществить окончательный расчет по сделке в срок не позднее 30 рабочих дней, с даты подачи заявления покупателями на распоряжение выплатой. В случае невозможности выплаты продавцу, выплаты, указанной в п. 10, по вине покупателей, или по вине третьих лиц, покупатели обязуются возвратить полученное по настоящему договору недвижимое имущество, при этом стороны обязуются заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи. (п. 11 договора купли-продажи).
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получила от ФИО1 денежную сумму в размере 400 000 рублей в качестве задатка за квартиру (том 1 л.д. 31).
Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в преамбулу договора, в части основания принадлежности продавцу квартиры и в части размера приобретенных долей покупателей (том 2 л.д. 167 и 168).
Право ФИО1 выступать в интересах ФИО3 и ФИО2 закреплено в доверенности <адрес>8 (том 1 л.д. 40-47).
Указанной доверенностью ФИО1 уполномочена представлять интересы ФИО8 и ФИО7, кроме того, уполномочена заключать договор купли-продажи, дополнительные соглашения и определять все условия договора по своему усмотрению.
Однако ФИО1 указанной доверенность, не уполномочена распоряжаться данной квартирой находящейся в залоге после заключения договора купли-продажи, в том числе, передавать ключи от нее, предоставлять покупателям право производить ремонт в данной квартире.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительные соглашения к договору выдан ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение выданное ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированы в Росреестре, право собственности на квартиру по адресу: <адрес> республика, <адрес> перешло в общедолевую собственность по ? доли ФИО3 и ФИО2
В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1).
Согласно пункту 1 статьи 454 данного кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Решением ГКУ <адрес> «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка социальной выплаты на приобретение вышеуказанной квартиры ФИО7 и ФИО8 было отказано, в следствие чего представителем по доверенности ФИО1 было подано дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, к договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, в целях устранения причин отказа.
ДД.ММ.ГГГГ учреждением было отказано в перечислении социальной выплаты на приобретение квартиры, поскольку учреждение не смогло определить отвечает ли ФИО10 и ФИО2 критериям, установленным в п. 2 правил предоставления финансовой поддержки субъектам РФ в целях финансового обеспечения мероприятий по предоставлению социальных выплат на приобретение жилых помещений.
Для устранения причин, указанных в отказе от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2 через своего представителя по доверенности было подано МФЦ дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Решением о возврате заявления о перечислении социальной латы и документов от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО11 было отказано в перечислении социальной выплаты на приобретение квартиры, поскольку учреждение не может подтвердить факт прибытия заявителей на территорию <адрес> на постоянное место жительство (том 1 л.д. 23-29).
ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились с претензией, в которой просили в добровольном порядке вернуть задаток в размере 500 000 рублей, а также сумм ремонтных воздействий в размере 100 566 рублей 98 копеек (том 1 л.д. 34-35)
В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказалась возвращать денежные средства (том 1 л.д. 36-37).
ДД.ММ.ГГГГ стороны по взаимному соглашению сторон расторгли договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 134).
В силу п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуть соглашение при заключении предварительного договора (п.3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст. 429 ГК РФ).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяется положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течении шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5 ст. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одно из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст. 429 ГК РФ).
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всего есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Договор в силу статьи 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащим случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
При недостижении сторонами соглашения по всем существенным условиям, в том числе цене и срокам, договор нельзя считать заключенным.
Договор о намерениях совершения сделки купли-продажи не порождает для сторон обязательств передачи имущества и соответствующей его цене денежной суммы.
Учитывая, что исполнение обеспечения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произошло не по вине ФИО8 и ФИО7 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не исполнен. Сумма уплаченная в качестве задатка, с учетом расписки от ДД.ММ.ГГГГ и расписки от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит взысканию с ФИО12 в размере 500 000 рублей.
В силу ч. 1, 2 ст. 15 ГК РФ, лицо право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно заключению эксперта ООО «ЭК» №.25/77 от ДД.ММ.ГГГГ, в жилом помещении (квартире) с кадастровым номером 23:47:0301053:322 по адресу: <адрес> республика, <адрес>, площадью 35,4 кв.м., выявлены признаки произведенных на период с ДД.ММ.ГГГГ строительных работ с целью: замены заполнений проемов: входной двери на металлическую дверь, деревянных окон и балконной деревянной двери на конструкции из ПВХ профиля; демонтажа всех межкомнатных перегородок с заполнением дверных проемов внутри контура рассматриваемого помещения; устройства цементной стяжки пола; замены радиаторов и внутриквартирных стояков и трубопроводов теплоснабжения с частичной их теплоизоляцией; частичной замены стояка водоснабжения; демонтажа бытовых приборов: газовой плиты для приготовления пищи, газовой колонки и раковины мойки.
