дело № 3а-464/2022

УИД 36OS0000-01-2022-000313-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2022 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при секретаре судебного заседания Стороженко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВОСТОК-АГРО» к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному упреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ВОСТОК-АГРО» (далее по тексту – ООО «ВОСТОК-АГРО», общество) обратилось в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Воронежской области, государственному бюджетному упреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, в котором административный истец с учетом уточнения административных исковых требований просит установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости:

1) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 298000 руб.,

2) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 1778000 руб.,

3) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 2088 000 руб.,

4) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 1120000 руб.,

5) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 2731000 руб.,

6) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 4060000 руб.,

7) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 1329000 руб.,

8) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 1000 000 руб.,

9) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 341 000 руб.

В обоснование административных исковых требований ООО «ВОСТОК-АГРО» указало, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости.

Нежилые здания с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, № вошли в перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2021 года.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости установлена приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13 октября 2021 года № 2271 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области» по состоянию на 01 января 2021 года:

1) с кадастровым номером № в размере 913372 руб.,

2) с кадастровым номером № в размере 4425824 руб., 96 коп.,

3) с кадастровым номером № в размере 6826362 руб. 66 коп.,

4) с кадастровым номером № в размере 2197281 руб. 32 коп.,

5) с кадастровым номером № в размере 14710550 руб. 47 коп,

6) с кадастровым номером № в размере 14449155 руб. 79 коп.,

7) с кадастровым номером № в размере 2337712 руб. 29 коп.,

8) с кадастровым номером № в размере 2379844 руб. 49 коп.,

9) с кадастровым номером № в размере 930183 руб. 14 коп.

Вместе с тем согласно отчетам об оценке ООО «Оценка Черноземья» определена кадастровая стоимость нежилых зданий по состоянию на 01 января 2021 года:

1) с кадастровым номером № в размере 298 000 руб. (отчет об оценке №),

2) с кадастровым номером № в размере 1 778 000 руб. (отчет об оценке №),

3) с кадастровым номером № в размере 2 088 000 руб. (отчет об оценке №),

4) с кадастровым номером № в размере 1 120 000 руб. (отчет об оценке №),

5) с кадастровым номером № в размере 2 731 000 руб. (отчет об оценке №),

6) с кадастровым номером № в размере 4 060 000 руб. (отчет об оценке №),

7) с кадастровым номером № в размере 41 329 000 руб. (отчет об оценке №),

8) с кадастровым номером № в размере 1 000 000 руб. (отчет №),

9) с кадастровым номером № в размере 341 000 руб. (отчет об оценке №).

Таким образом, установленная приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, вынужденного уплачивать налоговые платежи в завышенном размере.

В связи с изложенным, ООО «ВОСТОК-АГРО» просит изменить кадастровую стоимость спорных нежилых зданий, установив ее в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года.

Определением судьи Воронежского областного суда от 12 мая 2022 года произведена замена ненадлежащего административного ответчика правительства Воронежской области на надлежащего - департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрацию Россошанского муниципального района Воронежской области (т. 1 л.д. 2-6).

Определением Воронежского областного суда от 30 мая 2022 года по административному делу была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленных отчетов оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов оценки, производство по административному делу приостановлено (т. 6 л.д. 125-129).

Определением Воронежского областного суда от 07 сентября 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, производство по делу возобновлено в связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № от 18 июля 2022 года.

Административный истец ООО «ВОСТОК-АГРО» и его представитель по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, представлено заявление, согласно которому представитель административного истца просит отказать в удовлетворении ходатайства представителя ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о назначении по делу повторной судебной экспертизы (т. 7 л.д. 219-1220).

Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено (т. 7 л.д. 223 оборот).

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; заявлено ходатайство о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы (т. 7 л.д. 225).

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался (т. 7 л.д. 223).

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался (т. 7 л.д. 224).

Представитель заинтересованного лица администрации Россошанского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие (т. 7 л.д. 224).

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, ООО «ВОСТОК-АГРО» является собственником следующих объектов недвижимости:

1) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 27 февраля 2020 года (далее по тексту - выписка из ЕГРН) (т. 3 л.д. 163-164),

2) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27 февраля 2020 года (т. 3 л.д. 165-166),

3) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 сентября 2010 года (т. 3 л.д. 169),

4) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 сентября 2010 года (т. 3 л.д. 170),

5) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 сентября 2010 года (т. 3 л.д. 168),

6) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09 апреля 2008 года (т. 3 л.д. 167),

7) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26 октября 2021 года (т. 3 л.д. 152-154а),

8) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26 октября 2021 года (т. 3 л.д. 158-162),

9) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27 октября 2021 года (т. 3 л.д. 155-157).

В соответствии со статьей 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьей 372.1 настоящего Кодекса. Устанавливая налог, законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации определяют налоговую ставку в пределах, установленных настоящей главой, и порядок уплаты налога. При установлении налога законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с настоящей главой, предусматриваться налоговые льготы, основания и порядок их применения налогоплательщиками.

Согласно статье 373 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 375 НК РФ объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Учитывая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости используется для целей налогообложения, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих на праве собственности нежилых зданий, поскольку она затрагивают права и обязанности общества как юридического лица, уплачивающего налог на имущество организаций, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования.

Результаты государственной кадастровой оценки зданий на территории Воронежской области по состоянию на 01 января 2021 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13 октября 2021 года № 2271 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области».

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена по состоянию на 01 января 2021 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 13-21):

1) с кадастровым номером № в размере 913372 руб.,

2) с кадастровым номером № в размере 4425824 руб., 96 коп.,

3) с кадастровым номером № в размере 6826362 руб. 66 коп.,

4) с кадастровым номером № в размере 2197281 руб. 32 коп.,

5) с кадастровым номером № в размере 14710550 руб. 47 коп.,

6) с кадастровым номером № в размере 14449155 руб. 79 коп.,

7) с кадастровым номером № в размере 2337712 руб. 29 коп.,

8) с кадастровым номером № в размере 2379844 руб. 49 коп.,

9) с кадастровым номером № в размере 930183 руб. 14 коп.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, ООО «ВОСТОК-АГРО» в обоснование своих требований представило в суд отчеты об оценке ООО «Оценка Черноземья» №, №, №, №, №, №, №, №, № от 04 апреля 2022 года, которыми кадастровая стоимость нежилых зданий определена по состоянию на 01 января 2021 года:

1) с кадастровым номером № в размере 298 000 руб. (отчет об оценке №) (т. 4 л.д. 25-85),

2) с кадастровым номером № в размере 1 778 000 руб. (отчет об оценке №) (т. 4 л.д. 86-149),

3) с кадастровым номером № в размере 2 088 000 руб. (отчет об оценке №) (т. 4 л.д. 150-208),

4) с кадастровым номером № в размере 1 120 000 руб. (отчет об оценке №) (т. 4 л.д. 209-266),

5) с кадастровым номером № в размере 2 731 000 руб. (отчет об оценке №) (т. 5 л.д. 1-60),

6) с кадастровым номером № в размере 4 060 000 руб. (отчет об оценке №) (т. 5 л.д. 61-118),

7) с кадастровым номером № в размере 41 329 000 руб. (отчет об оценке №) (т. 5 л.д. 119-178),

8) с кадастровым номером № в размере 1 000 000 руб. (отчет №) (т. 6 л.д. 1-61),

9) с кадастровым номером № в размере 341 000 руб. (отчет об оценке №) (т. 6 л.д. 62-118).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с наличием возражений ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» против принятия в качестве допустимых доказательств приведенные выше отчеты ООО «Оценка Черноземья» по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объектов оценки, судом была назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствуют ли отчеты об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость нежилых зданий по состоянию на 01 января 2021 года.

Заключением судебной экспертизы № от 18 июля 2022 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России ФИО2 (т. 6 л.д. 139-172), установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении ООО «Оценка Черноземья» отчетов об оценки №, №, №, №, №, №, №, №, № от 04 апреля 2022 года, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость нежилых зданий по состоянию на 01 января 2021 года:

1) с кадастровым номером № в размере 310409 руб.,

2) с кадастровым номером № в размере 1612337 руб.,

3) с кадастровым номером № в размере 2993956 руб.,

4) с кадастровым номером № в размере 1214081 руб.,

5) с кадастровым номером № в размере 4594798 руб.,

6) с кадастровым номером № в размере 5782569 руб.,

7) с кадастровым номером № в размере 1115978 руб.,

8) с кадастровым номером № в размере 1215283 руб.,

9) с кадастровым номером № в размере 539795 руб.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» с выводами судебного эксперта не согласился, представив свои замечания относительно экспертного исследования, заявив ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Судом ходатайство административного ответчика о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения по следующим основаниям.

Оценивая экспертное заключение ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России, суд приходит к выводу, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиями статьи 82 КАС РФ, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости; оценщиком обосновано применение затратного подхода для определения рыночной стоимости нежилых зданий, от применения иных оценочных подходов эксперт отказался; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла; заключение эксперта - письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.

Заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В соответствии со статьей 25 данного Федерального закона в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В отличие от оценщика, заключение которого отражается в отчете об оценке, эксперт делает свои выводы, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В этой связи доводы административного ответчика о несоответствии заключения эксперта отдельным положениям федеральных стандартов оценки не могут служить основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

В рамках судебной экспертизы исследования проводились в соответствии с положениями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы министерства юстиции Российской Федерации (Приказ Минюста от 20 декабря 2002 года № 346).

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством.

Само по себе указание ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» на несоответствие заключения эксперта законодательству об оценочной деятельности не является основанием для вывода, что рыночная стоимость спорных нежилых зданий определена неверно.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Аналогичные положения закреплены в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО № 4).

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, эксперт может более тщательно выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить все влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

В соответствии с пунктами 18-20 ФСО № 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Для определения величины затрат на строительство объекта использовался сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для данного территориального пояса, базой для определения стоимости объектов недвижимости явились удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу объема с последующем применением системы отраслевых индексов по конечной строительной продукции.

Указание административного ответчика на отнесение исследуемых объектов к предприятиям и имущественным комплексам является несостоятельным, поскольку на стр. 59-60 заключения экспертом приводится описание определения внешнего износа, а не отнесение объектов исследования к определенному назначению зданий.

На стр. 49 заключения определена полная стоимость замещения объектов с применением территориального коэффициента для Воронежской области - 1,00 %, после чего определяется величина физического износа, а затем величина внешнего устаревания. Величина внешнего износа определялась через разницу в уровне доходов населения конкретного региона по сравнению со среднестранновым показателем. Прибыль предпринимателя и внешний износ в оценки недвижимости являются взаимоисключающими понятиями. Эксперт, с учетом даты оценки 01 января 2021 года, учитывал влияющие факторы: снижение доходности рынка коммерческой недвижимости ввиду экономического кризиса, снижение темпов строительства нежилой недвижимости, промышленного производства и оборота торговли и услуг, роста инфляции, наличие внешнего износа, при котором прибыль предпринимателя всегда будет равной 0 %.

Таким образом, довод административного ответчика о включении в один расчет дважды различий в заработной плате является несостоятельным.

В ходатайстве административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» выведено значение среднее удельного показателя рыночной стоимости сопоставимых объектов с 6649, 332 до 12665,63 руб./кв.м. При этом представленные административным ответчиком объекты-аналоги не соответствуют объектам исследования по виду использования, поскольку представлены предложения к продажи индивидуальных гаражей в гаражных кооперативах, что относится к другому сегменту рынка, также предложенные объекты не соответствующие по площади (менее 60 кв.м).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей.

Эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. Эксперт также исполняет обязанности, предусмотренные соответствующим процессуальным законодательством (статья 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73).

Исследовав экспертное заключение с учетом письменных пояснений судебного эксперта, у суда не имеется оснований не согласится с выводом судебного эксперта без опровержения его позиции соответствующими доказательствами.

В заключение эксперта ответы на поставленные вопросы даны развернуто, выводы вытекают из проведенного исследования, отсутствуют противоречия, исследование выполнено в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями по решению стоимостных задач по определению рыночной стоимости объекта исследования в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

С учетом изложенного суд считает возможным принять заключение судебного эксперта в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено. Также не представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости нежилых зданий, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года (на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта № от 18 июля 2022 года.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В соответствии с положениями части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление направлено в суд почтовой связью 30 апреля 2021 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорных нежилых зданий утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений в Воронежской области от 13 октября 2021 года № 2271 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области», то в удовлетворении административных исковых требований ООО «ВОСТОК-АГРО» к ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ВОСТОК-АГРО» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 310409 (триста десять тысяч четыреста девять) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 1612337 (один миллион шестьсот двенадцать тысяч триста тридцать семь) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 2993956 (два миллиона девятьсот девяноста три тысячи девятьсот пятьдесят шесть) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 1214081 (один миллион двести четырнадцать тысяч восемьдесят один) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 4594798 (четыре миллиона пятьсот девяносто четыре тысячи семьсот девяносто восемь) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 5782569 (пять миллионов семьсот восемьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят девять) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 1115978 (один миллион сто пятнадцать тысяч девятьсот семьдесят восемь) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 1 января 2021 года в размере 1215283 (один миллион двести пятнадцать тысяч двести восемьдесят три) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 539795 (пятьсот тридцать девять тысяч семьсот девяносто пять) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 30 апреля 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ВОСТОК-АГРО» к государственному бюджетному упреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Дёмина

Решение в окончательной форме изготовлено 07 октября 2022 года.