Дело № 2-957/2025

УИД: 26RS0023-01-2025-001215-64

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2025 года г. Минеральные Воды

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Никитенко И.Н.,

при помощнике судьи Мусаелян К.Э.,

с участием:

истца ФИО46., его представителя выступающего по доверенности ФИО43.,

представителя ответчика по доверенности ФИО47.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО44 к ФИО45, Управлению архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, возложении обязанности по демонтажу, присуждении судебной неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО49. обратился в суд с указанным исковым заявлением.

В обоснование исковых требований ФИО48 указал, что он является собственником жилого помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: .............. на основании договора купли-продажи от 09.09.2020, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 11.09.2020 года № ...............Собственником нежилого помещения многоквартирного дома №4, расположенного по адресу: .............. является ответчик на основании договора купли-продажи от 15.03.2016, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 28.03.2016 года № 26- ...............

На участке земли, расположенном по адресу: .............., непосредственно примыкающему к внешней стене МКД на ней расположена входная группа (крыльцо), через которую осуществляется вход в нежилое помещение ответчика. Данное крыльцо расположено на земельном участке МКД, который изменен по своему составу (вместо почвы на данном участке брусчатка и бордюры), сама входная группа крепится на внешней стене нашего МКД, участок стены дома «закрыт» диким декоративным камнем на значительной площади.

Согласно Абрису на момент ввода в эксплуатацию дома 1995 г., проектом дома не предусмотрено нежилое помещение, а также на техническом плане дома и на поэтажном плане квартиры до реконструкции приквартирный холл (тамбур) перед входом в квартиру 1 и 2 значительно больше.

Согласно Абрису на 28.12.2006, и поэтажному плану реконструкции квартиры под парикмахерскую приквартирный холл (тамбур) уменьшился путем самовольного присоединение в свою личную индивидуальную собственность общего имущества дома, при этом без получения согласия всех собственников МКД. Квартира № 1 до реконструкции была 79,2 м2, а после реконструкции путем захвата общего имущества дома уже нежилое помещение увеличилось на 3,02 м2, и стало 82,22 м2.

Ответчиком произведен демонтаж балкона, путем разрушения его вместе с плитой перекрытия, которая является общим имуществом дома, при этом без получения согласия всех собственников МКД.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен быть осуществлен и реализован в установленном законом порядке.

Перед переводом квартиры № 1 в нежилое помещение, собственник данной квартиры оформил согласие собственников помещений, примыкающих к ней квартир. Примыкающими квартирами к переводимой квартире № 1, являются только две квартиры, а именно квартира № 2, которая находится на первом этаже и квартира № 6, которая находится на втором этаже, над квартирой № 1. Собственник квартиры № 6 ФИО1 «возражает». В квартире № 2, на тот момент было два собственника по 50% доли, согласие дала только один собственник ФИО50. – не дал свое согласие.

На установку входной группы, облицовку общей стены МКД естественным камнем, преобразование участка земли перед крыльцом нежилого помещения, присоединение в индивидуальную собственность приквартирного холла, демонтаж балкона, путем разрушения его вместе с плитой перекрытия, истец - собственник жилого помещения и другие собственники жилых помещений многоквартирного дома №4 согласия не давали.

Не имеется решения общего собрания собственников помещений МКД на уменьшение площади общего имущества и разрешения на вышеперечисленные объекты. Выполненные работы привели к уменьшению общего имущества, изменению режима пользования частью общего имущества и земельного участка, занимаемого многоквартирным домом и придомовой территорией.

В данном случае произведен не просто переводизжилогопомещениявнежилое, а реконструкция части дома с установлением входной группы, что требовало соблюдение положений как жилищного, так и градостроительного законодательства.

Любые строительные работы, на земельном участке и в самом многоквартирном доме, которые затрагивают интересы собственников МКД, должны быть реализованы согласно нормам законодательства. У собственника нежилого помещения Ответчика, отсутствует согласие всех собственников помещений МКД. Разрешения от Администрации, которое есть у Ответчика недостаточно, т.к. данное разрешение не охватывает все юридические аспекты, включая право на землю, а также из имеющий согласий собственников помещений примыкающих квартир.

Истец в силу последнего испытывает затруднения при перемещении по территории двора с детской коляской. Самовольно установленными конструкциями нарушаются права истца и права других собственников многоквартирного дома №4 на пользование общим имуществом МКД.

Общее собрание собственников помещений МКД по вопросу возведения спорных объектов не было инициировано кем-либо и не проводилось.

Таким образом документы, выданные собственнику помещения, а именно: разрешение на реконструкцию (перепланировку) нежилого помещения с кадастровым номером 26:23:040506:129, расположенного по адресу: .............., от 01 ноября 2005 г. № .............., разрешение на реконструкцию (перепланировку) нежилого помещения от 12 сентября 2006 г. № ..............; согласие собственников всех помещений, примыкающих к переводимому; помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение; проект реконструкции квартиры № 1 под парикмахерскую 2005 г.; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28 декабря 2006 г. № 613 в отсутствие проведения ОСС в МКД №4 по .............., являются нарушением Федерального Закона, а именно ст. 44 ЖК РФ, действовавшей в редакции по состоянию на 2006 год.

Истец направил Ответчику претензию, согласно которой просил последнего либо предоставить разрешающие документы на возведение спорных объектов, либо добровольно демонтировать их. Данная претензия по независящим от Истца обстоятельствам Ответчиком не получена.

Перестроенная квартира № 1 находится на первом этаже и у нее отдельный вход. Реконструкция для одного собственника уменьшила размеры общего имущества всех остальных собственников помещений МКД.

Ответчик присоединил в свою личную индивидуальную собственность часть приквартирного холла (тамбура); Демонтировал/разрушил балкон с плитой перекрытия; Изменил фасад стены МКД; Незаконно возвел спорные постройки, а также пробил/увеличил дверной проем в наружной стене на месте оконного проема, тем самым уменьшил долю общего имущества МКД и изменил состав придомовой территории.

Таким образом, ответчик ограничивает доступ к придомовой территории истцу, использует ее (место общего пользования) исключительно самостоятельно, уменьшил место общего пользования, нарушает жилищные права истца, а поэтому действия ответчика являются незаконными, входная группа (крыльцо) подлежит демонтажу, участок земли, приквартирный холл, балкон и внешняя стена МКД подлежат приведению в свое первоначальное состояние. Просит суд возложить на ФИО51. обязанность устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: .............., путем демонтажа самовольно установленной входной группы (крыльца), расположенного на придомовой территории МКД, приведении примыкающего участка земли в первоначальное состояние, приведения стены (фасада) многоквартирного дома в первоначальное состояние, приведения приквартирного холла (тамбура) и балкона МКД в первоначальное состояние, в течение одного календарного месяца после вступления решения суда в законную силу, взыскать судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 рублей, расходы на оплату госпошлины в размере 3 000 рублей и расходы на оплату почтовых отправлений в размере 2367,30 руб.

Определением суда к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края.

В судебном заседании истец ФИО52 и его представитель по доверенности ФИО53 поддержали иск и просили удовлетворить по изложенным в иске доводам.

В судебное заседание ответчик ФИО54 надлежащим образом уведомлена о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, делегировав свои полномочия представителю по доверенности ФИО56

Представитель ответчика ФИО55., в судебном заседании исковые требования не признал и просил отказать в удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчика Управление архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края ФИО57 в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на исковое заявление, из которого следует, что в соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, «Временным порядком перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение, находящихся в собственности граждан и юридических лиц на территории города Минеральные Воды и Минераловодского района» постановлением главы города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края от 16 августа 2005 года № 2312 квартира № 1 в доме № 4 по улице 40 лет Победы в х. Красный Пахарь была переведена в нежилые помещения. Данным постановлением была предусмотрена ответственность собственника квартиры № 1 оформить документацию на реконструкцию нежилых помещений под парикмахерскую. После чего Управлением архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского муниципального района, уполномоченным постановлением № 143 от 18.04.2006 администрации Ленинского поселения на выдачу разрешений, руководствуясь ст. ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 12.09.2006 было выдано разрешение № 487 на реконструкцию нежилого помещения под парикмахерскую в соответствии с проектом, разработанным Минераловодским филиалом государственного учреждения архитектуры и градостроительства СК, и 28.12.2006 было выдано разрешение № 613 на ввод объекта в эксплуатацию. Обустройство входной группы и отделка внешней стены здания в пределах переводимого помещения, по спорному адресу, предусмотрено проектной документацией. Дополнительно сообщают, что согласно части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в редакции № 2 от 29.12.2006, действующей на момент принятия постановления) для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Согласно части 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Представитель ответчика просил рассмотреть дело в его отсутствие, принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Третьи лица ФИО58., надлежащим образом уведомлены о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, о причине неявки не известили, ходатайство об отложении судебного заседания не представили.

