Решение по делу № 3А-505/2022 от 12.12.2022 | Нижегородский областной суд (Нижегородская область)

Дело № 3a-505/2022

УИД 52OS0000-01-2022-000138-58

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 12 декабря 2022 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Ефимовой Е.О.,

при секретаре судебного заседания Горбуновой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО11 о признании решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости незаконными, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости (нежилых помещений) в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что ему на праве общей долевой собственности принадлежат объекты недвижимости, а именно:

– нежилое помещение с кадастровым номером [номер], назначение и наименование: нежилое помещение, общей площадью 193,3 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], пом.8;

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер], назначение и наименование: нежилое помещение, общей площадью 807 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], пом.10;

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер], назначение и наименование: нежилое помещение, общей площадью 690,3 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], пом.П1;

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер], назначение и наименование: нежилое помещение, общей площадью 1746,7 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], пом.П4.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилых помещений составляет:

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 7 565 346 рублей 41 копейка;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 31 584 244 рубля 95 копеек;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 26 504 330 рублей 81 копейка;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 61 199 302 рубля 57 копеек, что превышает их рыночную стоимость, которая в соответствии с отчетами об оценке, выполненными оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО4, составляет:

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 6 090 000 рублей, по состоянию на 25 октября 2021 года;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 17 691 000 рублей, по состоянию на 25 октября 2021 года (отчет об оценке № [номер]/2021 от 02.12.2021);

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 14 191 000 рублей, по состоянию на 25 октября 2021 года;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 51 803 000 рублей, по состоянию на 25 октября 2021 года (отчет об оценке № [номер]/2021 от 02.12.2021).

02.12.2021г. и 03.12.2021г. ИП ФИО2 обратился в государственное бюджетное учреждение Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и [номер], в удовлетворении которых ему было отказано.

Отказ оформлен решениями № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер] от 29.12.2021г., мотивированными тем, что представленные отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате налога за недвижимость.

Административный истец просит признать решения Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер] от 29.12.2021г. незаконными и установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер], и [номер], равной их рыночной стоимости по состоянию на 25.10.2021г.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, от представителя административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и в отсутствие административного истца (передано по телефонограмме), с учетом выводов повторной судебной экспертизы. В отзыве на исковое заявление заинтересованного лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области- содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Руководствуясь ст.150 КАС РФ, учитывая положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Административными ответчиками - министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области и ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» представлен письменный отзыв на иск, в котором среди прочего, указано, что решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и [номер] в размере их рыночной стоимости № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер] от 29.12.2021, приняты уполномоченным лицом в пределах его компетенции. Основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений послужило то, что при проведении их оценки оценщиком были допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Заинтересованным лицом – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области также представлен отзыв на административное исковое заявление ИП ФИО2 в котором указано, что нежилые помещения с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и [номер] вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2020г.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года», составляет:

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 7 565 346 рублей 41 копейка;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 31 584 244 рубля 95 копеек;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 26 504 330 рублей 81 копейка;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 61 199 302 рубля 57 копеек и внесена в ЕГРН на основании актов об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с положениями Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Изучив материалы дела, оценив по правилам ст.84 КАС РФ представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в соответствии с п.5 ч.2 ст.14 которого основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Нормой ч.1 ст.245 КАС РФ предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч.1 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Исходя из положений ч.15 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ) решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из ч.2 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ), заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч.7 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ). Следовательно, при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (ч.9 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287 «Об утверждении форм заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и документов, формируемых в связи с рассмотрением такого заявления, требований к их заполнению, требований к формату таких заявления и иных документов в электронной форме» утверждены форма уведомления о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению и требования к заполнению уведомления о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости и представляемых с ним документов в электронной форме; форма решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, требования к заполнению форм решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также требований к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной формате.

Согласно ч.ч.10 – 13 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден Устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

- определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

- определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

- рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

- хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

- сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

- иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

- деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Пунктом 2 ст.375, ст.378.2 НК РФ установлено, сто налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что ИП ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер], назначение нежилое, наименование: помещение, общей площадью 193,3 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], пом.8, доля в праве – 33/100, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-24951919 от 22.02.2022г.;

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер], назначение нежилое, наименование: помещение, общей площадью 807 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], пом.10, доля в праве – 34/100, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-24955304 от 22.02.2022г.;

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер], назначение нежилое, наименование: пом.1, общей площадью 690,3 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], пом.П1, доля в праве – 1/2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-24938321 от 22.02.2022г.;

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер], назначение нежилое, наименование: помещение, общей площадью 1746,7 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], пом.П4, доля в праве – 1/2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-24951916 от 22.02.2022г.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] [номер] и [номер] утверждена приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года» в размере:

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 7 565 346 рублей 41 копейка;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 31 584 244 рубля 95 копеек;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 26 504 330 рублей 81 копейка;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 61 199 302 рубля 57 копеек.

Не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, на основании отчетов об оценке, составленных оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО4, в которых определена рыночная стоимость:

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 6 090 000 рублей, по состоянию на 25 октября 2021 года;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 14 191 000 рублей, по состоянию на 25 октября 2021 года;

08.12.2021 и 09.12.2021 ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» в адрес заявителя направлены уведомления о поступлении заявлений и принятии их к рассмотрению.

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], от 29.12.2021г. отказано в удовлетворении заявлений ИП ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и [номер] в размере их рыночной стоимости по тем основаниям, что при проведении оценки объекта недвижимости оценщиком были допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Суд приходит к выводу, что процедура принятия оспариваемых решений административным ответчиком не нарушена: они приняты уполномоченным должностным лицом в соответствии с представленной ему компетенцией, с соблюдением установленного законом порядка и сроков, соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287, и по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Согласно ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец представил в суд отчеты об оценке № [номер]/2021 от 02.12.2021 и № [номер]/2021 от 02.12.2021, составленные оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО12 согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости, по состоянию на 25.10.2021г. составила:

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 6 090 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 17 691 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 14 191 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 51 803 000 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В ходе судебного разбирательства по инициативе суда, с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и [номер], а также проверки представленных административным истцом отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, назначена судебная оценочная экспертиза, на основании определения суда от 10 марта 2022 года, результаты которой оформлены заключением эксперта [номер] от 08.07.2022, составленным экспертом ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России ФИО5

По результатам исследования экспертом сделан вывод о том, что отчеты об оценке № [номер]/2021 от 02.12.2021 и № [номер]/2021 от 02.12.2021г., подготовленные оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО4, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Экспертом указано, что оценщиком ФИО4допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, а именно выявлены несоответствия п.5 ФСО-3 и п.22 ФСО-7, влияющие на итоговую стоимость объектов оценки.

Также экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости, по состоянию на 25.10.2021г. составляет:

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 10 561 348 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 31 809 650 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 19 562 404 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 83 856 308 рублей.

Поскольку экспертное заключение [номер] от 08.07.2022г. содержит противоречивые выводы об итоговой стоимости объектов оценки, что могло повлечь недостоверность заключения как доказательства, в ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя административного истца, с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] [номер] и [номер], а также проверки представленных административным истцом отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, на основании определения суда от 18 августа 2022 года, результаты которой оформлены заключением эксперта [номер] от 24.10.2022г., составленным экспертом ООО «Оценочная компания «Норматив» ФИО6

По результатам исследования экспертом сделан вывод о том, что отчеты об оценке № [номер]/2021 от 02.12.2021г. и № [номер]/2021 от 02.12.2021г., подготовленные оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО4, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Экспертом также сделан вывод о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости, по состоянию на 25.10.2021г., составляет:

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 5 888 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] – 21 944 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 17 066 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] - 53 450 000 рублей.

Не смотря на наличие у оценщика ФИО4, подготовившей отчеты об оценке № [номер]/2021 от 02.12.202г.1 и № [номер]/2021 от 02.12.2021г., необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных экспертом нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчетов о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащих доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] [номер], [номер] и [номер], отчетов об оценке № [номер]/2021 от 02.12.2021г. и № [номер] от 02.12.2021г.

Оценивая заключения судебных экспертиз, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом в заключении повторной экспертизы № 15 от 24.10.2022г., с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять заключению эксперта № 15 от 24.10.2022г., выполненному экспертом ООО «Оценочная компания «Норматив» ФИО6, у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям ст.82 КАС РФ. Проверка отчетов об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом соответствующей квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. Лица, участвующие в деле, данное заключение эксперта не оспаривают, оно является допустимым и надлежащим доказательством.

Вместе с тем, заключение судебной экспертизы [номер] от 08.07.2022г., выполненное экспертом ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России, содержит недостоверные сведения об объектах-аналогах: аналог № 1 на [адрес]), согласно принтскрину, размещен после даты оценки – 03.01.2022 (дата оценки – 25.10.2021) – нарушение п.8 ФСО № 1; кроме того данный аналог ошибочно в сравнительном подходе отнесен к внутриквартальному местоположению, который согласно картам расположен на «красной линии», что привело к завышению стоимости объекта оценки – нарушение п.5 ФСО № 3.

Аналог № 1 [адрес], аналоги №№ 2 и 3, размещены после даты оценки – январь 2022 (нарушение п.8 ФСО № 1), что привело к завышению стоимости объекта оценки – нарушение п.5 ФСО № 3.

Аналог № 3 на [адрес], с качественным ремонтом, Поправка понижающая на данный фактор не применялась, что привело к завышению стоимости объекта оценки – нарушение п.5 ФСО № 3.

Таким образом, экспертное заключение выполнено с существенными нарушениями требований ФСО, информация, использованная в заключении, не отражает реальную картину рыночной стоимости объектов оценки. Расчеты сделанные экспертом являются недостоверными, т.к. выполнены неверным путем с использованием некорректных аналогов.

Суд по указанным основаниям принимает за основу при вынесении решения заключение повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Оценочная компания «Норматив» № 15 от 24.10.2022, выполненное экспертом ФИО6, как наиболее полное по сравнению с заключением первоначальной судебной экспертизы [номер] от 08.07.2022, поскольку оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 25.10.2021г.:

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] в размере 5 888 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] в размере 21 944 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] в размере 17 066 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером [номер] в размере 53 450 000 рублей, сторонами не оспаривается.

При таких обстоятельствах, исковые требования ИП ФИО1 подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости – нежилых помещений с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и [номер], равной их рыночной стоимости по состоянию на 25.10.2021, в размере, установленном повторной судебной оценочной экспертизой ООО «Оценочная компания «Норматив» [номер] от 24.10.2022г.

Принимая во внимание несоответствие отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, федеральным стандартам в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о законности решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер] и № ОРС-52/2021/[номер], от 29.12.2021г. и отказа в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и [номер] в размере их рыночной стоимости, установленной отчетами об оценке № [номер]/2021 от 02.12.2021г. и № [номер]/2021 от 02.12.2021г, подготовленными оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО3, административные исковые требования ИП ФИО2 в части признания указанных выше решений незаконными, удовлетворению не подлежат.

Оснований для признания незаконными решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер], № ОРС-52/2021/[номер] и № ОРС-52/2021/[номер] от 29.12.2021г. не имеется.

В данном случае министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области, ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» являются надлежащими ответчиками по делу.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО13 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: нежилое, общей площадью 193,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], помещение 8, равной его рыночной стоимости в размере 5 888 000 (пять миллионов восемьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей, по состоянию на 25 октября 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: нежилое, общей площадью 807 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], помещение 10, равной его рыночной стоимости в размере 21 944 000 (двадцать один миллион девятьсот сорок четыре тысячи) рублей, по состоянию на 25 октября 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: нежилое, общей площадью 690,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], пом.П1, равной его рыночной стоимости в размере 17 066 000 (семнадцать миллионов шестьдесят шесть тысяч) рублей, по состоянию на 25 октября 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: нежилое, общей площадью 1746,7 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], пом.П4, равной его рыночной стоимости в размере 53 450 000 (пятьдесят три миллиона четыреста пятьдесят тысяч) рублей, по состоянию на 25 октября 2021 года.

В остальной части в удовлетворении административного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО14 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья Е.О. Ефимова

В окончательной форме решение суда составлено 26 декабря 2022 года.

Судья Е.О. Ефимова