Дело №2-1468/2025
УИД61RS0003-01-2025-001331-95
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 ноября 2025 года г. Ростов-на-Дону
Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Строителевой О.Ю.,
при секретаре судебного заседания Минасян Д.А.,
с участием представителей истца ФИО2 ФИО19 и ФИО3 ФИО18
представителя ответчика ООО «Теплосервис Юг» ФИО8 ФИО17
представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «МСК-СИТИ» Киреевой ФИО16
представителя третьего лица ООО УК «Сердце Ростова» ФИО9 ФИО15
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО13 ФИО14 к ООО Специализированный застройщик «МСК-СИТИ», ООО «Теплосервис Юг», третьи лица: ООО УК «Сердце Ростова», Северо-Кавказское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, о признании отсутствующим права, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 (далее также истец) обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «МСК-СИТИ», ООО «Теплосервис Юг» (далее также ответчики), о признании отсутствующим права, признании права собственности.
В обоснование своих требований истец указал, что он является собственником <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома по вышеуказанному адресу от 24.01.2025 ФИО1 наделен полномочиями выступать в суде (лично, либо через представителя) в качестве представителя собственников многоквартирного дома по вопросу о признании права общей долевой собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Указанный многоквартирный жилой дом (далее также МКД) был построен и введен в эксплуатацию ООО СЗ «МСК-СИТИ», которое выбрало управляющую компанию ООО УК «Сердце Ростова» для обслуживания дома.
При оформлении договоров участия в долевом строительстве застройщик ООО СЗ «МСК-СИТИ» информировал участников долевого строительства о том, что котельная в доме будет своя (крышная) и отопление и горячее водоснабжение будет собственное. Данный факт подтверждается рекламным буклетом, раздаваемым застройщиком при заключении договоров участия в долевом строительстве, в котором указано «собственная крышная котельная».
Кроме того, до сих пор на официальном сайте застройщика размещена информация о том, что котельная МКД по <адрес>
18.02.2023 состоялось собрание жильцов, в ходе которого стало известно, что крышная котельная, которая должна быть в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ в собственности дольщиков, продана застройщиком ООО «Теплосервис Юг».
В феврале 2023 года в адрес ООО СЗ «МСК-СИТИ» направлено коллективное обращение участников долевого строительства объекта «жилой комплекс с встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <адрес> с требованием предоставить сведения о правообладателе котельной, основании возникновения прав и перехода права собственности на крышную газовую котельную, а также о предоставлении договора купли-продажи.
Согласно ответу ООО СЗ «МСК-СИТИ», в соответствии с проектной документацией на кровле многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> расположена крышная блочно-модульная газовая котельная на металлическом каркасе, обшитом негорючими сэндвич-панелями полной заводской готовности. Ограждающие конструкции котельной имеют окна, входную дверь, жалюзийные решетки и дефлекторы.
Блочно-модульная котельная является движимым имуществом (оборудованием), приобретенным за счет средств Застройщика, без привлечения денежных средств участников долевого строительства.
Права на инженерное оборудование, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ, не подлежат государственно регистрации.
Поскольку крышные газовые котельные являются опасными производственными объектами, право их обслуживания имеют только специализированные организации, имеющие лицензию, ООО СЗ «МСК-СИТИ» приняло решение продать ООО «Теплосервис Юг» автоматизированную крышную блочно-модульную котельную с целью обеспечения теплоснабжения и горячего водоснабжения жилого дома позиция 1 по адресу<адрес>
Предоставление копии договора купли-продажи оборудования между ООО СЗ «МСК-СИТИ» и ООО «Теплосервис Юг» не представляется возможным, поскольку участники долевого строительства не являются стороной сделки, которая содержит коммерческую информацию и сведения о различных сторонах и сферах хозяйственной деятельности фирм, охрана которых обусловлена интересами конкуренции и возможными угрозами безопасности фирмы.
Также было направлено письмо ООО «Теплосервис Юг» с просьбой представить копию договора купли-продажи оборудования, на которое получен ответ, что договор купли-продажи котельной относится к хозяйственной деятельности ООО «Теплосервис Юг», носит конфиденциальный характер и не подлежит разглашению.
Спорная автоматическая блочно-модульная котельная, расположенная на крыше многоквартирного дома по адресу: <адрес> обеспечивает отоплением и горячим водоснабжением только вышеуказанный многоквартирный дом.
Истец полагает, что застройщик незаконно произвел отчуждение автоматизированной блочно-модульной котельной, являющейся автономным источником теплоснабжения многоквартирного дома, без которого невозможно обеспечить отопление и горячее водоснабжение вышеуказанного многоквартирного дома, в силу проектных решений.
Иные потребители тепловой энергии, произведенной автоматизированной блочно-модульной котельной, за исключением собственников помещений МКД <адрес> отсутствуют.
Вместе с тем, ООО СЗ «МСК-СИТИ» незаконно произвел отчуждение общедомового имущества МКД в пользу третьего лица (ООО «Теплосервис Юг»), что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Ссылаясь на данные обстоятельства, истец, уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также ГПК РФ), просит суд признать отсутствующим право собственности ООО «Теплосервис Юг» на расположенную на крыше многоквартирного дома по адресу: <адрес> автоматизированной крышной блочно-модульной крышной котельной <данные изъяты> производительностью 3,0 МВт (в составе, согласно паспорта №), надземный газопровод низкого давления от места соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Признать за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> право общей долевой собственности на автоматизированную крышную блочно-модульную котельную <данные изъяты> производительностью 3,0 МВт (в составе, согласно паспорта №), газопровод низкого давления от места соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представители истца ФИО12 и ФИО4, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, требования иска в уточненной редакции, после проведения судебной экспертизы, поддержали, настаивали на их удовлетворении.
Представитель ООО «Теплосервис Юг» ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, просила отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Представитель ООО СЗ «МСК-СИТИ» ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала относительно заявленных требований и просила в их удовлетворении отказать.
Представитель ООО УК «Сердце Ростова» ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, возражений относительно заявленных требований не представил.
Третье лицо Северо-Кавказское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, уполномоченного представителя не направил.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившегося истца и представителя третьего лица в порядке ст.167 ГПК РФ.
Выслушав представителей истца ФИО12 и ФИО4, предстаивтелей ответчиков ФИО6, и ФИО5, представителя третьего лица ФИО7, дав оценку письменным доказательствам и доводам сторон, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с разрешением на строительство № от 27.12.2018, с привлечением денежных средств по договорам долевого участия в строительстве, застройщиком ООО СЗ «МСК-СИТИ» осуществлялось строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>
Проектной декларацией, утвержденной 10.04.2019, предусмотрено строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес> на участке с кадастровым номером №, площадью <адрес> кв.м, согласно проектной документации ООО «Проектно-строительная компания Центр инженерных технологий» 2018 г., ФИО20. 2019 г., в проектной декларации (п. №) указано коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект, группу объектов (при наличии): ЖК «РУБИН».
Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ выдала заключение № о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, в приложении к которому указано, что застройщик осуществляет (будет осуществлять) строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства в пределах одного разрешения на строительство, у застройщика имеется проектная документация и положительное заключение экспертизы проектной документации, проставлена отметка о соответствии.
Между ООО СЗ «МСК-СИТИ» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве №, выдан 30.09.2020, согласно условий которого застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) МКД и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять объект долевого строительства с характеристиками, указанными в п. 2.2 договора, по акту приема – передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома. (согласно условий типового Договора, размещенного на сайте Дом.РФ).
Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией жилое помещение - под проектным №, общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м, расположенная на 11-м этаже в 1-ом подъезде Многоквартирного дома позиции <адрес>
Предусмотренные проектной документацией планировка объекта долевого строительства, расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящегося (создаваемого) МКД указаны в Приложении № к договору.
Пунктом 2.3 типового договора долевого участия в строительстве объект долевого строительства подлежит передаче застройщиком участнику долевого строительства в следующем состоянии: металлическая входная дверь; заполнение оконных проемов и балконных дверей металлопластиковым профилем; балконы (лоджии) - остекление металлопластиковыми окнами; полы - подготовка под финишное покрытие (стяжка); потолки - железобетонная плита перекрытия; стены и перегородки - без штукатурки; дверные проемы без установки межкомнатных дверей; внутренняя электроразводка - отсутствует; горячий, холодный водопровод - стояки без внутренней разводки с установкой счетчика; отопление - централизованная система; установка отопительных радиаторов согласно проемов.
Типовой договор долевого участия в строительстве жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоквартирные жилые дома, в том числе, со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий «застройщику» на праве собственности (право собственности застройщика зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.04.2019, запись регистрации №).
Как следует из разъяснений, содержащихся в п.38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), в соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ - общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).
В соответствии с положениями вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.
В соответствии с ч.5 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Для систем газоснабжения, включающих газоиспользующее оборудование, т.е. спорную котельную, в п.9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №, установлено специальное регулирование. В данном случае внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью, а не внешняя граница стены МКД.
19.05.2022 многоквартирный дом, расположенный по адресу<адрес> введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19.05.2022 №.
21.01.2021 ООО СЗ «МСК-СИТИ» (заказчик) и ИП ФИО27 ФИО22 (подрядчик) заключили договор подряда №, предметом которого являлся комплекс работ по монтажу автоматизированной блочно-модульной котельной «<данные изъяты>», подлежащая выполнению Подрядчиком согласно рабочей документации Подраздел 6. Система газоснабжения, Часть 1. Система газоснабжения <данные изъяты> том №, разработанный ФИО21., действующими нормативными актами, включающий подготовительные, монтажные, сопутствующие работы, пусконаладочные работы, устранение выявленных в ходе работ недостатков, а также мероприятия по подготовке исполнительной документации, получению справок в Северо-Кавказском управлении Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) и вводу Объекта в эксплуатацию в части работ, выполненных по настоящему Договору.
В п. 1 «Термины и определения» договора подряда № от 21.01.2021, подпункте 1.1 указано, что под «объектом строительства» понимается «жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>
Цена договора подряда № от 21.01.2021, согласно п.3.1, составила 1 107 000 руб.
