Дело № 2-5293/2025
УИД 36RS0006-01-2025-010320-75
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 декабря 2025 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Клочковой Е.В.,
при секретаре Ломовой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на объект капитального строительства,
установил:
ФИО2 обратился в суд с настоящим иском, указывая, что истцом на праве аренды используется земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6 145 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования судовой причал с лодочной станцией, ангаром для хранения маломерных судов, объектами инженерного и технического обеспечения.
На указанном земельном участке предыдущим арендатором было возведено нежилое здание – объект незавершенного строительства кадастровый № площадью застройки 2 508,6 кв.м., степень готовности 50% расположенное по адресу: <адрес>. Объект был возведен на основании разрешения на строительство, выданное администрацией городского округа город Воронеж. ФИО2 достроил данный объект, однако ввести его в эксплуатацию в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не смог в связи с окончанием действия ранее выданного разрешения.
В связи с чем, истец ФИО2 просит суд признать за ним право собственности на объект капитального строительства: нежилое здание (ангар для хранения и обслуживания маломерных судов) площадью 1962,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 05.08.2025 № о праве собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 50%, площадью застройки 2508,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; исключить из состава Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 50%, площадью застройки 2508,6 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.
Представитель истца по доверенности ФИО3 поддержал исковые требования, просил суд их удовлетворить по вышеизложенным основаниям.
Представитель ответчика по доверенности ФИО4 с иском не согласилась, считала его не подлежащим удовлетворению, поскольку спорный объект был возведен в отсутствие необходимых в силу действующего градостроительного законодательства разрешений.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, эксперта, исследовав представленные по делу доказательства, приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 16.06.2010 №-з ООО «Межрегионстрой» был предоставлен в аренду земельный участок земельный участок площадью 6145 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № для размещения судового причала, сроком на 5 лет. Во исполнение указанного приказа между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО «Межрегионстрой» был заключен договор аренды земельного участка №/гз от 18.06.2010. 25.03.2011 Управлением по экологии и природопользованию Воронежской области в пользу ООО «Межрегионстрой» было вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование №36-05.01.01.006-Х-РПБВ-С-2011-00093/00, согласно которому целью использования водного объекта: <адрес> являлось строительство судового причала.
31.08.2011 ООО «Межрегионстрой» было выдано разрешение на строительство судового причала № №, сроком действия до 31.08.2011. В последующем, срок действия разрешения на строительство был продлен до 10.02.2012.
Дополнительным соглашением от 16.05.2012 в договор аренды от 18.06.2010 №/гз были внесены изменения, сторонами окончательно определен вид разрешенного использования земельного участка, указано, что участок предоставляется для судового причала с лодочной станцией, ангаром для хранения маломерных судов, объектами инженерного и технического обеспечения.
По истечении срока разрешения на строительство № № ООО «Межрегионстрой» неоднократно обращалось в Администрацию городского округа город Воронеж с заявлениями о выдаче нового разрешения на строительство в установленном законом порядке. Однако в выдаче нового разрешения на строительство было отказано.
В ходе осуществления землепользования 12.04.22 между арендатором земельного участка с кадастровым номером № и департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.04.2020 №/гз, установлен срок действия договора аренды – до 07.04.2026.
Возведенный на вышеуказанном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером № степенью готовности 50%, расположенный по адресу: <адрес>, в результате сделок по купли-продаже перешел в собственность ФИО2
ФИО2, в свою очередь, были предприняты действия по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в результате чего возникло двухэтажное нежилое здание – ангар для хранения и обслуживания маломерных судов площадью 1962,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Истцом был подготовлен и представлен в материалы дела технический план в отношении спорного объекта недвижимости, из которого усматривается, что возведенное здание площадью 1962,2 кв.м. на стадии строительства объект стоял на государственном кадастровом учете как объект незавершенного строительства с кадастровым номером №
Кроме того, истец указал, что спорный объект имеет подключение к сетям энергоснабжения в соответствии с договором от 01.11.2023 №, актом осуществления технологического присоединения от 12.10.2022, к сетям газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения, в соответствии с договором от 10.07.2025, к централизованной системе водоотведения, в соответствии с договором от 21.07.2025 №Д-К.
В ходе рассмотрения настоящего дела ФИО2 в материалы дела был представлен акт экспертного исследования ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России № 5182/6-6-25 от 14.11.2025 по вопросам:
-соответствует ли объект недвижимости: нежилое здание (ангар для хранения и обслуживания маломерных судов) на участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, градостроительным и строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам?
- создает ли эксплуатация и сохранение исследуемого объекта угрозу жизни и здоровью граждан?
Представленным экспертным заключением установлено следующее.
По первому вопросу установлено, что исследуемое нежилое здание (ангар для хранения и обслуживания маломерных судов) на участке с к.н. № по адресу: <адрес>, соответствует основному виду разрешенного использования (водный транспорт), предъявляемому к зданиям, строениям, сооружениям, расположенным в территориальной зоне РТ- Зона рекреационно-туристического регламента, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №).
По высоте и этажности (2 этажа) исследуемое нежилое строение (ангар для хранения и обслуживания маломерных судов) по адресу: <адрес>, также не противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №), в соответствии с которыми предельно допустимая высота и этажность для зданий, строений, сооружений, расположенных в территориальной зоне РТ- Зона рекреационно-туристического регламента для вида разрешенного использования водный транспорт не устанавливается (не регламентируется).
Процент и плотность застройки земельного участка, расположенного в территориальной зоне РТ- Зона рекреационно-туристического регламента для вида разрешенного использования водный транспорт Правилами землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №) также не устанавливается (не регламентируется).
В части расположения относительной границ земельного участка исследуемое нежилое строение (ангар для хранения и обслуживания маломерных судов) не противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда.
По расположению относительно строений на смежных земельных участках исследуемый ангар для хранения и обслуживания маломерных судов не противоречит требованиям СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям в соответствии с которыми минимально допустимый противопожарный отступ между зданиями, строениями, сооружениями (в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности) должен составлять от 0 м до 18 м.
Также, в ходе проведения исследования, было установлено, к исследуемому нежилому строению (ангар для хранения и обслуживания маломерных судов) имеется возможность подъезда и проезда для пожарной техники с трех сторон (с фасадной, правой и тыльной) (ширина проезда более 4,2м) в случае возникновения чрезвычайной ситуации (пожара), что соответствует требованиям п. 8.1.1 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, согласно которому к зданиям и сооружениям класса конструктивной пожарной опасности Ф5 должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей (шириной не менее 4,2м при высоте здания более 13м) не менее чем с двух сторон при ширине здания более 18,0м.
В ходе проведения осмотра несущих и ограждающих конструкций нежилого строения (ангар для хранения и обслуживания маломерных судов) по адресу: <адрес>, было установлено их соответствие требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87. При возведении исследуемого объекта применены традиционные материалы. Применённое в объекте исследования объемно-планировочное решение и узлы сопряжений несущих конструкций исследуемого строения являются типовыми. Установлено отсутствие деформаций, перекосов и прогибов несущих и ограждающих конструкций исследуемого строения, которые могли бы свидетельствовать об исчерпании несущей способности и устойчивости, а также невозможности восприятия нормативных нагрузок конструкциями исследуемого объекта. Несущие и ограждающие конструкции занимают рабочее положение и на момент осмотра находятся в исправном техническом состоянии согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений», М. 2004 г.
Таким образом соблюдаются требования механической безопасности в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», отсутствует возможность внезапного обрушения/разрушения как части, так и всего строения в целом, угроза жизни и здоровью людей в части механической безопасности (в результате возможного внезапного разрушения) отсутствует.
По расположению относительно охранных зон в ходе проведения исследования было установлено, что фактическое расположение части исследуемого нежилого строения в границах водоохранной зоны, при наличии подключения (технологического присоединения) к централизованной системе водоотведения, не противоречит требованиям Водного кодекса РФ от 03.06.2006 г. №74-ФЗ.
