Дело № 2-84/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2026 года г. Волжский Волгоградская область

Волжский городской суд Волгоградской области в составе

председательствующего судьи Елисеевой Е.В.,

при помощнике судьи Аржаной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка и административного здания недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ :

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка и административного здания недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование заявленных требований, что "."..г. между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли продажи земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; кадастровый №... в административного здания, расположенного по адресу <адрес>, г Волжский, <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; кадастровый №.... Переход права собственности к ответчику зарегистрированы в ЕГРН "."..г.. Однако фактически, недвижимость по акту приема-передачи н передавалась, денежные средства в размере цены договора истцу не уплачивались. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.В договоре купли-продажи недвижимости, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что цена определена в сумме 10 000 000 рублей и покупатель производит оплату в момент подписания договора. Однако фактическая цена недвижимого имущества составляла 1 000 000 рублей. О том, что в договоре указана иная сумма Истцу стало известно в мае 2025 года, когда ФИО6 меняла вид разрешенного использования земельного участка. Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. По настоящему спору, передаточный акт, подтверждающий факт произведения взаиморасчёта сторонами и исполнение истцом обязанности по передаче имущества подписан не был. Подписанный сторонами договор купли-продажи, содержит только обязанность покупателя произвести оплату в день подписания договора, которая не была выполнена.

Истец просит суд признать договор от "."..г. купли-продажи недвижимости: земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; кадастровый №... и административного здания, расположенного по адресу <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; кадастровый №..., заключенный между ФИО3 и ФИО2 недействительным. Применить последствия недействительности сделки, возвратив в собственность ФИО3 недвижимость: земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; кадастровый №... и административное здание, расположенное по адресу <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; кадастровый №.... Прекратить право собственности ФИО2 на недвижимость: земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; кадастровый №... и административное здание, расположенное по адресу <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; кадастровый №....

В дальнейшем истец в порядке ст. 39 ГПК РФ обратился с уточенным исковым заявлением, в котором указал, что статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от того признания (ничтожная сделка).Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении. В силу пункта 2 статьи 223 названного нормативно-правового акта в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.Совокупный системный анализ приведённых правовых норм свидетельствует о том, что мнимая сделка совершается для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых. В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при её совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. В частности, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора. ФИО3 и ФИО2, заключая договор, не были намерены создать соответствующие правовые последствия. Несмотря на заключенный договор, действия по передаче спорного имущества покупателю не производились. Денежные средства в размере цены договора истцу не уплачивались, что не отрицают стороны его безденежность. Ничтожные (мнимые) - это сделки, не порождающие юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными, в том числе, та которая совершена без намерения создать правовые последствия. При режиме общей совместной собственности возмездные сделки между супругами являются ничтожными. Поскольку сделкой признается действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то возмездный договор, заключаемый между супругами по поводу совместно нажитого имущества, не приводит ни к установлению, ни к изменению, ни к прекращению гражданских прав и обязанностей. То есть возмездные сделки между супругами являются недействительными в силу отсутствия момента перехода права собственности, указание на который должно содержаться в любой сделке по отчуждению имущества. Следовательно, если имущество у супругов находится в законном режиме, то есть не заключен брачный договор или не подписано соглашение о разделе совместного имущества, то заключать возмездные сделки между собой супруги не могут, так как они по содержанию не соответствуют требованиям закона.Таким образом, переданный, по договору купли-продажи объект общей совместной собственности: земельный участок и административное здание, расположенные по адресу <адрес> г, приобретенный за счет общих средств ФИО11, в период брака, продолжал и после заключения договора оставаться в совместной собственности супругов, а значит, подобного рода договор между супругами не может квалифицироваться иначе, как мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия в силу закона. Более того, при формальной смене титула собственника имущества объект недвижимости из фактического владения и пользования истца не выбывало. Истец продолжал и продолжает нести бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги, фактически самостоятельно ведет предпринимательскую деятельность с использованием земельного участка и административного здания.

