УИД 19RS0004-01-2022-000920-46 Дело № 2-720/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2022 года с. Аскиз Аскизского района РХ

Аскизский районный суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Тришканевой И.С.,

при секретаре Торбостаевой Л.А.,

с участием:

представителя истца ФИО4,

представителей ответчика Администрации Аскизского поссовета Аскизского района Республики Хакасия ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к Администрации Аскизского района Республики Хакасия, Администрации Аскизского поссовета Аскизского района Республики Хакасия о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в суд с иском к Республики Хакасия о государственной регистрации перехода права собственности. Требования мотивированы тем, что между ФИО и ФИО7 заключен предварительный договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: . стороны заключили основной договор купли-продажи, фактически его исполнили, поскольку квартира была передана во владение покупателя, а продавец получил расчет за квартиру еще при подписании предварительного договора купли-продажи. Для регистрации договора купли-продажи стороны не успели обратиться в регистрирующий орган в связи с наступившей смертью продавца квартиры ФИО Как видно из договора от , заключенного между истцом и ФИО, он (ФИО7) приобрел квартиру, расположенную по адресу: , договор составлен в письменной форме. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, имущество было передано от продавца к покупателю. Правомерность заключения договора никем не оспорена, волеизъявление ФИО не отчуждение принадлежащей ему на праве собственности жилого помещения соответствовало его действительным намерениям. Договор купли-продажи не был зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи со смертью ФИО Действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. Поскольку договор купли-продажи жилого помещения был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного жилого помещения, единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилась смерть продавца, то сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор купли-продажи следует считать заключенным. Приведя положения п. 2 ст. 1, ст. 168, п. 2 ст. 218, ст.ст. 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 5 ст. 1, ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», истец просит провести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца ФИО к истцу ФИО7 на квартиру, расположенную по адресу:

Определением судьи от г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Аскизского поссовета Аскизского района Республики Хакасия, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в иске.

Представители ответчика Администрации Аскизского поссовета Аскизского района Республики Хакасия ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании разрешение спора оставили на усмотрение суда.

Истец ФИО7, направивший своего представителя, в судебное заседание не явился, ответчик Администрация Аскизского района Республики Хакасия, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия своих представителей в судебное заседание не направили, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Аскизского нотариального округа Республики Хакасия ФИО8, просивший о рассмотрении дела в его отсутствие, в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте его проведения.

Суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителей сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.п. 1,2 ст. 307, ст.ст. 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отражено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно данным, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от , ФИО является собственником квартиры, с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: .

Из материалов дела следует, что между ФИО (сторона 1) и ФИО7 (сторона 2) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РХ, , общей площадью № кв.м., стоимостью 450 000 рублей.

Пунктом 2.3 предварительного договора купли-продажи квартиры от предусмотрено, что оплата стоимости жилого помещения в сумме 450 000 рублей будет производиться в момент подписания настоящего предварительного договора купли- продажи, настоящий предварительный договор имеет силу расписки, в связи с чем предварительный договор купли- продажи имеет силу передаточного акта денежных средств за квартиру, указанную в п. 1.1. в настоящем предварительном договоре купли-продажи, в связи с чем, составление дополнительного акта приема передачи денежных средств не требуется.

между ФИО (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли продажи квартиры, по которому продавец продал покупателю квартиру, общей площадью № кв.м., адрес объекта: 3, за 450 000 рублей. Расчет покупателя с продавцом произведен до подписания настоящего договора, при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры от (п.п. 1, 2 Договора).

Квартира была передана до подписания настоящего договора, в связи с этим составление акта приема - передачи квартиры Продавцу и Покупателю не требуется (п. 4).

Положениями п. 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. ст. 554, 555 ГК РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным.

При этом законодателем для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, заключающаяся в составлении одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, для заключения договора купли-продажи спорной квартиры необходимо было составление одного документа, подписанного сторонами (продавцом и покупателем), в котором стороны должны согласовать существенные условия договора.

Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из буквального толкования по правилам статьи 431 ГК РФ содержащихся в договоре слов и выражений, проанализировав последующее поведение сторон данной сделки в контексте совокупности приведенных императивных требований, суд приходит к выводу о том, что между ФИО и ФИО7 при его подписании было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, характерным для договора купли-продажи недвижимого имущества, фактически сторонами он был исполнен, т.е. квартира передана во владение истца, который оплатил ответчику его полную стоимость в размере 450 000 рублей, согласованную сторонами в договоре.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть основано только на доказанности факта заключения между сторонами сделки, предполагающей переход права собственности к покупателю, фактического исполнения сторонами данной сделки и уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

в рп. Республики Хакасия умер ФИО, года рождения, что усматривается из копии записи акта о смерти № от

В соответствии с п. 2 ст. 218, 1111 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

На основании ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Статьей 1181 ГК РФ предусмотрено, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно требованиям п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Статьей 1116 ГК РФ установлены лица, которые могут призываться к наследованию. К наследованию по завещанию могут призываться, в том числе, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону - Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования в соответствии со статьей 1151 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 1151 ГК РФ предусмотрено, что в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение.

