Апелляционное определение по делу № 33-2309/2022 от 05.09.2023

Судья: Удычак Э.В. дело № 33-36/2023

№ дела в суде первой инстанции 2-2498/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05сентября 2023 года г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего: Тхагапсовой Е.А.,

судей: Тачахова Р.З., Козырь Е.Н.,

при секретаре судебного заседания –Цеевой Д.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Тугуз ФИО14 по доверенности ФИО2 ФИО15. на решение заочного Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

исковое заявление ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» к Тугуз ФИО16 о расторжении договора займа, взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Взыскать с Тугуз ФИО17 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» задолженность по договору займа № ИЗ 243-04/11 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 792578,57 руб.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, состоящую из 2-х жилых комнат, общей площадью 56,5 кв.м., кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес>, принадлежащую на праве собственности Тугуз ФИО18.

Определить способ реализации предмета залога с публичных торгов и назначить начальную продажную стоимость залогового имущества, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес>, в размере 1060000 (один миллион шестьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с Тугуз ФИО19 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» расходы по оплате государственной пошлины по 17 125,79 руб.

Заслушав доклад судьи Козырь Е.Н., объяснения представителя ответчика Тугуз ФИО20 по доверенности ФИО2 ФИО21 поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» обратилось в суд с исковым заявлением к ответчикам, просив взыскать с ФИО1 в пользу истца задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № ИЗ 243-04/11 по состоянию на 07.03.2017г. в размере 792578,57 руб., в том числе, остаток неисполненных обязательств – 763395,48 руб., проценты 25515,59 руб., пени в размере 3667 руб., обратить взыскание на заложенное имущество – квартира, состоящая из 2-х жилых комнат, общей площадью 56,5 кв.м., кадастровый №, находящаяся по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес>, определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 80% от рыночной стоимости, установленной в отчете независимого оценщика, взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 17125,79 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с условиями договора займа ответчику предоставлен заем в размере 840000 руб. сроком на 240 месяцев для приобретения в собственность, квартиры по вышеуказанному адресу. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком. Законным владельцем закладной, залогодержателем и кредитором являлось ОАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1». Начиная с апреля 2015 г. ежемесячные платежи по возврату займа и процентов за пользование им производится ответчиком в нарушение условий закладной и договора займа, а также статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер задолженности по кредитному договору, подлежащий взысканию с ответчика на 07.03.2017 составляет 792578,57 руб.

В судебном заседании представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» не присутствовал, был уведомлен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Ответчик Тугуз ФИО22. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила. Суд в соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в порядке заочного производства, постановив указанное выше заочное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца Тугуз ФИО24 по доверенности ФИО11, ссылаясь на нарушение норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении гражданского дела в отсутствие ответчика Тугуз ФИО25., не располагая сведениями о надлежащем ее извещении. Кроме того, представитель ответчика выражает несогласие с заявленной истцом суммой долга ввиду того, что Тугуз ФИО23 неоднократно производила платежи в счет оплаты кредита, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции, а также полагает начальную продажную стоимость залогового имущества заниженной и необъективной.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель АО «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО3 ФИО26. просит заочное решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Информация о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Верховного суда Республики Адыгея http://vs.adg.sudrf.ru.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителя истца АО «ДОМ.РФ» и ответчика Тугуз ФИО27 извещенных о дне и времени слушания, и находит состоявшееся решение суда подлежащим отмене ввиду следующего.

На основании статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Таким образом, обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции установлено, что ответчик Тугуз ФИО28 не была извещена надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства и участие в судебном заседании суда апелляционной инстанции не принимала, поскольку извещения направлялись по адресу регистрации, тогда как она проживала по другому адресу, в связи с чем определением от 14.10.2022 судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что соответствует части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Договором является соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 статьи 420, статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 425, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом, в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

На основании статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом и другими способами.

Из положений статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно статье 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Как следует из материалов дела и установлено судебной коллегией, ДД.ММ.ГГГГ ООО Многоотрослевая фирма «ЗАФЭ» заключил с ответчиком договор займа № №, по условиям которого ответчику был предоставлен заем в размере 840000 руб. под 12,7 % годовых сроком на 240 месяцев для приобретения квартиры, состоящей из 2-х жилых комнат, общей площадью 56,5 кв.м., кадастровый №, находящаяся по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес>. Обеспечением договора займа является ипотека квартиры в силу закона (п.1.4.1 Договора займа). Факт получения суммы займа по указанному договору не оспаривался ответчиком, а так же подтвержден совокупностью представленных в дело доказательств.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Тугуз ФИО29 приобретена указанная квартира, общей площадью 56,5 кв.м., в том числе за счет заемных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № ИЗ 243-04/11.

Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № от 09.03.2017г. квартира по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес>, принадлежит на праве собственности Тугуз ФИО30

В силу пункта 2 статьи 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998года № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Пунктом 1.6. договора займа права заимодавца по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого жилого дома, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством.

