Решение по делу № 3А-1416/2022 от 11.04.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости.

Дело № 3а-160/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 11 апреля 2023 г.

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Регионинвест», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2, действующий по доверенности в интересах ООО «Регионинвест», обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества: нежилого здания, наименование: торгово-развлекательный центр «Галерея Краснодар 2», с кадастровым номером <№...>, площадью 52 081,07 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости 2 245 748 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 г.

Требования обоснованы тем, что ООО «Регионинвест» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <№...>, площадью 52 081,07 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 26 октября 2022г. № КУВИ-001/2022-190172710. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 г., кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> определена в размере 2 797 042 272 руб. 36 коп. Вместе с тем, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого здания № 4043 от 03 ноября 2022 г., подготовленным ООО «Оценочная компания «ЮГ», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 52 081 руб. 07 коп. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г. составляет 2 245 748 000 руб. Результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимого имущества затрагивают права и обязанности ООО «Регионинвест», поскольку завышенный размер кадастровой стоимости нежилого здания напрямую влияет на размер налоговых платежей и неправомерно возлагает на ООО «Регионинвест» обязанность по уплате налога в завышенном размере. Он просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. в размере рыночной стоимости 2 245 748 000 руб.

В отзыве на административный иск ФИО3, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

В возражении на административный иск ФИО5 действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ.

В судебном заседании ФИО2, действующий по доверенности в интересах ООО «Регионинвест», поддержал заявленные исковые требования, просил иск удовлетворить.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 в удовлетворении требований просил отказать.

ФИО7, действующий по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», с иском не согласен.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

В силу пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч. 2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

В части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

В процессе судебного разбирательства установлено, что административный истец ООО «Регионинвест» является собственником нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 52081,07 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27 октября 2022г. № <№...> (л.д. 12 -104 т. 1).

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 апреля 2017 г. № 101-р «О реорганизации государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» в форме преобразования в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края» полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ».

В результате проведения в 2021 г. на территории Краснодарского края государственной кадастровой оценки в соответствии Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ, Приказом департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края от 26 марта 2020 г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 г.» ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» определена кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2021 г.

Результаты определения кадастровой стоимости утверждены Приказом департамента имущественных отношений № 2259 от 09 сентября 2021 г «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2022 г.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере 2 797 042 272 руб. 36 коп.

Данная стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 17 ноября 2021 г., что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 октября 2022 г. № КУВИ - <№...> (л.д. 11 т.1).

Согласно отзыву департамента имущественных отношений Краснодарского края здание с кадастровым номером <№...> Приказами департамента от 28 декабря 2020 г. № 2752, от 27 декабря 2021 г. № 3321 «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость», включено в «Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» на 2021 г. и 2022 г.

Оспаривая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 4043 от 03 ноября 2022 г., выполненный ООО «Оценочная компания «ЮГ», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 52 081 руб. 07 коп. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г. составляет 2 245 748 000 руб.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» № 28, разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона № 135-ФЗ). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Для установления юридически значимых обстоятельств, учитывая указанные разъяснения высшего судебного органа, суд определением от 23 декабря 2022 г. назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, а в случае его несоответствия таковым, определения рыночной стоимости объекта оценки, поручив ее проведение эксперту ООО «Легал Сервис».

