Решение по делу № 2-676/2025 от 15.12.2025 - о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества основными.

№2-676/2025

УИД 43RS0010-01-2025-000468-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2025 года г. Вятские Поляны

Вятскополянский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Бердниковой Я.В.,

при секретаре Рупасовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-676/2025 по иску А.Л. к ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос», ООО «Парус», индивидуальному предпринимателю В.А., В.Э. и А.Р. о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества основными,

УСТАНОВИЛ

А.Л. обратился в Вятскополянский районный суд Кировской области с иском к ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества основными.

В обоснование иска А.Л. указал, что в ДД.ММ.ГГГГ он обратился в <адрес> в отдел продаж ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» (далее - ООО «Альбатрос»), осуществляющему строительство апарт-отделей, где ему предложили приобрести апартаменты в готовом к сдаче апарт-отеле АК «Горизонт» по адресу: <адрес>, при этом руководитель указанной организации А.З. лично заверил его в том, что для сдачи объектов необходимо только получить документы. Поскольку истец вел переговоры с руководителем компании-застройщика, он поверил в то, что представленные им документы имеют юридическую силу, не сомневался в законности и добросовестности действий ответчика, выбрал и приобрел для использования в личных целях апартаменты на основании следующих заключенных договоров:

1. предварительного договора о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апарт-отеля от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1.1, 1.2.1 которого Застройщик обязуется в срок до окончания первого квартала ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство и передать Покупателю помещение в блоке 12, этаж 7 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане №, ориентировочно общей площадью 24,9 кв.м. Во исполнение указанного договора истцом ответчику переданы денежные средства в сумме 5 478 000,00 руб. на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ;

2. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.1.1, 1.2.1 которого Застройщик обязуется в срок до окончания первого квартала ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство и передать Покупателю помещение в блоке 3, этаж 1 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане №, ориентировочно общей площадью 36,8 кв.м. Во исполнение условий указанного договора истцом ответчику переданы в полном объеме денежные средства согласно распискам о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 000 000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 000 000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 512 000 руб.;

3. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.1.1, 1.2.1 которого Застройщик обязуется в срок до окончания первого квартала ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство и передать Покупателю помещение в блоке 4, этаж 4 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане №, ориентировочно общей площадью 50,1 кв.м. Во исполнение условий указанного договора истцом ответчику переданы в полном объеме денежные средства согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 000 000 руб., расходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 6 000 000 руб., расходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 024 000 руб.;

4. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.1.1, 1.2.1 которого Застройщик обязуется в срок до окончания первого квартала ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство и передать Покупателю помещение в блоке 12, этаж 4 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане №, ориентировочно общей площадью 46,0 кв.м. Во исполнение условий указанного договора истцом ответчику переданы в полном объеме денежные средства согласно распискам о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 028 000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7 130 000,00 руб., приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 000 руб.

Все вышеуказанные договоры имеют одинаковое содержание и пункты условий, вступают в силу с момента их подписания и действуют до момента заключения между Застройщиком и Покупателем договора купли-продажи на приобретенные помещения и сдачи документов на государственную регистрацию права. Согласно указанным договорам строительство апарт-отеля осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером № на основании разрешения на строительство №, выданного администрацией <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Единственным намерением истца при заключении указанных договоров являлось получение в собственность нежилых помещений (апартаментов в апарт-отеле, Застройщиком которого являлся ответчик), однако, после истечения установленных в договорах сроков – окончания ДД.ММ.ГГГГ ответчик длительное время уклоняется от заключения договоров купли-продажи и передачи истцу помещений апартаментов, не отвечает на телефонные звонки, игнорирует требования истца об исполнении договоров, чем нарушает законные права и интересы истца, полностью оплатившего стоимость апартаментов и не имеющего возможности в установленном порядке получить приобретенные апартаменты и произвести государственную регистрацию своего права собственности на них.

Истец указывает, что заключенные между ним и ответчиком договоры, поименованные «предварительными», предусматривают обязанность ответчика передать ему, как покупателю, нежилые помещения – апартаменты после их постройки, а также его обязанность, как покупателя, в полном объеме оплатить полную стоимость апартаментов в установленный договором срок и до заключения в будущем договоров купли-продажи, которая исполнена истцом по всем договорам в полном объеме, при этом на момент заключения указанных договоров нежилые помещения апартаментов уже находились в собственности продавца, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ было признано право собственности ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» на нежилое здание – объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, объект недвижимости был введен в эксплуатацию на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на то, что истец приобрел у ответчика в свою собственность законченные строительством объекты - нежилые помещения (апартаменты), расположенные в АК «Горизонт» по адресу: <адрес>, в отношении которых не могли заключаться договоры долевого участия в строительстве, при этом во вводной части всех договоров указано, что «стороны заключили договор купли-продажи будущего недвижимого имущества».

Руководствуясь положениями ст.429, 431, 432 Гражданского кодекса РФ, истец полагает, что все заключенные им договоры с ответчиком не являются предварительными, а являются основными договорами купли-продажи, по условиям которых он приобрел у ответчика в собственность нежилые помещения (апартаменты), расположенные в АК «Горизонт» по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №:

- по предварительному договору о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля от ДД.ММ.ГГГГ - нежилое помещение в блоке 12, этаж 7, надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 24,9 кв.м.,

- по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение в блоке 3, этаж 1 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 36,8 кв.м.;

- по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ – нежилое помещение в блоке 4, этаж 4 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 50,1 кв.м.;

- по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ - нежилое помещение в блоке 12, этаж 4 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 46,0 кв.м.,

и полагает, что поскольку апартаменты приобретались им не для предпринимательской деятельности, а для личных и семейных нужд, то его права подлежат защите в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», поэтому, в связи с неисполнением продавцом обязанности по передаче товара потребителю в установленный договором срок, ему полагается компенсация морального вреда на основании ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 100 000 рублей по каждому договору, а также с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

На основании изложенного, истец просит суд:

- признать предварительный договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» и А.Л., договором купли-продажи нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 24,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» и А.Л., договором купли-продажи нежилого помещения (апартамента) в блоке 3, этаж 1 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 36,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» и А.Л., договором купли-продажи нежилого помещения (апартамента) в блоке 4, этаж 4 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 50,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» и А.Л., договором купли-продажи нежилого помещения (апартамента) в блоке 12, этаж 4 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 46 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №,

- взыскать с ответчика в свою пользу компенсацию морального вреда в размере 400 000 рублей и штраф в размере 50% присужденной суммы на основании ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Определением судьи Вятскополянского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление А.Л. было возвращено, как не подлежащее рассмотрению Вятскополянским районным судом Кировской области для обращения в Адлерский районный суд г.Сочи Краснодарского края в связи с заявлением спора по договорам, заключенным в отношении завершенных строительством объектов недвижимости, государственная регистрация прав истца на которые невозможна вследствие именования договоров «предварительными» (т.1 л.д.46-48), которое было отменено апелляционным определением Кировского областного суда № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием на заявление истцом требований обязательственного характера – о возложении на ответчика обязанности по заключению основного договора на согласованных сторонами условиях и применение к рассматриваемым правоотношением Закона РФ «О защите прав потребителей»

