........

УИД- 26RS0........-37

Решение

Именем Российской Федерации

28 июля 2022 года ......

Курский районный суд ...... в составе:

председательствующего судьи Смирновой Е.Н.,

при секретаре Клинчаевой А.В.,

с участием:

ответчика ФИО1,

ответчика ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Курского районного суда ...... гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, ФИО2, о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ......... между ней и ФИО5 был заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 22,1 кв.м, кадастровый ........, расположенного на земельном участке по адресу: ....... Условия договора ею были выполнены в полном объеме, деньги в сумме 30000 рублей за домовладение ею были переданы ФИО5 в присутствии свидетелей: ФИО6, ФИО7. ФИО5 передал документы на домовладение. С июня 2006 года по январь 2018 года она со своими детьми проживали в домовладении, расположенном по адресу: ....... С августа 2006 года по настоящее время она и её дети зарегистрированы по другому адресу. В январе 2018 года она уехала в ...... к своей знакомой ФИО3, где проживала в её квартире по адресу: ......, со своими детьми. ......... ФИО3 поехала в ....... Она с детьми остались проживать в квартире ФИО3. ......... утром в домовладении ФИО3 произошел пожар в результате короткого замыкания электросети, в результате чего она получила ожоги и попала в больницу. Когда она находилась в больнице ФИО3 приехала и ухаживала за ней. После того как она выписалась из больницы, они с ФИО3 и детьми сняли новую квартиру в ...... и стали в ней проживать. В январе 2019 года ФИО3 уехала жить в ......, а она осталась жить в ....... Почти каждый день они общались по телефону. Осенью 2021 года ей позвонила ФИО3 и попросила пожить в домовладении по адресу: ......, в случае, если сожитель выгонит ее из дома. Она разрешила ФИО3 пожить в её домовладении. В декабре 2021 года ФИО3 позвонила и сказала, что нашла покупателя на её дом и можно ли ей его продать, на что она ответила отказом, поскольку продавать домовладение не собиралась. ......... от сотрудников Отдела МВД России «Курский» ей стало известно о том, что её домовладение, расположенное по адресу: ......, продала её знакомая ФИО3 за 50 000 рублей ФИО2, которая оформила домовладение на себя. ФИО2 заключила договор купли-продажи имущества с ФИО5, у которого она приобрела дом. Согласно п.5 Договора «Продажная стоимость недвижимости согласованна сторонами для совершения сделки в сумме 150000 рублей, которые переданы до подписания договора». Однако, сама ФИО2 говорит о том, что денежные средства в сумме 150000 рублей она ФИО5 не передавала. По данному факту ею было написано заявление в Отдел МВД России "Курский" о привлечении ФИО3 к уголовной ответственности.

По изложенным в иске основаниям просит признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 22,1 кв.м., кадастровый ........, и земельного участка, общей площадью 700 кв.м., кадастровый ........, расположенных по адресу: ......; аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...... от ......... ........, .........

Истец ФИО4 извещенная надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представив ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ......, надлежащим образом извещенный о дате и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился, уведомив, суд о возможности рассмотрении дела в отсутствие представителя 3-го лица.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО4, представителя Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ......, поскольку неявка сторон является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав и не является преградой для рассмотрения дела судом.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании обстоятельства изложенные ФИО4 в иске, не оспаривал, суду пояснил, что действительно ......... он продал ФИО4 на основании договора купли-продажи принадлежавший ему жилой дом, площадью 22,1 кв.м., расположенный по адресу: ....... Условия договора были выполнены. ФИО4 в полном объеме оплатила ему сумму 30000 рублей за домовладение. Он в тот же день передал ей ключи и документы на домовладение и она со своей семьей там стала проживать. В подтверждение указанных обстоятельств у него имеется подлинник договора заключенного с ФИО4, который суду представлен. Право собственности ФИО4 на указанное имущество им не оспаривается. ФИО4 постоянно проживала в указанном домовладении примерно до 2018 года, однако она не выполнила условие договора и не переоформила дом на свое имя, в связи с чем он по прежнему числился собственником и ему регулярно приходили уведомления на оплату налогов. Он неоднократно обращался к ФИО4 просил ее переоформить дом, однако она этого не сделала. В начале года к нему обратилась ФИО2, которая пояснила что купила указанный дом у ФИО3, которой его подарила ФИО4, однако они не передали ей документы в связи с чем просила помочь в переоформлении дома. Он согласился, поскольку платить налоги ему надоело. После чего был оформлен договор купли – продажи, который он формально подписал, однако никаких денег по указанному договору у ФИО2 не брал, поскольку ранее уже продал этот дом ФИО4 и получил у нее деньги.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные требования признавала, обстоятельства изложенные в иске не оспаривала, суду пояснила, что с ФИО4 не знакома. Жилой дом по указанному адресу перешел к ней в собственность на основании договора заключенного с ФИО5, однако фактически продавала ей дом ФИО3, деньги за дом в сумме 50 000 рублей она отдавала ей, что подтверждается представленной суду распиской. ФИО5 она никаких денег за дом не платила. Если указанный дом продан ей незаконно, против удовлетворения заявленных требований не возражает, однако пусть ей вернут деньги которые она заплатила.