Согласно заключению судебной экспертизы от 23 января 2023 г. № 12/22/54, подготовленному ФИО8 - экспертом ООО «Легал Сервис» отчет об оценке № 4043 от 03 ноября 2022 г., выполненный ООО «Оценочная компания «ЮГ», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В результате экспертизы в отчете об оценке технических ошибок и ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчетов об оценке, приводя к неоднозначному толкованию, или влияют на итоговый результат, не выявлено. Поскольку в рамках экспертного исследования по вопросу № 1 было выявлено соответствие отчета об оценке № 4043 от 03 ноября 2022 г. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поэтому экспертного исследования по второму вопросу не проводилось.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4, ознакомившись с заключением эксперта от 23 января 2023 г. № 12/22/54 ООО «Легал Сервис», представил возражение, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку, по мнению департамента, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> оценщик, не учитывая требования пункта 11 ФСО № 1, пункта 22 ФСО № 7, необоснованно отказался от затратного и сравнительного подходов. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода был допущен ряд нарушений. Так, оценщик при расчете арендной ставки не учитывает и не рассматривает фактические договоры аренды, которые имеются у собственника объекта капитального строительства многофункционального торгово-развлекательного центра «Галерея Краснодар 2», хотя фактические договоры аренды являются основным источником информации о доходе от сдачи в аренду объекта экспертизы. Оценщиком не приведены обоснования правил отбора объектов-аналогов, применяемых для расчета арендной ставки, необосновано отсутствие корректировки на различия в функциональном назначении для объектов-аналогов № 1-4, а также на различие в архитектурно-планировочных характеристиках зданий, в которых расположены выбранные объекты –аналоги. Объект оценки относится к многофункциональной торгово-развлекательной недвижимости в отличие от объектов-аналогов № 1-4, которые являются офисами, либо торговыми помещениями со средним уровнем внутренней отделки. Применение выбранных объектов-аналогов для расчета оцениваемого объекта ведет к значительному снижению рыночной стоимости объекта оценки. Общая площадь спорного объекта недвижимости - 52 081,7 кв.м., но оценщик исключил из расчетов 27 507,7 кв.м. общей площади, поскольку по его мнению, только 24 574 кв.м. пригодны для аренды. При отсутствии иных подходов к оценке (затратного или сравнительного) можно сделать вывод, что рыночная стоимость помещений «незадействованных» собственником в экономической деятельности, имеют нулевую стоимость. Данные помещения являются вспомогательными и имеют стоимость, которая должна соответствовать, как минимум, затратам на их возведение, что реализуется в рамках затратного подхода, который не был применен. Таким образом, определенная оценщиком в рамках доходного подхода рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки в размере 52 956 руб. (с учетом стоимости земельного участка), в 2 раза ниже уровня средних цен предложений на объекты коммерческого назначения, представленных на рынке недвижимости г. Краснодара по состоянию на 01 января 2021 г. (102 189 руб./кв.м. 52956 руб./кв.м.) на основании данных официального источника ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса» (уровень цен на объекты коммерческого назначения г. Краснодара 4 кв. 2021 г.), который проводит анализ рынка цен. При расчете рыночной стоимости земельного участка оценщик не учел тот факт, что при сложившейся застройке и фактическом использовании (единый массив под объектом оценки) производить расчет каждого земельного участка по отдельности неверно, т.к. их отчуждение невозможно по отдельности. Расчет рыночной стоимости единого массива как сумма всех стоимостей входящих в его состав земельных участков значительно повышает рыночную стоимость общего земельного участка, что влечет за собой снижение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером <№...>