Истец А.Л. и его представитель И.С. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержали полностью, А.Л. суду пояснил, что в целях приобретения апартаментов, находясь в <адрес>, он обратился к риэлтору Е.А., которая предложила ему приобрести апартаменты у застройщика ООО «Альбатрос» в АК «Горизонт», иных вариантов не предлагала. После осмотра апартаментов на месте их строительства в течение нескольких месяцев он вел переговоры относительно стоимости апартаментов, а в ДД.ММ.ГГГГ в офисе встретился с руководителем ООО «Альбатрос» - А.З., который значительно снизил для него цену на апартаменты и на предложенных им условиях он заключил с ним договор от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение апартаментов в блоке 12, площадью 24,9 кв.м., при этом он сразу произвел оплату полной стоимости апартаментов в размере 5 478 000 рублей наличными деньгами в присутствии Е.А. При заключении указанного договора в полномочиях А.З., как продавца, на заключение с ним договора он не сомневался, поскольку А.З. являлся известным застройщиком в <адрес>, ранее осуществлял строительство иных апартаментов, кроме того, посредством сервиса «Честный бизнес» он установил, что А.З. действительно является участником ООО «Альбатрос», а также удостоверился в личности А.З. посредством обозрения его паспорта. Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО «Альбатрос» в лице А.З. еще три договора на приобретение апартаментов в АК «Горизонт» площадью 36,8 кв.м., 50,1 кв.м. и 46 кв.м., оплату по которым в сумме 12 512 000 руб., 12 024 000 руб. и 14 260 000 руб. соответственно он также произвел в полном объеме наличными деньгами, которые передал непосредственно А.З., в подтверждение получения денежных средств А.З. выдал ему расписки, при этом Е.А. обещала ему, что впоследствии на основании таких расписок ему будут переданы приходные кассовые ордера о внесении им денежных средств в кассу ООО «Альбатрос», однако таких документов он не получил. Кроме того, два платежа ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты апартаментов совершала в <адрес>, куда он не мог приехать в указанное время, по его поручению Е.А., которая снимала денежные средства с его счета в Банке ВТБ на основании выданной им на её имя доверенности и передавала их А.З., в подтверждение чего передала ему расписки А.З. о получении денежных средств. Все расписки изготавливались машинописным способом Е.А. заранее, а в офисе, после пересчета и передачи денежных средств, А.З. подписывал указанные расписки и передавал ему. Все обязательства по оплате апартаментов были им исполнены полностью в установленный в предварительных договорах срок - до окончания ДД.ММ.ГГГГ, однако апартаменты не переданы ему по настоящее время. В течение ДД.ММ.ГГГГ он вел переговоры по поводу передачи ему апартаментов с Е.А., которая просила его подождать, несмотря на то, что в отношении А.З. уже рассматривались уголовные дела по фактам мошенничества и он был осужден к лишению свободы, однако Е.А. обещала, что все оплаченные им апартаменты будут ему переданы ООО «Альбатрос» и просила не обращаться в правоохранительные органы и суд. В ДД.ММ.ГГГГ он попросил Е.А. возвратить ему оплаченные за апартаменты денежные средства либо передать ему иные апартаменты, направил претензию о передаче апартаментов в ООО «Альбатрос», но его требования не были исполнены, в связи с чем он был вынужден обратиться в суд.

Представитель истца И.С. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ дополнил, что при заключении договоров и получении денежных средств от А.Л.А.З. действовал как руководитель ООО «Альбатрос», причастность А.З. к строительству АК «Горизонт» и его участие в ООО «Альбатрос» являлись общеизвестными фактами в <адрес>, при этом директора в ООО «Альбатрос» менялись, но их полномочия были номинальными, фактически руководство всей деятельностью ООО «Альбатрос» осуществлял А.З., обладавший полномочиями на принятие решений по заключению договоров и получению денежных средств от лица ООО «Альбатрос», являясь его единственным участником, в связи с чем А.Л. заключал договоры с А.З., не сомневаясь в его полномочиях. После обращения в суд А.Л. от Е.А. была представлена информация о кадастровых номерах, присвоенных приобретенным им апартаментам.

В представленных письменных пояснениях представитель истца И.С. указал, что различие печатей в документах ответчика объясняется изменением его места нахождения, привел обоснование финансовой возможности истца на приобретение спорных апартаментов с приложением документов, указал, что денежные средства были накоплены истцом и его супругой в течение нескольких лет за счет доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также, что А.З. являлся директором ответчика в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и согласно общедоступной информации, размещенной в средствах массовой информации, заключал договоры продажи недвижимости в АК «Горизонт» от имени ООО «Альбатрос» (т.3 л.д.107-223).

В последующие судебные заседания истец А.Л. не явился, также не явились его представители, которые, ознакомившись с материалами дела, направляли в суд заявления о рассмотрении дела без их участия.

Третье лицо - Г.Г,, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебные заседания не являлась, мнения по иску не выразила.

Ответчик - ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос», надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебные заседания представителя не направил, мнения по иску не выразил.

Ответчик - ООО «Парус», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, а затем в качестве ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебные заседания представителя не направило, в представленных возражениях указало на несогласие с исковыми требованиями А.Л., в связи с тем, что нежилые помещения № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером №, не являются собственностью ООО «Альбатрос», так как решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ признано право собственности ООО «Парус», в том числе на помещения № и №, этим же решением отказано в удовлетворении встречного иска ООО «Альбатрос» к ООО «Парус» и ООО «Офисный центр-плюс» о признании ничтожными договоров долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, которое оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций. На основании указанного решения суда право собственности ООО «Парус» было зарегистрировано в установленном законом порядке, в последующем нежилое помещение № с кадастровым номером № было отчуждено А.Р. по договору купли-продажи. Полагает, что представленные истцом предварительные договоры не имеют юридической силу, поскольку договоры и расписки подписаны А.З., осужденным за мошенничество, в том числе при строительстве АК «Горизонт», доказательств поступления денежных средств, переданных истцом, на счет ООО «Альбатрос» не имеется, при этом с ДД.ММ.ГГГГ А.З. не был наделен полномочиями действовать без доверенности от лица ООО «Альбатрос», в том числе совершать сделки. Кроме того привлеченные денежные средства не были размещены на счетах эскроу в нарушение п.5 ч.4 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве. В ходе судебных разбирательства по делу № ООО «Альбатрос» не заявляло но наличии предварительных договоров с А.Л. и не ходатайствовало о привлечении его к участию в деле. Полагает, что действия А.Л. и А.З., связанные с заключением предварительных договоров, квалифицированных судом в рамках уголовного дела при аналогичных обстоятельствах в качестве преступления, ни при каких обстоятельствах не могут являться основанием для признания предварительных договоров основными и возникновения прав и обязанностей у участников гражданского оборота (т.8 л.д.24-115).

Ответчик – индивидуальный предприниматель В.А., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, в затем в качестве ответчика определением от ДД.ММ.ГГГГ, в представленных суду заявлениях указала, что является индивидуальным предпринимателем и осуществляет деятельность по управлению собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом и в целях предпринимательской деятельности приобрела у ООО «Альбатрос» по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, 27 нежилых помещений, в том числе нежилое помещение площадью 19,1 кв.м. в блоке 12 на 7 этаже, номер на поэтажном плане №, расположенное по адресу: <адрес>, оплата за которое по договору произведена ею в полном объеме в размере 672 000 рублей, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ. По завершении строительства указанному объекту строительства присвоен адрес: <адрес>, по результатам технической экспертизы нежилому помещению с фактическими номерами № присвоен кадастровый номер №, фактическая площадь – 22,9 кв.м. Право собственности на указанное нежилое помещение с кадастровым номером № признано за ней постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, однако, уведомлением Росреестра была приостановлена государственная регистрация её права собственности в связи с наличием наложенного Вятскополянским районным судом Кировской области обременения (т.7 л.д.227), полагает, что ООО «Альбатрос» не имел законных оснований по распоряжению указанным имуществом в силу ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (т.7 л.д.227-236, т.8 л.д.163-169, т.9 л.д..64-158).

