Дело № 3а-542/2025
УИД 26OS0000-04-2025-000466-10
Решение
Именем Российской Федерации
11 ноября 2025 года г. Ставрополь
Ставропольский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Черниговской И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,
при участии представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3, действующей на основании доверенности,
представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО4, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установила:
ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с уточненным впоследствии в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.
В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью 374,7 кв.м, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 41 450 854,02 руб.
Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 10 933 000 рублей, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «ТАИС» от 28.07.2025 №445/К-2024 (т. 1 л.д. 5-7).
В дальнейшем представитель административного истца ФИО2 уточнил требования административного иска и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы (т. 2 л.д. 154-155).
В судебное заседание административный истец, представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ессентуки не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.
Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО5 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 155-158).
Иные неявившиеся лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало.
В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержал заявленные административные исковые требования и просил их удовлетворить с учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО3 возражала против удовлетворения требований ФИО1, поддержав доводы представленных ГБУ СК «Ставкрайимущество» возражений на заключение эксперта по настоящему административному делу, просила в иске отказать в полном объеме.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения требований ФИО1, поддержав доводы представленного письменного возражения на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано следующее:
1. Данные экспертизы (стр. 65) показывают, что все три выбранных аналога имеют площадь, превышающую площадь объекта оценки. Объект оценки имеет площадь 150 кв.м Аналог № 1: 2 036 кв.м Аналог № 2: 2 400 кв.м Аналог № 3: 1 300 кв.м. При такой существенной диспропорции по площади объекты относятся к разным сегментам рынка. Объект оценки предназначается для строительства небольших коммерческих объектов. Аналоги - крупные торгово-офисные помещения, ориентированные на другие группы потребителей, с иным уровнем спроса и ликвидности, а также возможности строительства и размещения складов, стоянок и иных крупных производственных объектов. Корректировка на площадь в заключении эксперта не способна полностью нивелировать данную несопоставимость. Одновременно с этим стоит учесть тот факт, что все три аналога отличаются по местоположению от объекта оценки, что вынуждает эксперта производить корректировки не только на площадь объектов, но и также на местоположение, а данные критерии являются основными для объектов недвижимости и имеют основополагающее значение для их подбора. Также и локальное местоположение объектов существенно отличается от объекта оценки, что ставит под сомнение допустимость использование данных объектов аналогов для проведения оценки. Таким образом, эксперт не устранил, а лишь замаскировал существенные различия между сравниваемыми объектами.
2. В таблице 10 на странице 65 эксперт указывает ряд корректировок и указывает корректировки на локальное местоположение объекта для объекта аналога 1 и 2 в размере 0%, а для объекта аналога 3 использует +5,48%. Считают, что данные корректировки не соответствуют действительности, поскольку аналоги 1 и 2 имеют меньший потенциал для использования и сложности в реализации этих объектов, с другой стороны объект оценки, находящийся в окружении жилых домов имеет возможность использования под множество видов деятельности в виде организации деятельности направленной на обслуживание населения близлежащих домов.
Объекты аналоги 1 (коммерческая земля, 20 соток) и 2 (коммерческая земля, 24 сотки) расположены в зоне автомагистралей. Потенциал использования ограничен коммерческой деятельностью высокого уровня. Ограниченный спрос (только для коммерческого использования на крупный масштаб). Требует высоких инвестиций в инфраструктуру коммерческого использования. Сложность реализации, т.е. продажи объекта выше из-за ограниченного круга потенциальных покупателей. Объект аналог 3 (жилое строительство, 12 соток): меньший размер участка, что может увеличить его привлекательность для индивидуального жилого строительства. Потенциал использования более разнообразен благодаря меньшему размеру.
Объект оценки расположен в жилом районе и может быть использован не только под крупно масштабную коммерческую деятельность как аналоги 1 и 2, но и под множество видов обслуживающей деятельности, ориентированной на население близлежащих жилых домов: павильон для торговли продовольственными товарами (мини-магазин, киоск), парикмахерская, салон красоты, аптека, кафе, столовая, пекарня, детский развивающий центр, репетиторство, небольшая мастерская для услуг населению (шитье, ремонт, изготовление ключей), офис для оказания юридических, бухгалтерских услуг, клиника, кабинет врача и другие виды деятельности, обслуживающие население Поскольку потенциал использования объекта оценки существенно выше, чем потенциал использования аналогов 1 и 2, считают необходимым внесение повышающей корректировки для объектов аналогов 1 и 2, что в большем размере позволит сопоставить их с объектом оценки (т. 2 л.д. 166-168). Просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме с учетом также того, что экспертом пояснения по фактам допущенных нарушений в полном объеме не даны.