Представитель третьего лица администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, надлежащим образом уведомлений о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, о причине неявки не известил, ходатайство об отложении судебного заседания не представил, ранее просили рассмотреть дело без их участия.

С учетом мнения сторон дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральнымзаконом.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ собственник либо лицо, владеющее имуществом по любому основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Законодателем закреплена императивная норма, согласно которой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 1 ч. 1, чч. 2,3 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 247, ст. 289, 290 ГК РФ).

Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества определен главой 6 Жилищного кодекса РФ.

В силу ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Доводы, изложенные истцом подтверждаются, исследованными материалами дела.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ФИО59 является собственником жилого помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: .............. на основании договора купли-продажи от 09.09.2020, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 11.09.2020 года № ...............

ФИО2 является собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: .............., на основании договора купли-продажи от 15.03.2016, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 28.03.2016 № .............. и выпиской из ЕГРН от 14.11.2024.

Согласно Абрису на момент ввода в эксплуатацию дома 1995 г., проектом дома не предусмотрено нежилое помещение, а также на техническом плане дома и на поэтажном плане квартиры до реконструкции приквартирный холл (тамбур) перед входом в квартиру 1 и 2 значительно больше.

Постановлением главы города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края от 16.08.2005 № 2312, квартира № 1 в доме № 4 по ул. 40 лет Победы в х. Красный Пахарь, была переведена в нежилые помещения. Данным постановлением была предусмотрена ответственность собственника квартиры № 1 оформить документацию на реконструкцию нежилых помещений под парикмахерскую.

12.09.2006 начальником управления архитектуры и градостроительства ФИО60., администрации Минераловодского муниципального района, уполномоченным постановлением № 143 от 18.04.2006 администрации Ленинского поселения на выдачу разрешений, ФИО62 выдано разрешение № 487 на реконструкцию нежилого помещения под парикмахерскую в соответствии с проектом, разработанным Минераловодским филиалом государственного учреждения архитектуры и градостроительства Ставропольского края.

28.12.2006 ФИО63 выдано разрешение № 613 начальника управления архитектуры и градостроительства ФИО61 на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом как следует из материалов дела, согласие всех собственников многоквартирного жилого дома №4 по указанному адресу на перевод спорного жилого помещения в нежилое помещение, а также впоследующем на установку входной группы, облицовку общей стены МКД естественным камнем, преобразование участка земли перед крыльцом нежилого помещения, демонтаж балкона, путем разрушения его вместе с плитой перекрытия, присоединение в индивидуальную собственность приквартирного холла, ответчиком не получено.

Истец направил Ответчику претензию с просьбой предоставить разрешающие документы на возведение спорных объектов, либо добровольно демонтировать их.

В ходе рассмотрения данного дела, в целях всестороннего и правильного его рассмотрения, установления юридически значимых обстоятельствах по делу, по ходатайству стороны истца назначена по делу комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту АНО «Бюро независимой судебной экспертизы».

Из выводов эксперта АНО «Бюро независимой судебной экспертизы» ФИО64 экспертное заключение №111 от 14.10.2025 по результатам проведенной комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, по вопросу № 1: «Произошло ли в результате произведенных работ по переводу помещения с к.н. 26:23:040506:129, расположенного по адресу: .............. (собственник ФИО2) из жилого в нежилое изменение размера общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по указанному адресу?», следует следующее.

В рамках ответа на поставленный вопрос были определены фактические объемно-планировочные характеристики нежилого помещения с кадастровым номером .............., расположенного по адресу: .............., принадлежащего на праве собственности ФИО2

Общая площадь помещений составляет 80,2 кв.м.

Выездом на место обследования установлено, что фактическая планировка помещений отличается от проектной документации. Внутренние перегородки размещены в ином порядке, однако данные изменения не затрагивают несущие конструкции и не создают угрозы эксплуатации многоквартирного дома.

Тем не менее, выявлен ряд существенных отклонений, влияющих на состав и размер общего имущества:

В помещении № 7 демонтирована балконная плита, являющаяся конструктивным элементом фасада здания. Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., балконные плиты относятся к общему имуществу собственников помещений, поскольку входят в состав наружных конструкций здания. Демонтаж плиты привёл к уменьшению состава и физического объёма общего имущества.