Ответчик - А.Р., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, в затем в качестве ответчика определением от ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного разбирательства по установленному адресу регистрации по месту жительства, в судебные заседания не явилась, мнения по иску не выразила.

Ответчик В.Э., привлеченный к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, а также третье лицо К.В., привлеченный к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, представили письменные пояснения, аналогичные по своему содержанию, а также возражения от ДД.ММ.ГГГГ в лице их представителя В.Ю., в которых просили в удовлетворении исковых требований А.Л. отказать, указали, что ДД.ММ.ГГГГ В.Э. заключил с А.З. 13 договоров о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля, предметом которых являются все нежилые помещения, расположенные на первом этаже Блока №3 в строящемся апартотеле по адресу: <адрес>, в том числе договор от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ, о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированному в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлось приобретение в собственность апартамента на поэтажном плане под № (по результатам кадастрового учета по сведениям ЕГРН помещение № с кадастровым номером №, площадью 36,8 кв.м.), ориентировочной площадью 33 кв.м. на 01 этаже в Блоке 33 указанного апартотеля. Расчет с А.З. был произведен полностью согласно справкам и распискам А.З. Как первичные договоры долевого строительства, так и заключенные В.Э. ДД.ММ.ГГГГ 13 договоров переуступки прошли государственную регистрацию. Застройщиком апартотеля являлось ООО «Альбатрос», впоследствии на основании трехстороннего соглашения между администрацией <адрес>, ООО «Альбатрос» и ООО МСК «Магна» строительство помещений с 8 по 14 этажи апартотеля завершало ООО «СК Магна», которому ДД.ММ.ГГГГ передано право собственности на помещения с 8 по 14 этажи апартотеля. В ходе строительства между ООО «Альбатрос» и физическим лицом А.З. было заключено множество договоров долевого участия, которые были зарегистрированы в ЕГРН, а в дальнейшем А.З. заключены договоры о передаче прав и обязанностей по ДДУ, которые носили возмездный характер и также прошли государственную регистрацию в ЕГРН. При этом А.З. также заключал предварительные договоры и договоры займа, которые не регистрировались в ЕГРН, по двойным перепродажам, а также в отношении объектов выше 7 этажа. Решением Адлерского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ООО «Альбатрос» к А.З. о расторжении 886 договоров долевого участия в строительстве в АК «Горизонт» отказано, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № апелляционная жалоба ООО «Альбатрос» оставлена без удовлетворения, решение первой инстанции без изменения ( апелляционное определение не изготовлено). Также решением Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края признано незаконным бездействие ООО «Альбатрос», выразившееся в непринятии мер по своевременному исполнению обязательств застройщика по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства и возложена обязанность передать объекты долевого строительства участникам долевого строительства объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. Указанное решение в настоящее время не исполняется, ООО «Альбатрос» уклоняется от подписания актов приема-передачи с последующей подачей на государственную регистрацию и от фактической передачи помещений по договорам долевого участия, в отношении директора ООО «Альбатрос» А.В. возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 УК РФ в связи с АК «Горизонт» и избрана мера пересечения виде ареста. Заключенные В.Э. 13 договоров являются договорами долевого участия в строительстве и регулируются нормами Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004, заключенные договоры прошли процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в связи с чем в силу ст.218, 219 ГК РФ возникло право на приобретенные нежилые помещения, которое не оспорено в установленном законом порядке. Полагают, что А.Л. при заключении предварительных договоров вел себя неразумно и неосмотрительно, пренебрег положениями Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», а также избрал неверный способ защиты, поскольку предварительные договоры являются недействительными в связи с отсутствием права на их заключение у А.З. от лица ООО «Альбатрос», который не являлся директором Общества и не имел доверенности от ООО «Альбатрос», не мог принимать денежные средства, при этом гарантировал, что передает по предварительным договорам помещения, свободные от каких-либо прав третьих лиц, не являющиеся предметом спора или судебного рассмотрения, тогда как по сведениям Адлерского районного суда г.Сочи имеется 165 дел с участием ООО «Альбатрос» по искам граждан, в отношении А.З.- 43 гражданских дела. Поскольку сделки были совершены А.Л. с нарушением закона, заключенные им предварительные договоры являются недействительными, поскольку ООО «Альбатрос» было не вправе совершать указанные сделки, которые были заключены в лице А.З., не являющимся директором с ООО «Альбатрос» и не имеющим доверенности на заключение таких договоров. Просили суд рассмотреть дело в их отсутствие и отказать в удовлетворении иска, обеспечительные меры отменить по вступлению решения суда в законную силу.

Третьи лица, приведенные к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ППК «Роскадастр» в лице Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, в судебное заседание н представителей не направили, Управление Росреестра по Краснодарскому краю в представленном отзыве от ДД.ММ.ГГГГ указало, что считает исковые требования А.Л. не подлежащими удовлетворению, поскольку в случае удовлетворения исковых требований исполнить судебный акт будет невозможно, поскольку зарегистрированные права могут быть оспорены в судебном порядке, в настоящее время зарегистрировано право собственности ООО «Альбатрос» на нежилое здание – объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, количество этажей – 15, количество нежилых помещений -2271, в том числе апартаментов – 2075, количество машино-мест – 651, вспомогательных нежилых помещений – 8. В силуст.16 Закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации, основанием которого являются разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт на объект долевого строительства. После регистрации права собственности на здание ООО «Альбатрос» уклоняется от исполнения обязанностей, предусмотренных Законом №214-ФЗ и Решения Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, сведения о зарегистрированных договорах которых содержатся в ЕГРН, искусственно инициирует споры, намеренно совершает действия, направленные на уклонение от обязанностей по передаче объектов, при этом имеются зарегистрированы договоры долевого строительства на помещение с кадастровым номером № с В.А.. и имеется судебный акт по делу №, а также имеется договор долевого участия в строительстве на помещение с кадастровым номером № с В.Э. (т.11л.д.218-233).

Третьи лица, привлеченные к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ - А.З. и его финансовый управляющий А.А. (т.8 л.д.183-203), надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, мнения по иску не выразили, согласно представленным суду сведениям Хостинского районного суда <адрес> А.З. содержался в ФКУ СИЗО-1 УФСИН РФ по Краснодарскому краю (т.2 л.д.177), откуда убыл в ФКУ СИЗО-2 ГУФСИН по Краснодарскому краю (т.9 л.д.166), откуда был освобожден ДД.ММ.ГГГГ условно на основании ст.80.2 УК РФ (т.9 л.д.168) в связи с прохождением военной службы по контракту, убыл в в/ч № (т.10 л.д.92), однако постановлением Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении А.З. в его отсутствие избрана мера пресечения в виде заключения под стражу, поскольку он самовольно оставил военную часть № и ДД.ММ.ГГГГ был объявлен в розыск, ДД.ММ.ГГГГ объявлен в международный розыск, так как покинул Российскую Федерацию, до настоящего времени его местонахождение не установлено (т.11 л.д.19-21).

Третье лицо - Е.А., привлеченные к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного разбирательства по установленному адресу регистрации по месту жительства, в судебные заседания не явилась, мнения по иску не выразила.

Третье лицо - Следственное управление Следственного комитета РФ по Краснодарскому краю, привлеченное к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило, мнения по заявленным требования не выразило.

