УИД 77OS0000-02-2024-006419-69

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва13 февраля 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-172/2025 по административному исковому заявлению ООО «Курьяново-Печатники и Ко» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости здания и земельного участка, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «Курьяново-Печатники и Ко» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:04:0003006:1026 и земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003006:1003, в котором просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года и 1 января 2022 года, соответственно, в размерах: для здания с кадастровым номером 77:04:0003006:1026 – 317 555 000 руб.; для земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003006:1003 – 168 461 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником здания с кадастровым номером 77:04:0003006:1026 (далее – Здание) и земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003006:1003 (далее – Земельный участок); внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночные стоимости спорных объектов недвижимости; это затрагивает права ООО «Курьяново-Печатники и Ко», так как влияет на размер налоговых обязательств и величину арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчёты об оценке от 30 января 2024 года №№ 300124, 300124/1, подготовленные ООО «Региональная гильдия оценщиков» (далее – Отчеты об оценке).

В судебном заседании представитель административного истца поддержал требования, пояснил, что с заключением эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы ООО «Курьяново-Печатники и Ко» не согласно; экспертом не учтены должным образом характеристики спорных объектов недвижимости, введены неверные корректировки по ценообразующим факторам, нарушена методология оценки, допущены ошибки, которые повлияли на правильность определения рыночной стоимости Здания и Земельного участка; рыночная стоимость экспертом определена произвольно, без учета ранее вынесенного судебного акта, вопреки тенденциям рынка.

Представитель Департамента городского имущества г.Москвы в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, указывая на то, что Отчеты об оценке рыночную стоимость спорных объектов не подтверждают, замечаний к заключению эксперта не представил.

Иные лица, участвующие в деле (ГБУ «Центр имущественных платежей», ППК Роскадастр), в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания дела не просили; замечаний к заключению эксперта также не представили; на основании статей 150, 152, 247 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие данных административного ответчика и заинтересованного лица.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление №910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером 77:04:0003006:1026, площадью 4 520,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003006:1003, площадью 10 100 кв.м., расположенного по адресу: <...>; указанное подтверждается выписками из ЕГРН от 16 января 2024 года, договором аренды от 22 апреля 2010 года.

Результаты определения кадастровой стоимости Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 501 412 520,35 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости 9 декабря 2023 года внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 64489 от 3 ноября 2022 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 452 825 824 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости 19 декабря 2022 года были внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 года по 31 декабря 2024 года.

Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Здания и арендную плату на пользование Земельным участком, исходя из оспариваемых кадастровых стоимостей данных объектов недвижимости; Здание включено в утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на налоговые периоды 2024, 2025 годов, что также никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов и установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на даты, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.

Согласно представленным ООО «Курьяново-Печатники и Ко» в соответствии со статьей 246 КАС РФ Отчётам об оценке рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 317 555 000 руб.; рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 168 461 000 руб.

В письменных пояснениях Департамент городского имущества г.Москвы указывал на несоответствие Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и заявлял о необоснованностм определенных в них величин рыночной стоимости Здания и Земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 17 апреля 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночной стоимости Здания по состоянию на 1 января 2023 года; рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года; производство экспертизы поручено ФБУ РФЦСЭ ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ (в связи с переименованием ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ).

Согласно заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ ФИО1 от 18 декабря 2024 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; выявленные нарушения повлияли на достоверность результата определения рыночной стоимости Здания и Земельного участка. Рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года определена экспертом в размере 463 390 000 руб.; рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена экспертом в размере 372 132 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена экспертом государственного судебно-экспертного учреждения, который имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, а также предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здание и Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в отчетах нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученных оценщиком значений стоимости Здания и Земельного участка. В то же время итоговые суждения эксперта о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости сделаны на основе исчерпывающего анализа рынка недвижимости на даты исследования, ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы.

Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными, их субъективность и ошибочность разъяснена экспертом в письменных пояснениях, оснований не доверять которым не имеется.

Сопоставимость отобранных объектов аналогов, правильность определенного класса Здания, верность введенных для спорных объектов недвижимости корректировок по ценообразующим факторам, их обоснованность и необходимость не вызывает сомнений; в письменных пояснениях по доводам замечаний административного истца эксперт с указанием на технико-экономические характеристики и особенности спорных объектов недвижимости, их инфраструктуру подробно разъяснил методологию расчетов, основания введения корректировок по ценообразующим факторам и их размеры, методологию оценки; эксперт аргументированно пояснил использованные при производстве экспертизы значения стоимости здания в едином объекте недвижимости исходя из его состояния; разъяснил введенные корректировки на плотность застройки, которые заключением эксперта об определении рыночной стоимости Здания и Земельного участка на иные даты, а также вступившим в законную силу решением суда о пересмотре иных кадастровых стоимостей спорных объектов недвижимости не опровергаются; эксперт в письменных пояснениях подтвердил полученные в результате экспертизы по состоянию на юридически значимые даты рыночные стоимости Здания и Земельного участка, их соответствие рынку с учетом индивидуальных характеристик спорных объектов недвижимости.

Оснований не доверять приобщенным к материалам дела письменным пояснениям эксперта не имеется; они являются полными и мотивированными, в том числе с методологической точки зрения; ничем не опровергнуты; вызов эксперта в суд, его допрос в порядке статьи 82 КАС РФ в такой ситуации не требуется.

При таких данных, доводы стороны административного истца о необоснованности заключения эксперта признаются несостоятельными. По убеждению суда, предупрежденный об уголовной ответственности эксперт провел полноценный анализ рынка недвижимости на юридически значимые даты, правильно определил сегмент рынка, к которому относятся Здание и Земельный участок, подобрал сопоставимые объекты-аналоги; в расчетах учел необходимые для такого рода недвижимости поправки, за счет которых нивелировал все различия. Заключение эксперта является ясным и полным, не содержит противоречий; сомнения в достоверности экспертизы и обоснованности заключения у суда отсутствуют.

Ссылки стороны административного истца на заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорных Здания и Земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года, вступившее в законную силу решение суда о пересмотре определенной на эту дату кадастровой стоимости Здания и Земельного участка судом во внимание не принимаются; в настоящем деле рыночная стоимость экспертом определялась не методом индексации, а исходя из выявленных тенденций рынка. Учитывая, что юридически значимой датой при определении рыночной стоимости Земельного участка является 1 января 2022 года, аргументы арендатора со ссылками на выданный на него выдан 13 марта 2023 года ГПЗУ суд также во внимание не принимает; данные из отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в Москве по состоянию на 1 января 2022 года сами по себе обоснованность заключения эксперта о рыночной стоимости Земельного участка также не опровергают.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по административному делу дополнительной, повторной судебных экспертиз не установлено; ходатайства об этом стороной административного истца заявлены безосновательно; само по себе определение от 11 мая 2023 года при рассмотрении судом дела об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости Здания и Земельного участка, а равно несогласие административного истца с отобранными объектами-аналогами и введенными экспертом корректировками, в том числе на плотность застройки, как и в целом, с определенной экспертом рыночной стоимостью Здания и Земельного участка основанием для этого не является.

Несмотря на аргументы стороны административного истца, суд считает, что при проведении экспертизы экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме.

От иных лиц, участвующих в деле, которые с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний не поступило.

Таким образом, применительно к нормам статей 59, 61, 82, 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что не доверять заключению эксперта, в отличие от Отчётов об оценке, оснований не имеется; оно признается надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость Здания и Земельного участка на юридически значимые даты.

Как разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное и принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое частичное подтверждение при рассмотрении дела.

При таких данных, заявленное ООО «Курьяново-Печатники и Ко» требование об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению; при этом в качестве кадастровой стоимости Здания и Земельного участка суд устанавливает их рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта, так как считает, что Отчеты об оценке рыночную стоимость Здания на 1 января 2023 года и Земельного участка на 1 января 2022 года не подтверждают.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованием об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административным истцам Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей Здания и Земельного участка не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, при чем установленная судом кадастровая стоимость Земельного участка подлежит применению по 31 декабря 2024 года, учитывая распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 29 октября 2024 года № 177470 об утверждении результатов очередной государственной кадастровой оценки земель в Москве.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ООО «Курьяново-Печатники и Ко» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

ООО «Курьяново-Печатники и Ко» стоимость экспертизы (453 600 руб.) оплачена, о чем представлено платежное поручение; оснований для возмещения административному истцу данных судебных расходов не имеется, так как разница между кадастровой и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости составляет менее 30%, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки оспариваемая кадастровая стоимость была определена, очевидно, ошибочно.

Предусмотренных законом оснований для снижения указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд также не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены; о таком никем не заявлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:04:0003006:1026, площадью 4 520,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 463 390 000 руб.

Установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003006:1003, площадью 10100 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 372 132 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания и земельного участка.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 февраля 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 6 марта 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова