Дело № 3а-56/2023
УИД 74OS0000-01-2022-000433-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2023 года г. Челябинск
Челябинский областной суд в составе:
председательствующего Дашкевич Т.А.,
при секретаре Богословской А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ООО «Легион» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ООО «Легион» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 5 315 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 9 533 409 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.
В обоснование заявленного требования указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. данный земельный участок используется обществом под размещение на нем нежилого здания, в котором расположены производственные цеха по переработке и производству мясопродуктов. В основе расчета размера арендной платы за пользование земельным участком учитывается основной показатель – кадастровая стоимость земельного участка. Согласно выписки из ЕГРН кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составляет 38 992 912 руб. 85 коп., что выше рыночной стоимости равной 9 533 409 руб., установленной отчетом № 01/09-54 от 03 ноября 2022 года, составленным оценщиком ООО «Дюат». Кадастровая стоимость земельного участка, превышающая его рыночную стоимость, нарушает права и интересы общества, так как влечет за собой необходимость оплаты повышенной аренды.
Представитель административного истца ООО «Легион» ФИО1, действующий на основании доверенности от 19 декабря 2022 года, в судебном заседании административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.
Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Челябинской области, Администрации города Челябинска, Инспекции Федеральной налоговой службы по Калининскому району г. Челябинска в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие, представил отзыв на административное исковое заявление, в котором указал, что ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» проведена государственная кадастровая оценка спорного объекта недвижимости, по итогам проверки составлен Акт. Результаты определения кадастровой стоимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П. Административным истцом не представлено доказательств наличия ошибок при проведении массовой оценки, а несогласие истца с результатами оценки не означает ее недостоверность (л.д. 161 т. 1).
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил отзыв на административное исковое заявление, в котором указал, что не возражает против удовлетворения административного иска в случае предоставления всех необходимых и допустимых доказательств, просил рассмотреть дело без участия представителя. Кроме того указал, что оспариваемая кадастровая стоимость на дату 01 января 2020 года является «Архивной», поскольку в Единый государственные реестр недвижимости 11 января 2023 года в отношении данного объекта внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки (л.д. 201 т. 1).
Дело в соответствии с положениями ст. 150 КАС РФ рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании договора УЗ № 015986-К-2017 от 18 января 2018 года ООО «Легион» принял во временное пользование земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 5 315 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства комплекса автоуслуг (л.д. 21-27 т. 1).
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 сентября 2022 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 38 992 912 руб. 85 коп., данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости 17 января 2021 года, и подлежит применению с 01 января 2021 года (л.д. 9 т. 1).
Вместе с тем в отчете № 01/09-54 от 03 ноября 2022 года об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненном оценщиком <данные изъяты> ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 533 409 руб. (л.д. 36-149 т. 1)
Приказом Министерства имущества Челябинской области № 187-П от 15 ноября 2022 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Челябинской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Челябинской области по состоянию на 01 января 2022 года.
Согласно вышеназванному приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 30 438 792 руб. 40 коп. по состоянию на 01 января 2022 года и подлежит применению с 01 января 2023 года (л.д. 78 т. 2).
Таким образом, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости с 01 января 2023 года имеют статус «архивные».
Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности) оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.
В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № были внесены в государственный кадастр недвижимости 17 января 2021 года. С настоящим административным иском в суд общество обратилось 22 декабря 2022 года, то есть в установленный Законом пятилетний срок.
Вместе с тем, в п. 14 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Расчет арендной платы за пользование земельным участком производиться на основании Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решения Челябинской городской Думы от 24 июня 2008 года № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».
Согласно ч. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:
Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:
Ап – размер арендной платы;
Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;
Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;
К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;
К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;
К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Из расчета платы за аренду земли № 8 к договору краткосрочной аренды земли города Челябинска № от 18 января 2018 года следует, что за период с 01 января 2022 года по 31 августа 2022 года при расчете платежей арендной платы применена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка на дату 01 января 2020 года в размере 38 992 912 руб. 85 коп. (л.д. 32 т. 1).
В связи с тем, что завышенные, по утверждению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивает его права и обязанности, поскольку на их основании производятся начисления арендной платы, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.