ООО СЗ «МСК-СИТИ» приняло по акту приема-передачи объекта строительтсва от ИП ФИО27 ФИО23 автоматизированную блочно-модульную котельную «<данные изъяты>» (теплопроизводительностью 3,0 МВт), смонтированную на крыше многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, то есть за день до ввода дома в эксплуатацию и подписания соответствующего разрешения.
Таким образом, результатом и целью заключения договора подряда № от 21.01.2021 для застройщика ООО СЗ «МСК-СИТИ» является получение источника теплоснабжения «Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <адрес> – автоматизированной блочно-модульной газовой котельной «<данные изъяты>» на кровле многоквартирного дома по адресу: <адрес> жилой дом позиция № который являлся объектом долевого участия в строительстве по соответствующим договорам, заключенным, в том числе с Истцом.
Вместе с тем, 18.05.2022 ООО СЗ «МСК-СИТИ» продало ООО «Теплосервис Юг» по договору купли-продажи оборудования №18.05.03 автоматизированную блочно-модульную котельную «<данные изъяты>» (теплопроизводительностью 3,0 МВт) на объекте (далее - «оборудование», «движимое имущество» в зависимости от контекста): «жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>», жилой дом позиция <адрес>, с целью обеспечения теплоснабжения и горячего водоснабжения жилого дома позиции 1 по адресу: <адрес> путем производства и передачи тепловой энергии потребителям – собственникам помещений в МКД.
При этом в п. 1.3 договора №18.05.03 купли-продажи оборудования от 18.05.2022 указано, что автоматизированная блочно-модульная котельная <данные изъяты>» (теплопроизводительностью 3,0 МВт) является собственностью ООО СЗ «МСК-СИТИ».
Пунктом 1.9 договора №18.05.03 купли-продажи оборудования от 18.05.2022 установлено, что ООО СЗ «МСК-СИТИ» также передает в пользование не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора место на крыше МКД <адрес> кв.м, для эксплуатации, обслуживания, ремонта газовой крышной котельной сроком до 31.12.2070 и установлением платы за пользование местом на крыше МКД в размере 3000 руб. в месяц, в том числе НДС 20%.
Цена договора №18.05.03 купли-продажи оборудования от 18.05.2022 составила 1000 руб., в том числе НДС 20% - 166,67 руб. (п.№ вышеуказанного договора).
При этом, в п. 5.1.1 (заверение об обстоятельствах) указано, что определенная сторонами цена оборудования в размере 1000 руб., в том числе НДС 20%, не соответствует действительной и рыночной цене оборудования и установлена исключительно в связи с принятием покупателем обязательств самостоятельно или с привлечением специализированной организации по надлежащему обеспечению потребителей (собственников помещений в МКД) тепловой энергией для теплоснабжения и горячего водоснабжения, также обязательств по надлежащей эксплуатации, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту Оборудования в период действия договора о предоставлении места на крыше МКД.
Таким образом, по договору титул собственности на оборудование котельной у ООО «Теплосервис Юг» носит условный характер, ограничен периодом пользования местом на крыше МКД для эксплуатации и обслуживания данного оборудования, ООО «Теплосервис Юг» не вправе использовать данное оборудование иначе как для нужд МКД, т.е. данный договор фактически право собственности не порождает.
Более того, п. 1.9 договора №18.05.03 купли-продажи оборудования, ООО СЗ «МСК-СИТИ» распорядилось в одностороннем порядке общим имуществом МКД <адрес> а именно кровлей, установив плату за пользование местом на крыше в размере 3000 руб., а срок пользование местом – до 31.12.2070.
Вместе с тем, срок пользования объектом недвижимости – кровлей МКД <адрес> – до 31.12.2070, в связи с чем данный договор, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества, подлежал государственной регистрации в Управлении Росреестра.
Применительно к данной ситуации в п.4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» дополнительно разъяснено, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).
Следовательно, независимо от применения судом последствий недействительности сделки договор №18.05.03 от 18.05.2022 не влечет юридических последствий, поскольку ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания судом (п.1 ст.166 ГК РФ).
То есть, будучи не зарегистрированным в ЕГРН указанный договор с вводом дома в эксплуатацию для собственников помещений в МКД свою силу автоматически утратил.
Если арендодатель не управомочен собственником сдавать недвижимое имущество в аренду, то договор аренды ничтожен.
Также сторонами подписан передаточный акт оборудования к договору от 18.05.2022, подтверждающий передачу автоматизированной блочно-модульной котельной «Ekotherm V 3000» (теплопроизводительностью 3,0 МВт) от ООО СЗ «МСК-СИТИ» к ООО «Теплосервис Юг», при этом, ответчиками данный факт не оспаривался.
ООО «Теплосервис Юг» зарегистрировало котельную в реестре опасных производственных объектов, оформило лицензию на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности.
ООО «Теплосервис Юг», как теплоснабжающей организации Региональной службой по тарифам по Ростовской области были утверждены тарифы на тепловую энергию и горячую воду для муниципального образования «город Ростов-на-Дону» (без указания конкретных МКД), котельная включена в схему теплоснабжения г.Ростов-на-Дону.
В дальнейшем с использованием спорной котельной ООО «Теплосервис Юг» осуществляло оказание коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению собственникам помещений в МКД, взимая плату согласно тарифов. Иные потребители тепловой энергии у котельной отсутствуют.
ООО УК «Сердце Ростова», являясь управляющей организацией многоквартирного <адрес> вопрос о праве собственности на спорную котельную оставило на усмотрение суда, указав, что в эксплуатацию управляющей компании оборудование крышной котельной не поступало.
В соответствии со ст.11 и ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. Выбор способа защиты права избирается заявителем, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения, удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.
Способы защиты права собственности и других вещных прав определены в главе 20 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее также Постановление №10/22), разъясняет наличие четырех способов защиты права собственности – признание права собственности; признание права собственности отсутствующим; иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находится (виндикационный иск) (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации); иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения вещью (негаторный иск) (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление №64) право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости, далее – ЕГРН).
В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в доме, введенном в эксплуатацию и являющимся первым этапом строительства в границах исходного земельного участка, вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При этом застройщик не вправе произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен, то есть дольщиков.
Согласно следует из пп.«а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее также Правила №491), в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 №489-О-О указано, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
Согласно правовой позиции выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 №12537/09, от 02.03.2010 №13391/09, от 22.01.2013 №11401/12 при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами на дату приватизации первой квартиры в доме, для каких изначально целей предназначались спорные помещения.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из абз.5 ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из приведенных норм законодательства и разъяснений высших судебных инстанций следует, что в целях определения состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в доме, необходимо учитывать, для каких изначально целей предназначались спорные помещения, а также выявлять необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в спорных помещениях оборудованию, требующему обслуживания.
Данные обстоятельства подлежат установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе заключения судебной строительно-технической экспертизы.
Выбор способа защиты права собственности, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорная котельная при ее создании предусмотрена проектной документацией и строилась исключительно для обеспечения теплоснабжения одного дома по адресу: <адрес>, которому при вводе в эксплуатацию присвоен адрес: <адрес>, расположена на кровле МКД, и фактически используется для обеспечения теплоснабжения и горячего водоснабжения более одного помещения в одном многоквартирном доме.
Спорная котельная создавалась застройщиком в рамках реализации общего проекта по строительству: жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, расположенный по адресу: <адрес> в целях обеспечения теплоснабжения только данного МКД, что подтверждается следующими доказательствами:
- положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «ГеоСПЭК» на проектную документацию, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.
- заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ за №, в приложении к которому указано, что застройщик осуществляет (будет осуществлять) строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства в пределах одного разрешения на строительство, у застройщика имеется проектная документация и положительное заключение экспертизы проектной документации.
На листе 39 положительного заключения негосударственной экспертизы № раздела 4.2.2.2 Архитектурные решения указано, что:
«на кровле расположена крышная блочно-модульная газовая котельная. Котельная – в металлическом каркасе, обшитом негорючими сэндвич-панелями полной заводской готовности. Ограждающие конструкции котельной имеют окна, входную дверь, жалюзийные решетки и дефлектор».
В разделе 4.2.2.4.3 «отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» (страница 157-160) положительного заключения негосударственной экспертизы № указано:
«источник теплоснабжения каждого жилого дома – проектируемая блочно-модульная котельная (Жилой <данные изъяты>), крышного исполнения, работающая на природном газе».
Система теплоснабжения здания запроектирована с автоматическим регулированием, учетом и контролем теплового потока.
Тепловой пункт расположен в подвале.
В ИТП предусмотрен общий узел учета тепловой энергии.
Подключение систем отопления осуществляется по независимой схеме с помощью пластинчатых теплообменников для верхней и нижней зон (<данные изъяты>
Подключение системы ГВС для верхней и нижней зон предусмотрено по закрытой схеме, с помощью пластинчатых теплообменников (по два теплообменника для каждой зоны – по 50% производительности каждый), установленных в ИТП. Схема присоединения системы теплоснабжения воздухонагревателей приточных установок, предназначенных для офисной части – зависимая.
Трубопроводы ИТП выполняются из стальных труб по №
Антикоррозионное покрытие стальных трубопроводов — масляная краска в 2 слоя по грунту ГФ-021 в 1 слой.
Тепловая изоляция – цилиндры «Технониколь 80» (НГ), толщиной 20 мм покровный слой — сталь тонколистовая, толщиной 0,35 мм.Слив теплоносителя осуществляется в помещении ИТП через дренажные краны, установленные на распределительных гребенках.
Для удаления случайных и аварийных вод в тепловом пункте предусмотрено устройство приямка с установкой в нем дренажных насосов (1-рабочий, 1-резервный).
Помещение автостоянки — неотапливаемое.