Исследовав письменные материалы дела, принимая во внимание письменные пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В силу ч.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п.1 и 2 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. При этом в силу п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации ( п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.3 и 4 ст.487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, с процентами, начисленными в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы

В силу п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) застройщиком может выступать хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно п.2 ст.2 Федерального закона №214-ФЗ объект долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с ч.1, 3 и 5 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать в качестве условия привлечения денежных средств, размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Как следует из материалов дела по сведениям ЕГРЮЛ ООО Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» (ИНН № ОГРН №, сокращенное наименование ООО «Альбатрос»), зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ директором является А.В., учредителем и единственным участником Обществ с ДД.ММ.ГГГГ является А.З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, основным видом деятельности Общества является «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (т.1 л.д.111-120).

По Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по Договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Альбатрос» приобрел права и обязанности арендатора в отношении земельного участка общей площадью 29 230 кв.м. с кадастровым номером № из земель населенных пунктов сроком на 49 лет (т.1 л.д.198-202, 205-211).

По сведениям Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ застройщику ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение № на строительство по адресу: <адрес> объекта капитального строительства «Апартотель» - общая площадь 71011,5 кв.м., площадь участка – 29230 кв.м., количество этажей – 8, количество апартаментов – 1031, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, изменения в разрешение не вносились, иная разрешительная документация не выдавалась (т.2 л.д.7-8, 146).

По сведениям прокуратуры Аддлерского района г.Сочи АК «Горизонт» возводился на основании разрешение № на строительство от ДД.ММ.ГГГГ в рамках положений Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», заключено 1057 договоров долевого участия (т.4 л.д.175-176).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, принятым по иску администрации города Сочи к ООО «Альбатрос», отказано в признании объекта самовольной постройкой и обязании привести в соответствие с разрешением на строительство в отношении объекта – «Апартотеля», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, застройщиком которого является ООО «Альбатрос», генподрядчиком - ООО «Ново-Градъ», в связи с допущенными отклонениями от разрешения на строительство и проектной документации, в том числе превышением этажности в результате возведения фактически пятнадцатиэтажного здания, поскольку по заключению эксперта демонтаж надстроенных с 9-го по 15-й этажей не представляется возможным, при этом в ходе рассмотрения спора по указанному делу судом установлен факт завершения строительства здания апартотеля с превышением параметров, указанных в разрешении на строительство (т.3 л.д.21-31).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования ООО «Альбатрос» к администрации города Сочи и за ООО «Альбатрос» признано право собственности на самовольную постройку: нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью застройки 16 318,3 кв.м., количество этажей – 15, в том числе подземных – 1, количество нежилых помещений – 2271, в том числе апартаментов - 2075, нежилых помещений – 196, машино-мест – 651, вспомогательных помещений – 8, наличие которого в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> подтверждено заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием на превышение параметров, указанных в разрешении на строительство, в связи с чем ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в административном порядке не был произведен (т.3 л.д.32-43), таким образом, ООО «Альбатрос» приобрело право собственности на здание апартотеля, как его застройщик, на основании указанного решения суда.

Из содержания представленных истцом суду четырех спорных договоров следует, что все договоры заключены ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» (ИНН №) в лице А.З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, именуемого «Застройщик» с одной стороны, и А.Л., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, именуемого «Покупатель» с другой стороны. В соответствии с указанными договорами купли-продажи будущего недвижимого имущества в апарт-отеле, состоящем из нескольких блоков (с 01 по 13), состоящих из нежилых (торговых и офисных) помещений, апартаментов (нежилых помещений) и общего имущества таких помещений, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства, строительство которых осуществляется на земельном участке по адресу: <адрес> кадастровым номером №, площадью 29 230 кв.м. на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № и разрешения на строительство №, выданного администрацией г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель имеет намерение прибрести права собственности на апартаменты (нежилые помещения), входящие в состав апарт-отеля, а Застройщик обязуется в срок до окончания ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство и после окончания строительства апарт-отеля, сдачи его в эксплуатацию и государственной регистрации Продавцом прав собственности на Помещение передать Покупателю:

- по предварительному договору о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля от ДД.ММ.ГГГГ - нежилое помещение в блоке 12, этаж 7, надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 24,9 кв.м., стоимостью 5 478 000 руб. (т.1 л.д.33-36);

- по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение в блоке 3, этаж 1 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 36,8 кв.м., стоимостью 12 512 000 руб. (т.1 л.д.21-24);

- по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ – нежилое помещение в блоке 4, этаж 4 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 50,1 кв.м., стоимостью 12 024 000 руб. (т.1 л.д.14-17);

- по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ - нежилое помещение в блоке 12, этаж 4 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 46,0 кв.м., стоимостью 14 260 000 руб. (т.1 л.д.26-29).

В пункте 2.4 указанных договоров дословно оговорено, что Застройщик гарантирует, что права и обязанности на нежилые помещения, являющиеся предметом договоров, на момент заключения договоров купли-продажи никому не будут проданы, не переданы, не заложены и не обременены правами третьих лиц. В силу пункта 4.1 указанных договоров договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами/уполномоченными представителями Сторон и действует до момента заключения между Застройщиком и Покупателем договора купли продажи (по договору от ДД.ММ.ГГГГ – договора долевого участия) на помещения и сдачи его на государственную регистрацию либо до момента его расторжения. Договор считается исполненным с момента заключения между Застройщиком и Покупателем договора купли-продажи (по договору от ДД.ММ.ГГГГ – договора долевого участия) на помещения и сдачи его на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 4.4. договоров). Согласно п.7.12 договоров Застройщик подтверждает, что на дату подписания договора права на Помещения свободны от каких-либо прав, принадлежащих третьим лицам, при этом также во всех договорах дословно указано, что права на помещения являются предметом спора и /или судебного рассмотрения. Застройщик гарантирует Покупателю, что не имеет обязательств перед третьими лицами в отношении получения/передачи прав собственности на Помещения, указанные в Договоре, а также, что данные помещения не будут служить предметом сделок с третьими лицами, а также гарантирует, что к моменту заключения основного Договора купли-продажи данные Помещения не заложены и свободны от прав третьих лиц.

Договоры подписаны от лица Застройщика ООО «Альбатрос» А.З. и покупателем А.Л.

Согласно распискам о получении денежных средств А.З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от имени ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» (ООО «Альбатрос» получил от А.Л., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, денежные суммы за нежилые помещения в строящемся апарт-отеле, расположенном по адресу: <адрес>, в следующих размерах:

- по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля за нежилое помещение с номером на плане №, ориентировочно общей площадью 24,9 кв.м., находящееся на 07-ом надземном этаже в блоке №

на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ – 5 478 000 руб. (т.1 л.д.37),

- по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля за нежилое помещение с номером на плане №, ориентировочно общей площадью 36,8 кв.м., находящееся на 01-ом надземном этаже в блоке №

на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 000 руб. (т.1 л.д.25),

на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ – 6 000 000 руб. (т.1 л.д.38),

на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ – 6 000 000 руб. (т.1 л.д.39),

при этом согласно расходным-кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ Е.А. на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ей А.Л., получила с его счета в Банке ВТБ (ПАО) 3 024 000 руб. и 6 000 000 руб. соответственно в филиале «Центральный» г.Сочи Банк ВТБ (ПАО) (т.1 л.д.212-215), которая согласно пояснениям истца в судебном заседании передала их А.З. в целях исполнения обязательств А.Л. по оплате нежилого помещения;

- по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля за нежилое помещение с номером на плане №, ориентировочно общей площадью 50,1 кв.м., находящееся на 04-ом надземном этаже в блоке №

на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ – 5 000 000 руб. (т.1 л.д.18),

на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ – 3 000 000 руб. (т.1 л.д.19),

на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ – 4 028 000 руб. (т.1 л.д.20),

- по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля за нежилое помещение с номером на плане №, ориентировочно общей площадью 46,0 кв.м., находящееся на 04-ом надземном этаже в блоке №

на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ – 4 102 000 руб. (т.1 л.д.30),

на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ – 7 130 000 руб. (т.1 л.д.31),

на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ – 3 028 000 руб. (т.1 л.д.32).

