дело № 3а-116/2025 (3а-916/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000868-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2023 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью 661,5 кв.м., наименование: магазин, назначение: нежилое, вид разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 6 912 000 рублей, установленном отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.11.2024 г. № 208-КS/2024.

В обоснование указано, что на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2024/000179 от 19.06.2024 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 19 276 281,99 рублей по состоянию на 01.01.2023 г., значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта.

Административный истец и его представитель (заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие), представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (заявлено о рассмотрении дела в отсутствие представителя), ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованных лиц - филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В письменных уточнениях представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно выводам заключения судебной экспертизы.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 ст.3 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета их кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов дела видно, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью 661,5 кв.м., наименование: магазин, назначение: нежилое, вид разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-295312389, запись регистрации от 28.04.2006 г. № 26-26-25/001/2006-781 (т. 1 л.д. 115-119).

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2024/000179 от 19.06.2024 г. в размере 19 276 281, 99 рублей по состоянию на 01.01.2023 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.11.2024 г. № КУВИ-001/2024-286543548 (т.1 л.д. 11).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке ООО «Капитал Инвест» от 26.11.2024 г. № 208-КS/2024 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 6 912 000 рублей (т. 1 л.д. 15-62).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО3 от 21.01.2025 г. № 093-24-ОК рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 12 719 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО3 от 21.01.2025 г. № 093-24-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 17.01.2025 г.

Идентификация объекта проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Проведена фотофиксация объекта исследования. Фотографии приведены экспертом исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объекте исследования.

Эксперт сопоставил данные использованные в материале административного дела с данными полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, www.yandex.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, эксперт допускает, что полученная информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, эксперт осуществил осмотр объекта исследования на дату, далеко отстоящую от даты исследования, и допускает, что с даты оценки до даты осмотра не произошло изменений, способных повлиять на его стоимость.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка – торгово-офисная недвижимость, фактических данных о ценах предложений объектов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Из экспертного заключения следует, что данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации сложившейся на рынке продажи торгово-офисной недвижимости в исследуемом сегменте. Временный диапазон: с 01.01.2022 г. по 01.01.2023 г., территория исследования: г. Георгиевск, г. Новопавловск, г. Минеральные Воды, ст-ца Незлобная, ст-ца Александрийская, количество опубликованных объявлений в сегменте: 74, категория: коммерческая недвижимость.

При проведении анализа экспертом был использован массив объявлений из архива объявлений https://архив оценщика.рф.

Из данных архива выгружено порядка 74 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение: г. Георгиевск, г. Новопавловск, г. Минеральные Воды, ст-ца Незлобная, ст-ца Александрийская, период с 01.01.2022 г. по 01.01.2023 г., назначение – нежилые здания и помещения торгово-офисного назначения. Все выгруженные объявления о продаже единых объектов недвижимости были разделены на две категории – коммерческого назначения (торговое, офисное и другие сходные виды). После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже объектов иных категорий, удаление объявлений, существенно отличающихся от объекта исследования по своему набору ценообразующих параметров. В результате проведенного анализа было выявлено 31 уникальное предложение (предложения, в которых было указано местоположение объекта, позволяющее установить населенный пункт, принадлежность по назначению), информация о предложениях представлена экспертом в таблице.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости нежилого здания затратный подход не применялся. Эксперт использовал сравнительный (60%) и доходный (40%) подходы по определению стоимости.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах объекта оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска, основанного на результатах судебной экспертизы.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимого имущества.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно – 28 ноября 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 12 719 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 28 ноября 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 17 февраля 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.