Проектом предусматривалось устройство второго эвакуационного выхода, однако фактически он не выполнен, что указывает на отклонение от утверждённого проектного решения и нарушение требований пожарной безопасности (СП 1.13130.2020).

В помещении № 3 установлен индивидуальный отопительный котёл, дымоход которого выведен наружу в зоне окон второго этажа, что не соответствует санитарным и противопожарным требованиям и свидетельствует о самовольном изменении инженерных коммуникаций.

В помещении № 5 образовано дополнительное пространство путём присоединения части коридора общего пользования (со стороны подъезда). Согласно ст. 36 ЖК РФ, коридоры, лестничные клетки и иные помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Фактическое присоединение части коридора привело к уменьшению площади общего имущества и, следовательно, изменению его размера.

Таким образом, по результатам натурного обследования и анализа документации установлено, что: реконструкция помещения выполнена с отклонениями от проектной документации; произведён демонтаж конструктивного элемента, относящегося к общему имуществу (балконной плиты); произведено присоединение части коридора общего пользования к индивидуальному помещению.

Демонтаж балконной плиты и присоединение части коридора привели к фактическому уменьшению общего имущества многоквартирного дома, что нарушает права других собственников помещений. Данные действия могли быть совершены при наличии согласия всех собственников и соответствующего решения общего собрания, чего в материалах дела не установлено.

Кроме того, в соответствии со ст. 44 и 46 ЖК РФ, распоряжение общим имуществом (включая уменьшение его площади или изменение функционального назначения) возможно только по решению общего собрания собственников помещений, оформленному протоколом и зарегистрированному в установленном порядке.

В порядке ст. 86 ГПК РФ, эксперт считает необходимым отобразить следующее.

Фактическое размещение устья дымохода на уровне окон второго этажа не соответствует указанным требованиям: дымоход не выведен выше конька крыши, при этом расстояние до конька превышает 1,5 м. Такое расположение не обеспечивает необходимого разрежения и тяги в канале, ухудшает рассеивание продуктов горения и создаёт реальную опасность поступления угарного газа и продуктов неполного сгорания в жилые помещения верхнего этажа.

Кроме того, выброс дымовых газов на уровне окон противоречит требованиям санитарно-гигиенической безопасности, так как концентрация оксида углерода, оксидов азота и сажи в воздухе в зоне оконных проёмов может превышать допустимые значения, что представляет угрозу для жизни и здоровья граждан.

Таким образом, устройство дымохода в существующем виде нарушает пункт 5.10 СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности», не обеспечивает безопасных условий эксплуатации здания, создаёт угрозу отравления продуктами сгорания и требует устранения выявленного нарушения путём переноса или удлинения дымохода до нормативной высоты над уровнем кровли.

Из выводов эксперта, по вопросу № 2: «Создает ли помещение с к.н. .............., расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, х. Красный Пахарь, ул. 40 лет Победы, 4, препятствия ФИО65 в пользовании общим имуществом многоквартирного дома? При положительном ответе на данный вопрос, указать какие именно препятствия существуют и способы их устранения, следует.

В результате реконструкции, связанной с присоединением части коридора общего пользования к помещению с кадастровым номером .............., произошло уменьшение длины коридора подъезда. На месте прежнего отсека, обеспечивавшего пространство перед входной дверью квартиры № 2, возведена новая перегородка, которая изменила глубину коридора.

Ранее данный участок выполнял функцию тамбурного пространства, обеспечивающего свободное открывание двери, обзор и безопасный выход из квартиры.

После реконструкции входная дверь в квартиру № 2, принадлежащую ФИО66., открывается только на угол около 90°, упираясь полотном в новую стену. Данная ситуация приводит к ряду значимых технических, эксплуатационных и правовых последствий, изложенных в исследовательской части.

В результате возведения перегородки и присоединения части коридора общего пользования помещение с кадастровым номером .............. создало препятствия в пользовании общим имуществом и ухудшило условия эксплуатации квартиры № 2 (ФИО3).

Уменьшение длины коридора привело к невозможности полного открытия входной двери, что нарушает требования строительных, пожарных

и санитарных норм, а также права собственника на безопасное и беспрепятственное пользование жилым помещением.