Расписки подписаны А.З. с проставлением печати ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос».

А.З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН № (т.1 л.д.237), по сведениям регистрационного досье МВД России зарегистрирован по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время по адресу: <адрес> (т.1 л.д.238), в период с ДД.ММ.ГГГГ был документирован паспортом серии № (т.1 л.д.240). копия которого представлена истцом суду (т.1 л.д.216-217), ДД.ММ.ГГГГ А.З. выдан новый паспорт в связи с утерей паспорта № (т.1 л.д.241, т.2 л.д.3).

По сведениям ФНС России А.З. с ДД.ММ.ГГГГ является участником ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» с размером доли в уставном капитале – 100%, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся лицом, имеющим право действовать от имени указанного лица без доверенности (т.1 л.д.246-249), что также подтверждается сведениями представленных регистрационных дел УФНС России по Кировской области за период со дня регистрации по ДД.ММ.ГГГГ до изменения места нахождения с <адрес> (т.2 л.д.79-145) и УФНС России по Краснодарскому краю (за весь период деятельности) (т.4 л.д. 115-170), а также Межрайонной ИФНС России №16 по Краснодарскому краю (т.5 л.д. 197-250, т.6 л.д.1-134).

В соответствии со ст.53 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. Учредительным документом может быть предусмотрено, что полномочия выступать от имени юридического лица предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом подлежат включению в единый государственный реестр юридических лиц.

В соответствии с п.3 ст.40 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор и другие) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия.

В силу п.2 ст.56 Гражданского кодекса РФ учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом или другим законом.

На основании п.2 ст.3 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» общество не отвечает по обязательствам своих участников.

Таким образом, учредитель юридического лица и его собственник и само юридическое лицо являются самостоятельными субъектами гражданско-правовых отношений, в связи с чем не несут гражданско-правовую ответственность по обязательствам друг друга.

По сведениям УФНС России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ лицами, имеющими право действовать от имени ООО «Альбатрос» без доверенности в период с ДД.ММ.ГГГГ являлись:

- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – А.З. (назначен на должность директора на основании решения ответчика от ДД.ММ.ГГГГ приказом № от ДД.ММ.ГГГГ, полномочия директора прекращены на основании решения единственного участника ООО «Альбатрос» № от ДД.ММ.ГГГГ приказом № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.131-139),

- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – А.А.,

- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – А.В.,

- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – П.А.,

- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – А.С.,

- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – А.В.,

- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – З.А.,

- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – Р.А.,

- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – А.С.,

- с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время – А.В. (т.2 л.д.4-5).

Таким образом, в периоды заключения истцом спорных предварительных договоров – ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ единоличным исполнительным органом ООО «Альбатрос», действующим от его имени без доверенности, являлись П.А. и А.В., тогда как А.З. являлся участником ООО «Альбатрос» в размере 100% его долей, однако правами на действие в отношениях с третьими лицами от имени указанного юридического лица не обладал.

В силу п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сведений о том, что А.З. при заключении с А.Е. предварительных договоров действовал от имени и в интересах ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» в силу выданной ему полномочным исполнительным органом доверенности предварительные договоры не содержат.

Вступившим в законную силу решением Адлерского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № по иску прокурора Адлерского района гор.Сочи в интересах неопределенного круга лиц, в связи с выявлением строительства апартотеля на земельном участке с кадастровым номером № по адресу <адрес> с отклонением от проектной документации и при отсутствии положительного заключения экспертизы, в отношении которого заключено 1030 договоров долевого участия в строительстве, ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» было запрещено привлекать денежные средства граждан и юридических лиц до получения разрешения по откорректированному проекту на строительство объекта «Апартотель» по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (т.9 л.д.171-175).

Из вступившего в законную силу приговора Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым А.З. осужден по ч.4 ст.159, ст.70 УК РФ за совершение мошенничества в особо крупном размере при обстоятельствах предоставления ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения (апартамента) физическому лицу в строящемся комплексе по адресу: <адрес>, следует, что А.З. в ДД.ММ.ГГГГ не являлся директором ООО «Альбатрос» в связи с его дисквалификацией, после вступления в должность директором П.А. была отозвана доверенность, выданная А.З., на основании изданного в ДД.ММ.ГГГГ приказа «Об остановке ранее выданных документов» с указанием, что все действия, совершенные А.З. после ДД.ММ.ГГГГ не могут считаться совершенными от имени ООО «Альбатрос», в дальнейшем никаких доверенностей на имя А.З. не выдавал, сам никаких предварительных договоров от лица ООО «Альбатрос» не подписывал и А.З. на подписание таких договоров не уполномочивал, денежные средства А.З. ООО «Альбатрос» не передавал (т.2 л.д.19-32).

В силу ч.4 ст.61 Гражданского процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по указанному уголовному делу №, установлено, что приказом директора ООО «Альбатрос» от ДД.ММ.ГГГГ б/н действие всех ранее выданных Обществом доверенностей с правом представления его интересов отменено (т.2 л.д.40), в связи с чем у А.З. отсутствовали законные основания совершать действия по оформлению сделок в отношении не принадлежащего ему лично нежилого помещения. Аналогичные обстоятельства распоряжения А.З. от имени ООО «Альбатрос» нежилыми помещениями в АК «Горизонт» при отсутствии права распоряжаться указанными объектами недвижимости установлены также вступившим в законную силу приговором Адлерского районного суда Краснодарскго края от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении А.З., осужденного по ч.4 ст.159 УК РФ (т.3 л.д.98-105).

Из вышеприведенных документов следует, что на даты заключения предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ А.З. не имел полномочий на заключение сделок и подписание договоров от имени ООО «Альбатрос», не обладал правами в отношении указанного в таких договорах недвижимого имущества и не приобрел такие права до настоящего времени.

Так, из материалов кадастрового дела, представленного суду филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю (т.6 л.д.166-244, т.7 л.д.1-224), следует, что

- здание площадью 480594,20 кв.м. по адресу: <адрес> включающее 2075 апартаментов, 196 нежилых помещений и 651 машино-мест и 8 нежилых вспомогательных помещений, поставлено на государственный кадастровый учет по заявлению ООО «Альбатрос» от ДД.ММ.ГГГГ на основании технического плана от ДД.ММ.ГГГГ и решения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (т.6 л.д.166);

- на основании решения Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № «О присвоении объекту адресации адреса» на основании технического плана от ДД.ММ.ГГГГ и решения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № зданию присвоен адрес: <адрес>, а также присвоены адреса помещениям:

№ на первом этаже по техническому плану, площадью 36,8 кв.м., - адрес: <адрес> (т.6 л.д.168),

№ на четвертом этаже по техническому плану, площадью 50,1 кв.м., - адрес: <адрес> (т.6 л.д.169),

№ на четвертом этаже по техническому плану, площадью 46,0 кв.м., - адрес: <адрес> (т.6 л.д.171об),

№ на седьмом этаже по техническому плану, площадью 22,9 кв.м., - адрес: <адрес> (т.6 л.д.172об);

- из технического плана здания по адресу: <адрес>, следует, что помещение № расположено на первом этаже в блоке № (т.6 л.д.208), помещение № - на четвертом этаже в блоке № (т.7 л.д.4), помещение № – на четвертом этаже в блоке № (т.7 л.д.12), помещения №, № – на 7 этаже в блоке № (т.7 л.д.51), которые соответствуют помещениям, указанным в приложениях к спорным предварительным договорам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным А.Л. и ООО «Альбатрос» в лице А.З.;

- право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 50,1 кв.м., по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ООО «Альбатрос» на основании заявлений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (т.7 л.д.158-183), а впоследствии на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № за ООО «Парус» на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ, после чего ООО «Парус» заключен договор купли-продажи апартаментов № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым им передано в собственность А.Р., в том числе нежилое помещение №, общей площадью 51,0 кв.м., на 4 этаже с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т.7 л.д.184-200),

- право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 46,0 кв.м., по адресу: <адрес> зарегистрировано за ООО «Альбатрос» на основании заявлений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (т.7 л.д.201- 220), впоследствии на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес> зарегистрировано за ООО «Парус» на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ ( т.7 л.д.221-224);

- право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 22,9 кв.м., по адресу: <адрес> зарегистрировано за ООО «Альбатрос» на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ (т.7 л.д.145-156),

- право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 36,8 кв.м.,зарегистрировано за ООО «Альбатрос» на основании заявлений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (т.7 л.д.157-169).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования ООО «Парус» и ООО «Офисный центр-плюс» к ООО «Альбатрос» о признании права собственности. В ходе рассмотрения указанного дела, установлено в том числе, что «ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения Альбатрос» (далее – ООО «Альбатрос», застройщик) и ООО «Парус» (участник долевого строительства) заключен договор № долевого участия в строительстве апартотеля (далее – договор), который строится на земельном участке площадью 29230 кв.м., кадастровый номер земельного участка №, расположенный по адресу: <адрес> (прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии). Объектом долевого строительства являются апартаменты (нежилое помещение), парковочные места (машино-место), подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию апартотеля. Согласно пункта 1 приложения № 1 к договору цена договора составила 402 480 000 руб. Во исполнение условий пункта 4.2.1 договора ООО «Парус» произвело оплату по договору в размере 402 480 000 руб., что подтверждено платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №. В силу пункта 2.2 договора срок окончания строительства ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи застройщиком апартаментов участнику долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 4.1.3 договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства апартаменты и парковочные места не позднее срока, предусмотренного договором, с характеристиками, оговоренными в договоре, по передаточному акту. Застройщик свои обязательства по договору не исполнил в срок, установленный п.2.3 договора. До настоящего времени обязательства по передаче объекта долевого строительства не исполнены. При этом ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения» «Альбатрос» («товарищ-1») и ООО «Ново-Градъ» («товарищ-2») заключен договор о совместной деятельности. Целью совместной деятельности товарищей по указанному договору являлось строительство и ввод в эксплуатацию многофункционального гостинично-апартаментного комплекса («апартотеля»). Товарищ-1 обязался внести вклад в совместную деятельность в виде: права аренды на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 29 230 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; обеспечения возможности произведения сноса недвижимого имущества, расположенного на вышеуказанном земельном участке: здание гостиницы «Горизонт», здание ресторана «Горизонт», здание гостиницы «Прибой», по адресу: <адрес>. Далее, между ООО «Юридическая компания «Юрлига» («Исполнитель») и ООО «Альбатрос» («заказчик») заключены соглашения (№ от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), в рамках которых исполнитель принял на себя обязательства по выполнению комплекса услуг, в том числе: подготовка проектов, контрактов, соглашений и иных юридических документов, связанных с заключением договоров долевого участия в строительстве апартотеля, регистрация указанных договоров, предоставление правовой информации по запросам заказчика. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гелиос» и ООО «Альбатрос» заключен договор о компенсации за снос объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №». В ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу о том, что сделки ООО «Альбатрос» с иными юридическими лицами, оплаченные денежными средствами ООО «Парус» и ООО «Офисный центр-плюс», непосредственно связаны с подготовкой к строительству и строительством АК «Горизонт» на земельном участке с кадастровым номером №, который введен в эксплуатацию на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, и признал право собственности ООО «Парус» на помещения нежилого здания (апартотеля), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а именно: помещения подвального (минус 1) этажа – 88 машино-мест, а также нежилые помещения 4-7 этажей, в том числе на помещение № общей площадью 39,0 кв.м. и площадью лоджии 11,1 кв.м., а также на помещение № общей площадью 37,1 кв.м. и площадью лоджии 8,9 кв.м. (т.3 л.д.44-55), на которые истец А.Л. заявляет свои права, полагая, что данные помещения приобретены им по договорам от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ООО «Альбатрос» в лице А.З. (т.1 л.д.142-143).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Альбатрос» к ООО «Парус» о признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом судом установлено, что ООО «Парус» произвело оплату цены договора, а самостоятельное распоряжение ООО «Альбатрос» денежными средствами и их перечисление на иные цели, не связанные со строительством, - в пользу ООО «ГЕО плюс», ООО «Кентавр», ООО «Гелиос», ООО «ЮК Юрлига» не могут служить доказательством неисполнения ООО «Парус» обязательств в качестве участника долевого строительства (т.3 л.д.76-93).

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве апартаментов В.А. (Участник долевого строительства) заключила с ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» (Застройщик) в лице А.З. договор о строительстве Комплекса по адресу: <адрес> силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств и о передаче после получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения в 12 Блоке на 7-ом надземном этаже с номером на поэтажном плане № ориентировочной площадью 19,1 кв.м., стоимость которого определена в размере 672 000 рублей (т.9 л.д.45-52). Оплата стоимости нежилого помещения согласно справке ООО «Альбатрос» от ДД.ММ.ГГГГ № произведена В.А. в полном объеме в размере 672 000 рублей (т.9 л.д.55).

Согласно техническому заключению кадастрового инженера ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ по результатам изучения правоустанавливающей, правоудостоверяющей и технической документации, сопоставления сведений в отношении объектов недвижимости в техническом плане, техническом паспорте, решении Департамента архитектуры и градостроительства о присвоении адресов от ДД.ММ.ГГГГ, внесенных в ЕГРН данных, договоров участия в долевом строительстве установлено, что нежилое помещение, указанное в договоре участия в долевом строительстве № как №, 7 этаж, Блок 12, по сведениям ЕГРН является помещениями № на 7 этаже в Блоке 12 по адресу: <адрес>, имеет кадастровый номер № и площадь 22,9 кв.м (т.9 л.д.100-104), и таким образом соответствует помещению, в отношении которого А.Л. суду представлен предварительный договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апарт-отеля от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Альбатрос» в лице А.З.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признано право собственности индивидуального предпринимателя В.А., в том числе на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 22,9 кв.м., этаж №, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ, № регистрации № в отношении нежилого помещения ориентировочной площадью 19,1 к.в.м, в блоке 12, этаж 7 надземный, №помещения на поэтажном плане №, оплата которого по договору подтверждена справкой от ДД.ММ.ГГГГ №. (т.7 л.д.238-248), на которое истец А.Л. также заявляет свои права, полагая, что данное помещение приобретено им по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ООО «Альбатрос» в лице А.З.

Также согласно представленному суду ответчиком В.Э. договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Альбатрос» (Застройщик) обязался осуществить строительство комплекса по адресу: <адрес> силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать А.З. (Участник долевого строительства) Апартаменты (нежилое помещение) в Блок – 03-ий, этаж- 1-ый надземный, номер на поэтажном плане №, ориентировочной площадью 33,0 кв.м. в срок – ДД.ММ.ГГГГ, стоимостью 990 000 рублей (т.11 л.д.39-42). Оплата произведена А.З. в полном объеме согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ (т.11 л.д.43). Согласно отметкам на договоре он был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается записью в Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ППК «Роскадастр» в отношении обременений земельного участка с кадастровым номером № под № (т.11 л.д.157-159) и представленными сведениями отзыва Управления Росреестра по Краснодарскому краю (т.11 л.д.218-219).

ДД.ММ.ГГГГ В.Э. заключил с А.З. 13 договоров о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля, предметом которых являются нежилые помещения №, расположенные на первом этаже Блока №3 в строящемся апартотеле по адресу: <адрес>, в том числе по договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ А.З. передал все права и обязанности в полном объеме В.Э., связанные со строительством апартамента (нежилого помещения) с номером на поэтажном плане № ориентировочно общей площадью 33,0 кв.м., находящегося на 01 этаже в Блоке 03 апартотеля, расположенного по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован согласно отметкам на договоре в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ (т.11 л.д.44-45), что также подтверждается записью в Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ППК «Роскадастр» в отношении обременений земельного участка с кадастровым номером № под № (т.11 л.д.159). Согласно справке ООО «Альбатрос» № от ДД.ММ.ГГГГ и распискам от ДД.ММ.ГГГГ В.Э. произвел оплату А.З. в полном объеме (т.11 л.д.126-127).

Согласно приложению № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, апартаменты № на 1 этаже в Блоке №3 в настоящее время после проведенного кадастрового учета соответствуют помещению № с кадастровым номером № на 1 этаже в Блоке №3 АК «Горизонт» (т.6 л.д.208, т.11 л.д.128).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлена принадлежность всех четырех указанных в предварительных договорах нежилых помещений – апартаментов в АК «Горизонт», на которые претендует истец, иным лицам, а именно: ООО «Парус», ИП В.А. и В.Э. на основании зарегистрированных в Росреестре договоров долевого участия в строительстве и вступивших в законную силу судебных постановлений, принятых на основании договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО «Парус», В.Э. (договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве) и ИП В.А. с ООО «Альбатрос», государственная регистрация которых была осуществлена в соответствии с законом, тогда как государственная регистрация представленных А.Л. предварительных договоров, не была произведена.

Также во всех четырех указанных договорах в реквизитах застройщика ООО «Альбатрос» указан р/счет № в филиале «Нижегородский» ОАО «Альфа-Банк», однако по сведениям АО «Альфа-Банк» открытый ДД.ММ.ГГГГ ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» расчетный счет № был закрыт ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ счета отсутствовали, счет № указан некорректно, так как должен содержать 20 цифр (т.2 л.д.72, 175)

По сведениям ФНС России (т.3 л.д.9-10) в период с ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Альбатрос» имелись расчетные счета в АО «Российский сельскохозяйственный банк» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ПАО «Банк Уралсиб» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, АО «Альфа-Банк» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и Банке Зенит (ПАО) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.250, т.3 л.д.9-10), которые были закрыты, в настоящее время у ответчика имеется единственный расчетный счет, открытый ДД.ММ.ГГГГ в ПАО Сбербанк (т.2 л.д.1, 79, т.4 л.д.210).

Согласно выписке ПАО Банк ЗЕНИТ по счету № за период с ДД.ММ.ГГГГ (дата первой выданной А.Л. расписки А.З.) по ДД.ММ.ГГГГ (дату закрытия счета) операций по счету не производилось, остаток 0,00 руб., лицом, уполномоченным на распоряжение средствами на счете являлся А.А. (т.8 л.д.121-123).

Согласно выписке ПАО Сбербанк по счету № за период с ДД.ММ.ГГГГ (дата открытия счета) по ДД.ММ.ГГГГ (период получения денежных средств от А.Л. до заключения А.З. под стражу) произведены операции ДД.ММ.ГГГГ по зачислению денежных средств И.Х. по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, иных операций и в иные даты не производилось, лицом, уполномоченным на распоряжение средствами на счете являлся А.В. (т.8 л.д.125-128).

В силу Федерального закона от 22.05.2003 №54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа» организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт обязаны применять контрольно-кассовую технику, включенную в государственный реестр, выдавать в момент оплаты отпечатанные контрольно-кассовой техникой кассовые чеки.

Указаниями Банка России от 11 марта 2014 года №3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства» предусмотрено оформление кассовых операций по приему наличных денег приходными кассовыми ордерами Кассовые документы могут оформляться по окончании проведения кассовых операций на основании фискальных документов, предусмотренных абзацем тридцать шестым статьи 1.1 Федерального закона от 22.05.2003 №54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации», то есть кассового чека, бланка строгой отчетности и (или) иного документа, предусмотренного законодательством Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники, на бумажном носителе и (или) в электронной форме, в том числе защищенные фискальным признаком (пункт 4.1). Кассовые документы подписываются главным бухгалтером или бухгалтером (при их отсутствии – руководителем), а также кассиром (пункт 4.3).

Поскольку нормы действующего законодательства императивно устанавливают порядок проведения расчетов (наличных и безналичных), а также требования к документам, подтверждающим проведение этих расчетов (приходный кассовый ордер, кассовый чек), нарушение этих требований влечет за собой отказ в признании допустимыми тех доказательств, которые этим требованиям не соответствуют.

При указанных обстоятельствах ссылки А.Л. на представленные суду расписки о передаче им денежных средств А.З. как на доказательство оплаты ООО «Альбатрос» апартаментов, оговоренных в предварительных договорах, суд полагает несостоятельными, поскольку такие расписки не являются доказательством исполнения обязанности по оплате недвижимого имущества по договорам, заключенным с юридическим лицом, и не могут быть приняты судом при рассмотрении спора о признании договора, основным договором, заключенным с ООО «Альбатрос».

Кроме того, вступившим в законную силу приговором Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А.З. осужден по ч.4 ст.159, ст.70 УК РФ за совершение мошенничества в особо крупном размере при обстоятельствах предоставления ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения (апартамента) физическому лицу в строящемся комплексе по адресу: <адрес>, не имея на законных основаниях права распоряжаться вышеуказанным объектом недвижимости, подлежащем передаче иному лицу – ООО «Парус», и похищения таким образом путем обмана денежных средств в общей сумму 11 700 000 рублей, которыми А.З. распорядился по собственному усмотрению и с учетом присоединения не отбытой части наказания по приговору Хостинского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ А.З. назначено наказание в виде 5 лет 2 месяцев лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии строгого режима, в приговоре указано на применение в отношении А.З. меры пресечения в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета совершения определенных действий, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в виде домашнего ареста, с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления в законную силу приговора (т.2 л.д.19-59), а также в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в виде содержания под стражей (т.3 л.д.96-97).

