Дело № 3а-266/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000048-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

с участием административного истца ФИО1, его представителя ФИО2, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является пользователем на праве аренды земельным участком с кадастровым номером …, расположенным по адресу: ….

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.12.2024 и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.01.2024 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 6 390 170 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 1 038 000 руб., определенной в отчете об оценке ЧПО ФИО3 от 26.12.2024 (т. 1 л.д. 9-11).

В последующем представителем административного истца ФИО2 представлено заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленный в результате дополнительной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Аргумент» (заключение эксперта № 19-Э/03/2025-ДОП), судебные расходы по оплате экспертизы, которые административным истцом не оплачены, просит взыскать с административного ответчика (т. 2 л.д. 202-203)

В судебное заседание представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края не явились, извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела не поступало.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали административные исковые требования, с учетом выводов проведенной по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы. При этом в судебном заседании 23.05.2025 они поясняли, что к земельному участку ФИО1 съезд с автомобильной дороги общего пользования отсутствует, ранее существовавший съезд – ликвидирован, а в выдаче разрешения на организацию дороги к спорному земельному участку ФИО1 отказано. Таким образом, фактическое и юридическое отсутствие транспортной доступности к земельному участку значительно снижает его потребительские и ценовые качества, сильно влияя на рыночную стоимость.

Ранее в судебном заседании 23.05.2025 представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО4 и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО5 возражали против удовлетворения требований ФИО1, поддержав доводы представленного ГБУ СК «Ставкрайимущество» возражения на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором административный ответчик указывает, что представленное заключение эксперта ООО «Аргумент» ФИО6 № 19-Э/03/2025 от 23 апреля 2025 года не может являться допустимым доказательством и не подлежит учету при вынесении решения судом по указанным в возражении основаниям, а именно в связи со следующим:

1. В качестве сравнения экспертом подобраны объекты-аналоги, стоимость которых за 1 кв.м. ниже среднего диапазона цен в выборке объектов (стр. 17-19 заключения). Так, средний диапазон цен составляет 20,09, стоимость объекта-аналога № 1 – 19,01 руб., объекта-аналога № 2 – 19,48 руб.

2. В рамках проведения кадастровой оценки объект оценки был отнесен к 5 сегменту «Отдых (рекреация)» с видом разрешенного использования «Для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства» (УПКС составляет 76,99 руб.). Используемые экспертом в качестве сравнения объекты-аналоги в рамках проведения кадастровой оценки отнесены к 1 сегменту «Сельскохозяйственное использование» (УПКС ОА № 1 -6,5 руб., ОА № 2 – 9,14 руб., ОА № 3 -6,5 руб., что является нарушением пп. «Б» п. 22 ФСО № 7.

3. В нарушение пп. 2 пункта 10 ФСО № V при расчете стоимости объекта экспертизы площадью 83 000,0 кв.м эксперт использует ОА № 1 площадью 525 949,0 кв.м, (разница в 6,3 раза), ОА № 2 – 154 000,0 кв.м (в 1,9 раза). В результате использования ОА № 1 и 2, отличающихся по площади от объекта экспертизы, эксперт вынужден был использовать значительные по величине корректировки на площадь +21,0%, +11,0% (т. 2 л.д. 75-78).

В связи с этим в отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости объекта оценки его рыночной стоимости, остается недоказанным факт нарушения прав административного истца установленной кадастровой стоимостью, несмотря на пояснения эксперта в данной части. Просили отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО7 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 211-215).

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, выслушав явившихся лиц, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных уточненных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная названным Кодексом.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости с кадастровым номером … затрагивают права и обязанности административного истца ФИО1, поскольку за находящийся у него в пользовании объект арендные платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение ФИО1 в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями закона.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административный истец ФИО1 является пользователем на праве аренды земельным участком с кадастровым номером …, площадью …., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенным по адресу: …, что подтверждается Выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости от 15.11.2023 (т. 1 л.д. 41-44), 26.01.2024 (т. 1 л.д. 14-18) и от 25.02.2025 (т. 1 л.д. 187-190), а также договором аренды земельного участка № 317 от 16.09.2014, заключенным между администрацией Изобильненского муниципального района Ставропольского края и ФИО8 (т. 1 л.д. 177-180), и договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.02.2019, заключенным между ФИО8 и ФИО1 (т. 1 л.д. 20-22, 46-48, 184-186), согласно которым расчет арендной платы произведен, исходя из 0,4% кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 182). В связи с чем административный истец, являясь арендатором указанного объекта недвижимости, а также плательщиком арендной платы вправе оспорить его кадастровую стоимость.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 6 390 170 руб., что подтверждается Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.12.2024 №КУВИ-001/2024-300713153 (т. 1 л.д. 45).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, представитель административного истца в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ЧПО ФИО3 от 26.12.2024 № 23/2024, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … определена в размере 1 038 000 руб. (т. 1 л.д. 60-176)