С учетом уточнений исковых требования, истец просит суд признать договор от "."..г. купли-продажи недвижимости: земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; кадастровый №... и административного здания, расположенного по адресу <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; кадастровый №..., заключенный между ФИО3 и ФИО2 недействительным, в силу его ничтожности. Применить последствия недействительности сделки, возвратив в собственность ФИО3 недвижимость: земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; кадастровый №... и административное здание, расположенное по адресу <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; кадастровый №.... Прекратить право собственности ФИО2 на недвижимость: земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; кадастровый №... и административное здание, расположенное по адресу <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; кадастровый №..., указав, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО2

Определением суда от "."..г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Межрайонная ИФНС России №... по <адрес>.

Протокольным определением суда от "."..г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация городского округа –<адрес>.

Истец ФИО3, представитель истца ФИО10 в судебном заседании уточненное исковое заявление поддержали, просили удовлетворить по изложенным в нем доводам.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель третьего лица МИФНС России №... по <адрес>. Действующая по доверенности ФИО7 поддержала доводы, изложенные в письменных отзывах на исковое заявление, уточенное исковое заявление, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, в отношении заявленных требований полагался на усмотрение суда.

Представитель третьего лица администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Пунктами 1, 2 статьи 34 Семейного кодекса РФ определено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с нормами семейного законодательства изменение правового режима общего имущества супругов возможно на основании заключенного между ними брачного договора (статьи 41, 42 Семейного кодекса РФ), соглашения о разделе имущества (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 38 Семейного кодекса РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.

Согласно пункту 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

В пункте 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ указано, что в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (ст. 423 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от "."..г. "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

В судебном заседании установлено, что стороны истец ФИО3 и ФИО2 с "."..г. по настоящее время состоят в зарегистрированном браке.

Согласно выписке из ЕГРН "."..г. истцом ФИО3 у ФИО8 приобретено здание, кадастровый №..., расположенное по адресу: <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; дата перехода права собственности "."..г..

"."..г. истцом ФИО3 у ФИО8 приобретен земельный участок, кадастровый №..., расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; дата перехода права собственности "."..г..

"."..г. между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого ФИО3 передает ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; категория земель: земли населенных пунктов-земли под промышленными объектами, кадастровый №... и административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 412,8 кв. м.;, назначение-производственное, кадастровый №....

В обоснование заявленных требований истец в судебном заседании пояснил, что в 2022 году у него имелось намерение выехать за пределы Российской Федерации на длительное время, тогда как супруга -ФИО2 оставалась в городе <адрес>. В связи с чем был заключен данный договор купли-продажи недвижимого имущества. Однако, в дальнейшем обстоятельства изменились и он не уехал, а остался жить на территории Российской Федерации. Фактически указанные объекты недвижимости из его владения и пользования не выбывали, он продолжает нести бремя содержания данного недвижимого имущества, оплачивает коммунальные услуги, фактически самостоятельно ведет предпринимательскую деятельность с использованием земельного участка и административного здания.

По смыслу пункта 1 статьи 170 ГК РФ требования о признании сделки мнимой могут быть признаны обоснованными, если будет установлено, что все стороны, участвующие в сделке, не имели намерения ее исполнять или требовать исполнения, то есть не стремились к достижению правового результата, который должен возникнуть из заключаемой сделки, а, совершая мнимую сделку, хотели лишь создать для третьих лиц видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из сделки. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. В частности, применительно к договору купли продажи недвижимости заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет договора и намерение покупателя приобрести право собственности на предмет договора.

Исполнением договора купли-продажи недвижимости и достижением соответствующих правовых последствий является переход права собственности на предмет договора, который подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из смысла и анализа указанных норм права, для признания сделки мнимой обязательно наличие следующих обстоятельств: стороны совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; они преследуют иные цели, чем предусмотрено договором, хотят создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки.

Поэтому, обращаясь в суд с иском о признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 170 ГК РФ, истец должен доказать, что при ее совершении стороны не только не намеревались ее исполнять, но и что оспариваемая сделка действительно была не исполнена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, для сделок купли-продажи основным правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Как следует из оспариваемого договора от "."..г., в соответствии с условиями договора, Покупатель производит оплату в размере 100% от цены недвижимого имущества, что составляет 10 000 000 рублей(десять миллионов рублей) в момент подписания договора. Стоимость недвижимого имущества уплачивается Покупателем путем передачи наличных денежных средств Продавцу.

"."..г. Управлением Росреестра по <адрес> произведена регистрация права собственности ФИО2 на спорное имущество на основании договора купли-продажи от "."..г.: регистрационные записи №...; №....

Договор купли-продажи был заключен сторонами, действующими каждый в своем интересе, переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является запрет недобросовестного поведения, в соответствии с которым лицо не вправе действовать вопреки своим ранее совершенным действиям, создавшим обоснованные ожидания у другой стороны.

Закон устанавливает, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, лицо, которое своими действиями создало разумные (правомерные) ожидания действительности сделки у иных лиц, не вправе ссылаться на недействительность (ничтожность) соответствующей сделки. Заявление лица о ничтожности сделки, совершенное вопреки его предшествовавшему последовательному поведению, не имеет юридического значения. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2025)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ "."..г.).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "."..г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее Постановление Пленума ВС РФ от "."..г. N 25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестно поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что после заключения оспариваемой сделки, в августе 2023 года ФИО3 в МИФНС России №... по <адрес> представлена налоговая декларация за 2022 год с отражением доходов от продажи, в том числе, объектов недвижимости на сумму 10 000 000 рублей по <адрес>. Общая сумма дохода от продажи недвижимости заявлена в размере 12895437,84 рубля, применен налоговый вычет, предусмотренный пп.2 п.2 ст.220 НК РФ, в размере 3675383,33 рубля. Налоговая база по налогу за 2022 год составила 9220054,51 рубль. НДФЛ, исчисленный самостоятельно истцом к уплате в бюджет составил 1198607 рублей. В ноябре 2023 года и в феврале 2024 года ФИО3 были поданы корректирующие налоговые декларации за 2022 год

Факт подачи ФИО3 налоговых деклараций с отражением дохода в размер 10 000 000 рублей, полученных от продажи спорных объектов недвижимости, опровергает тот факт, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Изложенные обстоятельства также опровергают доводы истца, содержащиеся в исковом заявлении, что фактическая цена недвижимого имущества составляла 1 000 000 рублей, что о стоимости указанных в договоре объектов недвижимости ему стало известно в мае 2025 года, когда ФИО6 меняла вид разрешенного использования земельного участка. Кроме того, в судебном заседании истец не оспаривал, что действительно в договоре была указана стоимость продаваемого имущества-10 000 000 рублей.

Как следует из отзыва МИФНС России 31 по <адрес> исчисленные налогоплательщиком суммы налога до настоящего времени не оплачены. На основании изложенного, полагают что судебное решение по настоящему спору может затронуть права и законные интересы налогового органа.

Налоговым уведомлением №... от "."..г. ФИО2 был исчислен земельный налог и налог на имущество за 2022 год, где в том числе, налог по земельному участку с кадастровым номером №... (<адрес>) в размере 3545 рублей (за 10 месяцев 2022 года) и имущественный налог по зданию с кадастровым номером №...<адрес>) в сумме 6093 рублей (за 10 месяцев 2022 года). Срок уплаты установлен не позднее "."..г..

Налоговым уведомлением №... от "."..г. ФИО2 был исчислен земельный налог и налог на имущество за 2023 год, где налог по земельному участку с кадастровым номером №... (<адрес>) в размере 4254 рубля (за 12 месяцев 2023 года), имущественный налог по зданию с кадастровым номером №... (<адрес>) в сумме 8042 рубля (за 12 месяцев 2023 года). Срок уплаты установлен не позднее "."..г..

Налоговым уведомлением №... от "."..г. ФИО2 был исчислен земельный налог и налог на имущество за 2024 год, где налог по земельному участку с кадастровым номером №... (<адрес>) в размере 4679 рублей (за 12 месяцев 2023 года) и имущественный налог по зданию с кадастровым номером №... (<адрес>) в сумме 8847 (за 12 месяцев 2023 года). Срок уплаты установлен не позднее "."..г..

Согласно ответу МИФНС России №... по <адрес> на запрос суда по состоянию на "."..г. земельный налог, налог на имущество за 2022 года по объектам налогообложения (здание с кадастровым номером №..., земельный участок с кадастровым номером №...) по сроку уплаты "."..г., за 2023 год по сроку уплаты "."..г. оплачены в полном объеме.

Согласно справке МИФНС России №... по <адрес> налогоплательщик ФИО2 по состоянию на "."..г. не имеет неисполненную обязанность по уплате налогов, сборов, страховых взносов, пеней, штрафов, процентов, подлежащих уплате в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчиком после заключения оспариваемой сделки в течение последующих трех лет своевременно и в полном объеме оплачивались налоги за принадлежащие ей на праве собственности земельный участок и административное здание, расположенные по адресу: <адрес>.

Кроме того, согласно Выписке из ЕГРИП от "."..г. ответчик ФИО2 "."..г. была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, с основным видом деятельности-деятельность гостиниц и прочих мест для временного пребывания, дополнительные виды деятельности- деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания.

Тогда, как истец ФИО3 в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован, что подтверждается квитанцией от ПТК ВИВ об отсутствии сведений в ФНС России информации об индивидуальном предпринимателе ФИО3

Из представленной суду представителем истца –ФИО10 копии определения Арбитражного суда <адрес> от "."..г. (Дело №№...) следует, что администрация городского округа –<адрес> обратилась а Арбитражный суд <адрес> к ИП ФИО2 о запрете индивидуальному предпринимателю ФИО2 и третьим лицам осуществлять эксплуатацию объекта капитального строительства с кадастровым номером №..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: <адрес>, в целях предоставления услуг по временному пребыванию и размещению граждан, а также иных услуг, связанных с массовым пребыванием граждан, до оформления права собственности на объект с кадастровым номером 34:35:030116:362 в установленном законом порядке в качестве гостиницы (сауны), до получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и изменения назначения объекта, до внесения в установленном законодательством порядке объекта капитального строительства расположенного на земельном участке с кадастровым номером №... в единый перечень классифицированных гостиниц и получения свидетельства о присвоении гостинице определенной категории; взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 судебную неустойку на случай неисполнения судебного акта в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, в размере, определяемом Арбитражным судом <адрес> на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения; истребовании у индивидуального предпринимателя ФИО2 технической документации и иной документации в отношении административного здания с кадастровым номером №....

Указанные обстоятельства, в совокупности с видом деятельности, заявленной ответчиком при регистрации после приобретения спорных объектов недвижимости, в качестве индивидуального предпринимателя опровергают доводы истца и ответчика о том, что, заключая договор от "."..г., они не были намерены создать соответствующие правовые последствия, спорное имущество покупателю не передавалось, то есть о мнимости сделки, заключенной между истцом и ответчиком.

Тот факт, что ответчиком не передавались денежные средства в рамках заключенной сделки, сам по себе не свидетельствует о мнимом характере сделки.

Действия и истца, и ответчика после заключения оспариваемого договора были направлены на реализацию возникших в результате заключения этого договора прав, то есть каждая сторона договора, совершала действия, свидетельствующие о признании существования правоотношений, возникших на основании него.

Таким образом, сторонами договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих спорному договору правовых последствий.