Стоимость произведенных работ в жилом помещении (квартире) с кадастровым номером 23:47:0301053:322 по адресу: <адрес> республика, <адрес> составляет 313 510 рублей.
Приведение жилого помещения (квартиры), в первоначальное положение относительно состояния на момент исследования, техническое состояние рассматриваемой квартиры, ухудшит.
Стоимость работ, необходимых для восстановления демонтированных перегородок в первоначальное положение (согласно копии Технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ) в жилом помещении (квартире) с кадастровым номером 23:47:0301053:322 составляет 229 080 рублей.
Перегородки (простенки), демонтированные в жилом помещении (квартире), несущими стенами не являются.
Определить корректную стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения жилого помещения в предшествующее состояние до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отсутствием на рынке строительных услуг, стоимости необходимых стройматериалов, физический износ которых составляет 60 %, не представляется возможным.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «ЭК» подтвердил выводы указанные в экспертном заключении.
В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку содержит подробное описание исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, эксперт проводивший исследование, имеет необходимую квалификацию, стаж работы, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересованы в исходе дела.
В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является важным видом доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Согласно положениям ст.ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Требование истцов о взыскании с ответчиков стоимость установленных стеклопакетов на сумму 42 025 рублей 98 копеек, стоимость установленных радиаторных батарей на сумму 40 194 рубля, стоимость входной двери на сумму 18 347 рублей, также стоимость произведенных строительных работ в размере 313 510 рублей, не подлежит удовлетворению.
Данные требования не подлежат удовлетворению, поскольку в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так и в дополнительных соглашения к договору, не было закреплено право истцов производить ремонт квартиры с установление стеклопакетов, батарей, входной двери, строительных работ до полного расчета по договору купли-продажи, в период нахождения данной квартиры в залоге.
Кроме того, ФИО1 не была уполномочена истцами, в передачи им ключей для производства ремонтных работ. Как следует из расписки ФИО12 о передачи ключей, предварительного договора и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ключи ФИО1 были переданы для показа квартиры ФИО13. В связи с чем, ремонт квартиры ФИО13 произвели по собственной инициативе, без согласования с залогодержателем, до полного исполнения условий договора купли-продажи.
На основании чего, права ФИО8 и ФИО7 не нарушены, право требований убытков в соответствии со ст. 15 ГК РФ не имеют.
С учетом частичного удовлетворения уточненных требований, на основании ст. 98 ГПК РФ, с ФИО4 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8200 рублей, пропорционально удовлетворенным требованиям.
С учетом общедолевой собственности истцов (по ? доле на квартиру) с ФИО12 подлежит взысканию в пользу ФИО7 и ФИО3 в качестве задатка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 250 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины 4100 рублей, а всего по 254 100 рублей в отношении каждого истца.
По встречным исковым требованиям, в силу ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан.
В соответствии со ст. 343 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан: 1) страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования; 2) пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с правилами статьи 346 настоящего Кодекса; 3) не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества; принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, о притязаниях третьих лиц на это имущество, о нарушениях третьими лицами прав на это имущество.
При грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в пункте 1 настоящей статьи обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, а залогодержатель - досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и в случае его неисполнения обращения взыскания на заложенное имущество (ч. 3).
В силу ст. 345 ГК РФ, по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
Между тем, в нарушение положений ст. ст. 1, 10, 341, 345, 346, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 25, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ ипотеке (залоге недвижимости) реконструкция, переустройство и перепланировка квартиры произведены ФИО14 с нарушением действующего законодательства в отсутствии согласия ответчика как залогодержателя.
При этом, дополнительного соглашения на изменение залогового объекта стороны не заключали, в административном порядке согласия реконструкцию, перепланировку, переустройство объекта залога со стороны органа местного самоуправления истцами получено не было.
Ни в предварительном, ни заключенных между ФИО14 и ФИО4, нет согласования сторонами права покупателей на осуществление каких-либо затрат на ремонт, квартиры, замену двери, и тд.
В соответствии с п.2.6 Предварительного договора купли-продажи продавец обязуется передать ключи от указанной квартиры после полного расчета по указанному объекту недвижимости.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
В данном случае ФИО4, не нарушала своих обязательств и заключила с покупателями в установленный законом срок договор купли-продажи.
ФИО3 и ФИО2, в свою очередь, нарушила свое обязательство по оплате спорного жилого помещения, в связи с чем, она лишается права на применение санкций.
