Дело № 2-3449/2022
17 августа 2022 года78RS0014-01-2022-001017-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе
председательствующего судьи Лифановой О.Н.,
при помощнике судьи С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 01.10.2021 в сумме 200 000 руб.; расходов по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб.; расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 200 руб.
В обоснование иска указано, что 01.10.2021 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу Санкт-Петербург, <адрес> стоимостью 18 500 000 руб., по условиям которого ответчику ФИО2 был передан задаток в сумме 100 000 руб. Однако, указывая, что ФИО2 уклонился от принятых на себя обязательств, а именно от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, указав, что от заключения договора уклонился именно ответчик, возврат задатка в размере 100 000 руб. в ходе разбирательства по делу ответчиком не оспаривала.
Ответчик ФИО2, его представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, возражали против удовлетворения иска, поддержав доводы представленных возражений, указав, что сумма фактически полученного задатка была возвращена истцу 30.03.2022, полагали. Что оснований для взыскания двойной суммы задатка не имеется, поскольку и сам истец отказался от сделки из-за неузаконенной в квартире продавца перепланировки, а в случае удовлетворения требований просили снизить подлежащую возмещению истцу сумму.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Районный агент», выступающее агентом по недвижимости в правоотношениях истца и ответчика, в судебное заседание своего представителя, извещалось о месте и времени его проведения надлежащим образом, однако, от получения судебной корреспонденции, уклонилось.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда РФ в пп. 67, 68 Постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ /далее - ГПК РФ/ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившегося надлежащим образом извещавшегося третьего лица ООО «Районный агент».
Выслушав доводы истца, возражения ответчика, его представителя, исследовав материалы дела в совокупности с представленными сторонами и добытыми судом доказательствами, оценив их допустимость, относимость и объективность, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 309, ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 указанной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором /статья 429/.
В силу п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения /статья 416/ задаток должен быть возвращен.
В соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное /п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ/.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей /п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ/.
Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор /п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ/.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.
Надлежащее исполнение обязательств состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, что не исключает возникновение ситуации, когда основной договор не будет заключен по обстоятельствам, не зависящим от сторон. Условием удовлетворения исковых требований о взыскании двойной суммы задатка является доказанность того обстоятельства, что основной договор не заключен именно по вине стороны, получившей задаток, в результате совершения ею определенных действий или не совершения юридически значимых действий (бездействия).
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 01.10.2021 между истцом ФИО1 /покупатель/ и ответчиком ФИО2 /продавец/ был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> стоимостью 18 500 000 руб.
Согласно п. 2.2.1 указанного договора часть стоимости в размере 100 000 руб. выплачивается покупателем продавцу в день подписания договора, и является задатком. В случае отказа от сделки со стороны продавца в соответствии со ст. 381 ГК РФ задаток возвращается покупателю в двойном размере. В случае отказа от сделки со стороны покупателя, задаток остается у продавца.
В соответствии с п. 2.2.2 договора стороны договорились, что основные расчеты в размере 18 400 000 руб. будут произведены с использованием покрытого безотзывного аккредитива.
На основании п. 3.6 договора стороны согласовали, что покупатель уведомлен о том, что в объекте изменены границы внутренних стен и документы по внесению изменения данных по объекту переданы в регистрирующие органы, а продавец обязался завершить данную процедуру за свой счет до заключения основного договора купли-продажи, а в случае если данная процедура не будет завершена в период действия данного договора, договор считается пролонгированным на срок, необходимый для завершения регистрации перепланировки, но не позднее 30.12.2021, после чего договор может быть пролонгирован или расторгнут по письменному соглашению сторон.
Согласно п. 4.2. договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 30.11.2021.
Непосредственно в указанный договор ответчиком ФИО2 собственноручно была внесена расписка о получении от ФИО1 денежной суммы в размере 100 000 руб. в качестве задатка.
Также, 01.10.2021 сторонами была составлена опись передаваемого имущества.
Вместе с тем, 01.12.2021 ответчиком ФИО2 истцу ФИО1 было направлено уведомление о получении отказа регистрирующего органа в согласовании перепланировки, с предложением рассмотреть возможность пролонгировать договор с учётом новых обстоятельств, заключить дополнительное соглашение, либо ФИО2 сообщил о готовности незамедлительно вернуть внесенную сумму задатка в размере 100 000 руб., оформив данное обстоятельство надлежащим образом.
Из представленной в материалы дела электронной переписки сторон в мессенджере «Whatsapp» следует, что 03.12.2021 между сторонами состоялась встреча, на которой ответчик был готов возвратить истцу 100 000 руб., при этом потребовал от истца заполнить заведомо подготовленный текст расписки о получении денежных средств, которую истец подписывать отказался.
В судебном заседании ФИО1 пояснила, что её не устроил текст расписки, содержащий указание на отсутствие материальных и иных претензий по исполнению предварительного договора к ФИО2, кроме того, последний требовал заполнения расписки до возврата денежных средств, не вернув которые, место встречи покинул.
