Решение по делу № 2-689/2023 от 20.11.2023 - о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды.

Дело № 2-689/2023

УИД 54RS0029-01-2023-000377-73

Поступило 31.03.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2023 года р.п. Мошково Новосибирской области

Мошковский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Кулинич О.Н., при секретаре Гилёвой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Мошковского района Новосибирской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды,

установил:

администрация Мошковского района Новосибирской области обратилась с указанным иском к ФИО1, в котором, с учетом уточнения исковых требований, просит расторгнуть договор аренды земельного участка №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Мошковского района Новосибирской области и ФИО1; обязать ФИО1 передать администрации Мошковского района Новосибирской области земельный участок из земель населенных пунктов – для строительства индивидуального жилого дома, площадью 818 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по письменному акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ФИО1 в пользу администрации задолженность по арендной плате в размере 168 666,39 руб., а также неустойку в размере 100 940,89 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Мошковского района Новосибирской области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставил ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, площадью 818 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за объект аренды. В соответствии с п. 2.1 вышеуказанного договора срок аренды устанавливается с 02.09.2013 по 01.09.2016. В соответствии с п. 8.1 договора аренды, с момента подписания договора объект считается переданным ответчику. Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы составляет 51 810 руб. в год. В соответствии с п. 3.2 договора, арендатор обязан вносить арендную плату за первый год аренды в размере 100% в течение 30 дней с момента подписания договора. По истечению года со дня подписания договора, арендная плата вносится ежеквартально равными частями путем перечисления на счет арендодателя, не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным. В нарушение п. 3.2 договора, ответчик не надлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению платежей; платежи производились им с нарушением сроков; за весь период аренды ответчиком произведены платежи по договору: 03.09.2013 в размере 12 795 руб., 24.08.2015 в размере 61 000 руб. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан выплатить пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со дня, следующего за сроком оплаты по день погашения включительно. Ответчику было направлено требование (претензия) о расторжении договора и уплате задолженности. Со ссылкой на положения п. 3 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ истец полагает, что спорный договор аренды свое действие после 01.09.2016 не прекратил, поскольку ответчик не возвратил арендодателю земельный участок, а продолжил им пользоваться, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. До настоящего момента задолженность и неустойка ответчиком не оплачены, в связи с чем истец обратился в суд. Первоначально сумма задолженности ответчика была определена за период с 13.10.2013 по 29.03.2023; в ходе судебного разбирательства после заявления ответчика сумма задолженности была уточнена в пределах срока исковой давности.

Представитель истца администрации Мошковского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, был своевременно и надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие и удовлетворении уточненных требований.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание также не явился, был надлежащим образом извещен, в заявлениях просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с иском администрации не согласился, так как договор аренды был заключен с 02.09.2013 по 01.09.2016, действие договора не продлевалось, просил применить последствия пропуска срока исковой давности; в случае взыскания задолженности просил снизить размер неустойки до минимально возможных пределов; также указал, что он с 14.07.2022 признан банкротом.

Суд, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, с учетом данных об извещении, рассмотрел гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, в их совокупности, с учетом позиции сторон, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований. При этом суд исходит из следующего.

Из положений ч.ч. 2, 4, 12 ст. 22 ЗК РФ следует, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 60 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Согласно п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 12.09.2013 между администрацией Мошковского района Новосибирской области, в лице главы ФИО2, и ФИО1, от имени которого по доверенности действовала ФИО3, заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому администрация предоставила, а ФИО1 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> для использования в целях – для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, приложенного к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 818 кв.м.; срок аренды установлен с 02.09.2013 по 01.09.2016; размер арендной платы составляет 51 810 руб. в год.

Согласно п. 3.2 Договора, арендная плата вносится Арендатором единовременно за первый год аренды в размере 100% в течение 30 дней с момента подписания договора в размере суммы указанной в п. 3.1, по истечении года арендная плата вносится ежеквартально равными частями, путем перечисления на счет Арендодателю не позднее первого числа месяца квартала следующего за расчетным кварталом.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Проанализировав представленные доказательства, исходя из того, что доказательства возврата земельного участка арендодателю, а также оплаты за период фактического пользования земельным участком не представлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате.

Доводы ответчика о том, что договор аренды прекращен (не продлевался после истечения срока его действия), являются несостоятельными, так как противоречат положениям ст. 622 ГК РФ. Обязанность возврата арендованного имущества лежит на арендаторе. Вместе с тем, доказательств того, что по окончании срока действия договора ответчик направлял в адрес истца заявления, уведомления, акты о передаче земельного участка по договору аренды в адрес администрации района не представлено.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», на который указано в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, не исключено применение положения п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, поскольку по истечении трехлетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и ФИО1 продолжил использование участка без возражений со стороны арендодателя, в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ действие спорного договора аренды возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 5.1 договора, за нарушение срока внесения арендной платы, Арендатор выплачивает пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со дня, следующего за сроком оплаты по день погашения долга включительно.

Как следует из представленного истцом уточненного расчета, задолженность ответчика по договору аренды земельного участка составляет: сумма основного долга – 168 666,39 руб., проценты – 100 940,89 руб. за период с 02.04.2020 по 23.08.2023.

При рассмотрении дела стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст.195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 указанного Кодекса.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание, что истец обратился в суд 31.03.2023, при этом ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, взысканию с ответчика подлежит задолженность по договору аренды за предшествующие обращению истца в суд 3 года, с марта 2020 года по март 2023 года в размере 155 430 руб. (с 1 кв. 2020 г. по 4 кв. 2022 г., то есть 12 952,50 руб./квартал х 12 платежных периодов), а также неустойка (пени) за период с 02.04.2020 по 29.03.2023 (с учетом п. 5.1 Договора) в размере 90 084,64 руб.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика неустойки (пени), а также учитывая, что ответчиком заявлено о применении положений ст.333 ГК РФ к требованиям о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из буквального толкования по правилам статьи 431 ГК РФ содержащихся в пункте 5.1 договора аренды, слов и выражений, суд приходит к выводу о том, что пеня по своей правовой природе является неустойкой.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации.

При этом наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пунктах 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание, что должник является физическим лицом и снижение неустойки (пени) не противоречит законодательству, согласуется в разъяснениями пунктов 71, 72 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», а также принимая во внимание размер суммы пени, период ненадлежащего исполнения заемщиком условий договора аренды, а также компенсационную природу неустойки (штрафа, пени), которая направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, одновременно не должна служить средством обогащения, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд полагает возможным, в целях установления баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и действительным размером причиненного ущерба, снизить размер неустойки (пени) до 21 000 руб.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п.п. 2, 4, 5 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п.6.6.5. Договора арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.2 Договора срока.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению платежей по договору аренды, администрацией в адрес ответчика 16.01.2023 было направлено требование о погашении образовавшейся задолженности по договору аренды в размере 422 482,85 руб. в течение 30 дней с момента получения уведомления и необходимости подписания соглашения о расторжении договора. Данное требование ответчиком не исполнено.

Согласно п. 6.4. договора аренды, в случае отказа от расторжения договора, либо неполучения ответа в течение 30 календарных дней со дня направления предложения о расторжении, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Таким образом, истцом было реализовано право на расторжение договора аренды и предъявлено требование о погашении имеющейся задолженности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что данные исковые требования также подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что ответчик ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ признан банкротом и процедура реализации его имущества завершена 14.07.2022, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку требования о взыскании арендных платежей, исходя из разъяснений, содержащихся в п. 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 (ред. от 01.06.2022), являются текущими и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

В соответствии с пп. 19 п. 1 ст. 333.37 НК РФ при обращении в суд истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем с ответчика ФИО1 на основании ст. 103 ГПК РФ, подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета. При этом суд учитывает, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст.ст. 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»). Таким образом, с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина от суммы 245 541,64 руб. (155 430 руб. + 90 084,64 руб.) в размере, рассчитанном по правилам ст. 333.19 НК РФ, а именно 5 655,15 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации Мошковского района Новосибирской области удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от 12.09.2013, заключенный между администрацией Мошковского района Новосибирск области и ФИО1.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>) передать администрации Мошковского района Новосибирской области (ИНН №) земельный участок из земель населенных пунктов – для строительства индивидуального жилого дома, площадью 818 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по письменному акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>), в пользу администрации Мошковского района Новосибирской области (ИНН №) задолженность по арендной плате в размере 155 430 руб., а также неустойку в размере 21 000 руб.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 5 655,15 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Мошковский районный суд Новосибирской области.

Мотивированное решение составлено 27 ноября 2023 года.

Председательствующий О.Н. Кулинич