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 26 февраля 2025 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» (далее – ООО «Аргумент») ФИО6 № 19-Э/03/2025 от 23 апреля 2025 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года первоначально была определена экспертом в 1 444 000 руб.

Между тем в соответствии с ответом на обращение ФИО1 из ГБУ СК «Стававтодор» от 05-10/461 от 31.01.2024, представленном суду в материалы дела стороной административного истца в судебном заседании лишь 23.05.2025 Труновским филиалом на км … автомобильной дороги общего пользования регионального и межмуниципального значения «Ростов-на-Дону (от М-4 «Дон»)-Ставрополь (в границах Ставропольского края)» был выявлен несанкционированный съезд, угрожающий безопасности дорожного движения и разрушающий конструктив автомобильной дороги, и, как правообладателем, осуществляющим содержание указанной автодороги, ликвидирован. Устройство вышеуказанного несанкционированного съезда было осуществлено незаконно, в нарушение требований «СП 34.13330.2021. Свод правил. Автомобильные дороги. СНиП 2.05.02.-85*» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 09.02.2021 № 53/пр) (т. 2 л.д. 107-109).

Доказательств наличия, выдачи разрешения или возможности устройства съезда с автомобильной дороги общего пользования к спорному земельному участку по адресу: Ставропольский край, Изобильненский муниципальный округ, с.Московское, территория Московская, земельный участок 06/173404/15 суду сторонами не представлено

Между тем согласно показаний допрошенного в судебном заседании 23.05.2025 эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО6 представленный в судебное заседание ответ на обращение ФИО1 из ГБУ СК «Стававтодор» от 05-10/461 от 31.01.2024, о котором он не знал на момент производства экспертизы, как доказательство отсутствия транспортной доступности к спорному земельному участку, имеет существенное значение и может повлиять на его итоговую рыночную стоимость. Для разрешения данного вопроса ему требуется время на дополнительное обследование и необходимые расчеты.

Учитывая изложенное, оценивая экспертное заключение эксперта ООО «Аргумент» ФИО6 № 19-Э/03/2025 от 23 апреля 2025 года, дополнительно представленный ответ на обращение ФИО1 из ГБУ СК «Стававтодор» от 05-10/461 от 31.01.2024 судом признаны заслуживающими внимания доводы административного истца в части величины указанной корректировки при определении рыночной стоимости объекта недвижимости и, придя к выводу, что в этой связи имеются основания для назначения по делу дополнительной экспертизы, на основании определения суда от 23 мая 2025 года по делу проведена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Аргумент» ФИО6 № 19-Э/03/2025-ДОП от 11 июня 2025 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года с учетом дополнительно представленных доказательств была определена экспертом в 1 230 000 руб. (т. 2 л.д. 132-199)

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» № 19-Э/03/2025 от 23 апреля 2025 года с учетом дополнительного заключения № 19-Э/03/2025-ДОП от 11 июня 2025 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объекта экспертизы проведено экспертом лично17 апреля 2025 года.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы, скриншоты публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведена его общая характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земельных участков для сельскохозяйственного производства под размещение объектов.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка - сравнительным подходом (метод сравнения продаж) - 100%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки N I - VI, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