ФИО9, действующий по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», ознакомившись с заключением эксперта ООО «Легал Сервис» от 23 января 2023 г. № 12/22/54 представил возражение, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку, подготовлено с нарушением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки. Эксперт не провел осмотр объекта оценки, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы, необходимые для определения рыночной стоимости объекта экспертизы, чем нарушил пункт 5 ФСО № 7, пункт 11 ФСО № 1. Отказавшись от затратного подхода при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>, оценщик сослался на то, что объект оценки является уникальным по своим конструктивным характеристикам, в основу строительства здания взят нетипичный проект, что исключает возможность воссоздания стоимости строительства здания без расчетно-сметной документации. Однако в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Отказываясь от сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>, эксперт сослался на недостаточность сведений в объявлениях о ценообразующих факторах объектов, их несопоставимости с объектом оценки, и что применение сравнительного подхода к определению рыночной стоимости приведет к недопустимо высоким погрешностям вычислений. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 24 ФСО № 7 при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, рекомендуется использовать затратный подход. Применяя доходный подход с использованием метода прямой капитализации, оценщик не применил метод дисконтирования денежных потоков. Данный вопрос не получил надлежащего исследования ни оценщиком, ни судебным экспертом. При выборе объектов-аналогов для определения эталонной ставки для помещений арендопригодной площади объекта оценки, оценщик, нарушая пункт 22 ФСО № 7, представил 19 предложений, которые фактически несопоставимые аналоги. В результате, в качестве объекта-аналога современному торгово-развлекательному центру принимаются и цокольные помещения (объект-аналог № 1). Однако данное обстоятельство эксперт оставил без внимания. При определении ставки аренды за коммерческие помещения от 961 до 2180 руб. за 1 кв.м. и 4 563 руб. за 1 кв.м. вединговых автоматов, оценщик не воспользовался данными заказчика относительно реально полученных денежных средств от сдачи помещений в аренду, а воспользовался только данными заказчика по аренде парковок и по арендованным площадям в торговом центре. С чем связана такая избирательность ни оценщик, ни судебный эксперт не пояснили. Оценщик исключил из расчетов 27 507,7 кв.м. из общей площади спорного объекта недвижимости (52 081,7 кв.м.) как незадействованные собственником помещения в экономической деятельности, а поэтому их рыночная стоимость нулевая. Однако данные помещения являются вспомогательными и влияют на жизнедеятельность объекта в целом, в связи с чем должны иметь стоимость, соответствующую затратам на их возведение. Коэффициент недозагрузки оценщиком учтен дополнительно. По мнению ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», оценщик необоснованно исключил 27 507,7 кв.м. из общей площади торгового центра. Ни оценщик, ни эксперт не очистили используемые объекты-аналоги от непригодных для сдачи в аренду площадей. Из текста принятых объявлений, площадь в которых достигает 429 кв.м., неочевидно, что это «очищенная площадь». Отсюда следует, что оценщиком были сопоставлены несопоставимые площади - «очищенная площадь» объекта оценки, примерно 40% от общей площади здания и общая площадь объектов-аналогов из объявления, что является методологической ошибкой, которую судебный эксперт проигнорировал. В своей работе оценщик использует Справочник оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией ФИО10, Нижний Новгород, 2020 г., который усреднен в целом по всей России и не учитывает ни индивидуальные особенности объекта оценки, ни индивидуальные риски оцениваемого объекта. Оценщик не провел дополнительное исследование, а эксперт оставил данное обстоятельство без внимания. При проведении экспертизы эксперт не в полной мере ответил на поставленные вопросы, тогда как оценщиком дано формальное описание объекта оценки, основанное на данных Единого государственного реестра недвижимости, техническом паспорте и данных заказчика. В отчете нет описания анализа важнейших ценообразующих факторов: класс качества здания, уровень отделки, уровень комфорта и безопасности в здании. При расчете стоимости земельных участков оценщиком подобраны несопоставимые по площади земельные участки. Земельные участки под объектом оценки имеют площади 13 923 кв.м., 3 177 кв.м., 267,4 кв.м., 35 кв.м., 256 кв.м., 781,1 кв.м., 28,7 кв.м., а аналоги в диапазоне от 700 до 1903 кв.м. За анализируемый период оценщиком было выявлено 14 объектов, предложенных к продаже площадью в диапазоне 370-5700 кв.м. Однако оценщиком не проведен и не исследован рынок предложений земельных участков с более маленькими площадями, чем нарушено ФСО № 7 раздел V «Анализ рынка». По их мнению, анализ рынка земельных участков, проведенный оценщиком, не соответствует действительности. На рынке продаж имелись более подходящие объекты, которые оценщик не использовал. При корректировке на площадь оценщик использует матрицу корректировок по данным Справочника оценщика под редакцией ФИО10, но не учитывает правила пользования этим справочником. Если бы оценщик следовал правилам пользования справочником, то результат был бы логически правильным. При проведении судебной экспертизы, эксперт не провел исследование представленных объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что соответственно привело к искаженным итоговым результатам определения рыночной стоимости объектов экспертизы.

С целью проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края и представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО8 и оценщика ФИО11 для дачи пояснений по поводу замечаний по экспертизе и по отчету, истребовал у них письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» на заключение судебной экспертизы.

