дело № 3а-274/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000097-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 27 мая 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО2 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости, указывая, что ей на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений СК от 13.11.2023 № 1263 была установлена кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 на размере 43 591 806,36 руб.

Административный истец полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2023 в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № для объекта с КН № в размере 25 407 000 руб.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила представителя с доверенностью ФИО1, которая представив заявление об уточнении заявленных требований, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, управления Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений, в том числе на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выводы судебной экспертизы, суд пришел к выводу об удовлетворении требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 402 НК РФ, действующей до 01.01.2021, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (ч. 1 ст. 403 НК РФ).

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое здание с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 4-6).

Кадастровая стоимость определена на основании приказа министерства имущественных отношений СК от 13.11.2023 № 1263 и составляет по состоянию на 01.01.2023 для объекта недвижимости с КН № в размере 43 591 806,36 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № по состоянию на 01.01.2023 составляет 25 407 000руб.

С учетом разъяснений в п. п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с КН № по состоянию на 01.01.2023 составляет 34 326 000,00 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Эксперт лично осуществил осмотр объекта исследования ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительные материалы экспертом не запрашивались и не исследовались. Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключениях судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилого здания, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, а именно – объекты коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов указанного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальных объектов, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайтов https://aviro.ru/, https://ruads.org/. Были проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение – населенные пункты Ставропольского края, период размещения объявления с 01.01.2022 по 01.01.2023, назначение – объекты коммерческого назначения. Обоснование корректировок по скидке на торг, состава передаваемых прав, условия финансирования, условия аренды, даты предложения, местоположения, площади, состояния отделки, расположения относительно красной линии, этажности, технического состояния здания, типа объекта и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам были выявлены уникальные предложения объектов коммерческого назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, назначение, состояние и др.

Было отобрано 3 объекта-аналога. Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта, объекты коммерческого назначение, расположенные на участках категории населенных пунктов.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом применялись доходный (50 %) и сравнительный (50 %) подходы.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, а именно отражено, что согласно ФСО V п. 2 «в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки». В рамках настоящего исследования к оценке представлен объект, обладающий рынком продажи и аренды, т.е. он не является узкоспециализированным, а значит затратный подход не является в данном случае основным, в связи с чем экспертом, учитывая цель оценки (определение рыночной стоимости) было принято решение отказаться от использования затратного подхода в рамках настоящего исследования, как необязательного.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт занижения кадастровой стоимости (на 21,26 %) в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилого здания, установленной в соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №-№

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 31.01.2025 (согласно штемпелю на конверте).

С заключением проведенной судебной экспертизы в суд поступило заявление ООО «ЮА «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 90 000 руб.

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что гл. 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной <данные изъяты>, кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № завышена на 21,26 %, что можно признать допустимым диапазоном отклонений.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца ФИО2 в соответствии с представленной калькуляцией.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 34 326 000,00 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 31.01.2025.

Взыскать с ФИО2 (паспорт серия № №) в пользу <данные изъяты> судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 90 000 руб. путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 06.06.2025

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная