УИД 19RS0001-02-2023-000619-07
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дело № 2-2390/2023
г. Абакан 27 апреля 2023 г.
Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе:
председательствующего Земба М.Г.,
при секретаре Сандыковой К.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости земельного участка, процентов, договорной неустойки,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании стоимости земельного участка, процентов, договорной неустойки, мотивируя требования тем, что 06.06.2022 между ней (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор № 01 купли-продажи земельного участка, в соответствии с п. 1 которого продавец продаёт, а покупатель покупает в собственность на условиях договора земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. С учетом дополнительного соглашения от 07.06.2022 стоимость земельного участка составила 300 000 руб., расчет между сторонами должен был быть произведен не позднее 06.07.2022. Переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю зарегистрирован Управлением Росреестра по РХ 07.06.2022. Таким образом, все возложенные на него договором обязанности продавцом выполнены в полном объёме и надлежащим образом. Ответчик же взятые на себя по договору обязательства не исполнила, оплату за переданный земельный участок не произвела до настоящего времени. В связи с чем ФИО1 просила взыскать с ФИО2 в свою пользу 490 650 руб., в том числе: основной долг по договору 300 000 руб., проценты по договору за период с 08.08.2022 по 31.01.2023 в сумме 159 300 руб., неустойку за просрочку оплаты имущества за период с 07.07.2022 по 31.01.2023 в размере 31 350 руб., а также неустойку, начисленную на сумму 300 000 руб. по ставке 0,05% в день, начиная с 01.02.2023 по день фактической уплаты суммы долга, и расходы по уплате госпошлины 8 106,50 руб.
В ходе рассмотрения дела ФИО1 увеличила исковые требования, ссылаясь на положения п. 5 ст. 488, п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 1, 50, 54, 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дополнительно просила обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок площадью 677 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 101 049,70 руб. (что составляет 80% от кадастровой стоимости), указав в решении суда на то, что из стоимости заложенного имущества ФИО1 подлежат выплате вышеуказанные суммы.
Стороны в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте его проведения надлежащим образом. Истец ФИО1 ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, представитель истца по доверенности ФИО3 и ответчик ФИО2 о причинах неявки не сообщили. Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, определив обстоятельства, имеющие юридическое значение для разрешения спора по существу, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 ГК РФ).
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 06.06.2022 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 01, согласно которому продавец продаёт, а покупатель покупает в собственность на условиях договора следующее имущество: земельный участок, кадастровый №, адрес: Российская <адрес>, площадь 677 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: одноквартирные жилые дома не выше двух этажей с приквартирными участками (далее – участок).
В пункте 2 договора стороны оценили участок в 150 000 руб.
Согласно п. 3 договора расчёт между сторонами должен быть произведён не позднее 06.07.2022.
Таким образом, между истцом и ответчиком возникли взаимные обязательства, вытекающие из договора купли-продажи земельного участка от 06.06.2022, которые в соответствии с требованиями ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
07.06.2022 переход права собственности по вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по РХ, о чем на договоре имеется соответствующая отметка. Кроме того, данная информация подтверждается выпиской из ЕГРН, согласно которой собственником вышеуказанного земельного участка с 07.06.2022 является ФИО2
В тот же день (07.06.2022) стороны подписали соглашение № 1 об изменении договора купли-продажи земельного участка, указав, что оценивают участок в 300 000 руб.
Как указывает истец, до настоящего времени ФИО2 не оплатила стоимость вышеуказанного земельного участка, доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд находит исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи земельного участка № 01 от 06.06.2022 обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем, определяя стоимость земельного участка, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца, суд приходит к следующему.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 452, ст. 434 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).
Таким образом, учитывая вышеприведенные положения закона и тот факт, что дополнительное соглашение № 1 от 07.06.2022 об увеличении цены договора не было зарегистрировано в органах Росреестра (соответствующая отметка на соглашении отсутствует, кроме того, данное соглашение отсутствует в материалах истребованного судом кадастрового дела), суд приходит к выводу о том, что цена земельного участка согласована сторонами в размере 150 000 руб., в связи с чем полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость приобретенного по вышеуказанному договору купли-продажи, зарегистрированного в Росреестре, но не оплаченного в предусмотренный договором срок земельного участка в размере 150 000 руб.