Согласно части 4 статьи 61 ГПК РФ, вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, вмели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Также, вступившим в законную силу приговором Хостинского районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по уголовному делу № А.З. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, в том числе по эпизоду мошенничества, то есть хищения чужого имущества путем обмана, совершенного группой лиц по предварительному сговору между собой, лицом с использованием своего служебного положения, в особо крупном размере, в отношении участников долевого строительства при строительстве дома № по улице <адрес>, при этом потерпевшим в рамках рассмотрения данного уголовного дела было признано, в том числе ООО «Парус». В ходе рассмотрения уголовного дела судом было установлено, что А.З. и А.В. в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по предварительному сговору между собой с использованием своего служебного положения, под видом передачи прав требования по договорам участия в долевом строительстве апартотеля по адресу: <адрес>, путем обмана, выразившегося в предоставлении ложных сведений о намерении и возможности подконтрольного им ООО «Альбатрос» осуществить строительство объекта по указанному адресу в соответствии с выданным разрешением на строительство, ввести его в эксплуатацию и передать помещения участникам долевого строительства, используя фиктивные справки (содержащие ложные сведения об оплате со стороны А.З. в ООО «Альбатрос» в полном объеме денежных средств по договору на строительство жилого дома) и договоры о передаче прав и обязанностей по договорам участия в строительстве апартотеля, получили от граждан, заключивших договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дом – не менее 865 договоров долевого участия, а также от двух юридических лиц (в т.ч. ООО «Парус»), денежные средства или другое имущество, всего на общую сумму 569 134 930 рублей, которые без фактической оплаты в Общество суммы долевого участия, похитили и распорядились ими по своему усмотрению, денежные средства за приобретенные апартаменты на расчетные счета либо в кассу ООО «Альбатрос» А.З. не вносил, при этом договоры долевого участия в строительстве были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (т.4 л.д.18, 59). С учетом изменения указанного приговора Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ А.З. назначено наказание по ч.4 ст.159, ч.5 ст.69 УК РФ в виде 7 лет 6 месяцев лишения свободы (т.4 л.д.2-114).

Представленные в материалы настоящего дела судебные постановления по уголовным делам свидетельствуют об избранной А.З. линии поведения, в нарушение действующего законодательства, направленной на приобретение денежных средств за передачу нежилых помещений в АК «Горизонт» при подписании договоров в отсутствие предоставленных полномочий, с несоблюдением установленной формы договора и с обращением денежных средств в свою пользу на основании расписок без передачи застройщику – ООО «Альбатрос».

Согласно общедоступным сведениям ЕФРСБ и «Картотеки арбитражных дел» в отношении А.З. определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № требования кредитора о признании несостоятельным (банкротом) признаны обоснованными и введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утвержден А.А., рассмотрение дела не завершено (т.8 л.д.154-174).

Постановлением руководителя СУ СК РФ по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовно дело № по признакам, преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, а в отношении А.В., в действиях которого усматриваются признаки преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, при обстоятельствах когда, являясь организатором созданной преступной группы, А.З. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, находясь на территории Краснодарского края, реализуя свой совместный с А.В. и иными неустановленными лицами преступный умысел, направленный на систематическое хищение денежных средств у неопределенного круга лиц в особо крупном размере, путем обмана, разработал план совершения преступления, а именно в целях уклонения от передачи на законных основаниях фактическим участникам долевого строительства апартотеля «Горизонт» квартир в указанном объекте, в том числе организации длительных судебных процессов в судах Краснодарского края путем подачи надуманных заявлений от имени ООО «Альбатрос» о расторжении заключенных договоров цессии, открытии на территории г.Сочи Краснодарского края офисов продаж квартир в апартотеле «Горизонт», поиск новых потенциальных покупателей прав на указанное жилище, в том числе посредством привлечения агентств по продаже недвижимости и размещения рекламы в средствах массовой информации, заключении с указанными лицами договоров купли-продажи квартир, обремененных договорами цессии, получении от них денежных средств в качестве оплаты за якобы приобретенные ими права на жилье. Согласно содержанию указанного постановления в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ были заключен договоры купли-продажи помещений от имени ООО «Альбатрос», в том числе помещения, обремененного правами ИП В.А. (т.11 л.д.36-38).

Постановлением Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении А.З. в его отсутствие по уголовному делу №, возбужденному в отношении А.З. по ч.4 ст.159 УК РФ, избрана мера пресечения в виде заключения под стражу, поскольку он самовольно оставил военную часть № и ДД.ММ.ГГГГ был объявлен в розыск, ДД.ММ.ГГГГ объявлен в международный розыск, так как покинул Российскую Федерацию, до настоящего времени его местонахождение не установлено (т.11 л.д.19-21).

Проанализировав все вышеуказанные доказательства, исходя из фактических обстоятельств, суд установил, что на момент заключения предварительных договоров А.Л. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ А.З. не являлся застройщиком помещений в АК «Горизонт», а также не являлся лицом, уполномоченным действовать от имени застройщика ООО «Альбатрос» при заключении таких договоров, не вносил оплату за указанные в предварительных договорах помещения на счет или в кассу ООО «Альбатрос», а также не являлся стороной договора участия в долевом строительстве в отношении указанных в договорах объектов недвижимости, в отношении которых установлено наличие таких договоров, заключенных ООО «Альбатрос» с ООО «Парус» (два нежилых помещения), одно из которых в настоящее время принадлежит А.Р.), В.Э. и ИП В.А. в установленном законом порядке и с соблюдением установленной формы и процедуры государственной регистрации в ЕГРН.

При этом суд учитывает разъяснения, приведенные в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в соответствии с которыми при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем, в то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Принимая во внимание вышеизложенное, при обстоятельствах отсутствия полномочий у А.З. на получение денежных средств от А.Л. за нежилые помещения, принадлежащие иным лицам, суд приходит к выводу о том, что права А.Л. могут быть защищены посредством предъявления им требований непосредственно к А.З., в том числе в рамках уголовного судопроизводства, о возврате уплаченных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В рамках настоящего дела суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований А.Л. о признании заключенных им с ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» и А.Л. предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ договорами купли продажи расположенных по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № нежилых помещений: № на поэтажном плане, общей площадью 24,9 кв.м.; в блоке 3, этаж 1 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 36,8 кв.м., в блоке 4, этаж 4 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 50,1 кв.м.; в блоке 12, этаж 4 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 46 кв.м., и приходит к убеждению об отказе в их удовлетворении и, как следствие об отказе в удовлетворении производных требований о взыскании компенсации морального вреда в размере 400 000 рублей и штрафа в размере 50 процентов от присужденной суммы на основании ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с ч.3 ст.144 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда, в связи с чем по вступлению решения суда в законную силу подлежат отмене обеспечительные меры, принятые определением Вятскополянского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ, в виде наложения ареста на входящие в состав нежилого здания (апартотеля), расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, нежилое помещение (апартаменты) в блоке 4, этаж 4 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 50,1 кв.м., нежилое помещение (апартаменты) в блоке 3, этаж 1 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 36,8 кв.м., нежилое помещение (апартаменты) в блоке 12, этаж 4 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 46,0 кв.м., а также в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие–либо действия по государственной регистрации указанных нежилых помещений.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований А.Л. к ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос», ООО «Парус», индивидуальному предпринимателю В.А., В.Э. и А.Р. о признании заключенных между ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» и А.Л.

предварительного договора о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи нежилого помещения на поэтажном плане №, общей площадью 24,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №;

предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи нежилого помещения (апартамента) в блоке 3, этаж 1 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 36,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №;

предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи нежилого помещения (апартамента) в блоке 4, этаж 4 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 50,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №;

предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи нежилого помещения (апартамента) в блоке 12, этаж 4 надземный, номер нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 46 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №,

и взыскании компенсации морального вреда в размере 400 000 рублей и штрафа в размере 50 процентов от присужденной суммы на основании ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» - отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Вятскополянского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ, в виде наложения ареста на входящие в состав нежилого здания (апартотеля), расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, следующие нежилые помещения апартаментов,

нежилое помещение (апартаменты) в блоке 4, этаж 4 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 50,1 кв.м.,

нежилое помещение (апартаменты) в блоке 3, этаж 1 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 36,8 кв.м.,

нежилое помещение (апартаменты) в блоке 12, этаж 4 надземный, номер апартамента нежилого помещения на поэтажном плане № общей площадью 46,0 кв.м.,

а также запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие–либо действия по государственной регистрации указанных нежилых помещений - отменить по вступлению решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Вятскополянский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения суда.

Судья Я.В. Бердникова