В судебном заседании ФИО11 на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края и представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» пояснил, что при проведении оценки спорного объекта недвижимости им были соблюдены нормы действующего законодательства, требования федеральных стандартов –ФСО № 1 и ФСО № 7. В отчете об оценке № 4043 от 03 ноября 2022 г. имеется вся необходимая информация для полного анализа качественных и количественных характеристик объекта оценки, указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, что соответствует федеральным стандартам оценки. Осмотр не проводился, т.к. дата оценки ретроспективная. Оценка проводилась по фотоматериалу, предоставленному заказчиком. Здание, которое можно было бы использовать в качестве аналога в сборниках КО-ИНВЕСТ нет, т.к. проект нетипичный (индивидуальный). Максимальная общая площадь аналогов 18000 кв.м., в то время как объект оценки имеет общую площадь 52 081.7 кв.м. Если применять в качестве аналогов какой-либо объект, имеющийся в сборниках, то необходимо будет вводить большое количество поправок и корректировок, которые значительно исказят полученную стоимость из-за недопустимо высоких погрешностей в вычислениях. Согласно пункту 24 ФСО-1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого подхода. Анализ объявлений о продаже сходных объектов показал крайне мало ценообразующей информации о них, а также большое различие с объектом оценки: в масштабе и назначении и типе земельного участка, в объявлениях отсутствует важная информация о площади земельного участка, о правах на земельный участок, об его состоянии. Каждый из перечисленных ценобразующих факторов дает поправку к цене в размере от 5% до 40%. В отчете оценщиком приведены мотивированные отказы от использования затратного и сравнительного подходов при оценке объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>, что не противоречит федеральным стандартам оценки. Для определения рыночной стоимости доходоприходящей недвижимости более корректно применять доходный подход, что он (оценщик) и сделал. В доходном подходе был использован метод прямой капитализации. Применение метода прямой капитализации обоснованно тем, что фактическое использование объекта соответствует наиболее эффективному использованию, эксплуатация объекта не требует финансовых затрат, связанных с ремонтом, величина ставки капитализации может быть определена на основании рыночных данных, арендопригодная площадь объекта оценки не меняется. Отказ от метода дисконтирования денежных потоков обоснован. Им был проведен анализ сегмента аренды торговых помещений. 19 объектов - это достаточное количество для анализа арендных ставок для исследуемого сегмента рынка. Выбор объектов из всей массы в качестве объектов-аналогов обоснован в таблице, имеющейся в отчете. В качестве объектов-аналогов выбраны объекты, расположенные только в торговых центрах, все наиболее сопоставимы с объектом оценки. Приведенные замечания являются некорректными, т.к. при производстве отчета об оценке были соблюдены требования всех пунктов ФСО № 7. При определении потенциального валового дохода объекта оценки определяется рыночная ставка арендной платы. При этом произведена корректная выборка объектов-аналогов с соответствующими обоснованиями, что полностью соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. В отношении парковки он использовал данные, предоставленные заказчиком, т.к. в основном в торговых центрах парковка бесплатная для посетителей. Информация об арендной плате за парковочные места в торговых центрах в открытом доступе отсутствует. Кроме того, доход от парковки не существенный - около 3% от арендной платы исследуемого торгового центра. Замечания по этому поводу являются некорректными и необоснованными, т.к. приведена информация, которая не относится к объекту оценки: информация не соответствует дате оценки объекта недвижимости с кадастровым номером, информация, не относящаяся к оценочной деятельности. При определении стоимости объекта оценки он в рамках доходного подхода использовал арендопригодную площадь объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>, прочая площадь объекта не исключается, она является вспомогательной и неотъемлемой частью арендопригодной площади. Арендопригодная площадь определена на основании справки заказчика и технического паспорта, предоставленных заказчиком. Арендопригодная площадь не всегда занята на 100% - это и есть процент недозагрузки, который необходимо учитывать. Площадь, которая сдается в аренду, это и есть арендопригодная площадь и ее очищение не требуется. В объявлениях обычно указываются все основные ценообразующие характеристики. Ни в одном объявлении не указывается «Очищенная площадь», т.к. это не ценообразующий фактор. При проведении оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>, он использовал Справочник под редакцией ФИО10 - являющийся достоверным источником. Справочник оценщика - это комплексный информационно-аналитический ресурс по обеспечению деятельности оценщиков, аналитиков, банков, судебных экспертов, маркетологов, а также специалистов, связанных с рынком недвижимости. Существует общепринятая практика применения оценщиками недвижимости этих сборников на территории Российской Федерации. В данном Справочнике приводятся корректирующие коэффициенты, рассчитанные в результате статистической обработки данных по ценам продаж (предложений) объектов недвижимости, помимо коэффициентов, полученных на основании результатов экспертного опроса. Проведено и регулярно проводится масштабное исследование рынка недвижимости, исследуется огромное количество данных. Анализ рынка, экономической ситуации в Российской Федерации, в Краснодарском крае и г. Краснодаре выполнен на стр. 37- 48 отчета. Анализ рынка соответствует действительности, выявлены наиболее схожие объекты-аналоги. В отчете все учтено, имеется полное описание объекта оценки с приложением необходимых документов. При расчете, если требовалось, то им вводились корректировки, обоснование которых представлено в соответствующем разделе отчета. При определении стоимости объекта оценки им обоснованно применены корректировки при определении потенциального валового дохода объекта оценки, указаны соответствующие источники при обосновании. Доводы по возражениям в пункте 13 приведены как рекомендательные и не являются обязательными. Поэтому модель, использованная оценщиком, обоснованна и корректна. По его мнению, все замечания по поводу отчета и проведенной судебной экспертизы надуманны, необоснованны и некорректны.