Раздел 4.2.2.4.4 «Тепломеханические решения» также содержат указания на то, что источник теплоснабжения каждого жилого дома – проектируемая блочно-модульная котельная (<данные изъяты> крышного исполнения, работающая на природном газе, компания ООО «Строй-Инжиниринг», <адрес>. Нагрев воды производится в котлах. Каждый котел оснащен автоматической блочной горелкой и соответствующими датчиками. Управление котельной осуществляется с щита контроля и управления. Котельная оснащена всеми необходимыми контрольно- измерительными приборами, в том числе счетчиком газа и коммерческими узлами учета тепловой энергии (опционально). Система автоматического управления обеспечивает безопасную работу котельной.
В разделе 4.2.2.4.7 «Система газоснабжения» указано, что в данной проектной документации выполнен подвод газопровода среднего давления (0,11 – 0,3 МПа) от места присоединения к существующему стальному подземному газопроводу-вводу среднего давления DN 200 до 4-х ГРПШ с узлами учета расхода газа и газопровод низкого давления (0,004 МПа) от проектируемых ГРПШ до 4-х крышных блочно-модульных котельных.
На жилых домах № устанавливаются:
-блочно-модульная котельная «<данные изъяты> (3 шт.), устанавливаемые для теплоснабжения и горячего водоснабжения жилых домов №.
Внутри каждой котельной установлены:
- водогрейные котлы <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Спорная котельная построена для удовлетворения общих потребностей собственников помещений в многоквартирном <адрес>
Более того, автономное теплоснабжение запроектировано в отношении каждого из строений, входящего в состав ЖК «Рубин», поскольку предусмотрено осуществление ввода жилого комплекса в эксплуатацию четырьмя пусковыми комплексами (строениями) в соответствии с согласованным проектом, имеющим положительное заключение негосударственной экспертизы, имеющееся в материалах настоящего дела.
Судом дополнительно исследован вопрос технологического подключения спорной котельной к сетям инженерно-технического обеспечения.
ООО «СЗ «МСК-СИТИ» и ООО «Теплосервис Юг» не оформлялись отдельные технические условия для снабжения котельной газом, холодной водой и электроэнергией, технологическое присоединение котельной как самостоятельного коммерческого объекта не оплачивалось и не осуществлялось.
ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» выданы технические условия № от 28.04.2023 (взамен ранее выданных ТУ № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ) на подключения к сетям газоснабжения жилого комплекса по адресу<адрес>
Из акта приемки законченного строительством объекта системы газораспределения и газопотребления, подписанного застройщиком, Северо-Кавказским управлением Ростехнадзора, проектировщиком и газоснабжающей организацией, следует, что строительство спорной крышной модульной котельной выполнено в составе жилого комплекса по адресу<адрес> его систем газоснабжения.
Иные объекты газопотребления, кроме спорной котельной, в МКД отсутствуют.
Таким образом, мощности по газоснабжению, оплачены в рамках строительства МКД, т.е. за счет участников долевого строительства, отдельные технические условия на присоединение к центральным сетям теплоснабжения не выдавались.
Исходя из п.2 ст.290 ГК РФ устанавливает запрет на отчуждение доли в общем имуществе многоквартирного дома отдельно от отчуждения принадлежащего собственнику помещения.
В соответствии с ч.1 ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то есть самостоятельного волеизъявления в отношении общего имущества при совершении сделки не требуется.
При этом следует учитывать, что согласно ч.3 ст.36, ч.2 ст.40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества.
Кроме того, что в силу п.1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №, проведение рассматриваемых работ не должно вести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.
В материалах дела отсутствует согласие всех дольщиков помещений создаваемого многоквартирного дома по <адрес> на уменьшение состава общего имущества.
Указание ООО «СЗ «МСК-СИТИ» на приобретение оборудования котельной и оплаты технологического присоединения за счет средств, полученных по договору целевого процентного займа № от 16.03.2021 на сумму 50 000 000 руб., не может иметь правового значения для разрешения спора.
Согласно п.1.1 договора целевого займа № от 16.03.2021 займ предоставлялся для оплаты технологического присоединения к инженерным сетям водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, для приобретения оборудования котельной и трансформаторной подстанции и оплату работ по монтажу трансофрматорной подстанции и котельной с газопроводом при строительстве объекта «жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу сумму займа и начисленные проценты в срок и в порядке, которые предусмотрены настоящим договором. Заем, предоставленный заемщику по настоящему договору, является целевым и предоставляется заимодавцем исключительно для создания инженерной инфраструктуры объекта в объеме, указанном в настоящем пункте.
Таким образом, денежные средства по займу расходовались для строящегося объекта «жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>», а не для сторонней котельной, как самостоятельного объекта.
Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщиком является хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.
Трехлетний опыт участия в строительстве (создании) многоквартирных домов включает в себя период фактического участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда, и может быть подтвержден наличием выданных разрешений на ввод в эксплуатацию, а также договорами, в рамках которых действует генеральный подрядчик или технический заказчик, документами, подтверждающими факт выполнения обязательств по указанным договорам.
Согласно ч.6 ст.18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 указанной статьи.
Таким образом, строительство застройщиком за счет собственных средств иных объектов недвижимости по разрешениям на строительство, полученным после 01.07.2018, будет являться иной деятельностью, осуществление которой противоречит положениям Федерального закона от 31.12.2004 №214-ФЗ.