Администрация Аскизского поссовета Аскизского района Республики Хакасия в выписке из похозяйственной книги от указывает, что ФИО, года рождения, с по был зарегистрирован и проживал один по адресу: .

В соответствии с ответом нотариуса Аскизского нотариального округа Республики Хакасия ФИО8 от , наследственное дело к имуществу ФИО, в его производстве не заводилось.

Требуя защиты своего права, истец указывает, что договор купли-продажи жилого помещения был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, следовательно, сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор купли-продажи следует считать заключенным, в связи с чем просил провести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца ФИО к покупателю ФИО7 на квартиру, расположенную по адресу: .

В подтверждение своих доводов представитель истца ходатайствовал о допросе свидетелей.

Свидетель ФИО1 суду показал, что работал вместе с ФИО более двадцати лет, после ухода ФИО на пенсию свидетель продолжает осуществлять трудовую деятельность. В течение указанного времени свидетель и ФИО поддерживали дружеские отношения, ходили друг к другу в гости, общались. ФИО был скрытным человеком, ни жены, ни детей у него не было. Он, свидетель, каждый день у него был в гостях. ФИО проживал в полублагоустроенной квартире в , высказывал намерения перебраться на землю, он хотел купить себе домик, работать в огороде. В , г. ФИО говорил, что хочет продать квартиру соседу ФИО7, который периодически ему помогал. Новый год свидетель и ФИО встречали вместе, при этом ФИО ему (свидетелю) сказал, что продал квартиру ФИО7, расчет с ним произведен. Физически ФИО был здоров. № или № г. он с сыном привозил ФИО газ. ФИО3 ФИО, со слов последнего, родственницей не приходилась. ФИО3 свидетель в доме ФИО видел на похоронах. Похороны ФИО организовал и оплатил ФИО7, коллеги по работе помогли.

Свидетель ФИО2 суду показал, что познакомился со сторонами в г. когда переехал жить в квартиру по адресу: . ФИО высказывал намерения перебраться на землю, интересовался у него (свидетеля), за сколько можно продать квартиру. Последний раз он (свидетель) видел ФИО перед новым годом. В ходе беседы ФИО ему пояснил, что продал квартиру ФИО7 За какую цену, (свидетель) не спрашивал. После смерти ФИО на похороны деньгами скидывались коллеги по работе, соседи. Свидетеля ФИО3 он видел только на похоронах. О каких либо притязаниях со стороны третьих лиц на спорную квартиру свидетелю неизвестно.

Допрошенная в судебном заседании по ходатайству представителя ответчика свидетель ФИО3 суду показала, что ФИО приходится ей троюродным братом по линии отца. С ФИО они общались по родственному, поскольку последний был нелюдим, был узкий круг людей, которых он допускал к себе. В последний раз она видела ФИО в г., последний никаких намерений о продаже не высказывал. О его смерти ей сообщили случайно. Когда она приехала, в квартире было все помыто. Сейчас оказалось, что квартира продана. О намерений приобрести дом на земле ФИО не высказывал.

Оценивая показания свидетелей ФИО1, ФИО2, предупрежденных перед допросом об уголовной ответственности по ст.ст. 307,308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний, суд учитывает, что данные свидетели в родственных отношениях со сторонами спорных правоотношений, а также с ФИО не состоят, какой-либо заинтересованности в исходе дела не имеют, а содержание сообщенных указанными свидетелями сведений полностью согласуется между собой и соотносится с иными собранными по делу доказательствами.

К показаниям свидетеля ФИО3 суд относится критически, поскольку свидетель состоит в дальних родственных отношениях с умершим ФИО, следовательно, имеет косвенную заинтересованность в исходе дела. Кроме того, по утверждению данного свидетеля, с ФИО она общалась редко, их общение ограничивалось взаимным приветствием во время случайных встреч на улице.

Исходя из системного толкования совокупности норм и разъяснений в их взаимосвязи, учитывая, что договор купли-продажи от составлен в письменной форме и подписан сторонами - покупателем и продавцом, расчет по договору произведен полностью, предмет договора индивидуализирован, сделка сторонами фактически исполнена, спорная квартира передана покупателю ФИО7, который несет бремя содержания данного имущества, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для государственной регистрации перехода права собственности спорной квартиры к ФИО7, в связи с чем, исковые требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с требованиями пункта 4 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда по настоящему делу является основанием для внесения сведений об изменении собственника указанного жилого помещения в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: , рп. Аскиз, , общей площадью № кв.м., к ФИО7, года рождения (ИНН №), на основании договора купли-продажи квартиры от , заключенного между продавцом ФИО и покупателем ФИО7.

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении собственника указанного жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Аскизский районный суд Республики Хакасия.

Председательствующий (подпись) И.С. Тришканева

Мотивированное решение изготовлено и подписано .

Судья (подпись) И.С. Тришканева