В судебном заседании судебный эксперт ФИО8 относительно замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края на отчет об оценке № 4043 от 03 ноября 2022 г., заключение судебной экспертизы ООО «Легал Сервис» № 12/22/54 от 23 января 2023 г. пояснил, что отчет об оценке № 4043 от 03 ноября 2022 г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В результате экспертизы технических ошибок и ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, не выявлено. В соответствии с пунктом 24 ФСО-1, действовавших момент проведения оценки, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Поэтому при определении стоимости объектов оценки оценщик вправе использовать затратный, сравнительный и доходных подходы к оценке или обосновывает отказ от использования того или иного подхода. В исследованном отчете об оценке № 4043 от 03 ноября 2022 г. экспертом выявлены мотивированные отказы от использования затратного и сравнительного подходов при оценке объекта недвижимого имущества, что не противоречит федеральным стандартам оценки. Оценщиком достаточно представлено информации для определения стоимости объекта оценки, а также корректная выборка объектов - аналогов с использованием доступных источников информации. В указанном отчете при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, оценщик использовал рыночные данные, что наиболее корректно для определения рыночной стоимости объекта оценки. При проведении судебной экспертизы, он провел исследование и выявил, что в рамках доходного подхода в отчете об оценке № 4043 от 03 ноября 2022 г. при определении потенциального валового дохода объекта оценки, оценщик определяет арендную плату и при этом производит корректную выборку объектов - аналогов с соответствующими обоснованиями, что полностью соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. В рамках определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> доходным подходом, при определении потенциального валового дохода, объекты-аналоги подобраны корректно из большой выборки, а также по ним представлены в отчете источники информации, из которых следует, что объекты-аналоги соответствуют объекту оценки (объекты расположены в торговых центрах). При определении стоимости объекта оценки оценщик в рамках доходного подхода использовал арендопригодную площадь объекта, прочая площадь объекта не исключается, она является вспомогательной и неотъемлемой частью арендопригодной площади. В отчете об оценке № 4043 от 03 ноября 2022 г. был проведен анализ имеющихся предложений с соответствующими выводами, выборка наиболее сопоставимых объектов, введены, если требуется, корректировки к объектам-аналогам. Предложения, представленные в открытых источниках, как правило, не учитывают индивидуальные показатели объектов, а поэтому итоговая стоимость может отличаться от данных указанных в открытых источниках. В возражениях приведенный анализ является общим по недвижимости и не учитывает индивидуальные характеристики объекта, а поэтому ссылка на него при определении стоимости объекта оценки некорректна. Рыночная стоимость земельных участков, расположенных под объектом оценки, проведена на основании представленных документов, которые приведены в отчете. Земельные участки имеют разные виды прав, площадь, назначение, а поэтому рыночная стоимость каждого участка определялась отдельно. По его мнению, приведенные замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края по отчету об оценке № 3034 от 03 ноября 2022 г. и заключению судебной экспертизы № 12/22/54-О от 23 января 2023 г. надуманны, некорректны, необоснованны.

В судебном заседании эксперт ФИО8 относительно замечаний, на отчет об оценке № 4043 от 03 ноября 2022 г., заключение судебной экспертизы ООО «Легал Сервис» № 12/22/54 от 23 января 2023 г. представленных в возражениях представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ пояснил, что замечания являются идентичными с замечаниями представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, но изложены в другом порядке, а поэтому его пояснения по замечаниям департамента имущественных отношений Краснодарского края могут относиться и к замечаниям представителя, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», а также изложены в письменной форме.

Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности, на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Регионинвест», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Легал Сервис» № 12/22/54 от 23 января 2023 г. или не доверять выводам эксперта ФИО8 не установлены.