Выслушав представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО4, допросив по поступившим возражениям эксперта ФИО6, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).
Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.
Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 с 12.02.2014 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью 374,7 кв.м, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается сведениями из ЕГРН об объекте недвижимости от 11.07.2025 (т. 1 л.д. 15-19).
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости № 1263 от 13.11.2023 определена в размере 41 450 854,02 руб. (дата внесения сведений в ЕГРН – 24.12.2023, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.07.2025 № КУВИ-001/2025-138570054 (т. 1 л.д. 19).
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «ТАИС» от 28.07.2025 №445/К-2024, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 26:30:100205:217 определена в размере 10 933 000 рублей (т. 1 л.д. 40-134).
Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 21 августа 2025 года по делу при отсутствии возражений со стороны представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» (далее – ООО «Аргумент») ФИО6 № 63-Э/08/2025 от 20.10.2025 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 26:30:100205:217 по состоянию на 1 января 2023 года составила 13 256 000 руб. (т. 2 л.д. 3-148).
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аргумент» ФИО6 № 63-Э/08/2025 от 20.10.2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Обследование объекта экспертизы проведено экспертом лично15.09.2025.
При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото и схемы.
В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.
Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – объекты коммерческого назначения, торгово-офисной недвижимости.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из опубликованных объявлений продажи и аренды торгово-офисных объектов коммерческого назначения в районах, сопоставимых с районом расположения объекта оценки, с местоположением Ставропольский край (преимущественно г. Ессентуки и г. Пятигорск), за период размещения объявления с 01.01.2022 по 01.01.2023, по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы по местоположение, коммерческому назначению, расположены на участках категории населенных пунктов. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания – доходным подходом (методом прямой капитализации) - 30% и сравнительным подходом (методом сравнения продаж) – 70%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом описаны примененные корректировки. При сравнительном подходе: скидка на торг, на вид права, на местоположение и локальное местоположение (по району города), на площадь земельного участка, тип парковки, на этажность, на общую площадь. При доходном подходе: скидка на торг, на локальное местоположение (по районам города), на различие здания/помещения, на этаж расположения, на различие в общей площади. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.
Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Определение рыночной стоимости земельного участка под оцениваемым зданием с использованием сравнительного подхода методом среднеарифметических значений скорректированных цен сопоставимых продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.
Экспертом описаны доступные рыночные данные об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов в полном объеме, приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных эксперту объектов-аналогов в части выбора свободных земельных участков коммерческого назначения большей площади, но схожих по расположению, линии расположения, категории населенных пунктов, виду разрешенного использования и возможного использования, дате продажи.
Эксперт, изучив рынок земельных участков, обоснованно использовал часть доступных для исследования сведений, верно определил сегмент рынка исследования – земли населенных пунктов для целей коммерческой застройки, исходя из вида разрешенного использования земельного участка. Подобранные экспертом 3 аналога сопоставимы по основным ценообразующим факторам, обладают одинаковой ликвидностью и инвестиционной привлекательностью, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов земельных участков, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия: на состав передаваемых прав, на уторговывание, на местоположение, на локальное местоположение, на общую площадь.
Выводы эксперта не противоречат принципу наиболее эффективного использования земельного участка с учетом вида его разрешенного использования под оцениваемым объектом.
При выборе конкретных значений корректирующих коэффициентов с учетом результатов анализа рынка, фактических предложений земельных участков с аналогичным назначением, эксперт пришел к обоснованному выводу о сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами по ценообразующим факторам и об отсутствии оснований для внесения иных поправок. При этом экспертом принято во внимание отсутствие подтвержденных отрицательных характеристик, существенно снижающих инвестиционную привлекательность земельного участка и ограничивающих его использование в соответствие с назначением.
Использованные экспертом методики при определении поправок не противоречат требованиям законодательства об оценочной деятельности и пункту 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7).
Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
В исследовании экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка зданий и земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков под коммерческую застройку, к которому относится земельный участок под объектом оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Выводы исследования содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.
