Решение по делу № 3А-971/2022 от 17.10.2022 | Краснодарский краевой суд (Краснодарский край)

Административное дело № 3а-971/2022

УИД 23OS0000-01-2022-000701-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола секретарем Фроловым Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

АО «Тандер» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 года в размере 12 156 630,12 рублей; нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 года в размере 21 391 502,62 рублей, и установить, что кадастровая стоимость равная рыночной стоимости указанных объектов подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, с 01.01.2022 года.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена на основании отчета об оценке № К/22-42-16 от 06.06.2022 года, выполненного оценщиком, занимающимся частной практикой - ФИО1

Административный истец указывает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости неправомерно возлагает на АО «Тандер» обязанность по уплате налога на имущество организации в завышенном размере.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного истца АО «Тандер» по доверенности ФИО2 направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие АО «Тандер», руководителя АО «Тандер» и его представителя.

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также содержится ходатайство о рассмотрении административного дела в предварительном судебном заседании в отсутствие административного ответчика.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Представителем заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление с просьбой рассмотреть административное дело в отсутствие представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю, в части удовлетворения заявленных требований полагается на усмотрение суда.

Представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 направлены отзыв на административное исковое заявление и дополнение к отзыву, в котором изложена правовая позиция по административному делу, по существу заявленных требований просил вынести законное и обоснованное решение.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Часть 1 статьи 245 КАС РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов административного дела и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, административный истец АО «Тандер» является собственником нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, площадью <...> кв.м., наименование: нежилое здание, дата постановки на государственный кадастровый учет - 15.03.2013 года, и нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, площадью <...> кв.м., наименование: нежилое здание - магазин, дата постановки на государственный кадастровый учет - 09.08.2013 года.

Из представленного письма филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 20.07.2022 года № 27-12036-ГС/22 следует, что в Едином государственном реестре недвижимости 20.07.2022 года исправлена ошибка в наименовании здания с кадастровым номером <№...>, которое было изменено с «нежилое здание» на «-».

В соответствии с дополнением к отзыву департамента имущественных отношений Краснодарского края, объект недвижимости с кадастровым номером <№...> включен в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 годы, утвержденные приказами департамента от 26.12.2017 года № 3008, от 26.12.2018 года № 3043, от 27.12.2019 года № 2837, от 28.12.2020 года № 2752, от 27.12.2021 года № 3321. Объект недвижимости с кадастровым номером <№...> включен в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 годы, утвержденные приказами департамента от 23.12.2016 года № 2745, от 26.12.2017 года № 3008, от 26.12.2018 года № 3043, от 27.12.2019 года № 2837, от 28.12.2020 года № 2752, от 27.12.2021 года № 3321.

Таким образом, АО «Тандер» наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> в размере 20 798 502,74 рубля и нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 31 418 190,24 рублей. В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанные кадастровые стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2022 года. Дата определения кадастровых стоимостей - 01.01.2021 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 13.07.2022 года № 27-11565-ГС/22 (л.д. 86 том 1).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке № К/22-42-16 от 06.06.2022 года, выполненный оценщиком, занимающимся частной практикой - ФИО1, из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на дату оценки 01.01.2021 года здания с кадастровым номером <№...> составляет 12 156 630,12 рублей; нежилого здания с кадастровым номером <№...> составляет 21 391 502,62 рубля.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 20.07.2022 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения их кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № 3а-971/2022, подготовленного экспертом ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» ФИО7, отчёт об оценке № К/22-42-16 от 06.06.2022 года, выполненный оценщиком, занимающимся частной практикой - ФИО1, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует, а именно, пункту 10 ФСО № 1, пункту 22 «е» ФСО № 7.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № К/22-42-16 от 06.06.2022 года, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года составляет 15 100 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года составляет 23 080 000 рублей.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 направлено возражение, согласно которому при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021 года:

эксперт, в нарушение пункта 11 ФСО №1, не использовал затратный подход, тогда как затратный подход - это единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка;

принятые в качестве объектов-аналогов № 1-4 объекты сравнения не сопоставимы с объектом экспертизы по площади. Площадь объекта экспертизы <...> кв.м, площадь объектов-аналогов - 200 кв.м., 45 кв.м., 230 кв.м., 118 кв.м., что подтверждается понижающими корректировками в размере 15%, 30%, 23%;

принятое значение корректировки на этаж расположения рассчитано методологически неверно, так как стоимость помещения зависит от этажа, на котором расположено помещение. Стоимость помещений в подвальных или цокольных этажах обычно ниже стоимости помещений на первом этаже. Помещения, расположенные на 2 этаже и выше, в свою очередь, также предлагаются по более низкой цене, чем объекты на 1 этаже;

среднее значение объекта-аналога № 4 значительно отличается от среднего значения объекта-аналога № 3, что приводит к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы;

при определении корректировки на тип объекта (встроенное/отдельно стоящее) эксперт необоснованно принимает максимальное значение из расширенного интервала показателей, тем самым занижая величину рассчитанной корректировки, кроме того, эксперт в заключении указывает, что принимает значение по нижней границе, тогда как указанный коэффициент соответствует максимальному показателю;

сравнение отдельно стоящего коммерческого объекта и встроенного помещения аналогичного назначения даже с учетом поправки на тип здания некорректно. Ключевым отличием отдельно стоящего здания является то, что в случае необходимости собственник имеет возможность изменить его технические характеристики (увеличение внутренних площадей или произвести полную перепланировку), тогда как для встроенных помещений такая возможность отсутствует;

эксперт необоснованно из стоимости единого объекта недвижимости вычитает стоимость земельного участка, которая относится к объектам экспертизы. Экспертом принято решение при оценке рыночной стоимости сравнительным подходом, использовать в качестве объектов-аналогов № 1-3 нежилые помещения, а не здания целиком. Нежилые помещения не имеют непосредственной связи с земельным участком, а являются недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляют собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей. В предложениях о продаже встроенных помещений объектов-аналогов указана стоимость за общую площадь помещений, стоимость, приходящаяся на долю земельного участка, не указана. Применение корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (БОН), некорректно, поскольку характеризует среднее значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (БОН) - земельного участка и улучшений, расположенных на нем, и типичную величину плотности застройки. Таким образом, применение данной корректировки для встроенных помещений, являющихся лишь частью улучшений, некорректно, и приведет к заведомо искаженному результату.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021 года:

принятые в качестве объектов-аналогов № 1-3 объекты сравнения не сопоставимы с объектом экспертизы по площади. Площадь объекта экспертизы <...> кв.м., площадь объектов-аналогов - 149 кв.м., 107 кв.м., 90 кв.м., что подтверждается понижающими корректировками в размере 15%, 23%, 23%;

принятое значение корректировки на этаж расположения рассчитано методологически неверно, так как стоимость помещения зависит от этажа, на котором расположено помещение. Стоимость помещений, в подвальных или цокольных этажах, обычно ниже стоимости помещений на первом этаже. Помещения, расположенные на 2 этаже и выше, в свою очередь, также предлагаются по более низкой цене, чем объекты на 1 этаже. Принятая оценщиком методика не отражает рынок;

среднее значение объекта-аналога № 3 значительно отличается от среднего значения объекта-аналога № 1, что приводит к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы;

при определении корректировки на тип объекта (встроенное/отдельно стоящее) эксперт необоснованно принимает максимальное значение из расширенного интервала показателей, тем самым занижая величину рассчитанной корректировки (при расчете эксперта корректировка составила 4,2%, тогда как при использовании среднего значения показателей величина корректировки составит 8,7%, что вполовину больше принятой корректировки). Кроме того, эксперт в заключении указывает, что принимает значение по нижней границе, тогда как указанный коэффициент соответствует максимальному показателю;

эксперт необоснованно из стоимости единого объекта недвижимости вычитает стоимость земельного участка, которая относится к объектам экспертизы. Экспертом принято решение при оценке рыночной стоимости сравнительным подходом, использовать в качестве объектов-аналогов № 2, 3 нежилые помещения, а не здания целиком. Нежилые помещения не имеют непосредственной связи с земельным участком, а являются недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляют собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей. В предложениях о продаже встроенных помещений объектов-аналогов указана стоимость за общую площадь помещений, стоимость, приходящаяся на долю земельного участка, не указана. Применение корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), некорректно, поскольку характеризует среднее значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) - земельного участка и улучшений, расположенных на нем, и типичную величину плотности застройки. Таким образом, применение данной корректировки для встроенных помещений, являющихся лишь частью улучшений, некорректно, и приведет к заведомо искаженному результату.

Таким образом, представитель административного ответчика считает, что эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан по вызову суда явиться в суд, провести полное исследование объектов, документов и материалов, дать обоснованное и объективное заключение в письменной форме, отражающее ход и результаты проведенных им исследований.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении препятствующей установлению обстоятельств дела неопределенности выводов или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

Эксперт ФИО7, проводившая судебную экспертизу, предоставила письменные пояснения относительно указанных представителем департамента нарушений в экспертном заключении.

Из представленных пояснений следует, что отказ от затратного подхода мотивирован тем, что рынок коммерческой недвижимости достаточно развит и имеется возможность применить доходных подход (страница 19 заключения).

Относительно несопоставимости объектов-аналогов № 1-4 с объектом экспертизы с кадастровым номером <№...> и объектов-аналогов № 1-3 с объектом экспертизы с кадастровым номером <№...> по площади, эксперт пояснил, что объекты аренды корректируются по масштабу путем введения соответствующих поправок, допустимых стандартом оценки ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

На довод представителя о том, что принятое значение корректировки на этаж расположения рассчитано методологически неверно, эксперт пояснил, что поскольку объекты экспертизы характеризуется разной этажностью, то рассчитан усредненный коэффициент между цоколем, первым и вторым этажами. Корректировка, компенсирующая различия между объектом экспертизы и аналогами, рассчитана как отношение усредненного коэффициента объекта экспертизы и коэффициентом этажа аналога (страницы 23, 26, 31, 34 заключения эксперта). Также эксперт отметил, что корректировка на этаж рассчитана на основании Справочника оценщика недвижимости, в котором коэффициенты определены по результатам исследования рынка недвижимости.

Относительно того, что среднее значение объекта-аналога № 4 значительно отличается от среднего значения объекта-аналога № 3 (по объекту экспертизы с кадастровым номером <№...>), среднее значение объекта-аналога № 3 значительно отличается от среднего значения объекта-аналога № 1 (по объекту экспертизы с кадастровым номером <№...>), эксперт пояснил, что в заявленном замечании отсутствует ссылка на источник, которым были бы закреплены требования между минимальным и максимальным значениями скорректированных аналогов. В заключении на страницах 24 и 32 приводится расчет коэффициента вариации скорректированных аналогов, который находится в пределах нормативного.

Принятие максимального значения из расширенного интервала показателей при определении корректировки на тип объекта, эксперт обосновал рекомендациями, закрепленными в Справочнике оценщика недвижимости 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Обоснование выбора максимального значения коэффициента в границах диапазона приведено на странице 26 и 33 заключения.

Что касается довода о некорректности сравнения отдельно стоящего коммерческого объекта и встроенного помещения аналогичного назначения даже с учетом поправки на тип здания, эксперт указал, что в замечании не приводится ссылка на источник/исследование, на основании которого стороной заявлено данное замечание. Объекты аренды корректируются на тип объекта путем введения соответствующих поправок, допустимых стандартом оценки ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Значение корректировки, рассчитанное в результате исследования рынка недвижимости, принято по Справочнику оценщика недвижимости. Следовательно, влияние данного фактора компенсируется, и методика оценки экспертом соблюдена.

Относительно необоснованности вычета из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка, которая относится к объектам экспертизы, эксперт пояснил, что определение недвижимости закреплено статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов. Следовательно, в стоимости здания и помещения учтена стоимость земельного участка. Экспертом использован корректирующий коэффициент согласно Справочнику оценщика недвижимости (страницы 27,36 заключения), рассчитанный по результатам исследования рынка недвижимости для объектов «торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них», данные коэффициенты могут также применяться и к встроенным помещениям.

Таким образом, пояснения эксперта полностью опровергают доводы представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6, изложенные в возражении.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных районам расположения объектов оценки, произведена оценка объектов недвижимости с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение экспертом рыночной стоимости спорных объектов недвижимости осуществлялось с использованием доходного подхода, метод капитализации доходов. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения сравнительного и затратного подхода обоснован, соответствует требованиям пункта 18 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4).

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица - оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности.

Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы, пояснения эксперта, в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 3а-971/2022, подготовленного экспертом ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» ФИО7, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 22.06.2022 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 22.06.2022 года.

Вместе с тем, требования АО «Тандер» в части указания, что кадастровая стоимость равная рыночной стоимости подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, с 01.01.2022 года, суд находит необоснованным.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной, которой оспариваемые в настоящем административном деле кадастровые стоимости не являются.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных абзацем 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28, указание в решении суда на период действия определенной судом кадастровой стоимости, даты начала ее применения не требуется.

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 15 100 000 (пятнадцать миллионов сто тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 23 080 000 (двадцать три миллиона восемьдесят тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...> и <№...> считать 22.06.2022 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко

Решение суда в окончательной форме составлено 28 октября 2022 года.