Из той же переписки сторон, которая ими не оспаривалась, усматривается, что 05.12.2021 ответчику было предложено возвратить денежные средства только в размере 100 000 руб. по номеру телефона истца через приложение Сбербанк-онлайн, на что ответчик сообщил, что вернёт деньги только при условии оформления расписки.
Поскольку в результате встречи 03.12.2021 и взаимной переписки, в которой истец настаивал на перечислении лишь 100 000 руб. в период с 05.12.2021 по 07.12.2021 стороны никакой договоренности не достигли, 08.12.2021 истцом ответчику была направлена досудебная претензия с требованием в течение 10 дней осуществить возврат суммы задатка в двойном размере, что составляет 200 000 руб., которая, однако, была оставлена ответчиком без исполнения.
В ходе разбирательства по делу, 30.03.2022 сумма фактически полученного задатка в размере 100 000 руб. была возвращена ответчиком истцу, что последним не оспаривалось.
При этом, в подтверждение осуществления действий по согласованию самовольной перепланировки в квартире ответчиком в материалы дела был представлен договор № на выполнение кадастровых работ, заключенный 15.07.2021 с ООО «ССГ», проект перепланировки и переустройства квартиры, расположенной по адресу <адрес> а также расписка /запрос/ СПб ГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Кировского района» о приеме документов для предоставления государственной /муниципальной/ услуги от 25.08.2021.
Однако 30.09.2021 Администрацией Московского района Санкт-Петербурга ответчику было направлено уведомление № об отказе в согласовании проекта перепланировки и/или переустройства жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> ввиду несоответствия проекта перепланировки жилого помещение требованиям законодательства из-за отсутствия выкопировки выше/нижерасположенных помещений, согласования проекта с ООО «ПетербургГаз».
19.10.2021, то есть после заключения предварительного договора купли-продажи с истцом, ответчиком и ООО «ССГ» были получены разъяснения ООО «ПетербургГаз» о невозможности согласовать представленный на рассмотрение проект перепланировки по техническим причинам, при этом указаны конкретные действия, которые необходимо было совершить для целей законного оформления переустройства сети газопотребления, однако данными рекомендациями не воспользовался, а предложил истцу прекратить все обязательства по договору невозможностью их исполнения.
Так, разрешая возникший между сторонами по делу спор по существу суд, учитывает, что специфические особенности задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.
Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность стороны в том, что основной договор не был заключен.
В ходе разбирательства по делу ответчик настаивал на том, что именно отказ компетентных органов в согласовании перепланировки продаваемого жилого помещения исключил возможность заключения с истцом основного договора купли-продажи.
Однако, ответчиком, по собственному усмотрению, принявшему на себя обязанность завершить начатую до заключения предварительного договора с истцом процедуру согласования перепланировки, произведенной в продаваемом жилом помещении, расположенном по адресу <адрес> за свой счет до заключения основного договора купли-продажи, доказательств своей невиновности суду не представлено.
Так, на момент заключения предварительного договора купли-продажи между сторонами по делу 30.09.2021 Администрацией Московского района Санкт-Петербурга уже было принято решение об отказе в согласовании проекта перепланировки продаваемой квартиры ответчика, при этом он не воспользовался рекомендациями ООО «ПетербургГаз» от 19.10.2021 позволяющими оформить переустройство сети газопотребления в квартире при этом пунктом 3.6 предварительного договора срок, необходимый для завершения регистрации перепланировки, был установлен до 30.12.2021, а не до 30.11.2021, являющимся согласно п.3.7 договора сроком подбора продавцом альтернативного объекта по встречной покупке и сроком выхода на основной договор купли-продажи.
Из установленных обстоятельств следует, что необходимость в прекращении обязательств сторон невозможностью их исполнения к 01.12.2021, когда ответчиком по своему усмотрению истцу было направлено соответствующее предложение, отсутствовала, поскольку как минимум до 30.12.2021 ответчик имел объективную возможность продолжить совершать все необходимые действия по согласованию перепланировки в квартире. Доказательств отказа со стороны истца от заключения основного договора купли-продажи по причине несогласования перепланировки именно в срок до 30.11.2021 и отказ ожидать истечения срока, ограниченного 30.12.2021, который также при подписании предварительного договора был сторонами согласован, ответчиком не представлено и судом не добыто.
Ответчиком также не представлены доказательства направления в адрес истца, выступающего покупателем квартиры с перепланировкой, основного договора купли-продажи в предусмотренный предварительным договором срок и доказательства отказа истца от заключения соответствующего договора на условиях, имевших место по состоянию на 01.12.2021.
Напротив, в указанный день 01.12.2021, вместо исполнения обязанности по направлению основного договора купли-продажи к заключению, ответчик направил истцу сообщение, содержащее, в частности, ссылку на ряд форс-мажорных обстоятельств, прежде всего на взрывной рост цен на недвижимость и неприемлемость с точки зрения закона чистоты предлагаемых ответчику объектов недвижимости к приобретению по встречной покупке, что и привело к срыву всех сделок.
Таким образом, инициатором прекращения обязательств по предварительному договору выступил именно продавец, не подобравший для себя объект по встречной покупке, следовательно, от заключения основного договора купли-продажи отказался именно ответчик.
Ссылка на рост цен на недвижимость, приведенная в сообщении ответчиком от 01.12.2021 в совокупности с общедоступными данными, размещенными в сети Интернет, а также размещенным самим ответчиком уже 10.12.2021 объявления о продаже своей квартиры с той же неузаконенной перепланировкой только стоимостью 20 549 000 руб., а не за 18 500 000 руб., как было предусмотрено предварительным договором, лишь подтверждает доводы истца о том, что истинной причиной отказа ответчика от заключения основного договора явилось его желание увеличить цену квартиры, с чем истец согласиться не имел возможности.
Виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Таким образом, судом установлено, что ответчик не исполнил добровольно принятые на себя на основании предварительного договора купли-продажи жилого помещения обязательства, в частности по подбору объекта встречной покупки, а также по завершению оформления перепланировки квартиры, при наличии к тому возможности и достаточности срока до 30.12.2021, тем самым ФИО2 уклонился от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем сумма задатка подлежала возврату покупателю ФИО1 в двойном размере, поскольку последняя от заключения основного договора купли-продажи не отказывалась, а напротив, выразила намерение приобрести квартиру с имеющейся самовольной перепланировкой.
При таких обстоятельствах, обращение в суд ФИО1 с требованием взыскания задатка в двойном размере является обоснованным, а сумма фактически полученного задатка в размере 100 000 руб. правомерно была возвращена ответчиком истцу в ходе разбирательства по делу по результатам проведения предварительного судебного заседания 30.03.2022 в силу чего взысканию не подлежит.
Поскольку истец настаивал на необходимости возмещения ответчиком суммы задатка в двойном размере, а ответчик ФИО2, в случае удовлетворения иска, ходатайствовал о снижении двойной суммы задатка на основании положений ст. 333 ГК РФ ввиду ее явной несоразмерности нарушенному обязательству, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Неустойка по своей правовой природе является, в том числе, мерой ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятого на себя обязательства.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пункте 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Бремя доказывания явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств возложено на должника.
В соответствии с п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что положения ст. 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным п. 2 ст. 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком /п. 1 ст. 6 ГК РФ/.
Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.
На основании изложенного, учитывая, что в конкретном данном случае при заключении предварительного договора купли-продажи жилого помещения ответчик, очевидно, рассчитывал на достижение положительного результата по подбору объекта для встречной покупки, что ответчику не удалось по причине роста цен на рынке недвижимости, а также по согласованию произведенной перепланировки в жилом помещении, расположенном по адресу <адрес>, с учетом обращения за квалифицированной помощью по данному вопросу в ООО «ССГ», с целью подготовки его к продаже, а при получении отказа направил истцу соответствующее уведомление, после чего, между сторонами велась активная переписка и переговоры по вопросу возврата суммы задатка, однако, не была достигнута договорённость о способе возврата денежных средств, а затем и о размере денежной суммы, принимая во внимание, что штрафная неустойка, в данном случае сумма аналогичная размере задатка, по своей природе направлена на восстановление нарушенного права, а не на обогащение стороны по договору, учитывая, что на иждивении ответчика находятся двое несовершеннолетних детей, суд приходит к выводу о несоразмерности заявленной истцом ко взысканию суммы двойного задатка последствиям нарушения обязательства ответчиком в силу установленных судом обстоятельств, непозволивших сторонам заключить основной договор, и полагает возможным снизить оставшуюся подлежащую возмещению часть суммы до 65 000 руб.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из разъяснений, содержащихся в пунктах 11 - 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дел", следует, что в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Расходы на оплату услуг представителя согласно представленному в материалы дела договору №, заключенному 06.12.2021 между истцом и ООО «Ассоциация автоюристов» на оказание юридических услуг составили 50 000 руб. и были оплачены истцом в полном объеме, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 06.12.2021.
Исходя из принципов разумности и справедливости, обоснованности требований истца, проделанного представителем истца объема работы, при этом, принимая во внимание, что указанная сумма была оплачена за составление претензии и искового заявление, а непосредственно в судебных заседания истец ФИО1 свои интересы защищала лично, в связи с чем, полагая данную сумму завышенной за составление двух процессуальных документов, суд считает возможным возместить истцу за счет ответчика расходы на оплату юридических услуг в частично в сумме 20 000 руб.
Также, в силу положений ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные последним по делу судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 5 200 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 –– удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 двойную сумму задатка в размере 65 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб., на оплату государственной пошлины в размере 5 200 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья