Решение по делу № 2-10/2025 от 05.02.2025 - о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым и о взыскании задолженности по договору аренды и встречному иску индивидуального предпринимателя <ФИО> к индивидуальному предпринимателю <ФИО> о признании договора аренды нежилого помещения недействительным.

Дело №2-10-2025 УИД 31RS0018-01-2024-001106-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п.Ракитное 5 февраля 2025 года

Ракитянский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Резникова С.Н.,

при секретаре Абельмазовой С.В.,

с участием представителя истца-ответчика ИП ФИО2 – ФИО3, ответчика-истца ФИО4 и её представителя ФИО5,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым и о взыскании задолженности по договору аренды и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения недействительным,

установил:

ИП ФИО2 является собственником нежилого помещения, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Дело инициировано иском ИП ФИО2, в котором он ссылается на то, что 15.07.2021 года между ним и ИП ФИО4 был заключен договор аренды вышеуказанного принадлежащего ему нежилого помещения для использования под торговую деятельность на срок до 01.06.2022 года, с условием внесения арендной платы в размере 25 000 рублей в месяц. Истец ссылается на то, что ИП ФИО4 допускалась просрочка по внесению арендных платежей и оплаты коммунальных услуг, в связи с чем, с учетом уточненных в порядке ст.39 ГПК РФ требований, просит: взыскать с ИП ФИО4 в его пользу задолженность по арендной плате в размере 210 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 19 807 рублей, пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 2 876 рублей 50 копеек, а также судебные расходы; указать в резолютивной части решения сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что вызскание производится до момента фактического исполнения обязательства; признать договор аренды нежилого помещения от 15.07.2021 года расторгнутым с 01.10.2022 года.

В свою очередь ИП ФИО4 обратилась к ИП ФИО2 со встречным иском, в котором сослалась на то, что договор аренды от 15.07.2021 года не подписывала, в связи с чем просила признать данный договор недействительным.

В судебное заседание истец-ответчик ИП ФИО2 не явился, о причинах неявки не сообщил, его представитель ФИО3 поддержал первоначальные требования, встречные требования ответчика не признал.

Ответчик-истец ИП ФИО4 заявленные к ней исковые требования не признала, поддержала свои встречные требования.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, письменной позиции по делу не представила.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям, суд признает исковые требования ИП ФИО2 обоснованными в части, а встречные требования ИП ФИО4 не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в ст.8 ГК РФ.

Как следует из данной правовой нормы, одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные или не противоречащие ему.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст.607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч.1 ст.610 ГК РФ).

Тот факт, что ИП ФИО2 является собственником нежилого помещения, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 09.02.2023 года и от 10.07.2024 года, а также решением Ракитянского районного суда Белгородской области от 03.05.2024 года.

В обосновании возникновения 15 июля 2021 года между сторонами обязательственных отношений как между арендодателем и арендатором истцом-ответчиком ИП ФИО2 был представлен договор аренды нежилого помещения (без права выкупа) от 15 июля 2021 года, согласно которому арендодатель ИП ФИО2 предоставил арендатору ИП ФИО4 нежилое помещения, общей площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для использования под торговую деятельность на срок до 01.06.2022 года, с условием внесения арендной платы в размере 25 000 рублей в месяц и оплаты коммунальных услуг, а также Акт приема-передачи нежилого помещения от 15.07.2021 года.

Согласно п. 3.2 указанного договора платежи за аренду арендатор обязан производить ежемесячно не позднее 5 числа расчетного месяца.

В соответствии с п.4.2 договора, при нарушении арендатором п.3.2, он выплачивает арендодателю пени в размере 0,01% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В судебном заседании в своих доводах ИП ФИО4 утверждала, что со стороны арендатора данный договор и акт приема-передачи нежилого помещения подписан не ею, а неизвестным ей лицом, в связи с чем на основании п.2 ст.179 ГК РФ просила признать данный договор недействительным.

Согласно заключения судебной почерковедческой экспертизы №1/12/12/24 от 12.12.2024 года, выполненной ООО «Лаборатория Экспертизы и Права», подпись выполненная от имени арендатора в графе «Арендатор» на всех листах договора аренды от 15 июля 2021 года и в Акте приема-передачи нежилого помещения от 15 июля 2021 года выполнена не ФИО4, а иным лицом.

Данное экспертное исследование выполнено лицом обладающим специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы исследования логичны, научно обоснованы и не доверять им оснований у суда не имеется.

Таким образом, суд считает убедительными доводы ИП ФИО4 о том, что договор аренды ею не подписывался.

Вместе с тем указанное обстоятельство, по мнению суда, само по себе не является безусловным основанием для признания договора аренды от 15 июля 2021 года недействительным.

Согласно п.1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 указанного Постановления Пленума, Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (п.6 Постановления).

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (п.49 Постановления).

По смыслу п.3 ст.438 ГК РФ, для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, преступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для акцепта срок.

Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 04.06.2013 года №44-КГ13-1, заключение сделки неустановленным лицом имеет те же правовые последствия, что и заключение сделки неуполномоченным лицом, поскольку последующее одобрение сделки порождает для одобрившего её лица все правовые последствия.

Согласно ч.2 ст.431.1 ГК РФ, сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

Из Акта сверки взаимных расчетов за период 01.07.2021-15.02.2022 между ИП ФИО2 и ИП ФИО4, следует, что в счет оплаты аренды 15.07.2021 года были внесены денежные средства в размере 20 000 рублей, 27.08.2021 года внесены 20 000 рублей, 01.102021 года – 20 000 рублей, 26.01.2022 года – 25 000 рублей, а всего внесено денежных средств на общую сумму 85 000 рублей, задолженность по оплате арендных платежей на 15.02.2022 года составила 73 942 рубля.

В судебном заседании ФИО4 подтвердила, что действительно данный Акт сверки подписан ею, однако она его подписывала ни как арендатор, а как поручитель своей дочери. Также она пояснила, что принимала участие в осмотре помещения перед заключением договора аренды в месте со своей дочерью ФИО6 и её знакомым, которые были намерены арендовать у истца данное помещение, для открытия магазина, она лично не имела намерений пользоваться данным помещением не пользовалась. Также подтвердила, что ФИО2 её дочери или знакомому дочери передавались ключи от нежилого помещения, и какое-то время они им пользовались, но поскольку оно не отвечало требованиям торгового помещения, так как там не было окон, они отказались от его аренды.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО1 пояснил, что неоднократно видел как ФИО4 заходила и выходила из нежилого помещения, принадлежащего ФИО2, парковала рядом с помещением автомобиль, заносила в помещение какие - то коробки и предметы.

С учетом совокупности указанных обстоятельств, фактическую передачу арендодателем и фактическое принятие и использование арендатором спорного помещения в течении длительного времени, внесение части арендной платы по договору, признание ИП ФИО4 задолженности по договору путем подписания Акта сверки, суд считает доказанным факт заключения 15.07.2021 года между ИП ФИО2 и ИП ФИО4 договора аренды нежилого помещения площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, поскольку именно в указанную дату арендатором арендодателю был внесен первый арендный платеж.

Доводы ИП ФИО4 о том, что Акт сверки подписан ею, ни как арендатором, а как поручителем по арендным долгам её дочери, не убедительны, поскольку не подтверждаются содержание Акта сверки, в котором такие обстоятельства не указаны.

Доказательств обмана ИП ФИО4 со стороны ФИО2, а также то, что этот обман находится в прямой причинной связи с решением ИП ФИО4 заключить сделку, не представлено.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания недействительным договора Аренды от 15.07.2021 года, заключенного между сторонами.

Кроме того согласно п.2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год.