Доводы истца, изложенные в исковом заявлении и поддержанные представителем истца в судебном заседании о том, что истец продолжает нести бремя содержания указанных объектов недвижимости, оплачивает коммунальные услуги, фактически самостоятельно ведет предпринимательскую деятельность с использованием земельного участка и административного здания не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела и опровергаются, в том числе пояснениями самого истца.

Так в судебном заседании истец пояснил и ответчик подтвердила, что налоги, коммунальные платежи по спорным объектам недвижимости уплачиваются со счета, открытого на имя ответчика ФИО2

Представленные суду ФИО10 копий договора №... от "."..г. на поставку материалов для строительства бассейна и выполнение монтажных работ, расположенного по адресу: <адрес>, договора №... от "."..г. на поставку оборудования и аксессуаров для вентиляции воздуха в помещении, расположенном по адресу:<адрес>, в которых заказчиком указан ФИО3 не являются подтверждением ничтожности заключенной между истцом и ответчиком "."..г. сделки купли-продажи объектов недвижимости.

В возражениях относительно заявленных требований представителем Межрайонной ИФНС России №... по <адрес> указано, что заявленные в рамках настоящего спора истцом требования являются действиями направленными на уход от уплаты налогов в бюджет.

Как следует из системы ГАС «Правосудие» в производстве Волжского городского суда <адрес> действительно находится административное дело по административному иску Межрайонная ИФНС России №... по <адрес> обратилась к ФИО3 о взыскании задолженности по уплате налогов, штрафа в размере 1 332 184,81 рублей.

В силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Суд, руководствуясь ст. 10 ГК РФ, отклоняет признание ответчиком исковых требований, поскольку, по мнению суда, признание иска при установленных по делу обстоятельствах фактически имеет цель ухода истца от уплаты налогов в бюджет, что суд признает в качестве недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Кроме того, представителем третьего лица МИФНС России №... по <адрес> заявлено о применении пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Оценивая доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности обращения в суд с заявленными требованиями, суд приходит к следующему.

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности три года, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от "."..г. N 43).

Довод представителя истца ФИО10 об отсутствии у третьего лица МИФНС России №... по <адрес> права заявлять о пропуске истцом исковой давности по заявленным требованиям к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка и административного здания недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд находит несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно разъяснению, приведенному в абз. 5 п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "."..г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности", исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (п. 2 ст. 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

По смыслу указанных разъяснений возможность заявления о пропуске срока исковой давности, предоставленная лицу, не являющемуся стороной сделки, вызвана возможным наступлением негативных последствий для такого лица.

Поскольку в рассматриваемом случае, с учетом установленных по делу обстоятельств удовлетворение иска повлияет на законные права и интересы третьего лица, МИФНС России №... по <адрес> в соответствии с вышеуказанным постановлением Пленума Верховного Суда РФ от "."..г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" имеет предусмотренное законом право на подачу заявления о применении срока исковой давности.

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор купли-продажи заключен сторонами сделки "."..г., переход права собственности от истца к ответчика на указанные выше земельный участок и административное здание зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес> "."..г..

С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд "."..г..

Таким образом, требования истца заявлены за пределами установленного законом трехлетнего срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В связи с изложенным исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; кадастровый №... и административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; кадастровый №..., заключенного между ФИО3 и ФИО2 недействительным, применении последствия недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок и административное здание, расположенные по адресу: <адрес> с указанием, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО2 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд, на основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; кадастровый №... и административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; кадастровый №..., заключенного между ФИО3 и ФИО2 недействительным, применении последствия недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 1281 кв. м.; кадастровый №... и административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 412,8 кв. м.; кадастровый №...; с указанием, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО2- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья- подпись Е.В. Елисеева

решение в окончательной форме изготовлено 26 января 2026 года.

Судья- подпись Е.В. Елисеева

Подлинник документа хранится

Волжском городском суде

В материалах дела №2-84/2026

УИД: 34RS0011-01-2025-008757-87