Функциональные последствия проявляются в ограничении эвакуации и маневра при чрезвычайных ситуациях; ухудшении условий повседневного пользования квартирой; повышенном износе дверного блока и риске повреждения конструкции; утрате части общего имущества.

Рекомендации по устранению нарушений: Провести демонтаж перегородки или корректировку её положения для восстановления первоначальной длины коридора; Обеспечить возможность полного открывания двери квартиры № 2 в соответствии с требованиями СП 1.13130.2020; Восстановить границы общего имущества.

Таким образом, уменьшение коридора вследствие реконструкции привело к существенному ухудшению эксплуатационных условий квартиры № 2 и нарушению требований законодательства о сохранности и неприкосновенности общего имущества многоквартирного дома.

Из выводов эксперта, по вопросу №3: «Относится ли земельный участок, примыкающий к входной группе нежилого помещения с к.н. .............. расположенного по адресу: .............., 4 (собственник ФИО2), выложенный брусчаткой с установкой бордюров, к общему имуществу многоквартирного дома, или находится в муниципальной собственности.

В случае, если указанный земельный участок относится к общему имуществу многоквартирного дома, указать: соответствует ли благоустройство территории строительным нормам и правилам, санитарным, противопожарным, землеустроительным и иным техническим нормам? Оказывает ли благоустройство территории негативное влияние на условиях эксплуатации владельцами иных земельных участков и строений, смежных и не смежных со спорным объектом недвижимости, если оказывает, то какое, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, если да, то какую? Эксперт отметил следующее.

В ходе натурного обследования установлено, что благоустроенная площадка перед входной группой нежилого помещения с кадастровым номером .............. имеет форму трапеции.

Замощение выполнено тротуарной плиткой, по периметру площадки установлены бетонные бордюры высотой около 10 см.

Площадка примыкает непосредственно к фасаду многоквартирного жилого дома по адресу: ...............

Данная территория расположена в пределах участка, непосредственно прилегающего к фасаду многоквартирного жилого дома, и по своему функциональному назначению обеспечивает подход к встроенному помещению общественного назначения.

Земельный участок под домом не сформирован, не отмежёван и не стоит на кадастровом учёте, следовательно, формально относится к муниципальной собственности как земля населённого пункта. Вместе с тем в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, с элементами благоустройства и озеленения, предназначенными для обслуживания здания, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Соответственно, благоустроенная площадка перед фасадом, используемая для прохода к встроенному помещению, должна рассматриваться как элемент общего имущества многоквартирного дома, а не как обособленный участок в пользовании одного собственника.

Существующее благоустройство не соответствует требованиям действующих нормативов СП 82.13330.2016 и СП 59.13330.2020: отсутствует нормативный уклон от фасада для отвода поверхностных вод, не предусмотрены съезды и понижения бордюров для МГН, не обеспечено противоскользящее покрытие.

Такое техническое решение создаёт барьерную среду и нарушает требования федерального законодательства о социальной защите инвалидов (статья 15 Федерального закона № 181-ФЗ).

Санитарные и противопожарные нарушения также обусловлены особенностями существующего благоустройства. Отсутствие водоотводных устройств и уклонов создаёт предпосылки для застойного увлажнения и образования наледи, что повышает травмоопасность для граждан при передвижении по площадке. В зимний период при накоплении талых вод на поверхности возможна наледь у входа в здание, что нарушает требования безопасной эксплуатации.

Влияние благоустройства на эксплуатацию смежных объектов оценивается как умеренное, однако при отсутствии организованного водоотвода часть поверхностных вод может стекать на соседние участки.

По противопожарным и санитарным характеристикам благоустройство не создаёт непосредственной угрозы жизни и здоровью граждан, однако в существующем виде повышает риск травмирования пешеходов вследствие обледенения и падений, а также способствует разрушению строительных конструкций цокольной зоны.

Таким образом, благоустройство указанной территории не соответствует действующим строительным и техническим нормам.

Нарушены требования по уклону покрытия и водоотведению от фасада (СП 82.13330.2016), по обеспечению беспрепятственного доступа МГН (СП 59.13330.2020) и по эксплуатации общедомового имущества (ст. 36 и 44 Жилищного кодекса РФ).

Принятое техническое решение в виде сплошного бордюрного ограждения и отсутствия организованного стока ухудшает условия эксплуатации здания, повышает риск переувлажнения конструкций и образования наледи, создаёт барьер для маломобильных граждан и потенциальную опасность травматизма.

Для устранения выявленных несоответствий необходимо предусмотреть устройство уклона от фасада в пределах 1-10 % для отвода поверхностных вод, выполнить компенсационный шов у цоколя, организовать водоотводную систему (лоток или дренаж), а также выполнить понижения бордюров с уклонами съездов, соответствующих нормам СП 59.13330.2020.

После внесения корректировок благоустройство территории может считаться безопасным, технически и санитарно соответствующим требованиям нормативных документов и пригодным для эксплуатации в составе общего имущества многоквартирного жилого дома.

В соответствии со статьей 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения, в соответствии с данной нормой, могут быть получены из заключений экспертов.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, как и все другие доказательства - по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Проанализировав заключение эксперта АНО «Бюро независимой судебной экспертизы» ФИО4 №111 от 14.10.2025 в совокупности с другими представленными в дело доказательствами, суд принимает в качестве доказательства данное заключение эксперта, поскольку оно соответствует требованиям закона, оснований не доверять заключению специалиста не имеется, в заключениях полно и объективно отражены ответы на вопросы, влияющие на предмет рассмотрения дела, специалист обладает соответствующей квалификацией, квалификация специалиста подтверждена представленными документами, выводы специалиста логичны, не противоречат соответствующим положениям действующих нормативно-правовых актов и другим материалам дела.

Доводы представителя ответчика ФИО67. о несогласии с заключением эксперта №111 от 14.10.2025, а также представленная рецензия (техническая оценка) – заключение специалиста № 42 от 07.11.2025 на заключение эксперта АНО «Бюро независимой судебной экспертизы» ФИО4 №111 от 14.10.2025, согласно которой исследование проведено не в полном объеме с нарушением требований закона, по мнению суда, направлены на оспаривание результатов экспертизы. Доводы, изложенные в рецензии суд находит не допустимыми, поскольку рецензент об уголовной ответственности по ст.307 УК РФне был предупрежден, в силу обращения к нему не судом, а стороной по делу, что ставит под сомнение законность, объективность и обоснованность проведенного рецензирования. Каких-либо бесспорных доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, доказательства некомпетентности или заинтересованности эксперта, способных поставить под сомнение или опорочить достоверность ее результатов, не представлено, в связи с чем, оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы суд не нашел.

Таким образом, в ходе рассмотрения спора по существу нашел свое подтверждение факт того, что все собственники помещений многоквартирного жилого дома №4 по указанному адресу своего согласия на перевод спорного жилого помещения, квартиры № 1 в нежилое помещение, на установку входной группы, облицовку общей стены МКД естественным камнем, преобразование участка земли перед крыльцом нежилого помещения, присоединение в индивидуальную собственность ответчика приквартирного холла, демонтажа балкона, путем разрушения его вместе с плитой перекрытия, не давали, и решение общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом и зарегистрированного в установленном порядке, суду не представлено.

Данные обстоятельства привели к уменьшению общего имущества, изменению режима пользования частью общего имущества и земельного участка, занимаемого многоквартирным домом и придомовой территорией, расположенных по спорному адресу, и свидетельствуют о нарушении ответчиком требований действующего законодательства.

Суд, оценив все представленные доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, приходит к выводу, что установленные обстоятельства являются основанием для удовлетворения исковых требований ФИО3 в части возложения на ответчика ФИО2 обязанности устранить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома в полном объеме.

В силу частей 2 и 3 ст. 29 ЖК РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Таким образом, обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние возлагается на собственника или нанимателя такого помещения вне зависимости от того, кем именно была выполнена его перепланировка или переустройство.

В ходе рассмотрения дела нарушений прав истца заявленными требованиями к Управлению архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска к Управлению не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов. В силу положений ч. 2 указанной статьи, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Указанный истцом в исковом заявлении срок, в течение которого ответчикам надлежит исполнить установленную законом обязанность – 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, признается судом разумным и обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон. Доказательств того, что указанный срок недостаточен для исполнения судебного решения, в материалах дела не содержится.

В силу п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пп. 28, 31, 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.20216 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки, в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Из смысла указанных норм следует, что суд вправе присудить денежные средства на случай неисполнения судебного акта в целях побуждения к своевременному его исполнению по не денежному требованию. Судебная неустойка в таких случаях призвана стимулировать должника к исполнению обязательств, но не должна приводить к неосновательному обогащению взыскателя.

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

С учетом приведенных обстоятельств, объема, вида и характера обязательств, подлежащих исполнению в натуре, принимая во внимание принципы разумности и соразмерности, в целях побуждения ответчика к своевременному исполнению обязательств, а также недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, определяя размер судебной неустойки, принимая во внимание расчет неустойки, представленный истцом и, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, суд полагает возможным взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 300 руб. за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем истечения присужденного для добровольного исполнения 30-дневного срока со дня вступления решения в законную силу, до дня фактического исполнения решения суда.

Именно данный размер неустойки суд полагает учитывающим ее компенсационную природу, отвечающим необходимым требованиям баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, а также обеспечивающим эффективную защиту и восстановление нарушенного права, обращающегося в суд с иском лица на случай неисполнения судебного акта должником.

Оснований для определения размера судебной неустойки в большем размере, который заявлен истцом, суд не усматривает.

Истцом ФИО68 также заявлены требования о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 60 000 рублей, почтовых расходов в размере 2 573,04 рубля, расходов на оплату госпошлины в размере 3 000 рублей.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: среди прочих, так же расходы на оплату услуг представителей; расходы связанные с рассмотрением дела, почтовые расходы, понесенные сторонами и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно Договору возмездного оказания юридической помощи № 2024 ОЮ от 10.12.2024, заключенному между ФИО69 представитель истца - ФИО70 оказывать юридические услуги по данному делу, а ФИО71 оплатить услуги в размере 60000 рублей.

Согласно расписки от 23.12.2024, ФИО72. получил от ФИО73 в счет вознаграждения по данному договору от 10.12.2024, сумму в размере 60000 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлен факт оказания юридических услуг, несения расходов на оплату услуг представителя, исходя из критериев их необходимости, оправданности и разумности, выработанных судебной практикой.

Учитывая объем выполненной представителем работы, характер спорных правоотношений, не представляющих особой сложности, наличие устоявшейся судебной практики по данной категории дел, соответствие понесенных стороной расходов на оплату услуг представителя при сравнимых обстоятельствах за аналогичные услуги, учитывая рекомендации Адвокатской палаты Ставропольского края по оплате услуг представителей по гражданским делам, с учетом результата по заявленному спору, количество судебных заседаний, в которых непосредственно участвовал ФИО5, суд полагает разумным и обоснованным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей, при этом отказав во взыскании сверх данной суммы на 10 000 рублей, и данный размер не является заниженным или чрезмерным, является разумным и обоснованным.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом понесены судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 3000 рублей, а также на оплату почтовых отправлений, связанных с рассмотрением дела, в размере 2367 рублей 30 копеек.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, то с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, а также на оплату почтовых отправлений, связанных с рассмотрением дела, в размере 2367 рублей 30 копеек, несение которых документально подтверждено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО74 (.............. года рождения, паспорт гражданина РФ .............. выдан .............. Отделом УФМС России по Ставропольскому краю в Минераловодском районе, код подразделения ..............) к ФИО2 ФИО75 (.............. года рождения, паспорт гражданина РФ .............., выдан .............. Отделом УФМС России по Ставропольскому краю в Минераловодском районе, код подразделения ..............), Управлению архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, удовлетворить частично.

Обязать ФИО76 устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: .............., путем демонтажа входной группы (крыльца), расположенного на придомовой территории вышеуказанного многоквартирного дома № 4, приведения примыкающего участка земли к вышеуказанному многоквартирному дому № 4 в первоначальное состояние, приведения стены (фасада) многоквартирного дома № 4 в первоначальное состояние, приведения приквартирного холла (тамбура) и балкона вышеуказанного многоквартирного дома №4, в первоначальное состояние в течение одного календарного месяца после вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с ФИО77 в пользу ФИО78 судебную неустойку в размере 300 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем истечения присужденного для добровольного исполнения 30-дневного срока со дня вступления решения в законную силу, до дня фактического исполнения решения суда, отказав в остальной части исковых требований.

Взыскать с ФИО79 пользу ФИО80 судебные расходы:

- по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей, отказав во взыскании оставшейся части суммы в размере 10000 рублей,

- по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей,

- почтовые расходы в размере 2367 рублей 30 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО81 к Управлению архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Минераловодский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения 27 ноября 2025 года.

Председательствующий, судья И.Н. Никитенко