Вопреки доводам возражения заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них, а также в объяснениях в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснил, что первое замечание возражения относится к расчету стоимости земли под объектом исследования. Земельный участок под объектом исследования действительно имеет крайне малую площадь – 150 кв. м, нетипичную для земельных участков коммерческого назначения. В ходе анализа рынка объекта исследования и земельных участков коммерческого назначения (стр. 18-19) установлено, что рынок земель коммерческого назначения в Ставропольском крае в период, предшествующий дате оценки, был неактивным. В условиях ограниченного рынка им в качестве аналогов были выбраны наиболее сопоставимые предложения о продаже земельных участков коммерческого назначения, по которым удалось уточнить все необходимые ценообразующие характеристики. Корректировки на различия в ценообразующих характеристиках, в том числе в общей площади и местоположении им учтены и подробно обоснованы на стр. 58-65 экспертного исследования.
По второму замечанию просит учесть, что объект исследования как и аналоги №1-3 является земельным участком с видом разрешенного использования – под коммерческую деятельность. В соответствии с п. 20 ФСО №7 «Оценка недвижимости» объекты капитального строительства при оценке их рыночной стоимости для целей установления в ее размере кадастровой стоимости оцениваются исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Им был проведен осмотр исследуемого объекта, и было установлено, что видом его фактического использования является – торгово-офисное назначение. Аналоги №1-3 также согласно кадастровым номерам имеют ВРИ под торгово-офисное назначение, следовательно, различия по данному фактору (потенциал использования) не выявлено. Корректировка на локальное расположение им учтена согласно данным Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра методологического и информационного обеспечения оценки (г. Нижний Новгород, 2020 г., Земельные участки часть I, стр. 169)
Как видно на скриншоте таблицы корректировок на локальное местоположение, приведенная им также на стр. 28 экспертного заключения расположение в зоне многоквартирной жилой застройки равнозначно привлекательно, как и расположение в зоне автомагистрали (аналоги №1 и №2 расположены в зоне крупных автомагистралей города) – имеют одинаковый показатель 0,77, что при применении в любом случае дает 1, поэтому корректировка на разницу в локальном местоположении между аналогами №1-2 и объектом оценки (земельным участком под объектом исследования) им проведена корректно.
Таким образом, считает, что ни одно из сделанных замечаний не требует внесения исправлений в проведенную им экспертизу, а все факты, представленные в анализируемом экспертном заключении, подтверждены им дополнительно (т. 2 л.д. 170-171).
Также дополнительно эксперт указал, что особо отмечает, что представленные заинтересованным возражения относятся лишь к земельному участку под оцениваемым объектом, который имеет нехарактерный для предпринимательской деятельности размер, поэтому имеет ограниченный круг аналогов свободных земельных участков сходного вида разрешенного использования и назначения. В части аналогов самого объекта оценки замечаний не представлено и полагает, что они подобраны им корректно с верным применением всех коэффициентов
Ошибочное указание в определении о назначении судебной оценочной экспертизы от 21.08.2025 объекта оценки помещением, имеющим наименование: нежилое здание, на правильность его выводов не повлияло, поскольку спорный объект недвижимости он оценивал именно как здание, в связи с чем и выделял в его оценке стоимость земельного участка под ним. В отношении помещений стоимость земли под объектом не оценивается.
Ссылка заинтересованного лица на допущенные экспертом нарушения при проведении судебной экспертизы (выбор несопоставимых объектов-аналогов земельных участков под объектом оценки, что привело к неверному использованию корректировок), не свидетельствуют, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
На представленные заинтересованным лицом возражения эксперт дал развернутые и полные пояснения, с которыми суд соглашается по причинам, изложенным выше, что полностью опровергает доводы заинтересованного лица о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям законодательства.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Таким образом, доводы представителя заинтересованного лица о допущенных, по их мнению, нарушениях, экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителя заинтересованного лица с выбранными аналогами, введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.
Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы, в т.ч. по доводам представленного возражения, в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.
Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «ТАИС» от 28.07.2025 №445/К-2024, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО6 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО7 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.
Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
Определенная экспертом рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аргумент» ФИО6 № 63-Э/08/2025 от 20.10.2025 на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2023 года.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 5 августа 2025 года.
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью 374,7 кв.м, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 13 256 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении ….
Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 5 августа 2025 года.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 14 ноября 2025 года.
Судья И.А.Черниговская