Решение по делу № 3А-60/2025 от 24.12.2025 - о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Дело № 3а-60/2025

УИД 46OS0000-01-2025-000068-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курск 17 декабря 2025 года

Курский областной суд в составе: председательствующего - судьи Мигущенко Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Мацько Л.Д., с участием представителей: административного истца ИП ФИО1 – ФИО2, административного ответчика ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» - ФИО3, заинтересованных лиц Правительства Курской области и Министерства имущества Курской области – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП ФИО1 к ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

ИП ФИО1 обратилась в Курский областной суд в порядке главы 25 КАС РФ с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным решение ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» №ОРС-46/2024/001380 от 23.01.2025 г. и установить кадастровую стоимость находящегося в собственности у ФИО1 нежилого здания с кадастровым номером № площадью 16780,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 180174000 руб., мотивируя тем, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество. В обоснование требований указывает на незаконность решения и на соответствие представленного отчета законодательству об оценочной деятельности.

Представитель административного истца ИП ФИО1 –– ФИО2 в судебном заседании административные требования поддержала, по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» - ФИО3, заинтересованных лиц Министерства имущества Курской области, Правительства Курской области – ФИО4 против удовлетворения заявленных требований возражали, полагали возможным удовлетворить заявленные требования частично и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес> в размере его рыночной стоимости - 345 066 930 рублей, установленной по состоянию на 25.10.2024 г. заключением повторной судебной оценочной экспертизы №10 от 04.12.2025.

Кроме того, представитель ОБУ «ЦГКО КО» ФИО3 ходатайствовал о взыскании с ФИО1 в пользу учреждения судебных расходов, понесенных по оплате повторной экспертизы, в размере 50 000 рублей.

Административный истец ИП ФИО1, заинтересованные лица Администрация Курской области, ППК «Роскадастр», извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, своих представителей в суд не направили. В письменных пояснениях и ходатайстве ППК «Роскадастр», ФИО1 ранее ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исходя из положений статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка административного истца и заинтересованных лиц не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно ч. 1.1 ст. 246 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может содержать требование об установлении кадастровой стоимости такого объекта в размере его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <адрес>, площадью 16780,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 9-27).

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена по состоянию на 01.01.2023 г. и составляет 566 840 653, 45 руб.

Указанная кадастровая стоимость установлена Постановлением Правительства Курской области от 27.11.2023 года №1217-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Курской области", внесена в сведения ЕГРН, дата применения данной кадастровой стоимости с 01.01.2024 года (т.1 л.д. 28).

26.12.2024 года ИП ФИО1 обратилась в ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 46:29:103148:874 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25.10.2024г., представив отчет об оценке №165/08-24 от 20.12.2024 г., составленный оценщиком ЧПО ФИО5, согласно которому величина рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на 25.10.2024 г. составляет – 180 174 000 руб.

Решением ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» от 23.01.2025 г. №ОРС-46/2024/001380 (далее решение бюджетного учреждения от 23.01.2025г.) ИП ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке №165/08-24 от 20.12.2024 г., составленного оценщиком ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также п.2 ФСО №6 (т.1 л.д. 30-31).

Анализ приведенных правовых положений в их системном единстве с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» позволяет сделать вывод о том, что ФИО1, как собственник названного объекта недвижимости и плательщик налога, исчисляемого из кадастровой стоимости здания, а также заявитель, в отношении которого принято оспариваемое решение ОБУ «ЦГКО КО», имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании указанного решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости и вправе обращаться в суд с настоящим административным иском.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения № ОРС-46/2024/001380 от 23.01.2025г., суд исходит из следующего.

ОБУ «ЦГКО КО» создано в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и на основании распоряжения Администрации Курской области от 13.12.2016 № 442-ра наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Курской области. ОБУ «ЦГКО КО» осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом, утвержденным Министерством имущества Курской области от 26.12.2022 №01.01 -17\1040.

Согласно пункту 4.2 Устава руководителем бюджетного учреждения является директор, который назначается и освобождается от должности учредителем. На момент вынесения оспариваемого решения согласно приказу комитета по управлению имуществом Курской области от 19.07.2019 № 07.01-26/116 директором учреждения являлся ФИО6

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).

Решение бюджетного учреждения № ОРС-46/2024/001380 от 23.01.2025г. соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287, подписано руководителем бюджетного учреждения согласно пунктам 7-8 Требований к заполнению формы решений, утвержденных указанным приказом.

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ФИО1 об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОБУ «ЦГКО КО» от 23.01.2025г. принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписаны уполномоченным лицом. Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Согласно части 3.1 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

Как следует из материалов дела ФИО1 с настоящим административным иском обратилась 18.04.2025 года, то есть с соблюдением установленного законом срока оспаривания решения ОБУ «ЦГКО КО» от 23.01.2025г.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в связи с возникновением вопросов, требующих специальных знаний, для оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «ЦГКО КО» от 23.01.2025г. относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением Курского областного суда от 14.05.2025 г. по ходатайству административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам соответствия Отчета №165/08-24 от 20.12.2024 г. об определении рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 46:29:103148:874 по состоянию на 25.10.2024г. (в случае несоответствия отчета названным требованиям).

Согласно заключению судебной экспертизы № 3/24 от 22.07.2025 эксперта – ЧПО ФИО7 отчет 165/08-24 от 20.12.2024г. об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 46:29:103148:874, выполненный оценщиком ЧПО ФИО5, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержит недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости (в том числе указанные в решении ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» №ОРС-46/2024/001380 от 23.01.2025 г.) (т.2 л.д.3-53).

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы № 3/24 от 22.07.2025 эксперта ФИО7 в указанной части по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что произведенная экспертом оценка отчета не является произвольной, при производстве экспертизы отчета эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; представленное заключение позволяет определить логику и последовательность сделанных экспертом выводов о несоответствии отчета об оценке 165/08-24 от 20.12.2024г., составленного оценщиком ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации, составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение в части оценки отчета содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральным стандартам оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы № 3/24 от 22.07.2025 в названной части поддержано экспертом ФИО7 в судебном заседании, оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ, для назначения по данному вопросу повторной или дополнительной экспертизы, не имеется.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы № 3/24 от 22.07.2025 эксперта ФИО7 в части ответа на вопрос о соответствии выполненного оценщиком ФИО5 отчета 165/08-24 от 20.12.2024г. требованиям законодательства об оценочной деятельности, может быть положено в основу решения при разрешении требований о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» от 23.01.2025г.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. В связи с чем, требования ФИО1 о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО Курской области» бюджетного учреждения № ОРС-46/2024/001380 от 23.01.2025г. - являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ эксперта ФИО9 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 16780,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 25.10.2024г. составила 259 367 000 рублей.

В связи с наличием обоснованных сомнений в объективности, всесторонности и полноты исследований заключения судебной экспертизы № 3/24 от 22.07.2025 в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, которые не были устранены путем допроса в судебном заседании эксперта ФИО7, подтвердившей наличие ошибок в применении ряда корректировок при расчёте рыночной стоимости объекта оценки, в соответствии с положениями ст. 83 КАС РФ, определением Курского областного суда от 07 августа 2025 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - оценщику ООО фирма «Агро Плюс» ФИО8 На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 16780,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 25.10.2024г.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 10 от 04.12.2025г., выполненной экспертом – оценщиком ООО фирма «Агро Плюс» ФИО8, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 16780,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 25.10.2024г. составила 345 066 930 рублей.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, представленное заключение позволяет определить логику и последовательность сделанных экспертом выводов, произведенного расчета, примененных корректировок, заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации, рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом на указанную судом дату оценки. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. Данное экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Как следует из заключения повторной экспертизы, экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его качественных характеристиках, результатах осмотра, указаны другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Экспертом определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, установлен диапазон стоимости объектов подобного назначения, предлагаемых на продажу, диапазон арендных ставок, определены основные ценообразующие факторы. Экспертом в избранных им сравнительном и доходном подходах оценки отобраны и использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем основным ценообразующим факторам, при расчете рыночной стоимости применены необходимые корректировки. Кроме того, в заключении повторной судебной оценочной экспертизы указаны также причины расхождения по данному вопросу с выводами заключения первичной судебной экспертизы № 3/24 от 22.07.2025г.

Указанное заключение повторной судебной оценочной экспертизы составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральным стандартам оценки.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы сторонами не оспаривается, ходатайств о вызове эксперта или о назначении по делу дополнительной, повторной экспертиз не поступило. Судом, предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы, не установлено.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что отчет 165/08-24 от 20.12.2024г., выполненный оценщиком ФИО5, и заключение судебной экспертизы № 3/24 от 22.07.2025 г. эксперта ФИО7 (в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №) не могут быть приняты судом как допустимые доказательства величины рыночной стоимости данного объекта недвижимости. В свою очередь, заключение повторной судебной оценочной экспертизы № 10 от 04.12.2025г., выполненное экспертом - оценщиком ООО фирма «Агро Плюс» ФИО8, может быть положено в основу решения при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ИП ФИО1 – ФИО2 против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной оценочной экспертизы № 10 от 04.12.2025г., не возражала.

При таких обстоятельствах, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 16780,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25.10.2024г. - 345 066 930 рублей, согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 10 от 04.12.2025г. и частичного удовлетворения данных требований ИП ФИО1

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 18 Федерального закона N 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В связи с изложенным, суд полагает необходимым указать в решении дату подачи ФИО1 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в бюджетное учреждение – 26.12.2024 года.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 10 Обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для отнесения всех судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения иска о признании незаконным решений ОБУ «ЦГКО КО» отсутствуют, а подлежащие частичному удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера и не свидетельствует о принятии судебного акта в пользу административного истца. Указанное, вопреки доводам представителя административного истца, свидетельствует о том, что понесенные административным ответчиком ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» судебные расходы по оплате повторной судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд

решил :

Административные исковые требования ИП ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 16780,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25.10.2024г. - 345 066 930

(триста сорок пять миллионов шестьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 26.12.2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» № ОРС-46/2024/001380 от 23.01.2025г. - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 24.12.2025 г.

Председательствующий судья: Н.А. Мигущенко