В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет <данные изъяты> № 01/09-54 от 03 ноября 2022 года, составленный оценщиком ФИО4, которая является членом <данные изъяты>, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № 029826-1 от 24 сентября 2021 года, профессиональная ответственность застрахована в ОАО «АльфаСтрахование» по полису № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36-149 т. 1).
На основании ч. 1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (ст.ст. 77, 78 КАС РФ).
В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области была назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности отчета об оценке и размере рыночной стоимости земельного участка, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты> (л.д. 244-246 т. 1).
Согласно заключению № 278-04.2023 от 26 апреля 2023 года эксперт ФИО5 пришла к выводу о том, что отчет <данные изъяты> № 01/09-54 от 03 ноября 2022 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Указанный отчет об оценке и полученная в результате расчетов величина рыночной стоимости объекта оценки достоверны (л.д. 5-64 т. 2).
Исходя из ч. 1 ст. 82 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В силу ст. 62, ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
При этом в соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
По смыслу приведенных положений процессуального закона заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Полученное в суде заключение эксперта может быть поставлено под сомнение или опровергнуто только в случаях и в порядке, предусмотренных в ст. 83 КАС РФ.
Заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Также суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Эксперт при проверке отчета об оценке <данные изъяты>» № 01/09-54 от 03 ноября 2022 года, составленного оценщиком ФИО4, не выявил замечаний влияющих на итоговый результат оценки. Отчет признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Суд соглашается с выводом эксперта о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, по делу не установлено обстоятельств, которые бы могли вызвать сомнения в обоснованности заключения эксперта или указывали на противоречие в выводах эксперта.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Иных доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта сторонами не представлено, предусмотренных ч. 2 ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов подлежит удовлетворению.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22 декабря 2022 года – дата обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Из разъяснений, приведенных Верховным Судом Российской Федерации в абз. 2 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года, следует, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
Поскольку в отношении земельного участка с кадастровыми номерами № установлена новая кадастровая стоимость, то сведения о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, установленные настоящим решением, могут применяться до 31 декабря 2022 года.
Кроме того <данные изъяты>» обратилось с ходатайством о возмещении стоимости за проведенную судебной экспертизы в сумме 12 000 руб. (л.д. 1 т. 2).
В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу ст. 106 настоящего Кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 1 п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.
На основании ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.
В абзацах 2, 3 п. 31 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ также указано, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем, если удовлетворение требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости сводится к реализации права истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и оно не оспаривается ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на истца. Это связано с тем, что решение суда не может расцениваться как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом интересов.
Как указывалось выше, по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области судом по делу на основании определения суда от 09 февраля 2023 года была назначена судебная экспертиза с возложением на Министерство расходов на ее проведение.
Поскольку материалы дела не содержат сведений об оплате за произведенную экспертизу, суд приходит к выводу о необходимости взыскания указанных расходов в следующем порядке.
Как следует из материалов дела, установленная судом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 533 409 руб. 00 коп. ниже оспоренной кадастровой стоимости в сумме 38 992 912 руб. 85 коп. на 29 459 503 руб. 85 коп. (расхождение составляет 75 %).
Поскольку разница между оспариваемой истцом кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной судом на основании заключения эксперта, составляет более 50% и является значительной, не укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений и, следовательно, свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение имущественных прав административного истца как налогоплательщика, суд полагает, что административный истец может быть признан лицом, в пользу которого состоялось решение суда, в связи с чем, судебные расходы должны быть взысканы с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года утверждена приказом от 09 ноября 2020 года № 180-П Министерства имущества Челябинской области, соответственно судебные расходы подлежат взысканию с последнего.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «Легион» об оспаривании результата определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 315 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости равной 9 533 409 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.
Датой подачи заявления считать 22 декабря 2022 года.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются с 01 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, до даты начала применения кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Взыскать с Министерства имущества Челябинской области в пользу ООО «Судебная экспертиза и оценка» судебные расходы на проведение экспертизы в размере 12 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий Т.А. Дашкевич
Мотивированное решение изготовлено 23 мая 2023 года.