Для исследования рынка предложений о продаже объектов недвижимости в пределах Ставропольского края экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет за период с 01.01.2021 по 01.01.2022, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения для размещения зданий, и только те, где указано местоположение объекта.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом описаны примененные корректировки: по местоположению, на заброшенность, на подъездные пути с асфальтовым покрытием, на общую площадь, скидка на торг. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителей заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО5 и административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО4 выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Вопреки доводам возражения представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них (т. 2 л.д. 112-113), с которым суд соглашается как обоснованными, и при допросе в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснил, что на замечание №1 о том, что в качестве сравнения экспертом подобраны объекты-аналоги, стоимость которых за 1 кв. м ниже среднего диапазона цен в выборке объектов может пояснить, что из анализа рынка, приведенного на стр. 17-19 заключения № 19-Э/03/2025 от 23 апреля 2025 года видно, что на рынке имеются предложения разной стоимости, в среднем цена предложения 1 кв. м (без учета скидки на торг) земельных участков сельскохозяйственного назначения сопоставимых с объектом оценки находится в диапазоне от 3,2 до 58,82 рублей, в среднем же составляет 20,08 рубля. Средняя же цена предложения за 1 кв м. всех трех аналогов составляет 21,75 руб., т.е. выше среднего значения согласно анализу рынка, таким образом, сделанное замечание не требует каких-либо исправлений.

На замечание № 2 может пояснить, что во время осмотра им было установлено, что исследуемый объект представляет собой земельный участок, примыкающий к сельскому населенному пункту с одной стороны, к асфальтированной трассе со второй, сельскохозяйственным полям с третьей и водному объекту с четвертой стороны. На территории данного участка преимущественно находятся многолетние насаждения, которые никак владельцем участка не используются, т.к. это не культурные плодовые растения. Также на территории участка находится дом для временного проживания, хозяйственные постройки, сельскохозяйственные животные, крупные собаки для охраны территории. Таким образом, исследуемый земельный участок используется по прямому назначению, указанному в документах: «для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства», таким образом, сегмент рынка, к которому отнесен объект исследования, определен верно. Что же касается возможности использования данного участка в рекреационных целях – такая возможность имеется, но только при условии принадлежности земельного участка, на котором расположен пруд, тому же владельцу, которому принадлежит оцениваемый объект. Что в данном случае не совпадает. Учитывая то, что к оценке представлен один земельный участок, на котором водные объекты отсутствуют, иные природные достопримечательности или объекты, позволяющие использовать земельный участок в рекреационных целях, также отсутствуют, он оценен им по фактическому использованию – а именно: «для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства».

Вопреки замечанию №3 действующие нормативные документы в области оценочной деятельности не содержат требований к предельно допустимым соотношениям между сравниваемыми объектами по фактору общей площади, они содержат требование о внесении необходимых корректировок при выявлении существенных расхождений между сравниваемыми объектами по каким-либо факторам. Расхождение по фактору общей площади им выявлено, оно учтено путем внесения необходимых корректировок, подробное обоснование которых представлено на стр. 47-48 анализируемого экспертного заключения.

Таким образом, считает, ни одно из сделанных замечаний не требует внесения исправлений в проведенную им экспертизу, а все факты, представленные в анализируемом экспертном заключении, подтверждены им дополнительно.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При изложенных обстоятельствах, дополнительное экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителей с отобранными объектами-аналогами и введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью земельного участка основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ЧПО ФИО3 от 26 декабря 2024 года № 23/2024, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО6 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО3 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером … по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

При этом отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» № 19-Э/03/2025-ДОП от 11 июня 2025 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 1 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд согласно оттиска почтового штампа на конверте, а именно 29 декабря 2024 года (т. 1 л.д. 31).

Директор ООО «Аргумент» ФИО9 обратился в суд с заявлением о взыскании в пользу экспертной организации судебных расходов за проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу на основании определения Ставропольского краевого суда от 26.02.2025 в размере 75 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

В силу предписаний части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулирован главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснен Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление N 1) и пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления N 28, с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, подлежит разрешению в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении заявления по вопросу о судебных издержках суд разрешает также вопросы о распределении судебных издержек, связанных с рассмотрением данного заявления (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Как следует из материалов административного дела, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:06:173404:15 в размере 6 390 170 руб. по состоянию на 01 января 2022 года утверждена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 г. N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края".

По результатам анализа и оценки предоставленных доказательств по делу на основе заключения судебной экспертизы кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 1 230 000 руб.

Таким образом, установленная судом кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости значительно отличается от кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, разница в стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:06:173404:15 установлена в размере 80,75%, что свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы в части оценки спорного объекта недвижимости в совокупности с другими доказательствами свидетельствует о нарушенном праве административного истца в связи со значительным завышением кадастровой стоимости, судебные расходы подлежат возмещению.

Проведение экспертизы на основании определения суда о ее назначении в силу положений статьи 49 КАС РФ является безусловной обязанностью эксперта (экспертного учреждения).

Из содержания части 3 статьи 108 КАС РФ следует, что размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию сторонами и по соглашению сторон.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 20 июля 2023 года N 43-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго части второй статьи 85, статей 96 и 97, части шестой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой автономной некоммерческой организации "Экспертно-криминалистический центр "Судебная экспертиза" назначаемая судом экспертиза является одним из средств доказывания, а ее результаты не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются им по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств, что подлежит отражению в решении, где приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты для обоснования выводов суда, а другие отвергнуты, и причины, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (части первая, вторая и четвертая статьи 67 ГПК Российской Федерации). Вместе с тем выводы, сделанные экспертом по результатам исследования, могут иметь решающее значение для вынесения судом по делу законного и обоснованного решения. Поэтому деятельность эксперта по оказанию содействия правосудию на основании определения суда обладает публично-правовой значимостью, а обеспечение надлежащих условий осуществления такой деятельности, в том числе в части ее оплаты, входит в обязанность государства гарантировать каждому государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод человека и гражданина (статья 45, часть 1; статья 46, часть 1, Конституции Российской Федерации).

Назначение судом экспертизы предполагает расходы на ее проведение, а в установленных случаях выплату вознаграждения эксперту за выполненную им по поручению суда работу, законодатель относит суммы, подлежащие выплате экспертам, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, которые включены в состав судебных расходов.

В соответствии с п. 22 Постановления Правительства РФ от 01 декабря 2012 года N 1240 "О порядке и размере возмещения процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации и о признании утратившими силу некоторых актов Совета Министров РСФСР и Правительства Российской Федерации" выплата вознаграждения экспертам (экспертным учреждениям), специалистам за исполнение своих обязанностей, за исключением случаев, когда эти обязанности исполнялись экспертами (экспертными учреждениями) и специалистами в порядке служебного задания, производится в размере представленного экспертом (экспертным учреждением) и специалистом, финансово-экономического обоснования расчета затрат на проведение экспертизы (исследования) с учетом фактически выполненной экспертом (экспертным учреждением) и специалистом работы.

Из анализа указанных норм закона следует, что разумность пределов расходов на оплату экспертизы является оценочной категорией и определяется судом исходя из сложности проведенной экспертизы, соразмерности платы, продолжительностью проведения экспертного исследования, количеством часов, затраченных экспертами при производстве судебной экспертизы сложностью ее проведения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер любых судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Однако, право суда уменьшить размер любых судебных издержек не может носить произвольный характер.

Подобный подход нашел свое отражение в позициях пунктов 12 и 13 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 N 1 в отношении расходов на оплату услуг представителя. Так, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, а разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

По смыслу приведенных выше положений закона, с учетом правовых позиций Конституционного суда Российской Федерации, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат обязательной компенсации независимо от того приняты ли ее результаты при разрешении спора; принцип распределения судом расходов на проведение судебной экспертизы между сторонами не предусматривает снижение размера взыскания путем произвольного изменения стоимости уже проведенных экспертом исследований.

Как указывалось выше, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года утверждена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 г. N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края".

Поскольку при рассмотрении административного дела правомерность требований административного истца подтверждена, также как и существенное превышение кадастровой стоимости над рыночной более чем в два раза, которое исходя из приведенных правовых оснований нельзя признать допустимым диапазоном отклонений, суд приходит к выводу, что заявление директора ООО «Аргумент» о возмещении расходов по оплате проведения первичной судебной оценочной экспертизы в размере 75 000 рублей, являющихся необходимыми по делу и подтвержденных документально в соответствии с калькуляцией затрат на проведение судебной оценочной экспертизы, подлежит удовлетворению за счет органа, утвердившего оспариваемую кадастровую стоимость – Министерства имущественных отношений Ставропольского края. При этом обоснованных доводов о том, что заявленная экспертной организацией сумма судебных расходов является чрезмерной, неразумной и завышенной, сторонами не приведено, допустимыми доказательствами не опровергнуто.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …., площадью … кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенным по адресу: …., в размере равном его рыночной стоимости 1 230 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 29 декабря 2024 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 75 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» (ООО «Аргумент», ….

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 июня 2025 года.

Судья И.А. Черниговская