Привлеченная к участию в деле в качестве 3-го лица ФИО3 в судебном заседании обстоятельства изложенные ФИО4 в иске, а также ФИО5 и ФИО2 в судебном заседании не оспаривала. Подтвердила что действительно продажей указанного жилого дома занималась она, деньги за него у ФИО2 в сумме 50 000 рублей получила тоже она. ФИО5 формально подписал договор в целях регистрации права собственности, денег по договору он не получал. Считает данную сделку законной, поскольку ФИО4 в телефонном разговоре сказала, что она может забрать этот дом себе. Они с ФИО4 состояли в дружеских отношениях, какое то время жили вместе в принадлежащей ей квартире в ......, в которой, в ее отсутствие, ФИО4 устроила пожар. Ущерб не возместила. Считает, что таким образом, отдав ей дом, ФИО4 компенсировала ей ущерб, причиненный пожаром. Разрешения или доверенности на продажу дома ФИО4 ей не давала.

Выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, оценив доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд находит заявленные ФИО4 исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положениями ст.ст. 160, 420, 434 ГК РФ определен порядок приобретения права собственности путем заключения сделки в письменной форме.

Так, в соответствии с пунктом 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Письменная форма, согласно ч. 2 ст. 434 ГК РФ, выражается путем составления одного документа, который подписывается всеми участниками сделки, а также путем обмена сторонами подписанными ими экземплярами документа, при этом документы должны быть идентичными, а условия, в которых происходит обмен, должны позволять достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Судом установлено и не опровергнуто, а напротив, подтверждено ответчиком ФИО5, что ......... между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 22,1 кв.м. с кадастровым номером 26:36:110702:147, расположенного по адресу: .......

За указанное недвижимое имущество в соответствии с условиями договора ФИО4 заплатила ФИО5 денежные средства в сумме 30000 рублей.

Указанное недвижимое имущество передано ФИО4 продавцом в день подписания договора и с тех пор находится в ее владении.

Установленные судом, изложенные выше обстоятельства, также подтвердила допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8, которая суду пояснила, что она является супругой ФИО5. ......... ее супруг действительно продал ФИО4 принадлежавший ему жилой дом, площадью 22,1 кв.м., расположенный по адресу: ....... Она лично присутствовала при подписании договора купли-продажи. ФИО4 в полном объеме оплатила им сумму 30000 рублей за домовладение. Условия договора были выполнены. Супруг в тот же день передал ФИО4 ключи и документы на домовладение и она со своей семьей там стала проживать. Право собственности ФИО4 на указанное имущество ими не оспаривается. Сделку с ФИО2 ее супруг заключил формально, поскольку хотел чтобы право за ним было прекращено и с него перестали требовать оплату налогов, так как ФИО4 на протяжении всех этих лет так и не переоформила документы на дом на свое имя, несмотря на их неоднократные обращения. Никаких денег по указанному договору у ФИО2 ее супруг не брал, поскольку ранее уже продал этот дом ФИО4 и получил за него деньги.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация признается единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость.

При этом из разъяснений, содержащихся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ........, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ ........ от ......... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ, где закреплена защита прав владельцев, не являющихся собственниками.

Кроме того, согласно разъяснениям пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ........, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ ........ от ......... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств усматривается, что стороны ФИО5 и ФИО9 условия заключенной между ними ......... сделки по отчуждению спорного жилого дома фактически исполнили.

При таких обстоятельствах, заключение ......... договора между ФИО5 и ФИО2, на основании которого право собственности на указанное выше недвижимое имущество перешло к ФИО2 положениям действующего законодательства не соответствует и свидетельствует о недобросовестности сторон указанной сделки.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут порождаться как правомерными, так и неправомерными действиями.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ......... ........ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из приведенной выше нормы права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации добросовестность приобретателя резюмируется.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления ........ постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ......... ........ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Установленными судом обстоятельствами, в том числе и объяснениями ответчика ФИО2 имеющимися в материале проверки, а также изложенными в судебном заседании, подтверждено, что ей достоверно точно было известно, о том, что ФИО5 не является собственником жилого дома по указанному адресу, и фактически домовладение она приобретала, в том числе и платила за него деньги, у ФИО3, какие-либо документы, подтверждающие полномочия на совершение указанной сделки у которой отсутствовали, равно как отсутствовали правоустанавливающие документы на недвижимость и которая не является стороной оспариваемой сделки.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Доводы о безденежности заключенного ......... между ФИО10 и ФИО2 договора купли-продажи недвижимого имущества также нашли свое подтверждение в условиях состязательности гражданского процесса, не оспаривались в судебном заседании ответчиками, равно как не оспаривался ФИО3 факт получения от ФИО2 денежной суммы в размере 50000 рублей за продажу указанного выше домовладения.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения; лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 7 постановления постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ......... ........ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Вышеприведенные обстоятельства, учитывая заявленные истцом основания иска, свидетельствующие о заключении сделки в нарушение требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности, являются основанием для признания заключенного ......... между ФИО5 и ФИО2 договора купли-продажи недвижимого имущества - недействительным в силу статьи 168 ГК РФ, с одновременным применением последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации права собственности ФИО2.

Так, в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Заявленные ФИО4 исковые требования – удовлетворить.

Договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома с кадастровым номером 26:36:110702:147 и земельного участка с кадастровым номером 26:36:110702:33, расположенных по адресу: ......, заключенный ......... между ФИО5 и ФИО2 - признать недействительными.

Применить последствия недействительности указанной сделки в виде прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записей:

26:36:110702:147-26/097/2022-3 от ......... о регистрации за ФИО2 права собственности на жилой дом с кадастровым номером 26:36:110702:147;

26:36:110702:33-26/097/2022-3 от ......... о регистрации за ФИО2 права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:36:110702:33.

Решение может быть обжаловано в ......вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Курский районный суд ...... в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья Е.Н. Смирнова

Мотивированное решение суда изготовлено ..........