Дело № 2-2-97/2022

УИД №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

30 августа 2022 г. село Балтай

Саратовская область

Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего Коноплевой Н.С.,

при секретаре судебного заседания Земляковой Ю.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Балтайского муниципального района о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Балтайского муниципального района , в обоснование которого указал о том, что 14 июня 2005 г. между истцом и сельскохозяйственной артелью (далее – СХА) «Донгузская» был заключен договор купли-продажи № здания семенного картофелехранилища по адресу: , стоимостью 25000 руб. Денежные средства были внесены истцом в кассу СХА «Донгузская». Условия договора фактически сторонами исполнены, данная сделка не оспорена. На момент заключения договора купли-продажи указанное здание стояло на балансе СХА «Донгузская». Переход права собственности на здание в установленном порядке зарегистрирован не был. После подписания договора истец очистил здание от мусора, произвел ремонт и использует здание для личных нужд.

Также указывает о том, что решением исполнительного комитета Совета народных депутатов № от 3 июля 1981 г. отведен земельный участок под строительство картофелехранилища колхозу «Заветы Ильича». В том же году здание было построено колхозом собственными силами, за счет собственных средств (хозспособом).

Общим собранием членов колхоза «Заветы Ильича» 8 декабря 1991 г. колхоз «Заветы Ильича» реорганизован в СХ ТОО «Заветы Ильича», а собранием уполномоченных членов СХ ТОО «Заветы Ильича» от 12 марта 1998 г. СХ ТОО «Заветы Ильича» реорганизовано в СХА «Донгузская».

Решением Арбитражного суда от 31 января 2007 г. отсутствующий должник СХА «Донгузская» признан банкротом и открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда от 20 февраля 2008 г. конкурсное производство в отношении СХА «Донгузская» завершено.

Письмом от 10 мая 2014 г. конкурсный управляющий ФИО3 сообщает, что объект недвижимости картофелехранилище по адресу: , не включался в конкурсную массу СХА «Донгузская».

В связи с изложенным выше в настоящее время зарегистрировать переход права собственности на спорное здание невозможно.

Истец просит зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи № от 14 июня 2005 г., заключенному между СХА «Донгузская» и ФИО1, в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: , площадью 900 кв.м, 1981 года постройки.

В соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела заблаговременно размещена на официальном сайте Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области (http:// www.bazarnj-karabulaksky.sar@sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Третье лицо ФИО5 в судебных заседаниях 27 июня 2022 г. и 18 июля 2022 г. не возражал против заявленных требований. Пояснил о том, что он с 1974 г. и до ликвидации являлся членом СХА «Донгузская». Спорное помещение было продано до открытия конкурсного производства в отношении СХА «Донгузская». ФИО1 с 2005 г. владеет и пользуется спорным зданием, восстановил его.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, о причинах неявки не сообщили Истец просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 109). При таких обстоятельствах в силу положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя истца, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч.ч. 1, 2, 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из материалов дела следует и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что решением исполнительного комитета Совета депутатов трудящихся № от 3 июля 1981 г. колхозу «Заветы Ильича» отведен земельный участок площадью 0,2 га под строительство секционного хранилища семенного картофеля емкостью 1000 т в северной части (л.д. 13).

Впоследствии здание построено колхозом собственными силами и за счет собственных средств (хозспособом).

Общим собранием членов колхоза «Заветы Ильича» от 8 декабря 1991 г. колхоз «Заветы Ильича» реорганизован в СХ ТОО «Заветы Ильича» (л.д. 14-15).

Собранием уполномоченных членов СХ ТОО «Заветы Ильича» от 12 марта 1998 г. СХ ТОО «Заветы Ильича» реорганизовано в СХА «Донгузская» (л.д. 14-15).

8 июня 1998 г. утвержден и зарегистрирован устав СХА «Донгузская», согласно которому артель является собственником имущества, переданного ей в качестве паевых взносов её членами, а также имущества, произведенного и приобретенного артелью в процессе ее деятельности (п. 7.3 устава). Члены правления артели вправе избирать из своего состава председателя правления, который наделяется генеральными полномочиями в соответствии с пунктом 7 статьи 26 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» (п. 12.3 устава). Члены правления артели полномочны решать вопросы, относящиеся к их компетенции, за исключением случаев, предусмотренных уставом. Между членами правления предусматривается распределение обязанностей с условием совместно решать вопросы, связанные с осуществлением хозяйственных операций (п. 12.2 устава) (л.д. 95-107).

