Решение по делу № 3А-86/2023 от 13.03.2023

50OS0000-01-2022-000708-47

(номер производства в суде первой инстанции 3а-86/2023)

(ранее 3а-977/2022)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2023 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Смышляевой О.В.,

при секретаре Качур А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело№3а-86/2023 по административному исковому заявлению ООО «Центр городских инициатив» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Центр городских инициатив» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого зданияс кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.Просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018. Представило отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Независимо экспертное партнерство».

Представитель административного истца в судебном заседанииисковые требования поддержал, с выводами эксперта не согласился, просил назначить по делу дополнительную или повторную экспертизу.

Представитель администрации городского округа Красногорск Московской области в судебном заседании оставил решение на усмотрение суда.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, оставил решение на усмотрение суда.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, оставил решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствиенеявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что истцуна праве собственностипринадлежитнежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Кадастровая стоимость объекта была установлена Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области № 15ВР-1633 от 27.11.2018по состоянию на 01.01.2018 в размере <данные изъяты>.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истецимеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере,равном рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование требований административный истец представилотчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Независимо экспертное партнерство».

Определением Московского областного суда от 12.09.2022была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФГБУ Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении административный истец не согласился, представил письменнуюрецензиюрецензента-оценщика.

Возражения, представленные административным истцом на заключение эксперта, были направлены эксперту, который ответил на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением в письменном виде.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной строительно-технической экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Возражения административного истца против выводов эксперта, суд отклоняет, поскольку они опровергаются письменными пояснениями эксперта, имеющего соответствующую квалификацию.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости нежилого здания.

Эксперт является незаинтересованным в исходе административного дела лицом, перед началом производства судебной экспертизы он был предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Вопреки доводам административного истца эксперт в своих исследованиях проанализировал все ценообразующие факторы (тип и назначение объекта недвижимости, площадь и т.д.), произвёл анализ рынка нежилых зданий, относящихся к сегменту объекта оценки, их ликвидности, принял во внимание внешние факторы, влияющие на стоимость нежилого здания, учёл и иные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены, применил соответствующие корректировки, в том числе на местоположение, включая транспортную доступность.

К рецензии, составленной рецензентом-оценщиком ООО «Мастерская оценки»ФИО1, суд относится критически. Рецензия не подтверждает недостоверность проведенного исследования эксперта, поскольку изложенные доводы рецензентом-оценщиком не подтверждают наличие ошибок в заключении экспертизы, повлиявших на выводы экспертизы. Из приведенных рецензентом-оценщикомдоводов, невозможно получить достоверную информацию о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки, обо всех ценообразующих факторах, использующихся при определении их стоимости. Рецензии, представленная административным истцом, выводов эксперта не опровергает. Кроме того, не принимается судом во внимание, поскольку она выполнена по заказу истца, все замечания рецензии эксперт дал исчерпывающие ответы.

Таким образом, кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена в соответствии с заключением эксперта.

Отказывая в удовлетворении ходатайстваадминистративного истца о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Изучив материалы дела, доводы ходатайства о назначении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы, ответы эксперта на возражения административного истца, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для назначения дополнительной или повторной судебной экспертизы не имеется, поскольку сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения судом не установлено. Эксперт дал ответы на поставленные судом вопросы, в заключении подробно изложена исследовательская часть экспертизы, из которой видно, в связи с чем эксперт пришел к таким выводам, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, что подтверждается соответствующей распиской, имеет достаточный опыт и обладает необходимой квалификацией для установления указанных в экспертном заключении обстоятельств, лично не заинтересован в исходе дела.

Возражения административного истца на заключение эксперта изложенные в рецензии, подготовленной ООО «Мастерская оценки», опровергнуты письменными пояснениями эксперта.

Доводадминистративного истца о том, что не указаны данные полиса страхования оценщиков – экспертов, не указана информация о прохождении обязательной квалификационной аттестации оценщиков по направлению «Оценка недвижимости» у двух экспертов, нет информации о членстве оценщиков-экспертов в СРО, является несостоятельным и не основанным на законе. В соответствии со ст. 13, 73 –ФЗ «О государственной экспертной деятельности в РФ» определение уровня квалификации экспертов и аттестация их на право самостоятельного производства судебной экспертизы осуществляются экспертно-квалификационными комиссиями в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующего уполномоченного федерального государственного органа.

