Решение по делу № 3А-247/2024 от 24.02.2025 - об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-32/2025 (№ 3а-247/2024)

УИД № 33OS0000-01-2024-000407-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 24 февраля 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Мусатовой А.В.,

с участием представителей административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО3,

заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском.

В обоснование требований указано, что ФИО1 с 20 мая 2020 года по 16 октября 2024 года являлся собственником объекта капитального строительства - нежилого помещения, наименование – ****, с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., номер, тип этажа – 1 Этаж, 2 Этаж, адрес (местоположение) объекта: ****, с кадастровой стоимостью 46 454 842,58 рублей, утвержденной по состоянию на 1 января 2020 года. Кроме того. С 16 октября 2024 года ФИО1 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности данного нежилого помещения.

Согласно отчету об оценке **** №**** от 20 ноября 2024 года рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером **** составляет 17 405 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Ссылаясь в качестве правового обоснования на статью 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 401, 403 НК РФ административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 17 405 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Административный истец ФИО1, заинтересованное лицо ФИО5, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал административный иск по вышеизложенным основаниям, не оспаривал выводов эксперта относительно определенной им рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ****.

Представитель административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения административного иска и установления рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **** в размере, определенном экспертом, ссылаясь на некорректно проведенный экспертом подбор объектов-аналогов, повлекший в последующем искажение итоговой рыночной стоимости спорного объекта оценки. Пояснил, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости данного объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости, не ставит под сомнение форму и содержание заключения эксперта, выводы эксперта по второму вопросу, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы, допросе эксперта в судебном заседании не заявил. Аналогичная позиция указана в письменном отзыве, представленном суду.

Представитель заинтересованного лица Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО4 в судебном заседании полагала административный иск не подлежащим удовлетворению по аналогичным основаниям.

Заинтересованное лицо Публично - правовая компания «РОСКАДАСТР» в лице Филиала по Владимирской области ходатайствовало о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя, возражений не представили.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация ЗАТО города Радужный Владимирской области, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, возражений не представили, ходатайств об отложении не заявили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что ФИО1 с 20 мая 2020 года по 16 октября 2024 года являлся собственником объекта капитального строительства - нежилого помещения, наименование – ****, с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., номер, тип этажа – 1 Этаж, 2 Этаж, адрес (местоположение) объекта: ****, с кадастровой стоимостью 46 454 842,58 рублей, утвержденной по состоянию на 1 января 2020 года. Кроме того с 16 октября 2024 года ФИО1 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности данного нежилого помещения.

С 16 октября 2024 года собственником другой ? доли в праве общей долевой собственности данного нежилого помещения является ФИО5.

Указанный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 21 июля 2003 года как учтенный объект.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **** утверждена Актом ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» от 22 апреля 2022 года № АОКС-33-2022-000330 в размере 46 454 842,58 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Государственная кадастровая оценка проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 апреля 2022 года. Дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда или по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 7 апреля 2022 года.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 года № 101-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Владимирской области» были утверждены результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства по состоянию на 1 января 2023 года, в том числе нежилого помещения с кадастровым номером **** в размере 62 065 074,1 рублей. Дата начала применения данной кадастровой стоимости – с 1 января 2024 года.

Поскольку от размера кадастровой стоимости за вышеуказанный объект капитального строительства зависит размер налога на имущество за 2023 год, уплачиваемого административным истцом, суд приходит к выводу о том, что у ФИО1 имеется правовая заинтересованность в приведении оспариваемой кадастровой стоимости в соответствие с рыночной стоимостью.

27 ноября 2024 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **** является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости и влечет исполнение обязанности по уплате налога на имущество в завышенном размере, обратился с настоящим административным иском в суд. В подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков над их рыночной стоимостью представил отчет об оценке, подготовленный **** № **** от 20 ноября 2024 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года составляет 17 405 000,00 рублей.

Административным ответчиком ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», заинтересованным лицом Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, представлены письменные возражения, в которых указано, что отчет **** №**** от 20 ноября 2024 года выполнен с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 10, подпункта «б» статьи 22 ФСО № 7, а именно оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов.

Аналогичная позиция высказана в судебном заседании представителями административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», пояснившими, что допущенные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и их устранение невозможно без изменения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих соответствие отчета об оценке № **** от 20 ноября 2024 года, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО6, требованиям законодательства об оценочной деятельности административным истцом не представлено.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание наличие кратной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью, судом для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности была назначена оценочная экспертиза.

Согласно заключению оценщика, занимающегося частной практикой, судебного эксперта **** №**** от 10 февраля 2025 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года составляет 20 418 000, 00 рублей.

Относительно соответствия отчета об оценке **** №**** от 20 ноября 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что отчет об оценке содержит нарушения, которые повлияли на определение итоговой рыночной стоимости, поскольку в нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержащиеся в отчете сведения относительно методов расчета стоимости не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки, а именно:

-на страницах 62, 65, 68, 82, 83, 84 отчета используется информация справочника оценщика недвижимости за 2016 год, что по состоянию на дату оценки не является актуальным. В связи с этим не представляется возможным подтвердить расчет корректировок на местоположение, на площадь. Также по информации на странице 91 отчета не представляется возможным проверить и подтвердить учет НДС в стоимости объектов-аналогов;

- в нарушение пунктов 7 ФСО №7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки;

- в нарушение пункта 13 ФСО № III на страницах 125-143 Отчета представлены копии документов, не подписанные уполномоченным Заказчиком лицом и не заверенные в установленном порядке.Суд полагает выводы эксперта обоснованными и приходит к выводу о том, что содержащиеся в Отчете сведения и содержание отчета вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что свидетельствует о несоответствии отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с чем представленный административным истцом отчет об оценке № **** от 20 ноября 2024 года, подготовленный ****, суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

Проанализировав и оценив заключение эксперта **** № **** от 10 февраля 2025 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.

Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно действительным членом Палаты судебных экспертов им. Ю.Г. Корухова ****, имеющей соответствующее образование, ученую степень кандидата экономических наук, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №**** от 4 июля 2024 года, сертификат добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов №016665, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам «Судебная финансово-экономическая экспертиза», «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», «Экспертиза и проверка отчетов об оценке», «Исследование строительных объектов и территорий с целью определения их стоимости», «Новые методики судебных финансово-экономических экспертиз» и т.д., предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта №**** от 10 февраля 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), Федерального стандарта оценки (ФСО-1) в редакции приказа Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200,), содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы, допроса эксперта стороны не заявляли, доказательств иной рыночной стоимости объекта оценки суду не представили.

Суд полагает ошибочным возражения административного ответчика и заинтересованного лица по некорректному подбору экспертом объектов-аналогов, приведшего к искажению рыночной стоимости, поскольку определение рыночной стоимости экспертом осуществлялось в рамках доходного подхода с использование методов капитализации и дисконтированных денежных потоков с последующим согласованием полученных результатов.

Из представленных письменных пояснений эксперта **** от 18 февраля 2025 года следует, что анализ фактических данных рынка предложений производственно-складской недвижимости во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 30-47 Заключения эксперта, проанализировано 8 объектов из исследуемого сегмента, что свидетельствует о выполнении экспертом требований пунктов 10, 11в) и 22 б) ФСО №7.

Представленные в возражениях административным ответчиком аналоги имеют удельные показатели предложений продаж (22 658,61; 31 666, 67; 38 571, 43 руб. за 1 кв.м.) значительно отличаются от удельного показателя кадастровой стоимости, примененного для расчета оспариваемой кадастровой стоимости объекта оценки (33 260, 43 руб. за 1 кв.м.). Данный диапазон приведен без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, что является некорректным.

В целом письменные возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», а также Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области носят общий характер, не конкретизированы и не были уточнены в судебном заседании их представителей.

Ссылки Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» на иную стоимость объектов функциональной группы (0403) «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» в Отчете об итогах государственной оценки №**** от 25 сентября 2020 года также являются ошибочными, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренными федеральными стандартами оценки стоимости. Таким образом, рыночная стоимость, определяемая экспертом в заключении и кадастровая стоимость, определенная в Отчете об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

С учетом вышеизложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение №**** от 10 февраля 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта **** № **** от 10 февраля 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки 1 января 2020 года.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ****, назначение – нежилое, наименование – ****, общей площадью **** кв.м., номер, тип этажа – Этаж № 1, Этаж № 2, адрес (местоположение) объекта: ****, в размере 20 418 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

При этом позицию представителей административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, не оспаривавших права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года, о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований по имеющимся доказательствам, суд находит ошибочной, не основанной на нормах права, поскольку несогласие лишь с размером рыночной стоимости объекта оценки не является основанием для отказа в удовлетворении требовании о пересмотре кадастровой стоимости.

В настоящее время приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №101-н от 11 октября 2023 года была утверждена новая кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером **** в размере 62 065 074,10 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2024 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость на момент рассмотрения дела судом имеет статус «погашенная», то есть неактуальная (пункт 12 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии №П/0514 от 7 декабря 2023 года).

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В связи с этим суд полагает необходимым определить дату подачи ФИО1 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером **** – 27 ноября 2024 года, то есть дату его обращения в суд, а также дату окончания действия оспоренной административным истцом «погашенной» кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации – по 31 декабря 2023 года (включительно), указав данные сведения в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ****, назначение – нежилое, наименование – ****, общей площадью **** кв.м., номер, тип этажа – Этаж № 1, Этаж № 2, адрес (местоположение) объекта: ****, в размере 20 418 000 (двадцать миллионов четыреста восемнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного иска ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – 27 ноября 2024 года.

Установленная настоящим решением кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года подлежит применению по 31 декабря 2023 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2025 года.