В статье 4 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу пунктов 10, 11 ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В данном случае, у суда не имеется оснований не доверять выводам, изложенным оценщиком ФИО11 в отчете об оценке ООО «Оценочная компания «ЮГ» № 4043 от 03 ноября 2022 г., т. к. они мотивированы, обоснованы, объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей квалификации.

Так, оценщик ФИО11 имеет необходимую квалификацию, стаж работы в оценочной деятельности 14 лет, диплом о профессиональной переподготовке ПП № 415208 от 05 декабря 2003 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 031280-1 от 29 октября 2021 г. по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», 019770-КА1, свидетельство о членстве в саморегулируемой организации Ассоциация «Русское общество оценщиков» на право осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации, 0001506 выдано 22 июля 2020 г., гражданская ответственность при осуществлении профессиональной деятельности оценщика застрахована ОАО «АльфаСтрахование» и «СПАО Ингосстрах», трудовой договор заключен с ООО «Оценочная компания «Юг». Составленный им отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности. Из отчета об оценке ООО «Оценочная компания «Юг». № 4043 от 03 ноября 2022 г., заключения судебной экспертизы ООО «Легал Сервис» № 12/22/54 от 23 января 2023 г., подготовленного экспертом ФИО8, следует, что объектом оценки является торгово-развлекательный центр «Галерея-Краснодар 2», общей площадью 52081,1 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенный по адресу: <Адрес...>, принадлежащий на праве собственности ООО «Регионинвест». Для определения рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. применен доходный подход с использованием метода прямой капитализации, который является корректным и уместным при проведении оценки и наиболее приемлемым для оцениваемого объекта недвижимости, расчеты проведены корректно, в том числе, при выборе объектов-аналогов, при расчете поправочных коэффициентов к их стоимостям. Применение данного подхода обосновано тем, что фактическое использование объекта оценки соответствует наиболее эффективному использованию, его эксплуатация не требует финансовых затрат, связанных с ремонтом, величину ставки капитализации возможно определить на основании рыночных данных. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается достаточной собранной информацией, и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и ее расчетных показателей. В отчете оценщик указал, что на дату оценки имеется возможность получить стабильный доход от сдачи в аренду здания в текущем состоянии. Оснований для применения метода дисконтирования денежных подходов в рамках доходного подхода оценщик не усмотрел. Произведенный оценщиком расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода с использованием метода капитализации, исходя из арендопригодной площади, не снижает степени достоверности результата рыночной стоимости. Приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке коммерческой недвижимости в г. Краснодаре на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристиках. Оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления, в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Для определения эталонной ставки для помещений арендопригодной площади объекта оценки было выявлен 19 предложений о продаже торговых помещений (торговых центров), помещений свободного назначения в г. Краснодаре, из которых в качестве объектов-аналогов были отобраны 4 объекта № 15, 17, 18, 19, наиболее схожие с объектом оценки. Остальные объекты отличаются от объекта оценки по различным параметрам. По основным ценобразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки: скидка на торг, поправка на местоположение, корректировки на масштаб, на тип объекта, на этаж расположения, на назначение объекта. Все корректировки обоснованы в применении. При введении корректировок оценщик использовал Справочник оценщика недвижимости - 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО10, Нижний Новгород, 2020 г., Справочник оценщика недвижимости - 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией ФИО10, Нижний Новгород, 2020 г., Справочник оценщика недвижимости-2019 г. «Операционные расходы для коммерческой недвижимости» под редакцией ФИО10, Нижний Новгород, 2019 г. Расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. Объект оценки является уникальным по своим конструктивным характеристикам. В основу строительства был взят нетипичный проект, виду чего не представлялось возможным воссоздать стоимость строительства. Исходя из того, что оценка носит ретроспективный характер, а имеющиеся в материалах дела сведения о характеристиках объекта оценки, а также данные открытых источников информации, достаточны для полной идентификации объекта, оценщик обоснованно отказался от проведения осмотра объекта оценки, что не противоречит требованиям действующего законодательства. В силу пункта 25 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов является исключительной прерогативой эксперта-оценщика, ограниченной условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов- аналогов. Отказ от сравнительного и затратного подходом при определении рыночной стоимости объект оценки с кадастровым номером <№...> имеет соответствующее обоснование, не противоречит нормам федеральных стандартов оценки и целям оценки. Здание торгово-развлекательного центра «Галерея-Краснодар 2», с кадастровым номером <№...> расположено на земельных участках с кадастровыми номерами <№...> относящихся к землям населенных пунктов, для строительства многофункционального торгово-развлекательного центра «Краснодар-Сити», расположенных по адресу: <Адрес...> В отчете при расчета рыночной стоимости указанных земельных участков оценщик применяет сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, который базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами, с внесением корректировок, учитывающих различия между оцениваемым объектом и аналогами. Оценщик использовал предложения вторичного рынка прав собственности и права заключения/переуступки/ договора аренды земельных участков в г. Краснодаре. В результате проведенного исследования рынка предлагаемых к продаже земельных участков в районе расположения объекта оценки и ближайших районах, отбора информации с целью повышения ее достоверности было выбрано минимальное количество аналогов наиболее сравнимых с объектов оценки, необходимые для определения рыночной стоимости (14 предложений). В качестве объектов - аналогов оценщик выбрал 4 объекта № 1, 8, 9, 10, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом оценки. В качестве единицы сравнения при оценке стоимости для оцениваемого земельного участка выбирается стоимость 1 кв.м. площади земельного участка. Оценщиком были выбраны следующие ценообразующие факторы: дата подачи объявления, наличие улучшений на участке, категория земельного участка, качество подъездных путей, наличие коммуникаций, транспортная доступность, ближайшее окружение, подтопляемость почв. По основным ценобразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки: скидки на торг, корректировка на площадь, на местоположение, на вид права, на расположение относительно красной линии с использованием Справочника оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки, часть 1 и часть 2» под редакцией ФИО10, Нижний Новгород, 2020 г. Отказ оценщика от затратного и доходного подходов при определении рыночной стоимости земельных участков имеет соответствующее обоснование, не противоречит нормам федеральных стандартов оценки и целям оценки. Рыночная стоимость земельных участков была определена: с кадастровым номером <№...> – 325 396 000 руб.; с кадастровым номером <№...> - 116 701 000 руб.; с кадастровым номером <№...> - 10 939 000 руб.; с кадастровым номером <№...> – 2 352 000 руб.; с кадастровым номером <№...> - 10 533 000 руб.; с кадастровым номером <№...> - 34 663 000 руб.; с кадастровым номером <№...> - 10 136 000 руб.; с кадастровым номером <№...> - 1 581 000 руб.; а всего 512 301 000 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. была определена оценщиком 2 245 748 000 руб.