Договор между сторонами заключен 15.07.2021 года, а согласно материалам дела со встречными требованиями о признании указанного договора недействительным ответчик ИП ФИО4 обратилась в суд 17.04.2023 года, то есть за пределами установленного п.2 ст.181 ГК РФ срока исковой давности.

При таких обстоятельствах суд находит обоснованными доводы представителя истца-ответчика о пропуске ИП ФИО4 срока исковой давности по заявленным встречным требованиям.

Согласно ч.2 ст.199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, встречные исковые требования ИП ФИО4 к истцу о признании договора аренды от 15.07.2021 года недействительным, удовлетворению не подлежат.

Тот факт, что у ответчика перед истцом имеется задолженность по оплате арендных платежей в размере 210 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 19 807 рублей, пени за просрочку внесения платы за пользование недвижимым имуществом по состоянию на 30.09.2022 года, в размере 2 876 рублей 50 копеек, а всего 232 683 рубля 50 копеек, подтверждается представленным ИП ФИО2 расчетом, не доверять правильности которого оснований у суда не имеется, поскольку ИП ФИО6 он не оспорен, а также платежными поручениями, чеками, квитанциями, актами сверок по оплате коммунальных услуг.

Тот факт, что ИП ФИО2 ответчику ИП ФИО6 направлялось требование, в котором он просил погасить имеющуюся у неё задолженность, подтверждается письменной претензией от 9 сентября 2022 года.

Ответчиком ИП ФИО6 не представлено суду доказательств, подтверждающих факт оплаты имеющейся у неё задолженности по договору аренды от 15.07.2021 года.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны выполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст.310 ГК РФ). Пункт 1 ст.393 ГК РФ предусматривает, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п.1 ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

С учетом совокупности указанных обстоятельств, а также представленного истцом расчета задолженности по оплате арендных платежей, платежных поручений, чеков, квитанций и актов сверки об оплате коммунальных услуг, суд приходит к выводу, что требования ИП ФИО2 о взыскании с ответчика ИП ФИО6 в его пользу арендной платы за пользование арендованным имуществом в размере 210 000 рублей, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 19 807 рублей, пени за просрочку внесения платы за пользование недвижимым имуществом по состоянию на 30.09.2022 года, в размере 2 876 рублей 50 копеек, а всего 232 683 рубля 50 копеек, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Что касается требований ИП ФИО2 к ИП ФИО6 об определении суммы неустойки, исчисленной на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, то они удовлетворению не подлежат, поскольку расчета сумм неустойки не представлено.

Поскольку факт неоднократного невнесения арендной платы со стороны арендатора ИП ФИО4 нашел свое подтверждения в судебном заседании, то на основании п.3 ст.619 ГК РФ договор аренды нежилого помещения (без права выкупа) от 15.07.2021 года, заключенный между ИП ФИО2 и ИП ФИО4, подлежит признанию расторгнутым с 01.10.2022 года.

Поскольку исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены частично, а в удовлетворении встречных требований ИП ФИО4 отказано в полном объеме, то в пользу ИП ФИО2 с ИП ФИО4 подлежат взысканию понесенные им судебные расходы, в виде оплаты государственной пошлины в размере пропорционально удовлетворенным требованиям, что составляет 8 042 рубля.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым и о взыскании задолженности по договору аренды, признать обоснованными частично.

Признать договор аренды нежилого помещения (без права выкупа) от 15.07.2021 года, заключенный между ИП ФИО2 и ИП ФИО4, расторгнутым с 01.10.2022 года.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по оплате за пользование недвижимым имуществом в размере 210 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 19 807 рублей, пени за просрочку внесения платы за пользование недвижимым имуществом по состоянию на 30.09.2022 года, в размере 2 876 рублей 50 копеек, а всего 232 683 рубля 50 копеек, судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 8 042 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований ИП ФИО2 отказать.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, признать необоснованным в его удовлетворении отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ракитянский районный суд Белгородской области.

Судья С.Н. Резников

.

.