14 июня 2005 г. между ФИО1 (покупатель) и СХА «Донгузская», в лице председателя ФИО7, (продавец) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить объект недвижимости – здание семенного картофелехранилища, находящееся по адресу: №, (л.д. 10).

Здание семенного картофелехранилища принадлежит продавцу на основании акта о передаче основных и оборотных средств из СХ ТОО «Заветы Ильича» в СХА «Донгузская» от 10 декабря 1998 г. (п. 1.2 договора).

Цена имущества по договору купли-продажи определена сторонами в размере 25000 рублей. Оплату имущества покупатель производит путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора (п.п. 2.1, 2.2 договора).

На момент заключения договора отчуждаемая недвижимость стояла на балансе СХА «Донгузская», что подтверждается выпиской с 01 счета СХА «Донгузская» (л.д. 16).

Право собственности СХА «Донгузская» в регистрирующем органе зарегистрировано не было.

Также 14 июня 2005 г. между ФИО1 и СХА «Донгузская» составлен акт приема-передачи, согласно которому покупатель принял имущество по договору купли-продажи, расчет произведен полностью путем внесения денежных средств в кассу СХА «Донгузская» (л.д. 11).

Согласно акту приема-передачи помещение имеет процент износа по конструкции от 55% до 65%, помещение имеет частичное разрушение стен. Стены на высоте 2 м имеют трещины, кровля имеет разрушения на 65% площади.

Факт оплаты спорного недвижимого имущества подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 14 июня 2005 г., в соответствии с которой главным бухгалтером СХА «Донгузская» ФИО6 приняты от ФИО1 по договору купли-продажи №.8 от 14 июня 2005 г. денежные средства в размере 25000 руб. (л.д. 12).

После подписания договора купли-продажи ФИО1 отремонтировал здание за свой счет, что подтверждается фотографиями и показаниями свидетелей ФИО7, ФИО8

Кроме того, в декабре 2021 г. ФИО1 заказал на здание техническую документацию (л.д. 21-24). В настоящее время истец использует здание для личных нужд. Доказательств обратного не представлено.

На основании постановления администрации Царевщинского муниципального образования № от 6 августа 2007 г. земельному участку с расположенным на нем объектом недвижимости присвоен адрес: (л.д. 18, 19-20).

Допрошенные в судебном заседании по ходатайству представителя истца свидетели ФИО7, являвшийся в юридически значимый период председателем СХА «Донгузская» и проживающий в селе , и ФИО8, также являющийся жителем села , подтвердили обстоятельства совершения обозначенного выше договора купли-продажи между СХА «Донгузская» и ФИО1, осуществления последним с 2005 г. правомочий собственника и проведения ремонта спорного здания.

Оснований не доверять показаниям свидетелей суд не усматривает, поскольку данные лица являются жителями села , а свидетель ФИО7 непосредственно совершал договор купли-продажи спорного имущества с ФИО1, показания свидетелей последовательны, согласуются между собой, имеющимся в материалах дела документам не противоречат, и доказательств заинтересованности данных свидетелей в исходе дела не имеется.

Договор купли-продажи от 14 июня 2005 г., заключенный между ФИО1 и СХА «Донгузская», в установленном законом порядке сторонами зарегистрирован не был.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

В силу ст. 3, 20, 38 Федерального закона от 08.12.1995 года № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» производственный кооператив является коммерческой организацией. Видами производственных кооперативов являются сельскохозяйственная артель (колхоз), рыболовецкая артель (колхоз) и кооперативное хозяйство (далее - коопхоз), а также иные кооперативы. Сельскохозяйственной или рыболовецкой артелью (колхозом) признается сельскохозяйственный кооператив, созданный гражданами на основе добровольного членства для совместной деятельности по производству, переработке, сбыту сельскохозяйственной продукции.

Общее собрание членов кооператива является высшим органом управления кооперативом и полномочно решать любые вопросы, касающиеся деятельности кооператива, в том числе отменять или подтверждать решения правления и (или) председателя кооператива и наблюдательного совета кооператива.

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся рассмотрение и принятие решений по следующим вопросам, в том числе по вопросу отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива;

Сделки кооператива, стоимость которых в процентах от общей стоимости активов кооператива за вычетом стоимости земельных участков и основных средств кооператива составляет до 10 процентов, совершаются по решению правления кооператива, от 10 до 20 процентов - по совместному решению правления кооператива и наблюдательного совета кооператива, свыше 20 процентов - по решению общего собрания членов кооператива.

Исходя из имеющихся документов из дела о банкротстве и сведений о балансовой стоимости продаваемого имущества, стоимость сделки не превышала 10% стоимости активов кооператива (л.д. 81-85, 86-87, 89-94).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно требованиям ст. 554 ГК РФ существенным условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете этого договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующим на момент подписания спорного договора, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Из анализа содержания договора от 14 июня 2005 г. следует, что при подписании договора сторонами согласованы все существенные условия, имущество передано покупателю, а продавцом получены денежные средства в счет оплаты имущества.

На дату рассмотрения настоящего дела в Едином государственном реестре недвижимости сведения о собственнике спорного имущества либо о наличии правопритязаний иных лиц на спорное имущество отсутствуют.

Решением Арбитражного суда от 31 января 2007 г. СХА «Донгузская» признана банкротом и открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда от 20 февраля 2008 г. конкурсное производство в отношении СХА «Донгузская» завершено (л.д. 25).

Спорное здание не входило в конкурсную массу СХА «Донгузская», что подтверждается сообщением конкурсного управляющего ФИО3 (л.д. 26).

В соответствии с п.п. 8, 9, 10 ст. 148 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при отказе кредиторов от принятия имущества для погашения своих требований, которое предлагалось к продаже, но не было продано в ходе конкурсного производства, и при отсутствии заявлений собственника имущества должника - учредителей (участников) должника о правах на указанное имущество конкурсный управляющий направляет подписанный им акт о передаче указанного имущества должника в органы местного самоуправления по месту нахождения имущества должника или в соответствующий федеральный орган исполнительной власти.

Не позднее чем через тридцать дней с даты получения соответствующего акта о передаче имущества должника орган местного самоуправления принимает указанное имущество и несет все расходы на его содержание.

При отказе или уклонении органа местного самоуправления от принятия имущества, конкурсный управляющий обязан обратиться в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве, с заявлением о понуждении соответствующего органа местного самоуправления к принятию указанного имущества.

Как установлено в судебном заседании, конкурсный управляющий СХА «Донгузская» спорное имущество в соответствии со ст. 148 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в орган местного самоуправления не передавал.

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Однако, государственная регистрация прав на объекты недвижимости обязательна при переходе прав, их ограничения и обременения.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как разъяснено в п.п. 60, 61, 62, 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Частью 3 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Обстоятельств, дающих суду основания сомневаться в действительности сделки купли-продажи недвижимости от 14 июня 2005 г., судом не установлено.

Кроме того, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (действующей на момент подписания договора), не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Кроме того, статьей 8.1 ГК РФ (введенной в действие Федеральным законом от 30.12.2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») определено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи). Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абзац 2 пункта 3 этой же статьи).

На основании исследованных в судебном заседании доказательств, суд исходит из того, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, ликвидация организации-продавца не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемые объекты недвижимости.

Поскольку как Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующим на момент заключения договора), так и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), что соответствует принципу правовой определенности. При этом суд, применяя аналогию ст.ст. 165, 551 ГК РФ, исходит из приоритета защиты прав участников гражданского оборота.

Таким образом, в силу изложенных выше обстоятельств и приведенных норм права, поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение факты принадлежности спорного здания на праве собственности СХА «Донгузская» на 14 июня 2005 г., а также исполнения обеими сторонами СХА «Донгузская» и ФИО1 в полном объеме условий договора купли-продажи от 14 июня 2005 г., исковые требования ФИО1 к администрации Балтайского муниципального района подлежат удовлетворению полностью.

В силу п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Аналогичные положения содержались и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт серии № №) к администрации Балтайского муниципального района (ИНН: №) о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи удовлетворить полностью.

Зарегистрировать переход права собственности к ФИО1 (паспорт серии №) на нежилое здание, расположенное по адресу: , общей площадью 900 кв.м по договору купли-продажи от 14 июня 2005 г., заключенному между сельскохозяйственной артелью «Донгузская» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области, расположенный по адресу: <...>.

Судья подпись Н.С. Коноплева

Решение суда в окончательной форме изготовлено 5 сентября 2022 г.

Судья подпись Н.С. Коноплева