Дело № 2-3224/2022

УИД 39RS0001-01-2022-001874-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 августа 2022 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кораблевой О.А.,

при секретаре Хоружиной А.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указала следующее.

23 июня 2021 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: (далее - квартира).

Согласно п. 2.1.3 договора, ответчику передан задаток в размере 100 000 рублей в день подписания указанного договора.

Основной договор должен быть заключен не позднее 30 августа 2021 года (в соответствии с п. 3.2 договора), однако, после подписания предварительного договора истцу стало известно о том, что на данную квартиру имеют права третьи лица – ФИО3 и ФИО4, что подтверждается поквартирной карточкой. О данном факте продавец умолчала, что является нарушением ст. 460 Гражданского кодекса, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

09 июля 2021 года истцом было отправлено письмо ответчику, в котором запрашивались документы, подтверждающие отказ третьих лиц от прав на квартиру, обновленную выписку из ЕГРН, справки об отсутствии долгов по содержанию жилья и коммунальным услугам, а также заключение дополнительного соглашения к предварительному договору. Данное письмо ответчик отказалась получать у курьера, оно вернулось в запечатанном виде с пометкой отказа.

16 июля 2021 года истцом отправлено еще одно заявление с просьбой о предоставлении документов, подтверждающих нотариально удостоверенный отказ ФИО3 от прав на квартиру. В приложении к данному заявлению прикреплен образец отказа. Данное письмо было отправлено после того, как ответчик сообщила в телефонном разговоре о том, что ФИО3 не станет писать заявление об отказе от прав на указанную квартиру.

В силу ст. 460 Гражданского кодекса, истец имеет право отказаться от сделки по купле-продаже квартиры, если продавец не осведомил о правах третьих лиц на нее. В ответ на обращение истца, ФИО5 вместо документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц на квартиру, отправляет 03.08.2021 соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, в котором сообщает о том, что задаток в полном размере остается у нее. Данное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами договора, однако ответчиком оно подписано не было.

После завершения срока предварительного договора, 10 сентября 2021 года, истец направляет ответчику заявление о возврате задатка.

05 октября 2021 года в ответе на претензию продавец отказывается от возврата суммы задатка на основании того, что истцом были потребованы «необязательные для оформления договора купли-продажи документы». Однако, согласно п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, существенным (основным) условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением.

На основании изложенного истец просит взыскать с ФИО2 сумму задатка в размере 100 000 рублей и расходы по уплате госпошлины в размере 3 200 рублей.

В судебном заседании ФИО1 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным выше. Указывала, что на заключение основного договора ее никто не приглашал; доверие между сторонами было утрачено по причине неполучения Косинской ее письма, а в последующем игнорирования ответчиком ее телефонных звонков. Поясняла, что Юлия, осуществлявшая услуги риэлтора при оформлении сделки, вводила истца в заблуждение относительно местонахождения Косинского, всячески пыталась убедить, что он не сможет оформить нотариальный отказ на квартиру. Полагает, что ответчиком была предоставлена недостоверная информация об объекте недвижимости относительно правопритязаний на этот объект третьих лиц; от подписания основного договора уклонилась именно ответчик, следовательно переданный задаток должен быть возвращен.

ФИО2, в судебное заседание не явилась; для представления своих интересов направила в суд представителя.

Представитель ответчика ФИО6 возражал против удовлетворения заявленных требований, выразив свою позицию в письменных возражениях на иск, которая сводится к следующему. 23.06.2021 между ФИО1 и ФИО7 был заключен предварительный договор купли0продажи квартиры, принадлежащей ответчику на праве собственности. По условиям предварительного договора, основной договор должен быть заключен сроком до 30 августа 2021 года, при подписании предварительного договора ФИО1 передала задаток в размере 100 000 рублей. Оформление сделки осуществлялось при помощи риэлторского агентства «Союз Риэлт», агентом выступала ФИО8. Первоначальный показ квартиры, подписание предварительного договора происходили при ее непосредственном участии. В этот же период времени ФИО7 дала поручение агентству на подбор и поиск для нее квартиры меньшей площадью и с автономным отоплением. Такая квартиры была найдена, ФИО7 с продавцами также был заключен предварительный договор и деньги, полученные от ФИО1, ФИО7 в качестве задатка передала продавцам. Срок подписания основного договора был определен – до 30 июля 2021 года. При подписании предварительного договора с ФИО1, ей был передан полный пакет документов на объект, в том числе и поквартирная карточка, где была информация о прописанных в квартире лицах. Вопреки доводам истца, на момент заключения предварительного договора каких-либо препятствий по переходу права собственности не имелось, права третьих лиц на квартиру отсутствовали. Между тем от истца поступили требования о предоставлении дополнительных документов: нотариально оформленное заявление от ФИО4 и нотариально оформленное заявление от продавца ФИО2 об отсутствии притязаний третьих лиц в отношении квартиры. Указанное требование истца было выполнено в срок и отправлено. 13 июля 2021 года были согласованы все условия по проведению сделки, согласована дата и место проведение сделки: офис ПАО «Сбербанк» по адресу: <...> где 16 июля 2021 года в 10 часов утра ФИО7 должна была разместить деньги на аккредитивном счете, после чего подать документы для государственной регистрации в Росреестре на улице Осенняя д. 32 в г. Калининграде. О месте и времени проведения сделки истец была информирована смс-сообщением. В назначенное время ФИО1 на сделку не явилась. В дальнейшем от юриста ФИО1, поступило дополнительное требование о предоставлении нотариального отказа от прав на квартиру от сына ответчика – ФИО3 Такой отказ был оформлен 20 июля 2021 года и его скриншот направлен ФИО1 посредством мессенджера «ВатсАп». Впоследствии ФИО1 стала уклоняться от согласования даты сделки, в итоге от сделки отказалась. Вследствие отказа ФИО1, сорвалась сделка по приобретению квартиры для ФИО7, задаток остался у продавцов. Таким образом, подписание основного договора и регистрация сделки не состоялись по вине истца, ответчик не уклонялась от подписания основного договора, напротив, переписка между агентом и ФИО1 подтверждает, что уже 27 июля 2021 года последняя заявила, что утратила интерес в заключении договора и отказалась проживать в приобретаемой квартире. Кроме того, пояснил, что впоследствии квартира ФИО7 все-таки была продана. Сделка оформлялась по имеющимся у ответчика документам, комплект которых был в наличии и для сделки с ФИО1. При этом, каких-либо препятствий для оформления сделки не возникло. Просил в иске отказать.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В ходе разбирательства дела судом установлено, что 23 июня 2021 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор, которым стороны договорились о подготовке и заключении в срок до 30 августа 2021 года основного договора купли-продажи квартиры по адресу: .

Условиями предварительного договора установлено, что стоимость объекта определена сторонами в 4 950 000 рублей, из которых при подписании предварительного договора покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 100 000 рублей, а оставшуюся сумму – 4 850 000 покупатель выплачивает в день подписания основного договора (п.п.2.1.2, 2.1.3).

В силу п. 2.1.4 предварительного договора сторонам известно, что в соответствии с действующим Законодательством РФ, в случае если за неисполнение настоящего Договора, заключённого между продавцом и покупателем, несет ответственность покупатель; то сумма задатка в полном объеме остается у продавца. А в случае, если за неисполнение настоящего Договора, заключённого между продавцом и покупателем, несёт ответственность продавец, то он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка, указанную в пункте 2.1.3 настоящего Договора.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателя ФИО1, заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Из приведенных норм материального права, и статьи 56 ГПК РФ, применительно к данному спору следует, что юридически значимыми и подлежащими истцом доказыванию обстоятельствами по данному делу являются обстоятельства, что за неисполнение условий соглашения о заключении договора является получившая сумму задатка ответчик.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в срок до 30 августа 2021 года основной договор купли-продажи квартиры стороны не заключили.

Давая оценку поведению сторон, их конклюдентным действиям, направленным на заключение основного договора, суд, исходя из имеющихся в материалах дела письменных доказательств, приходит к выводу о том, что стороной истца не доказано уклонение ответчика от заключения основного договора по купле-продажи квартиры.

Из представленной в материалы дела переписки между ФИО1 и риэлтором ФИО8, действующей на основании договора поручительства, заключенного между ФИО2, и риэлторским агентством «Салют-Риэлт» ИП ФИО9, следует, что первоначально сделка по купле-продажи квартиры была согласована сторонами на 16 июля 2021 года, однако, на сделку в этот день ФИО1 не явилась, потребовав от стороны продавца предоставить нотариальный отказ от правопритязаний на квартиру от ФИО3 (сын ФИО2), который ранее был зарегистрирован в квартире.

При этом 13 июля 2021 года ФИО2 оформила нотариально удостоверенное обязательство, которым уведомляла о том, что на момент предстоящей сделки купли-продажи квартиры, лица, сохраняющие в соответствии с законом, в частности ст.31 ЖК РФ, ст.558 ГК РФ, право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, отсутствуют. Подтвердила, что при приватизации квартиры по договору о приватизации № от 10 февраля 2004 года, права третьих лиц и членов ее семьи нарушены не были.