Судебная оценочная экспертиза ООО «Легал Сервис» от 23 января 2023 г. № 12/22/54, проведенная по делу с целью подтверждения обоснованности и достоверности определения в отчете от 03 ноября 2022 г. № 4043 рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <Адрес...>, подтвердила факт соблюдения оценщиком ФИО11 требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В результате экспертизы отчета об оценке <№...> математических, технических ошибок и ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, не выявлено, отчет соответствует действующему законодательству. В отчете об оценке использован метод прямой капитализации в рамках доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером <№...> и сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельных участков, на которых он расположен. Отказ от использования затратного и сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером <№...> обоснован. Судебная экспертиза проведена экспертом ФИО8, который имеет высшее техническое образование, диплом серии ВСБ0 33830, регистрационный номер 76352 от 01 июля 2003 г. по специальности «Городской кадастр», квалификация инженер, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» серия ПП №879142 от 25 декабря 2005 г., квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральными стандартами оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков № 000188-006 от 21 июля 2014 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» № 031283-1 от 29 октября 2021 г. (019773-КА1), квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества» № 031326-2 от 29 октября 2021. (011371-КА2), общий стаж работы по специальности 16 лет, квалификация оценщик. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ. В ходе проведения судебной экспертизы были соблюдены определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как нормами Кодекса административного судопроизводства РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, в соответствии с которым эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. Эксперт провел исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. В заключении отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Оценивая отчет об оценке ООО «Оценочная компания «Юг» № 4043 от 03 ноября 2022 г., заключение судебной экспертизы ООО «Легал Сервис» № 12/22/54 от 23 января 2023 г. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке ООО «Оценочная компания «Юг» № 4043 от 03 ноября 2022 г., заключение судебной экспертизы ООО «Легал Сервис» № 12/22/54 от 23 января 2023 г. соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. Оснований не доверять оценщику и судебному эксперту, сомневаться в правильности выводов и объяснений не имеется, поскольку они мотивированны, предельно ясны, обоснованны исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Уровень квалификации эксперта и его компетентности как специалиста не вызывает сомнений у суда. Заключение судебного эксперта ФИО8 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности

При таких обстоятельствах, отчет об оценке ООО «Оценочная компания «Юг» № 4043 от 03 ноября 2022 г., заключение судебной экспертизы ООО «Легал Сервис» № 12/22/54 от 23 января 2023 г. являются объективными и полными, их выводы - обоснованными и последовательными, а установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> в размере 2 245 748 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 г., достоверным.