Поскольку застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов (часть 6 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ), погашение указанного займа могло быть осуществлено только за счет платежей от участников долевого строительства. Следовательно, даже при предположении о приобретении на заемные средства оборудование котельной в конечном счете при погашении займа оплачено денежными средствами, поступившими участников долевого строительства.
Сам факт самостоятельного приобретения застройщиком оборудования котельной на заемные или иные средства не влияет на возникновение права самостоятельного распоряжения данным оборудованием в отрыве от возводимого МКД. Застройщик являлся покупателем всех материалов и всего иного оборудования, использованных при возведении МКД, однако указанное не порождает право самостоятельного распоряжения ими после их включения при строительстве в состав МКД.
Вместе с тем, для исследования вопроса о том, является ли автоматизированная блочно-модульная газовая котельная частью многоквартирного дома, наличием возражений ответчиков, объективно требуются специальные познания, которым суд не обладает, в связи с чем по ходатайству сторон судом определением от 29.07.2025 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм».
Руководителем экспертной организации проведение экспертизы поручено ФИО11 и ФИО10, которые также дали подписку судебных экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
1. Относится ли блочно-модульная котельная «<данные изъяты>», крышного исполнения, работающая на природном газе, к внутривидовым инженерным системам многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> или является частью внешней системы газораспределения и газопотребления?
2. Предназначена ли блочно-модульная котельная «<данные изъяты>», крышного исполнения, работающая на природном газе, для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> Могут ли быть подключены к данной котельной иные здания, сооружения?
3. Является ли блочно-модульная котельная «<данные изъяты>», крышного исполнения, работающая на природном газе, единственным источником теплоснабжения многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> или имеется возможность подключения вышеуказанного многоквартирного дома к другим источникам теплоснабжения? В случае, если такая возможность имеется, возможно ли такое подключение без проведения дополнительных работ?
Как следует из выводов заключения ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм<данные изъяты> от 17.10.2025, в соответстиви с положениями Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, блочно-модульная котельная <данные изъяты>», крышного исполнения, работающая на природном газе, относится к внутридомовым инженерным системам многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с ГОСТ Р <данные изъяты>Системы газораспределительные. Термины и определения» и Постановлением Правительства РФ от 29.10.2010 №870 «Об утверждении технического регламента о безопасности сетей газораспределения и газопотребления», газопровод среднего и низкого давления с техническими и технологическими устройствами, в том числе газоиспользующим оборудованием, проложенный к крышной котельной от точки подключения к сетям газораспределения, является частью сети газопотребления.
Блочно-модульная котельная «<данные изъяты>», крышного исполнения, работающая на природном газе, предназначена для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>В/83, строение 1.
Техническое и технологическое решение автоматизированной крышной блочной котельной установки «<данные изъяты>» многоквартирного дома по адресу: <адрес> позволяет осуществить теплоснабжение только данного здания, в связи с чем, присоединение к данной котельной иных зданий и сооружений не возможно.
Блочно-модульная котельная «<данные изъяты>», крышного исполнения, работающая на природном газе, является единственным источником теплоснабжения многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> строение 1. Иные источники теплоснабжения здания многоквартирного дома отсутствуют. Возможность подключения многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> к иным источникам теплоснабжения не имеется, в связи с отсутствием соответствующих инженерных сетей и технических условий.
Указанное заключение суд полагает возможным принять в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, при этом, исходит из того, что оснований сомневаться в заключении судебной строительно-технической экспертизы не имеется, поскольку данное заключение составлено компетентными экспертами, обладающими специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно; квалификация, опыт и профессиональная подготовка экспертов у суда сомнений не вызывают.
При этом эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Доказательств существенного нарушения экспертами методики проведения исследования, порядка составления самого заключения не представлено. Заключение эксперта содержит надлежащее обоснование выводов, к которым эксперты пришли в результате проведения исследования.
Истцом не представлено доказательств, опровергающих выводы заключения судебной строительно-технической экспертизы.
В судебном заседании был допрошен эксперт Твардовский ФИО24 которые выводы, изложенные в заключении, поддержал в полном объеме.
Давая оценку доводам стороны ответчика ООО «Теплосервис Юг» настаивающей на назначении повторной судебной экспертизы, ссылаясь на отсутствие соответствующей квалификации экспертов, а также на то, что осмотр проводился экспертами организации НЭУ «Центр судебной экспертизы «Прайм», суд находит их подлежащими отклонению, поскольку указанные доводы не ставят под сомнение выводы, изложенные в заключении.
В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (ст.41 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).
Проведение экспертизы по настоящему делу было поручено судом экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм».
В определении суда от 29.07.2025 о назначении по делу строительно-технической экспертизы, суд указал на возможность привлечения специалистов (экспертов), не являющихся сотрудниками ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм», поручив руководителю экспертной организации предупредить экспертов, специалистов, не являющихся сотрудниками, об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ.
Кроме того, с учетом требований ст.41 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» суду представлены сведения, касающиеся профессиональных данных экспертов, которым будет поручено проведение экспертизы (сведения об образовании, специальность, стаж работы, должность), в целях обеспечения реализации участвующими в деле лицами их права на отвод эксперта (ст.18 ГПК РФ), права заявить ходатайство о привлечении в качестве экспертов конкретных лиц (ч.2 ст.79 ГПК РФ), с которыми в частности был ознакомлен представитель ООО «Теплосервис ЮГ». Однако до получения результатов экспертизы, каких-либо ходатайств со стороны ответчика не поступало.
Более того, принимая во внимание круг вопросов поставленных на разрешение экспертов и представленные данные об их образовании, специальности, стаж работы, должности, суд полагает, что они обладают соответствующей компетенцией.
Неделимой признается вещь, которую нельзя разделить в натуре без разрушения, повреждения или изменения ее назначения. Она выступает в обороте как единый объект вещных прав. У нее могут быть составные части, однако при замене одной или нескольких частей иная вещь не возникает, если при этом сохраняются существенные свойства изначальной вещи (п.1 и п.2 ст.133 ГК РФ).
Котельная является неотделимой от систем газоснабжения, горячего водоснабжения и отопления многоквартирного дома, т.е. без нее дом не может функционировать.
Материалами дела подтверждается, что данный многоквартирный дом состоит из нескольких секций (принимался и вводился в эксплуатацию отдельными этапами в соответствии с разрешением на строительство согласно пункту 5.1 СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87, утвержденных Приказом Минстроя России от 27.07.2017 №1033/пр).
Проектной документации, из которой бы следовало, что спорная котельная проектировалась и строилась для иных целей (имела самостоятельное значение) в дело не представлено.
Следовательно, блочно-модульная котельная «<данные изъяты>» не отвечает признакам самостоятельного объекта недвижимости – как источника теплоснабжения централизованной системы теплоснабжения, предусмотренного законодательством, способного участвовать в гражданском обороте как самостоятельный объект.
Совокупный анализ материалов дела, в том числе технической и проектной документации, связанной со строительством МКД и помещения спорной котельной, а также заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» №-С от 17.10.2025, позволяет суду сделать вывод о том, что спорная котельная является общим имуществом многоквартирного дома и собственники жилых помещений многоквартирного дома пользовались ей с момента ввода в эксплуатацию объекта – многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>
Как разъяснено в п.9 Постановления №, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).
В силу абз.5 ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).
Пунктом 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, сформулирована правовая позиция о том, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.
С учетом изложенного, ходатайство ответчика о применении срока исковой давности судом отклоняется.
ООО СЗ «МСК-СИТИ» не имело права отчуждать имущество котельной, являющееся общим имуществом в многоквартирном доме. При этом, ООО «Теплосервис Юг» не может быть признано добросовестным покупателем.
ООО «Теплосервис Юг» при проявлении разумной осмотрительности не могло не знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать и то, что при наличии оговорки об обстоятельствах, это имущество является общедолевой собственностью, не могло не видеть, что сделка заключается в отношении неотъемлемой части системы отопления уже построенного МКД.
Передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на имущество, являющееся общим имуществом, и последующие сделки в отношении данного имущества не соответствуют требованиям закона, влекут нарушение прав собственников помещений, и поэтому договоры в отношении такого имущества являются ничтожными без согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно ч.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.
Следовательно, строящийся (незавершенный) объект и его составные части, включая смонтированную котельную, весь период строительства находится в залоге у участников долевого строительства, в т.ч. истца.
При этом залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п.2 ст.346 ГК РФ).
Поскольку это залог в силу закона, ООО «Теплосервис Юг» также не могло не знать о его существовании, рассматривая к покупке котельную в уже построенном МКД, находящемся в завершающей стадии сдачи в эксплуатацию.
С момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров при отчуждении застройщиком третьему лицу, которое, приобретая, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве.
Являющийся предметом спора договор купли-продажи заключен в отношении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, которое ограничено в обороте и не могло отчуждаться, в силу чего договор является ничтожным.
Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона ничтожна (п.1 ст.174.1 ГК РФ).
В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Отчуждение построенной в составе МКД крышной котельной, суд расценивает как злоупотребление правом со стороны застройщика, посягающее на охраняемые законом права участников долевого строительства и последующих собственников помещений в МКД.
По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в ст.10 ГК РФ, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 №23-П разъяснено, что «в силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК РФ и часть 1 статьи 36 ЖК РФ) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу (пункт 2 статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.07.2012 №14-5162-ГЕ). Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре (пункт 2 статьи 290 ГК РФ, части 2 и 4 статьи 37 ЖК РФ). Кроме того, по смыслу положений частей 2 - 4 статьи 36 и пункта 1 части 2 статьи 137 ЖК РФ в их взаимосвязи, общее имущество в многоквартирном доме также не подлежит разделу либо отчуждению в целом третьим лицам».
При этом факт отчуждения до или после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию правового значения не имеет, поскольку застройщик в любом случае не имел права на отчуждение.
Несмотря на то, что судом исковые требования о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделок не рассматривались, вышеуказанные сделки ничтожны независимо от такого признания судом.
Ссылка ответчиков на то, что эксплуатация крышной котельной может осуществляться исключительно специализированной организацией, имеющей лицензию на эксплуатацию такого объекта, в настоящем случае ООО «Теплосервис Юг», не принимается во внимание судом, поскольку понятие эксплуатация неравнозначно понятию владение и вся суть возражений сводится к тому, что необходимо наличие разрешений и лицензий, позволяющий эксплуатировать объект повышенной опасности.
При неправомерном использовании общего имущества в многоквартирном доме другим лицом собственник вправе предъявить именно негаторный, а не виндикационный иск (п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утв. Президиумом ВС РФ 10.04.2013, Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2018 №83-КГ18-13, п.39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Устранение нарушений прав истца как участника долевой собственности (ст. 304 ГК РФ) будет заключаться в прекращении ООО «Теплосервис Юг» незаконной эксплуатации крышной котельной, являющейся общедомовым имуществом.
При этом общедомовая котельная должна обслуживаться управляющей организацией, осуществляющей управление данным многоквартирным домом путем привлечения специализированной организации.
Как следует из п.8 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290, выполнение работ в целях содержания в надлежащем техническом состоянии систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.
В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023, указывается, что из системного толкования положений частей 1, 1.1 и 2.3 статьи 161, пункта 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что требования, которые предъявляются к выполнению работ по управлению и техническому обслуживанию дома, все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные работы и услуги.
Следовательно, обязанность по эксплуатации крышной котельной лежит на ООО УК «Сердце Ростова» независимо от содержания договора управления с ней.
Данные обязанности должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания.
Содержание и ремонт оборудования автономных котельных должно осуществляться организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом - пункт 5.4.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, пункт 20 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 №290 (ред. от 29.05.2023) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», абзац 8 пункта 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №35.
ООО «Теплосервис Юг» не является организацией, управляющей многоквартирным домом, следовательно, не вправе самостоятельно эксплуатировать и использовать в своих коммерческих целях крышную котельную МКД.
Пункт 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354, прямо предусматривает самостоятельное производство управляющей организацией коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В Определении Конституционного Суда РФ от 30.09.2021 №2119-О применительно к домам с крышными котельными указывается, что в соответствии с абзацем первым пункта 54 Правил тепловая энергия для оказания коммунальной услуги по отоплению производится управляющей организацией с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы ответчиков об отсутствии у управляющей организации необходимых лицензий, подлежат отклонению, поскольку вопросы собственности на общедомовое имущество никак не опосредованы наличием или отсутствием каких-либо лицензий.
Право собственности возникает не в силу оформления документации на ОПО, а наоборот возникновение права собственности (владения) влечет ряд регламентных мероприятий в рамках законодательства об опасных производственных объектах. Правоустанавливающие документы прилагаются к заявлению на регистрацию ОПО (пп. 2 п. 20 Регламента по регистрации ОПО, утв.Приказом Ростехнадзора от 08.04.2019 №140, пп. 2 п. 14 Требований к регистрации объектов в реестре ОПО, утв. Приказом Ростехнадзора от 30.11.2020 №471);
Документы для регистрации ОПО нужно представить в регистрирующий орган не позднее 10 рабочих дней со дня начала его эксплуатации (п. 5 Правил регистрации объектов в реестре ОПО, п. 14 Требований к регистрации объектов в реестре ОПО).
Следовательно, только после начала эксплуатации у управляющей организации (привлеченной ею специализированной организации) возникнет обязанность по регистрации ОПО.
Лицензирующий орган принимает решение предоставить лицензию (внести изменения) в срок, не превышающий 13 рабочих дней со дня приема заявления (ч. 1.1 ст. 14 Закона о лицензировании, п. 13 (1) Положения о лицензировании эксплуатации взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.10.2020 №1661).
Более того, законодательство не содержит запрета на привлечение управляющей компанией специализированных организаций, обслуживающих ОПО.
Суд, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, выводы судебной строительно-технической экспертизы, дав оценку доказательствам по правилам ст.ст. 55,67,79 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст.ст.167,168,218,289,290 ГК РФ ст.ст. 36,40 ЖК РФ, принимая во внимание правовую позицию вышестоящей судебной инстанции, сформированную в п.38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ, п.11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, приходит к выводу о том, что требований ФИО13 ФИО26. о признании отсутствующим право собственности ООО «Теплосервис Юг» и признании за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на расположенную на крыше многоквартирного дома по адресу: <адрес>, автоматизированную блочно-модульную котельную «<данные изъяты>» и иное входящее в состав котельной оборудование (паспорт №), надземный газопровод низкого давления от места соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО13 ФИО25 (СНИЛС <данные изъяты>) – удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности ООО «Теплосервис Юг» (ИНН <***>) на расположенную на крыше многоквартирного дома по адресу: <адрес> автоматизированную блочно-модульную котельную «<данные изъяты>» и иное входящее в состав котельной оборудование (паспорт №), надземный газопровод низкого давления от места соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Признать за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> право общей долевой собственности на расположенную на крыше многоквартирного дома по адресу: г. <данные изъяты> автоматизированную блочно-модульную котельную «№» и иное входящее в состав котельной оборудование (паспорт №), надземный газопровод низкого давления от места соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение суда изготовлено 08.12.2025