Согласно п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как установлено в пункте 3 договора купли-продажи земельного участка № 01 от 06.06.2022, в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 488 ГК РФ покупатель обязуется уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене участка, начиная со дня передачи участка продавцом. При этом в первые два месяца со дня передачи участка продавцом покупателю уплачиваются проценты исходя из ставки ноль процентов в день (льготный период), а по окончании льготного периода покупателем уплачиваются проценты исходя из ставки ноль целых три десятых процента в день.
В соответствии с п. 5 договора в случае просрочки оплаты участка продавец вправе потребовать от покупателя уплаты неустойки в размере ноля целых одной десятой процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 просит взыскать с ФИО2 договорные проценты за период с 08.08.022 по 31.01.2023 в размере 159 300 руб., из расчета: 300 000 руб. х 0,3% х 177 дн., а также неустойку за период с 07.07.022 по 31.01.2023 в размере 31 350 руб., из расчета: 300 000 руб. х 0,05% х 209 дн., в одностороннем порядке уменьшив предусмотренный договором размер неустойки с 0,1% до 0,05% за каждый день просрочки.
Проверив расчет истца, суд находит его неверным, поскольку он произведен от стоимости участка в размере 300 000 руб., при том, что сторонами согласована его стоимость в размере 150 000 руб., что уже установлено судом.
В связи с чем, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца договорные проценты за период с 08.08.022 по 31.01.2023 в размере 79 650 руб., из расчета: 150 000 руб. х 0,3% х 177 дн., и неустойку за период с 07.07.022 по 31.01.2023 в размере 15 675 руб., из расчета: 150 000 руб. х 0,05% х 209 дн.
Рассматривая требование с истца о взыскании с ответчика неустойки по день фактической уплаты суммы долга, суд приходит к следующему.
Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.
Учитывая вышеприведенные правовые нормы, заявленные истцом исковые требования, добровольное снижение истцом размера неустойки до 0,05% в день, суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку в размере 0,05% от суммы основного долга за каждый день просрочки, начиная с 01.02.2023 по день фактической уплаты суммы основного долга в размере 150 000 руб.
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Аналогичные положения содержаться в п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке»).
Из выписки из ЕГРН от 27.03.2023 следует, что в отношении принадлежащего на праве собственности ФИО2 земельного участка площадью 677 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, 07.06.2022 зарегистрировано ограничение права (обременение) в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка № 01 от 06.06.2022.
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
С учетом того, что ответчик не исполнила обязательства по договору купли-продажи (просрочка оплаты по договору составила более 9 месяцев (с 06.07.2022)), сумма неисполненного обязательства превышает установленную сторонами в договоре стоимость предмета ипотеки, суд приходит к выводу, что требование ФИО1 об обращении взыскания на вышеуказанный земельный участок путем продажи с публичных торгов является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
На основании подп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Учитывая, что оценка спорного имущества не производилась, суд считает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества – земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере согласованной сторонами в договоре стоимости – 150 000 руб., что не превышает кадастровую стоимость земельного участка, которая согласно выписке из ЕГРН составляет 144 356,71 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, подтвержденные чеком-ордером, в размере 5 810 руб., пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт серии <данные изъяты> № выдан <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт серия <данные изъяты> № выдан <данные изъяты>) основной долг по договору купли-продажи земельного участка от 06.06.2022 № 01 в размере 150 000 рублей, проценты по договору купли-продажи за период с 08.08.2022 по 31.01.2023 включительно в размере 79 650 рублей, неустойку за период с 07.07.2022 по 31.01.2023 включительно в размере 15 675 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 810 рублей, всего взыскать – 251 135 (двести пятьдесят одну тысячу сто тридцать пять) рублей.
Взыскать с ФИО2 (паспорт серии <данные изъяты> № выдан <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт серия <данные изъяты> № выдан <данные изъяты>) неустойку, начисленную на сумму основного долга 150 000 рублей в размере 0,05 % в день, начиная с 01.02.2023 по день фактической уплаты суммы основного долга в размере 150 000 рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 677 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.
В удовлетворении остальных требований отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Хакасия в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Абаканский городской суд.
Председательствующий М.Г. Земба
Мотивированное решение изготовлено 5 мая 2023 г.
Судья М.Г. Земба