Поэтому отчет об оценке ООО «Оценочная компания «Юг» № 4043 от 03 ноября 2022 г., заключение судебной экспертизы ООО «Легал Сервис» № 12/22/54 от 23 января 2023 г. могут быть признаны достоверными, допустимыми доказательствами по делу, подтверждающими величину рыночной стоимости объекта оценки в размере, указанном в отчете об оценке, и положены в основу решения об удовлетворении иска ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Регионинвест».

В соответствии со статьей 17.1. Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

В данном случае, представленное административным истцом положительное экспертное заключение № 1226/02-22 от 07 декабря 2022 г., подготовленное саморегулируемой организацией Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (регистрационный номер № 0005 в ЕГР СРО от 11 декабря 2007 г.) в порядке статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ подтверждает соответствие выполненного оценщиком ФИО11 отчета об оценке ООО «Оценочная компания «Юг» № 4043 от 03 ноября 2022 г., требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В силу закона указанное экспертное заключение, является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по настоящему делу. Оснований для критической оценки экспертного заключения при рассмотрении настоящего дела судом не установлено и каких-либо замечаний к представленному положительному экспертному заключению саморегулируемой организации, не имелось.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требования и возражений.

Представители ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ», департамента имущественных отношений Краснодарского края в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства РФ не представили относимые и допустимые доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке ООО «Оценочная компания «Юг» № 4043 от 03 ноября 2022 г.

Доводы представителей ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ», департамента имущественных отношений Краснодарского края о несоответствии отчета об оценке, представленного административным истцом ООО «Регионинвест», требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, о необоснованном отказе от применения затратного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки, а также от использования метода дисконтирования денежных средств при расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, о расчете рыночной стоимости без учета арендной стоимости всей площади объекта с учетом площади помещений, незадействованных собственником, о неосуществлении оценщиком осмотра объекта, о некорректном отборе оценщиком объектов - аналогов, о несопоставимости выбранных оценщиком объектов - аналогов, о неверном расчете оценщиком корректировки на площадь земельных участков, о том, что определенная оценщиком в рамках доходного подхода рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки значительно ниже уровня средних цен предложений на объекты коммерческого назначения, представленных на рынке недвижимости по данным ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса» - надуманны, основаны на предположениях, не подтверждены и не опровергнуты допустимыми доказательствами.

Доброшенные в судебном заседании свидетель ФИО11 и эксперт ФИО8 дали на доводы ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ», департамента имущественных отношений Краснодарского края подробные, не вызывающие сомнений пояснения, опровергающие порочность отчета об оценке и заключения судебной экспертизы, подтвердили выводы о достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> в размере 2 245 748 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 г., изложенные в отчете об оценке и в заключении судебной экспертизы.

Доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> является иной, чем отражено в отчете об оценке ООО «Оценочная компания «Юг» № 4043 от 03 ноября 2022 г., суду не представлено.

Постановлениями Конституционного суда РФ от 05 июля 2016 г. № 15 - П и от 11 июля 2017 г. № 20-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, доводы ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Регионинвест», о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной по состоянию на 01 января 2021 г., что затрагивает права и законные интересы ООО «Регионинвест» как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому административный иск об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке ООО «Оценочная компания «Юг» № 4043 от 03 ноября 2022 г., подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 08 декабря 2022 г.

И учетом изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административный иск ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Регионинвест», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить:

установить в отношении объекта недвижимого имущества – нежилого здания, наименование: торгово-развлекательный центр «Галерея Краснодар 2», площадью 52 081,07 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 2 245 748 000 руб. (два миллиарда двести сорок пять миллионов семьсот сорок восемь тысяч рублей).

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 08 декабря 2022 г.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 25 апреля 2023 г.