Кроме того, ФИО4 (племянницей ФИО2) было нотариально заверено заявление о ее отказе от правопритязаний на квартиру, в том числе на будущее время.

20 июля 2021 года ФИО3 оформил нотариально удостоверенное заявление об отказе от правопритязаний на квартиру.

Все вышеуказанные документы по мере их получения были направлены ФИО1 для ознакомления.

Согласно протоколу осмотра доказательств, 27 июля 2021 года ФИО1 в мессенджере «WatsApp» сообщила ФИО8: «…сейчас юридически все документы готовы, но моя (ФИО1) мотивация равна нулю. Я не хочу жить в этой квартире и считаю, если произошли такие события, значит эта квартира не моя…».

В судебном заседании истец подтвердила направление указанного сообщения и пояснила, что утратила доверие к Кожуховой, при этом, сама ФИО2 уклонялась от общения с истцом, на связь не выходила, отказалась получать письмо с просьбой о предоставлении дополнительных документов по сделке.

Из представленной переписки также следует, что 27 июля 2021 года после получения сообщения от ФИО1, ФИО8 продолжает настаивать на заключении сделки, ссылаясь на то, что все документы собраны, предварительный договор в силе, сообщает о готовности выйти на сделку. ФИО1 на данное предложение не отвечает.

03 августа 2021 года в адрес ФИО1 был направлен образец соглашения о расторжении предварительного договора в связи с отказом покупателя от заключения основного договора купли-продажи квартиры, с указанием на то, что задаток остается у продавца.

Соглашение не было подписано ни одной из сторон.

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО8 и ФИО10 – сотрудники риэлторского агентства настаивали, что сделка не состоялась по вине покупателя; поясняли, что уже при заключении предварительного договора на квартиру был собран полный пакет документов, в том числе отказы ФИО3 и ФИО4 от участия в приватизации; все документы были предоставлены покупателю. То есть на момент подписания предварительного договора покупатель знала, что ранее в квартире были зарегистрированы племянница и сын продавца. Впоследствии по требованию ФИО1 были получены нотариальные отказы от притязаний на квартиру, однако, они для регистрации сделки не требовались. ФИО1 в какой-то момент просто утратила интерес к сделке и перестала выходить на связь. ФИО10 также указала, что квартира в итоге была продана и сделка прошла регистрацию на основании тех документов, которые были в наличии на момент заключения предварительного договора с ФИО1

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчикгом были совершены последовательные действия, направленные на заключение с ФИО1 основного договора купли-продажи квартиры, а именно: переданы документы, предусмотренные предварительным договором, получены нотариальные отказы от правопритязаний на квартиру от ФИО4 и ФИО3, организовано заключение сделки и подписание основного договора на 16 июля 2021 года, неоднократно высказано намерение о заключении основного договора на условиях и в срок, определенных предварительным договором, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлены доказательства вины ответчика в уклонении от заключения договора купли-продажи квартиры.

При этом со стороны покупателя ФИО1 имело место уклонение от заключения основного договора на условиях предварительного договора. Об этом очевидно свидетельствует переписка между ФИО1 и ФИО8, где уже 27 июля 2021 года ФИО1 признает, что даже при условии наличия всех ранее требуемых документов, она утратила интерес к квартире и жить в ней не хочет.

Между тем, доводы стороны истца о том, что подписание не состоялось по причине недобросовестного поведения продавца, о предоставлении недостоверной информации о лицах, которые предположительно могли претендовать на указанную квартиру, а также непредставлении со стороны ответчика полного комплекта документации, никакими фактическими данным не подтверждены.

Доводы стороны истца о том, что подписание основного договора не состоялось по причине уклонения ФИО2, суд находит несостоятельными. Так, все действия сторон, представленная суду переписка, позволяют с определенностью установить, что они совершались в рамках предварительного договора вплоть до 27 июля 2021 года – да момента фактического отказа ФИО1 от совершения сделки.

Таким образом, именно по вине покупателя ФИО1 не состоялось заключение основного договора купли-продажи квартиры, а переданная сумма является задатком, поскольку в настоящем случае обеспечивалось уже возникшее и существующее из предварительного договора обязательство сторон, в том числе и истца, заключить основной договор - договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, на согласованных условиях о цене и в определенный срок до 30 августа 2021 года. Обязательство покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения, являлось денежным, задаток выполнял и платежную функцию.

Оценивая изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований о взыскании суммы задатка.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ не подлежат взысканию с ответчика и расходы по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 августа 2022 года.

Судья: О.А. Кораблева