По второму вопросу «Создает ли эксплуатация и сохранение исследуемого объекта угрозу жизни и здоровью?» эксперт указал, что с учетом ответа на первый вопрос исследовательской части, в ходе проведения исследования было установлено, что исследуемое нежилое строение (ангар для хранения и обслуживания маломерных судов) по адресу: <адрес>, соответствует требованиям действующей нормативной документации, а именно: соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 22 апреля 2022 г. № 466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №) в части основного вида использования земельного участка (водный транспорт), а также в части высоты, этажности и процента застройки (так как данные показатели не регламентируются для зданий, строений, сооружений, расположенных в территориальной зоне РТ – Зона рекреации водно-туристического регламента), соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №) в части расположения относительно границ участка, соответствует СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям в части расположения относительно строений, расположенных на смежных земельных участках, а также в части возможности организации подъезда и проезда для пожарной техники в случае возникновения чрезвычайно ситуации (пожара), соответствует Федеральному закону от 30 декабря 2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части механической безопасности. Также установлено, что исследуемый объект не нарушает требований Водного кодекса РФ от 03.06.2006 г. №74-ФЗ в части расположения в границах водоохранной зоны (ввиду наличия подключения (технологического присоединения) к централизованной системе водоотведения.
Исходя из вышеизложенного, по результатам проведенного исследования установлено, что исследуемое нежилое строение (ангар для хранения и обслуживания маломерных судов) по адресу: <адрес>, соответствует требованиям действующей нормативной документации, и, при эксплуатации и сохранении исследуемого объекта, не несет угрозу жизни и здоровью людей в части механической безопасности, а также в случае возникновения чрезвычайной ситуации (пожара).
Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении» разъяснено, что судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Суд считает, что при принятии решения по настоящему спору следует руководствоваться именно указанным актом экспертного исследования от 14.11.2025 №5182/6-6-25, поскольку оно соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, акт экспертного исследования выполнен государственным экспертным учреждением, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, указанный акт экспертного исследования составлен в пределах компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию, акт экспертного исследования содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с применением методов, ссылку на использованную литературу. В выводах эксперта приведены все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела.
Кроме того, в судебном заседании в качестве эксперта был допрошен ФИО1, который дал пояснения по всем вопросам акта экспертного исследования от 14.11.2025 №5182/6-6-25, а также он был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных пояснений в порядке ст. 171 ГПК РФ. А именно эксперт пояснил, что им производился осмотр объекта. Данный объект расположен в границах ранее существовавшего объекта незавершенного строительства с незначительным смещением, и тот объект незавершенного строительства также располагался с незначительным отступлением от требований, предъявляемых к расположению строительства на земельном участке. Но в данном случае это не является нарушением градостроительных требований. Объект частично расположен в границах водоохранной зоны, при этом в требованиях Водного кодекса РФ указано, что допускается расположение объектов в границах водоохранной зоны при условии, что выполнены работы, которые предотвращают загрязнение. Дальше идет перечень работ, которые могут быть проведены, в числе которых указано подключение к центральной системе водоотведения, что в данном случае имеет место быть. Данный объект не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.
В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Согласно подпункту 2 пункту 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК, п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Согласно правовой позиции Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.
В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 50% (запись о праве собственности от 05.08.2025 №). Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 6145 кв.м., с видом разрешенного использования «судовой причал с лодочной станцией, ангаром для хранения маломерных судов, объектами инженерного и технического обеспечения», расположенном по адресу: <адрес>. Земельный участок находится в аренде ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от 07.04.2020 №/гз, дополнительного соглашения к нему от 21.08.2025.
Возведенный объект незавершенного строительства был реконструирован ФИО2. без получения соответствующей разрешительной документации, в результате чего в 2025 году возник завершенный строительство объект.
Отклонение предельно допустимых расстояний объекта недвижимости от границ со смежным земельным участком, право собственности на который неразграничено (по левой меже) суд, учитывая положения п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" суд полагает несущественным и не препятствующим сохранению самовольной постройки, поскольку фактический отступ составляет 2,71 м - 2,59 м, а минимально допустимый отступ составляет 3,0 м.
Указанное отклонение не создает угрозу для жизни и здоровья граждан и не создает препятствий для эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с его целевым назначением.
Доказательств обратного администрацией городского округа город Воронеж в материалы дела не представлено.
Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения дела нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также наличие угрозы жизни и здоровью граждан в связи с возведенным объектом, судом не установлено, тем самым суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 56, 194 - 198 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования ФИО2 к администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на объект капитального строительства удовлетворить.
Признать за ФИО2 право собственности на объект капитального строительства: нежилое здание (ангар для хранения и обслуживания маломерных судов) площадью 1962,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 05.08.2025 № о праве собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 50%, площадью застройки 2508,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Исключить из состава Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 50%, площадью застройки 2508,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья Е.В. Клочкова
Решение в окончательной форме изготовлено 25.12.2025