Согласно пункту 8 заключенного сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с момента государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и до момента полной оплаты стоимости квартиры, она находится в залоге у продавца в залоге у продавца.
В пункте 11 договора указано, что в случае невозможности выплаты стоимости квартиры продавцу по вине покупателей они обязаны возвратить полученное недвижимое имущество.
Момент передачи квартиры покупателям урегулирован пунктом 13 Договора - не позднее 2-х календарных дней после полного расчета.
Таким образом, поскольку право собственности на объединенный объект недвижимости не было легализовано, а измененный объект ипотеки - спорная квартира после перепланировки в гражданский оборот не введена, кроме того, право ипотеки не было прекращено, что указывает на злоупотребления истцами по первоначальному иску правом, как лицами, нарушившими обязательство по договору купли-продажи с условием об обременении, и это обстоятельство, повлекло нарушение прав ФИО4, как залогодержателя.
В связи с отсутствием доказательств извещения ответчика о произведенных работах, установке окон, радиаторов, двери, а также о переустройстве и перепланировке, реконструкции предмета залога, у ФИО13 отсутствовало право в одностороннем порядке изменять технические характеристики объекта ипотеки.
Кроме того, соглашения между сторонами о проведении таких ремонтных работ, их перечне и объеме, истцами суду не представлено.
Допустимых доказательств получения согласия собственника на ремонт жилого помещения истцом суду также не представлено.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В связи с чем, на стороне ответчиков по встречному иску возникла обязанность по возмещению причиненного ущерба.
Согласно заключению эксперта №ДЭ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Южная экспертная компания», стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению ущерба, причиненного демонтажем ФИО14 стен, полового покрытия и отделки спорного жилого помещения составляет 566 217 рублей.
Учитывая, что определить корректную стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения жилого помещения в предшествующее состояние до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отсутствием на рынке строительных услуг, стоимости необходимых стройматериалов, физический износ которых составляет 60 %, не представляется возможным. Доказательств обратного не представлено. Расчет в заключении эксперта ООО «Южная экспертная компания» в размере 566 217 рублей подлежит отклонению.
Учитывая, что в уточненных требованиях ФИО2 и ФИО3 в части возмещения убытков строительных работ отказано, техническое состояние квартиры не ухудшает, права ФИО4 в данной части не нарушены.
Требования по встречному исковому иску подлежит удовлетворению частично в размере 229 080 рублей стоимости работ, необходимых для восстановления демонтированных перегородок в первоначальное положение согласно заключению эксперта №.25/77 от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку перепланировка была выполнена ФИО14 без согласования с ФИО4
С учетом частичного удовлетворения встречных исковых требований, на основании ст. 98 ГПК РФ, с ФИО2 и ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 872 рубля, пропорционально удовлетворенным требованиям, с каждого по 3 936 рублей.
С учетом общедолевого права ФИО7 и ФИО8 на квартиру (по ? доле) с ФИО7 и ФИО8, в пользу ФИО12 подлежит взысканию сумма материального ущерба 114 540 рублей судебные расходы по оплате госпошлины 3 936 рублей, а всего 118 476 рублей, с каждого.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление ФИО7, ФИО8 к ФИО12 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, № в пользу ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, паспорт № СНИЛС № 85, уплаченных в качестве задатка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 250 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины 4100 рублей, а всего 254 100 (Двести пятьдесят четыре тысячи сто) рублей.
Взыскать с ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, № № в пользу ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ, паспорт №, СНИЛС № 89, уплаченных в качестве задатка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 250 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины 4100 рублей, а всего 254 100 (Двести пятьдесят четыре тысячи сто) рублей.
В удовлетворении требований ФИО7, ФИО8 о взыскании суммы убытков по установке стеклопакетов 42 025 рублей 98 копеек, стоимость радиаторных батарей 40 194 рубля, стоимость входной двери 18 347 рублей, стоимость произведенных строительных работ в размере 313 510 рублей отказать.
Встречное исковое заявление ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, № о взыскании с ФИО7, ФИО8 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, паспорт № № СНИЛС № 85, в пользу ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, № сумму материального ущерба 114 540 рублей судебные расходы по оплате госпошлины 3 936 рублей, а всего 118 476 (Сто восемнадцать тысяч четыреста семьдесят шесть) рублей.
Взыскать с ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ, паспорт №, СНИЛС № 89, в пользу ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, № сумму материального ущерба 114 540 рублей судебные расходы по оплате госпошлины 3 936 рублей, а всего 118 476 (Сто восемнадцать тысяч четыреста семьдесят шесть) рублей.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО12 отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарской краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня оставления в окончательной форме.
Судья /подпись/ Д.В. Зачеса
Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2025 г.