В отношении квартиры по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес> зарегистрировано право залога ООО Многоотраслевая фирма «Зафэ», права залогодержателя удостоверены закладной.

Согласно п. 4.4.6 договора займа заимодавец имеет право передать свои права по закладной, указанной в п. 1.6 настоящего договора, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства России и передать саму закладную.

Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес> удостоверены Закладной, законным владельцем которой являлся истец – ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» что подтверждается соответствующей отметкой на Закладной предыдущим владельцем закладной на основании Договора купли-продажи закладных.

Таким образом, судом установлено, что истец фактически приобрел право исполнения ответчиком обязательств по указанному выше договору.

В соответствии с действующим законодательством надлежащее исполнение обязательств предусматривает совершение обязанным лицом действий в определенных договором: месте, сроке, способом, размере. Отступление от любого из определенных договором действий без согласия кредитора свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательства, влечет предусмотренную договором либо законом ответственность.

По условиям п. 3.2 договора займа проценты по займу начисляются заимодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа и по день окончательного возврата займа включительно.

Согласно п. 3.3.9 договора займа размер платежей по займу определен в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, который составил 30051 руб.

Согласно п. 5.2, 5.3 договора займа при нарушении сроков возврата займа и уплаты процентов, подлежит уплате пеня в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 4.1 договора займа заемщики обязуются возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные займодавцем проценты за весь фактический период пользования займом, возвращать заем и уплачивать начисленные проценты в сумме и в порядке, указанном в п.3 настоящего договора.

Согласно п. 4.1.9 договора займа заемщики обязуются досрочно вернуть заем, уплатить начисленные проценты за пользование займом и суммы пеней не позднее 14 календарных дней, считая от даты предъявления займодавцем письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору по основаниям в соответствии с п. 4.4.1 настоящего договора.

В соответствии с п. п. 4.4.1, 4.4.3 договора займа, п. п. 7.1, 7.2 условий закладной кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате кредита, начисленных процентов за пользование кредитом, пеней при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, обратить взыскание на заложенное имущество.

По делу установлен факт неисполнения ответчиком обязательств по ежемесячному возвращению суммы займа и уплаты процентов. Из представленных истцом документов, следует, что ответчиком, начиная с апреля 2015года ежемесячные платежи по возврату займа и процентов за пользование им производились в нарушение условий Закладной и договора займа, а также статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что ответчик была согласна с условиями договора, о чем свидетельствуют ее подписи в договоре, возложенными на нее договором обязательств по ежемесячному погашению задолженности не исполнила, то в силу прямого указания статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать досрочного возврата всей суммы займа с причитающимися процентами.

Согласно расчету, предоставленному истцом, сумма задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 792578,57 руб., в том числе, остаток неисполненных обязательств – 763395,48 руб., проценты 25515,59 руб., пени в размере 3667 руб.

Вопреки доводам представителя ответчика, что Тугуз ФИО31 вносились платежи в счет погашения задолженности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что расчет задолженности, предоставленный истцом, арифметически верен, сомнений не вызывает, признается соответствующим статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчиком, в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, подтверждающих возражения по расчету в материалы дела не предоставлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность в сумме 792578,57 руб., в том числе, остаток неисполненных обязательств – 763395,48 руб., проценты 25515,59 руб., пени в размере 3667 руб.

При рассмотрении требований о взыскании пени судебная коллегия учитывает следующее.

Поскольку по делу установлен факт просрочки уплаты основного долга и процентов, то являются обоснованными требования истца о взыскании пени. Всего задолженность по пеням составляет 3667,50 руб.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание компенсационную природу штрафных санкций и пени, их размер в соотношении с размером задолженности по договору, периода просрочки исполнения договорных обязательств ответчиком и последствия, наступившие от ненадлежащего исполнения им обязательств по договору, суд не усматривает оснований к признанию размера неустойки, заявленной истцом к взысканию, с учетом суммы основного долга по договору, начисленных процентов, периода просрочки, несоразмерной, в связи с чем не имеется оснований для ее снижения.

В силу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании статей 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

В соответствии со статьей 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 54.1. Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Вместе с тем, абзацем вторым приведенной части презюмировано положение о том, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Удовлетворяя требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

Исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 348 и статей 329, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является самостоятельным требованием, цель которого - получение залогодержателем в случае неисполнения должником своего обязательства удовлетворения из стоимости заложенного имущества.

При рассмотрении требований об обращении взыскания на предмет залога, суд апелляционной инстанции учитывает, что исполнение обязательства ответчиков по договору займа № ИЗ 243-04/11 от 22.04.2011 обеспечено ипотекой квартиры №2 в доме № 1 пер. Профсоюзный, г. Майкоп, на приобретение которого был выдан заем. Квартира передана ответчику, в залог истцу по ипотеке в силу закона в качестве обеспечения исполнения договора займа, права залогодержателя по договору удостоверяются закладной, в результате передачи прав по ценной бумаге владельцем закладной является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1.

На основании определения Майкопского городского суда от 23.04.2018 первоначальный взыскатель ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» заменен на правопреемника АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», наименование которого в последствии на основании распоряжения Федерального агентства по управлению имуществом от 02.03.2018 № 97-р изменено на АО «ДОМ.РФ».

По делу достоверно установлено, что должником по обеспеченному залогом обязательству допущено систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей в счет выплаты суммы займа. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости», статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации являются обоснованными и подлежащими удовлетворению требования АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на предмет залога. Оснований, по которым в силу ст. 6, 54.1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на предмет залога не допускается, судом не установлено. Спорное домовладение не изъято из оборота, допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства нельзя признать незначительным и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, сумма неисполненного обязательства составляет более 5% стоимости предмета ипотеки, период просрочки обеспеченного ипотекой обязательства составляет более трех месяцев.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования об обращении взыскания на квартиру по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес> являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, 56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира должна быть реализована путем продажи с публичных торгов.

При определении размера начальной продажной цены предмета залога судебная коллегия учитывает следующее.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По ходатайству представителя ответчика Тугуз ФИО32. – ФИО2 ФИО33 учитывая возникшей спор о рыночной стоимости заложенного имущества, определением судебной коллегии по гражданским делам Верхового суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ назначена повторная оценочная экспертиза, производство которой поручено ИП ФИО5

Согласно заключению судебной повторной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 56,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 133 000 рублей.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО2 ФИО34. от ДД.ММ.ГГГГ – рыночная стоимость квартиры по адресу:<адрес>, пер. Профсоюзный, 1, кв. ДД.ММ.ГГГГ000 руб. При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что в силу ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», следует назначить начальную продажную стоимость <адрес> 060 000 руб. (1 325 000 руб. х 80 %).

Заключения судебных оценочных экспертиз по настоящему гражданскому делу содержат исчерпывающие ответы на поставленные судами первой и апелляционной инстанции вопросы, является определенными и не имеют противоречий, выводы экспертиз аргументированы, обоснованы и достоверны, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, им были разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований сомневаться в компетентности экспертов не имеется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции от представителя ответчика Тугуз ФИО35 по доверенности ФИО2 ФИО36. поступило ходатайство о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы.

В обоснование заявленного ходатайства представитель ответчика выражает несогласие с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, полагая что оно не соответствует требованиям действующих нормативных правовых актов и применяемых экспертных методик и полагает, что рыночная стоимость квартиры должна быть определена на день вынесения апелляционного определения.

Вместе с тем, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно сообщения представителя УФССП России по <адрес> по доверенности ФИО4 ФИО38. от ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> ФИО7 ФИО37. от ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа возбуждено исполнительное производство №ИП.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках данного исполнительного производства в отношении вышеуказанного недвижимого имущества составлен акт ареста.

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава – исполнителя квартиры, состоящая из 2-х жилых комнат общей площадью 56,5 кв.м. по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес> передана на торги.

16.05.2018 в связи с не реализацией указанного недвижимого имущества на публичных торгах на основании постановления судебного пристава-исполнителя, в соответствии с частью 10 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», его стоимость была снижена на 15% до 901 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с последующей не реализацией арестованного имущества должника, оно было возвращено с торгов как нереализованное.

26.08.2018 в Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Республике Адыгея поступило заявление представителя взыскателя по исполнительному производству АО «ДОМ. РФ» о согласии приобрести (оставить за собой) не реализвоанное имущество должника в счет погашения задолженности по исполнительному производству.

Впоследствии квартира, состоящая из 2-х жилых комнат, общей площадью 56,5 кв.м. по адресу: <адрес>, пер. Профсоюзный, <адрес> передана взыскателю АО «ДОМ.РФ» с проведением на основании постановления судебного пристава исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации на взыскателя права собственности на недвижимое имущество должника.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 07.08.2023 исполнительное производство прекращено в соответствии с пунктом 12 части 2 статьи 43 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества необходимо руководствоваться заключением судебной экспертизы ИП ФИО6

В назначении повторной судебной экспертизы определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея отказано.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных части 2 статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

Истцом было заявлено требование о взыскании в его пользу расходов по оплате государственной пошлины в сумме 17125,79 руб., соответственно указанная сумма подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

заочное решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 25 июля 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление АО «ДОМ.РФ» в лице АО «Банк ДОМ.РФ» к ТугузФатиметСафарбиевне о расторжении договора займа, взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Взыскать с ФИО40 в пользу АО «ДОМ.РФ» в лице АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № ИЗ 243-04/11 от 22.04.2011 в размере 792578,57 руб.

Взыскать с ТугузФатиметСафарбиевны в пользу АО «ДОМ.РФ» в лице АО «Банк ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины по 17 125,79 руб.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05 сентября 2023 года.

Председательствующий: Тхагапсова Е.А.,

Судьи: Тачахов Р.З. и Козырь Е.Н.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея Е.Н. Козырь