Дело № 3а-34/2023
УИД: 01OS0000-01-2023-000018-60
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17.11.2023 г. Майкоп
Верховный суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего судьи Шишева Б.А.,
при секретаре судебного заседания Меретуковой З.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора аренды земельного участка №, заключенного 23.06.2014 между ФИО1 и администрацией муниципального образования «Город Адыгейск», административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.01.2023 кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым №, по состоянию на 01.01.2022 составляет 17 365 500 рублей.
Полагая кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества завышенной, а, соответственно, нарушающей права ФИО1 как налогоплательщика по неправомерному начислению налога, административный истец обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно выполненному оценщиком ООО «Бюро оценки ФИО2» ФИО3 отчету об оценке объекта недвижимости от 14.02.2023 № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2022 составляет 6 288 000 рублей.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 6 288 000 рублей на период с 01.01.2023 до внесения результатов очередной государственной кадастровой оценки в ЕГРН.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО10 уточнила заявленные административные исковые требования, с учетом выводов, сделанных в заключении судебной оценочной экспертизы от 29.05.2023 №, составленной экспертом ИП ФИО4, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2022 в размере 10 050 000 рублей.
Представители административных ответчиков Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО5, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения уточненных административных исковых требований и установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере, указанном в заключении судебной оценочной экспертизы от 29.05.2023 №, в виду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, выразили согласие с заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 18.10.2023 № и полагали возможным положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы названной повторной судебной оценочной экспертизы.
Административный истец ФИО1, заинтересованные лица филиал ППК «Роскадастр» по Республике Адыгея, администрация МО «Город Адыгейск», администрация МО «Теучежский район», будучи извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились, заинтересованные лица ходатайство об отложении разбирательства дела и замечания, относительно заключения повторной судебной оценочной экспертизы от 18.10.2023 № не заявляли.
В соответствии с положениями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, не представивших доказательств уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела.
Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
Исходя из того, что административный истец является арендатором земельного участка и плательщиком земельного налога, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.
Как следует из материалов административного дела, на основании договора аренды земельного участка №, заключенного 23.06.2014 между ФИО1 и администрацией муниципального образования «Город Адыгейск», административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 23-30).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.01.2023 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., по состоянию на 01.01.2022 составляет 17 365 500 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от 14.02.2023 №, составленный оценщиком ООО «Бюро оценки ФИО2» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2022 составляет 6 288 000 рублей (том 1 л.д. 36-87).
В ходе рассмотрения административного дела от административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» поступили письменные возражения на административное исковое заявление ФИО1, в которых указывалось, что оформление и содержание отчета об оценке объекта недвижимости от 14.02.2023 № не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, содержат противоречивые сведения, которые вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов, что приводят к необоснованному искажению рыночной стоимости, и не подтверждают достоверность представленной в отчете информации.
От заинтересованного лица администрации муниципального образования «Город Адыгейск» так же поступили возражения на административное исковое заявление со ссылкой на то, что снижение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению доходной части муниципального бюджета.
В связи с поступившими возражениями административного ответчика на отчет об оценке объекта недвижимости, в целях установления и устранения противоречий, допущенных в вышеназванном отчете об оценке, и определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, определением суда от 20.03.2023 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ИП ФИО4.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29.05.2023 №, составленному экспертом ИП ФИО4 в отчете об оценке рыночной стоимости от 14.02.2023 №, подготовленном оценщиком ООО «Бюро оценки ФИО2» выявлены нарушения федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчетов об оценке объекта недвижимости, к описанию объекта оценки, к методам расчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, по состоянию на 01.01.2022.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2022 определена экспертом в размере 10 050 000 рублей (том 1 л.д. 132-163).
Административный ответчик ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» не согласился с выводами экспертного заключения от 29.05.2023 №, подверг сомнению достоверность выводов, содержащихся в заключении эксперта по доводам, подробно изложенным в письменных возражениях на указанное заключение судебной оценочной экспертизы ссылаясь на то, что в основу принимаемого решения не может быть положено названное экспертное заключение, поскольку экспертное заключение о рыночной стоимости земельного участка не соответствует действительности и проведено с нарушением федеральных стандартов оценки (том 1 л.д. 172-174).
Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО7, поддержал доводы представителя административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» относительно допущенных экспертом нарушений при составлении экспертного заключения.
Оценив заключение эксперта от 29.05.2023 №, суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение о рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует действительности и проведено с нарушением федеральных стандартов оценки, а именно экспертом на стр. 17 подобраны объекты-аналоги, отличающиеся от объекта-оценки по виду разрешенного использования. При этом на стр. 28 и 31 усматривается, что экспертом указано о наличии коммуникации на участке объекта-аналога, в связи с чем не проводит понижающую корректировку на наличие коммуникаций. Однако текст объявления объекта-аналога № 2 не содержит информации о наличии либо отсутствии коммуникаций.
Принимая во внимание выявленные в заключении эксперта нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлечь неправильное определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, определением суда от 03.07.2023 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертной организации ООО «Центр проектного управления».
Из заключения повторной судебной оценочной экспертизы от 18.10.2023 № следует, что в представленном на экспертизу отчете об оценке рыночной стоимости недвижимости от 14.02.2023 №, составленном оценщиком ООО «Бюро оценки ФИО2» ФИО3, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, в части анализа рынка, использования аналогов, применения/не применения соответствующих корректировок, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в частности экспертом установлено, что факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены верно, однако информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Ошибки при выполнении математических действий не выявлено.
Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2022 составляет в размере 13 941 250 рублей (том 2 л.д. 6-148).
Суд, в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 18.10.2023 №, подготовленное экспертом ООО «Центр проектного управления» ФИО8, соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Вопреки доводам представителя административного истца о допущенных экспертом нарушениях федеральных стандартов оценки, а именно использования или не использования значения некоторых корректировок (поправок) при расчете стоимости объекта исследования, а также неполном использовании при анализе рынка, имеющихся на рынке объектов-аналогов, приведенные в заключении судебной оценочной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Позиция представителя административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования, по мнению суда, основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.
Заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 18.10.2023 № отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Экспертиза назначалась непосредственно судом, и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 18.10.2023 № достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и опровергает вывод о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, содержащийся в отчете об оценке рыночной стоимости от 14.02.2023 №, в связи с чем суд относится критически к названному отчету.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2022, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной повторной судебной оценочной экспертизы.
Поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению в части, с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м. в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022, определенном в повторной судебной оценочной экспертизе от 18.10.2023 №.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца ФИО1 с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 03.03.2023.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-181, 248, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2022 в размере 13 941 250 рублей.
Датой подачи административного искового заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать 03.03.2023, что является основанием для внесения указанных сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Настоящее решение суда с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 25 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2022 в размере 13 941 250 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, <...>) через Верховный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 17.11.2023.
Судья Верховного суда
Республики Адыгея подпись Б.А. Шишев
Копия верна:
судья Верховного суда
Республики Адыгея Б.А. Шишев