РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

19 мая 202 года г. Салехард

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи: Архиповой Е.В.,

при секретаре судебного заседания: Убушиевой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-740/2023 по исковому заявлению ФИО1 к Администрации МО г. Салехарда о признании сделки недействительной, и применении последствий недействительности сделки,

установил

ФИО1 обратился с иском к Администрации МО г. Салехарда о признании сделки недействительной, и применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований иска указано, что между Администрацией муниципального образования город Салехард и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка для строительства размещения здания, строения, сооружения по результатам аукциона № от 06.11.2020, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1886 м.кв., сроком с 23.10.2020 по 22.10.2030, для строительства объекта «Многоквартирный жилой дом» по адресу: ЯНАО, <...> земельный участок №. Договор аренды вышеуказанного земельного участка подписан сторонами. В процессе подготовки строительства объекта установлено наличие инженерных сетей на указанном земельном участке. Из письма ответчика от 22.07.2022 истец узнал, что в его адрес было направлено уведомление о расторжении договора арендодателем в одностороннем порядке. Полагал, что действия ответчика по одностороннему расторжению сделки противоречат нормам Земельного кодекса РФ в силу чего являются недействительными. Просил признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 06.11.2020 № оформленную уведомлением от 29.10.2021, применить последствия недействительности ничтожно сделки; признать договор аренды действующим, восстановить право истца на аренду земельного участка.

В судебном заседании истец, будучи извещенным надлежащим образом, участия не принимал, представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на иске настаивал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика и третьего лица Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации МО г. Салехарда (далее Департамент) ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал, указав, что истце был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора, процедура расторжения была соблюдена, основания для расторжения договора предусмотрены законом и договором, задолженность по арендной плате истцом не погашена.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной службы кадастра и картографии по ЯНАО, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки не сообщил и не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч.3 ст.123 Конституции РФ судопроизводство, в том числе и гражданское осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. К условиям реализации данных конституционных принципов, конкретизированных в гражданском процессуальном законодательстве, относятся наличие у сторон равных процессуальных средств защиты субъективных материальных прав, а также добросовестное пользование процессуальными правами и надлежащее исполнение ими процессуальных обязанностей.

Согласно статьям 56 и 68 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Согласно положений ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно положений ст.154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно положений ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно положений ст.434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Согласно положений ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.129 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с ч.1 ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании п. 17 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер арендной платы.

Как установлено в судебном заседании и следует из протокола о результатах аукциона № от 23.10.2020, копии договора № от 06.11.2020, между Администрацией муниципального образования город Салехард и ФИО1, как победителем торгов (аукциона) был заключен договор аренды земельного участка для строительства размещения здания, строения, сооружения по результатам аукциона № от 06.11.2020, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1886 м.кв., сроком с 23.10.2020 по 22.10.2030, для строительства объекта «Многоквартирный жилой дом» по адресу: ЯНАО, <...> земельный участок №

29.03.2021г. в адрес истца поступило уведомление от 01.03.2021г. от имени ФИО1 о передаче прав и обязанностей по договору № от <дата> с копией договора переуступки права аренды земельного участка.

Как видно из копии договора переуступки права аренды земельного участка от 01.03.2021г. арендатор (ФИО1) передал новому арендатору (ФИО7) на безвозмездной основе права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № от 06.11.2020, заключенного по итогам аукциона.

Согласно выписке из ЕГРН Управлением Росреестра по ЯНАО произведена регистрация переуступки прав по договору аренды земельного участка заключенному по результатам аукциона в пользу ФИО7 произведена запись об ограничениях (обременениях), в которой ФИО7 указан лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обремените объекта (аренда) на основании договора переуступки прав аренды 01.03.2021г.

Решением Салехардского городского суда ЯНАО от 15.03.2022 по исковому заявлению Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации МО г. Салехарда к ФИО1, ФИО7, Управлению Федеральной службы государственной службы кадастра и картографии по ЯНАО о признании сделки недействительной, и применении последствий недействительности сделки, исковые требования Департамента удовлетворены, договор переуступки права аренды земельного участия от 01.03.2021г., заключенный между ФИО1 к ФИО7 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> земельный участок №а признан недействительным.

02.11.2021 в адрес истца Департаментом направлено уведомление о досрочном прекращении договорных отношений по договору аренды № от 06.11.2020 в связи с неуплатой арендатором арендной платы свыше двух сроков подряд.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного кодекса.

Аналогичное правовое регулирование предусмотрено пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Исходя из изложенного, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию арендодателя на основании решения суда.

Таким образом, договор аренды земельного участка № от 06.11.2020 не мог быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе администрации г. Салехарда без обращения с соответствующим исковым заявлением в суд.

Материалы дела не содержат судебных актов о расторжении упомянутого договора, а также доказательств того, что стороны пришли к взаимному соглашению о расторжении договора.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно положений ст.167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021).

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ) (п.п.78-79 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Принимая во внимание, что обращение истца с иском к ответчику о признании односторонней сделки по расторжению договора недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки обусловлено защитной имущественных интересов истца, при установленных по делу обстоятельствах, суд считает, что имеются все основания для признания уведомления о расторжении договора аренды земельного участка № от 06.11.2020 в одностороннем порядке недействительным, поскольку это противоречит требованиям действующего земельного законодательства.

В соответствии с ч.2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218) Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218)).

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Закона N 218, государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п.6 ст. 7 Закона N 218, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются.

Часть 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает в том числе основания для государственной регистрации прекращения прав.

Уведомление Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации МО г. Салехарда от 20 октября 2021 г. N № в силу закона не является основанием для регистрации прекращения обременения (права аренды). Таким образом у Управления Росреестра по ЯНАО не имелось оснований на прекращения договора аренды земельного участка № от 06.11.2020 и погашение записи в реестре об аренде истцом земельного участка. Принимая во внимание, что одностороннее распоряжение арендодателя о прекращении договора аренды является недействительным, на Управление Федеральной службы государственной службы кадастра и картографии по ЯНАО должна быть возложена обязанность внести соответствующие изменения в ЕГРН.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды земельного участка для строительства размещения здания, строения, сооружения по результатам аукциона № от 06.11.2020 на основании уведомления от 29.10.2021

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о ранее зарегистрированном обременении (аренде) земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды № от 06.11.2020.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Салехардский городской суд.

В окончательной форме решение изготовлено 26 мая 2023 года.

Председательствующий Е.В. Архипова