Доводы административного истца о том, что присутствующая в заключение эксперта подписка приведена в середине текста без указания даты подписки, экспертами не указан способ доставки, вид и состояниеупаковки,является несостоятельным и не основанным на законе. Из материалов дела следует, что эксперту ФИО2 разъяснены права и обязанности эксперта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, он предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, заключения эксперта передаются в печатном и собственноручном виде в суд. Ознакомление с материалами дела происходит по предварительной записи в здании Московского областного суда лично экспертами. Кроме того, указанные доводы выводов эксперта не опровергают.

Довод административного истца о том, что при подготовке заключения эксперта не проводился осмотр здания, в связи с чем некорректноопределен сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект фактически, некорректно определено местоположение объекта недвижимости, не принимается во внимание, т.к. оценка является ретроспективной.

Доводы административного истца о том, что в доходном подходе имеется ошибка, не учтено удаление от станции метро/жд, не введена поправка на тип объекта, не введена поправка на площадь, на материал стен, поправки приведены для торговых центров, опровергаются письменными ответами эксперта. В сравнительном подходе ошибочно выбраны аналоги (торговые центры, продажа не помещений/зданий, а бизнеса), ошибка в поправке на местоположение, не учтено удаление от станции метро/жд, поправки приведены для торговых центров, является несостоятельными. Вблизи объекта недвижимости расположены современные жилые дома, жители которых являются посетителями оцениваемого здания. Таким образом, отнесение местоположения объекта к спальному району современной застройки корректно и обосновано. В рамках доходного подхода ставки аренды приведены для помещений, а не целиком здания. Все помещения расположены в капитальных зданиях. У помещения в зависимости от его расположения, ограждающие конструкции могут быть как основными стенами здания, в котором помещение расположено, так и внутренними стенами или перегородками, которые могут быть выполнены из кирпича, пеноблоков, дерева, гипсокартона, могут иметь или не иметь шумоизоляцию и тд. Так как данная информация не приводится арендодателями в объявлениях, можно сделать вывод, это для помещений материал стен здания не является ценообразующим фактором. Но в случае выбора модели расчета, при котором здание сдается целиком одним лотом, материал стен может оказывать влияние на ставку аренды. Таким образом, отсутствие корректировки на материал стен в рамках доходного подхода корректно и обосновано. Отсутствие поправки на площадь не является ошибочным, и соответствует факту, поскольку, учитывая достаточно большую площадь здания, его сдача в аренду целиком представляется сложной задачей, что также видно из его фактического использования. Фактическое использование здания соответствует юридически разрешенному, производственная деятельность в здании не выявлена. Все подобранные объекты-аналоги расположены в границах Нахабино, корректировка учитывающая местоположение в пределах города экспертом введена, а именно поправка на местоположение в пределах города. Она учитывает социально важные объекты создающие дополнительную проходимость объекту. Наличие действующего долгосрочного договора аренды в каждом отдельном случае может быть, как повышающим (стабильный арендный доход), так и понижающим фактором (ставки аренды ниже рыночных, наличие неустоек при одностороннем расторжении договора). В связи с отсутствием возможности проанализировать условия договора аренды действующего на дату оценки для объекта – аналога № 2, а также учитывая, что не на всю площадь помещения заключен долгосрочный договор аренды, не учтен данного обременения корректен и обоснован.

Само по себе несогласие с результатами проведенной экспертизы,по смыслу ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не является достаточным основанием для проведения дополнительной или повторной экспертизы.

Таким образом, ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизы удовлетворению не подлежат.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: 1) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости; 2) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения; 3) со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; 4) со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона; с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости; (в ред. Федерального закона от 06.12.2021 N 408-ФЗ).

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Центр городских инициатив» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 22.06.2022, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, по состоянию на 01.01.2018 в размере <данные изъяты>.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В.Смышляева

Дата изготовления мотивированного решения 24.03.2023