Решение по делу № 2-147/2025 от 18.12.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи долей земельных участков и применении последствий недействительности сделки.

Дело №2-147/2025

УИД 69RS0009-01-2025-000261-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Зубцовский районный суд Тверской области, в составе председательствующего судьи Захаровой Е.Ю.,

при секретаре Шабановой И.Н.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2 и её представителя ФИО3,

в открытом судебном заседании 05 декабря 2025 года в г. Зубцове Тверской области, рассмотрев гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи долей земельных участков и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи долей земельных участков с кадастровыми номерами: №, расположенных по адресу <адрес>, <адрес> и применении последствий недействительности сделки.

В основании заявленных требований истец указала, что являлась собственником 1/4 доли в праве собственности на недвижимое имущество: земельный участок площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером № земельный участок площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером №, земельный участок площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилого дома, общей площадью 84,9 кв.м., с кадастровым номером №), расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Право собственности на данное недвижимое имущество возникло в порядке наследования по закону после смерти её отца – ФИО5, умершего 23 ноября 2010 года.

Сособственниками на вышеуказанное имущество в равных долях являлись её мать – ФИО6, и братья – Мельников Александр Александрович и ФИО7.

После смерти отца, истец доверила своей матери ФИО6 представлять свои права в наследовании имущества отца, выдав для этого нотариально удостоверенную доверенность. Брат Мельников А.А. также предоставил право оформления наследственных прав их матери, путём выдачи доверенности. Брат ФИО7 оформлял свои наследственные права самостоятельно.

07 октября 2018 года мать ФИО6 умерла. После её смерти открылось наследство на принадлежащее ей имущество.

Истец указывает, что в шестимесячный срок она обратилась в нотариальную контору по вопросу оформления наследства на имущество умершей матери. С этой целью подала заявление об открытии и принятии наследства, однако, дальнейшим вопросом оформления наследственных прав, не занималась. Они с братом Мельниковым А.А. продолжили проживать в доме, а также обрабатывать земельные участки.

17 июля 2024 года умер брат Мельников А.А.

В апреле 2025 года истец обратилась в нотариальную контору по вопросу оформления прав на имущество умершего брата, а также матери.

От нотариуса Зубцовского нотариального округа Тверской области истцу стало известно, что кроме долей в праве собственности на жилой дом, иного имущества у умерших не осталось, принадлежавшие им, а также ей доли в праве собственности на земельные участки, были проданы ответчику ФИО2

24 апреля 2025 года истцу были выданы свидетельства о праве на наследство по закону на 1/8 доли на объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) площадью 84,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. С учетом ранее принадлежащей истцу доле, в настоящее время она является правообладателем 1\2 доли в праве собственности на вышеуказанный объект индивидуального жилищного строительства.

Позже истец узнала о том, что 17 апреля 2017 года земельные участки, принадлежавшие ей, брату и матери, были проданы по договору купли-продажи ФИО2.

Считает, что данный договор является недействительным в силу его ничтожности.

Так, из содержания договора следует, что её интересы по доверенности представлял ФИО8, которого она никогда не видела и не знала. Денежных средств за проданные земельные участки она не получала, и до апреля 2025 года вообще не знала о факте совершения сделки по отчуждению принадлежащих ей долей в праве собственности на земельные участки.

Со слов матери, истцу было известно, что мать совершила сделку по отчуждению принадлежащих ей долей на земельные участки площадью 2000 кв.м. под давлением ответчика и её сожителя ФИО9 Намерений отчуждать долю земельного участка площадью 1000 кв.м., на котором расположен жилой дом, у матери не было.

О том, что ни истец, ни её брат Мельников А.А. не имели намерений по отчуждению принадлежащих им долей в праве собственности на земельные участки свидетельствует тот факт, что участки никогда не выбывали из их владения и пользования, и продолжают находиться в ведении их семьи.

Истец помнит, что с братом приезжали в нотариальную контору г. Зубцова и подписывали какие – то документы, но какие именно – ей не известно. Нотариусом не озвучивался текст подписанного ею документа, не разъяснялись никакие права, самостоятельно с содержанием документа также не ознакомилась по причине занятости на работе.

Истец ФИО4 просит суд признать недействительным договор купли-продажи долей земельных участков от 17 апреля 2017 года, удостоверенный нотариусом Зубцовского нотариального округа Тверской области ФИО10, зарегистрированный в реестре №1-806 и прекратить право долевой собственности ФИО2 на:

- земельный участок площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, Столипинское <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства;

- земельный участок площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером № Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> Категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства;

- земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства;

вернуть имущество по принадлежности в собственность ФИО4, Мельникова Александра Александровича, ФИО6 и исключить из ЕГРН регистрационные записи о праве долевой собственности ФИО2 на вышеуказанные земельные участки.

Определением суда от 07 августа 2025 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, по делу привлечены ФИО8, ФИО7, от 04 сентября 2025 г. Зубцовский РОСП УФССП России по Тверской области, от 07 октября 2025 г. нотариус Зубцовского нотариального округа Тверской области ФИО10, нотариусы Ржевского нотариального округа Тверской области ФИО11 и ФИО12

Истец ФИО4 надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы представителю ФИО1

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, показав суду, что весной 2025 г. ФИО4 обратилась в нотариальную контору по вопросу оформления наследственных прав после смерти матери ФИО13 и брата Мельникова А.А. Со слов нотариуса ей (ФИО4) стало известно, что в собственности умерших находятся только доли в жилом доме. В связи с чем, ФИО4 был сделан запрос в ЕГРН, из ответа которого она узнала, что в апреле 2017 г. ранее принадлежащие её семье доли земельных участков с кадастровыми номерами № на основании договора купли – продажи от 17 апреля 2017 г. перешли во владение ФИО2 При этом сделку от её (ФИО4) имени и имени Мельникова А.А. по доверенности оформлял ФИО8, с которым они даже не были знакомы. При жизни ФИО6 сообщила, что продала принадлежащие ей доли в праве собственности на вышеуказанные земельные участки под давлением ФИО2 и ФИО14, поскольку имела долговые обязательства перед последними. Однако намерения отчуждать принадлежащее ей (ФИО4) недвижимое имущество ни у нее (ФИО4), ни у брата Мельникова А.А. не было. При жизни матери, ФИО4, совместно с братом Мельниковым А.А. несколько раз посещали нотариальную контору для оформления доверенности на мать - ФИО6 для дальнейшего оформления наследственных прав после смерти отца ФИО5. ФИО4 помнит, что по просьбе матери приехала в нотариальную контору, для оформления каких – то документов. Находясь у нотариуса, ФИО4 подписала документы, но какие именно не знает, поскольку их не читала. Нотариусом содержание документов не оглашалось. При этом мать пояснила, что это необходимо для оформления земли. Полагает, что истцом не пропущен срок исковой давности, поскольку о существовании оспариваемого договора купли – продажи истцу стало известно лишь после получения выписок из ЕГРН относительно спорных земельных участков, то есть в апреле 2025 г. Указывает также, что сделка фактически не была исполнена сторонами, поскольку спорные земельные участки не перешли во владение ответчика ФИО2 Напротив, на протяжение всего периода, то есть с 2017 г. по настоящее время земельные участки находятся во владении и пользовании истца ФИО4, которая их обрабатывает. Также обращает внимание суда, что сделка была заключена на невыгодных условиях, а именно земельные участки были проданы по заниженной цене, истец денежных средств за земельные участки не получала. Расписок о передаче денежных средств не имеется. Отсутствует и акт приема – передачи недвижимого имущества, который в соответствии с действующим законодательством является неотъемлемой частью договора купли – продажи недвижимого имущества. Также обращает внимание суда, что оспариваемый договор купли – продажи земельных участков нарушает требования закона, а именно принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, поскольку по договору произошло отчуждение земельного участка с кадастровым номером № на котором на момент совершения сделки находился жилой дом. Обращает внимание суда, что доводы стороны ответчика об отсутствии капитальных строений на спорных земельных участках на момент их приобретения, опровергаются имеющими в деле доказательствами, в частности сведениями, содержащимися в похозяйственных книгах, техническим и кадастровым паспортом на жилой дом. В настоящее время в сведениях ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № содержатся сведения о расположении в границах участка объекта недвижимости с кадастровым номером №, то есть жилого дома. Полагает, что имеющееся в материалах дела объяснение третьего лица ФИО9 является недопустимым доказательством по делу, поскольку оно оформлено не в соответствии с требованиями действующего законодательства, а имеющаяся в объяснении подпись разительно отличается от подписи ФИО8 в договоре купли – продажи от 17 апреля 2017 г.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, заявив о пропуске истцом срока исковой давности, а также пояснив суду, что была знакома лично с ФИО6 и её семьей. ФИО6 была главой семейства и дети её слушались. В 2017 г. ей (ФИО2) поступило предложение приобрести земельные участки, на что она согласилась. Сделку оформляли у нотариуса. При совершении сделки присутствовала она (ФИО2) и ФИО8 В фойе нотариальной конторы она (ФИО2) передала денежные средства в размере 90000 руб. ФИО9, после чего подписали договор в присутствии нотариуса. После совершения сделки, когда она (ФИО2) и ФИО8 выходили из здания нотариальной конторы, она видела ФИО6, ФИО4 и Мельникова А.А. Указанным лицам было известно о состоявшейся сделке. После сделки, спустя некоторое время было проведено уточнение границ приобретенных земельных участков. Утверждает, что как на момент приобретения, так и в настоящее время на земельных участках отсутствовали объекты капитального строительства. Не отрицает, что земельными участками пользовалась ФИО4, поскольку она (ФИО2) разрешала последней пользоваться ими.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, заявив о пропуске истцом срока исковой давности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО8, ФИО7 надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Из представленных письменных пояснений ФИО8 следует, что он являлся представителем ФИО6, а в последствии и её детей – Мельникова Александра Александровича и ФИО4, по доверенностям при совершении сделки купли-продажи земельных участков 17 апреля 2017 года. Указывает о том, что с ФИО6 был знаком лично в течение длительного времени до совершения сделки. В августе 2016 года ФИО6 первой обратилась к нему с просьбой представлять её интересы по вопросам, связанным с продажей принадлежащего ей недвижимого имущества. Для этого они совместно выезжали в город Ржев, где 16 августа 2016 года у нотариуса ею была оформлена соответствующая нотариальная доверенность на него. Позже, весной 2017 года, когда возникла необходимость продажи долей земельных участков, принадлежащих членам семьи ФИО6, она предложила своим детям ФИО15 и Наталии также оформить на него доверенности. 17 марта 2017 года в г. Зубцове у нотариуса Зубцовского нотариального округа Тверской области ФИО10 были оформлены доверенности на него от детей ФИО4. 17 апреля 2017 года в день подписания договора у нотариуса ФИО10, покупатель ФИО2 передала ему (ФИО8) всю согласованную денежную сумму наличными средствами. После того, как договор был удостоверен, и все формальности соблюдены, в тот же день, он передал всю сумму ФИО6 и её детям. Ему не известно, как именно они распределили между собой полученные деньги.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Росреестра по Тверской области, Зубцовский РОСП УФССП России по Тверской области, нотариус Зубцовского нотариального округа Тверской области ФИО10, нотариусы Ржевского нотариального округа Тверской области ФИО11 и ФИО12 надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.

Суд, выслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, исследовав имеющиеся доказательства, находит, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО5 на основании постановления Главы администрации Столипинского с\о № 23 от 04 сентября 1997 г. для ведения личного подсобного хозяйства предоставлен в частную собственность земельный участок площадью 0,50 га, что следует из свидетельства на право собственности на землю № 0536131.

На основании договора дарения от 24 марта 1995 г. колхоз «Сознательный» подарил ФИО5 жилой дом в д. <адрес> <адрес>, площадью 69, 5 кв.м.

23 ноября 2010 г. ФИО5 умер, что подтверждается свидетельством о смерти II – ОН № 535111, выданным ОЗАГС администрации Зубцовского района Тверской области.

После смерти ФИО5 открылось наследственное дело № 177-2011 г. к имуществу умершего.

С заявлением о принятии наследства после смерти ФИО5 к нотариусу обратилась супруга ФИО6 за себя лично и по доверенностям от имени детей ФИО4 и Мельникова А.А., а также обратился сын ФИО7

06 сентября 2012 г. нотариусом Зубцовского нотариального округа Тверской области ФИО10 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону 69АА0983290, согласно которого наследниками имущества умершего ФИО5 по 1\4 доли каждый на земельные участки с кадастровыми номерами №, площадью 2000 кв.м., № площадью 1000 кв.м., расположенных в д. Столипино Столипинского сельского поселения <адрес>, жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью 84, 9 кв.м. явились супруга ФИО6, дочь ФИО4, сын Мельников А.А.

Также, 07 сентября 2012 г. нотариусом Зубцовского нотариального округа Тверской области ФИО10 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону №, согласно которого наследником имущества умершего ФИО5 в размере 1\4 доли в праве собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 69№, площадью 2000 кв.м., 69:09:0110804:40 площадью 1000 кв.м., и жилого дома с кадастровым номером №, расположенного в д<адрес>, является сын ФИО7

ФИО4 02 сентября 2011 г., а Мельников А.А. 20 августа 2011 г. для вступления в наследство после смерти отца оформили доверенности на свою мать ФИО6, из содержания которых следует, что они доверили матери принять наследство и вести наследственное дело с правом получения свидетельства о праве на наследство к имуществу, оставшемуся после отца ФИО5 в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось. Доверенности оформлены сроком на три года и удостоверены вр.и.о. нотариуса Ржевского нотариального округа Тверской области ФИО12

ФИО6 умерла 07 октября 2018 г., что следует из свидетельства о смерти II – ОН №, выданным ОЗАГС Администрации Зубцовского района Тверской области 12 октября 2018 г.

После её смерти было открыто наследственное дело № 60 14 апреля 2022 г.

С заявлением о принятии наследства после смерти ФИО6 обратились её дочь ФИО4 14 апреля 2022 г., которой в качестве наследственного имущества умершей указано в том числе 1\4 доли в праве собственности на два земельных участка д. Столипино, и сын ФИО7 01 апреля 2025 г.

ФИО4 24 апреля 2025 г., а ФИО5 02 апреля 2025 г. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на имущество ФИО6 в виде 1\2 доли каждому от 1\4 доли в праве собственности на объект индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, Столипинское <адрес>.

Мельников А.А. умер 17 июля 2024 г., что следует из свидетельства о смерти III – ОН №, выданного № ОЗАГС Администрации Зубцовского муниципального округа Тверской области.

После его смерти открылось наследственное дело № 47/2025 01 апреля 2025 г.

С заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство обратились 01 апреля 2025 г. ФИО7 и 24 апреля 2025 г. ФИО4

ФИО7 02 апреля 2025 г., а ФИО4 24 апреля 2025 г. были выданы свидетельства о праве на наследство по закону после смерти Мельникова А.А. в виде 1\2 доли каждому на 1\4 долю в праве собственности на объект индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Исходя из положений ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей. При этом, стороны не лишены возможности предложить иные условия договора.

По смыслу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. При этом в соответствии с частью 1 статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ.

В силу части 1 статьи 223, части 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (часть 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (часть 2).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных частью 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2).

В силу части 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Частью 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ определено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ).

17 августа 2017 г. между ФИО8, действующим по доверенности, удостоверенной 16 августа 2016 г. по реестру № 1-444 ФИО11, нотариусом Ржевского городского нотариального округа Тверской области, за ФИО6, действующий по доверенности, удостоверенной 17 марта 2017 г. по реестру № 1 – 575 ФИО10, нотариусом Зубцовского нотариального округа Тверской области за Мельникова А.А., действующий по дверенности, удостоверенной 17 марта 2017 г. по реестру № 1 – 574 ФИО10, нотариусом Зубцовского нотариального округа Тверской области за ФИО4 (продавцы) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли – продажи долей земельных участков, согласно которого продавцы продали, а покупатель купила 3/4 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, Столипинское <адрес>, 3/4 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, 3/4 в праве собственности на земельный участок общей площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

Из п. 2.2 договора следует, что стороны оценивают и продают вышеуказанное имущество за 90000 руб., которые «продавцы» получили с «покупателя» по 30000 рублей каждый наличными средствами до подписания настоящего договора. Оценка 3/4 долей каждого из земельных участков, являющихся предметом договора купли – продажи составляет 30000 руб.

Согласно п. 3.5 договора от сособственника ФИО7 получен отказ от преимущественного права покупки, удостоверенный нотариусом Зубцовского нотариального округа Тверской области.

Из п. п. 4,1, 4.2 договора следует, что продавцы передали, а покупатель принял доли в праве собственности на вышеуказанные земельные участки до подписания настоящего договора купли – продажи. Покупатель претензий к состоянию земельных участков не имеет. Стороны договорились, что акт приема – передачи долей в праве собственности на земельные участки не составляется. Пункт 4.1 настоящего договора является подтверждением передачи долей земельных участков от продавцов к покупателю.

Указанный договор купли – продажи удостоверен нотариусом Зубцовского нотариального округа Тверской области ФИО10 Содержание договора соответствует волеизъявлению его участников. Договор подписан в присутствии нотариуса. Личности участников договора установлены, их дееспособность проверена. Принадлежность имущества проверена. Полномочия представителя участников договора проверены.

Согласно доверенности от 17 марта 2017 г. ФИО4 уполномочила ФИО8 продать за цену и на условиях по своему усмотрению 1\4 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 1\4 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № 1\4 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 69:09:0110804:40, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, передавать вышеуказанное имущество покупателям, оформлять и подписывать договоры купли – продажи и при необходимости передаточные акты, получать причитающиеся ей (ФИО4) деньги, регистрировать переход права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, получать договоры купли - продажи и зарегистрированные документы. Доверенность выдана сроком на 5 лет, полномочия по настоящей доверенности не могут быть передоверены другим лицам. Смысл и значение доверенности, её юридические последствия, а также содержание статей 185 – 189 ГК РФ ей (ФИО4) разъяснены и соответствуют её намерениям. Содержание настоящей доверенности прочитано доверителю вслух. Доверенность удостоверена нотариусом Зубцовского нотариального округа Тверской области ФИО10. Содержание доверенности соответствует волеизъявлению лица, выдавшего доверенность. Личность представляемого по доверенности установлена, его дееспособность проверена. Доверенность подписана лично ФИО4

Аналогичная по своему содержанию была выдана доверенность 17 марта 2017 г., удостоверенная нотариусом Зубцовского нотариального округа Тверской области ФИО10, от имени Мельникова Александра Александровича о передаче полномочий ФИО8. Доверенность подписана лично Мельниковым А.А.

16 августа 2016 г. ФИО6 была выдана доверенность, которой она уполномочила ФИО8, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей 1\4 долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 1\4 долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № 1\4 долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, с правом подписания договоров купли – продажи, передаточных актов, с правом заключения и подписания на условиях и по своему усмотрению соглашений (договоров) о задатке, предварительных договоров с передачей аванса, с правом получения причитающегося ей (Мельниковой) аванса или задатка, получить предназначенные ей (Мельниковой) деньги. Доверенность выдана сроком на двадцать лет с правом передоверия и правом последующего передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам. Смысл и значение доверенности, ей юридические последствия, а также содержание статьей 185 – 189 ГК РФ ей (Мельниковой) разъяснены и соответствуют её намерениям. Содержание настоящей доверенности прочитано ею (Мельниковой) лично и зачитано ей вслух. Доверенность удостоверена нотариусом Ржевского городского нотариального округа Тверской области ФИО11. Доверенность подписана лично ФИО6 в присутствии нотариуса. Личность ФИО6, установлена, её дееспособность проверена.

Согласно заявленным основаниям требований по оспоримости сделки бремя доказывания её недействительности законом возложена на истца. Ответчик обязан доказать доводы своих возражений.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 как указано выше, показала, что ФИО4 действительно приезжала к нотариусу Зубцовского нотариального округа Тверской области по просьбе матери (ФИО6) и подписывала какой – то документ, не вникая в его суть и не читая его содержание, полностью доверившись своей матери (ФИО6), которая пояснила, что документ необходим для оформления земельного участка. При этом, из пояснений представителя истца ФИО1 следует, что истец ФИО4 полагала, что подписывает очередную доверенность на имя своей матери (ФИО6) для оформления своих наследственных прав после смерти отца.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанных положений законодательства, стороной истца ФИО4 не представлено суду доказательств в подтверждение своих доводов.

Напротив, как из объяснений ответчика ФИО2, так и из объяснений третьего лица ФИО8 следует, что истцу ФИО4 достоверно было известно о состоявшейся сделке об отчуждении принадлежащего ей и членам её семьи недвижимого имущества.

При этом основания не доверять представленным письменным объяснениям третьего лица ФИО8 у суда отсутствуют, поскольку указанные объяснения представлены суду в письменной форме, имеется подпись ФИО8, а также представлен документ, удостоверяющий личность лица, их подписавшего.

Суд находит несостоятельным довод стороны истца о том, что истец ФИО4 полагала, что подписывает у нотариуса доверенность на имя матери, для оформления наследственных прав после смерти отца, поскольку он опровергается материалами гражданского дела.

Так, как указано выше, действительно ФИО4 02 сентября 2011 г. доверенностью уполномочила свою мать ФИО6 принять наследство и вести наследственное дело с правом получения свидетельства о праве на наследство к имуществу, оставшемуся после умершего отца ФИО5

Свидетельство о праве на наследство к имуществу умершего отца было выдано 06 сентября 2012 г.

Доверенность на имя ФИО8 была выдана ФИО4 17 марта 2017 г., то есть спустя более 4 –х лет после получения свидетельства о праве на наследство после смерти отца.

При указанных обстоятельствах, при должной внимательности и осмотрительности, являясь совершеннолетним дееспособным лицом, истец ФИО4 обязана удостовериться в содержании документа, который подписывала.

Кроме того, из доверенности, выданной на имя ФИО8 следует, что содержание доверенности прочитано вслух, её содержание соответствует волеизъявлению лица, выдавшего доверенность, дееспособность лица проверена, личность установлена нотариусом.

Доказательств обратного стороной истца суду не представлено.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что ФИО4 выразила волю на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества в виде земельных участков, и о заключении оспариваемого договора купли – продажи ей было известно в момент его заключения, то есть 17 апреля 2017 г.

Судом отмечается также, что в похозяйственных книгах Столипинского сельского поселения за 2002-2006 г.г., 2007 г. по 01 июля 2012 г.г., 1986 – 1990 г.г., 2012 – 2016 г.г. значится хозяйство семьи Мельниковых в д. Столипино Столипинского сельского поселения с отражением сведений о принадлежности им земельных участков, однако в похозяйственной книге за 2017 – 2021 г.г. отсутствует информация о принадлежности Мельниковым земельных участков.

Согласно сообщению УФНС России по Тверской области от 03 июля 2025 г. ФИО4, как собственнику долей земельных участков с кадастровыми номерами № в период с 2015 г. по 2017 г. начислялся налог, который ею уплачивался. С 2017 г. налог на указанные земельные участки начисляется ФИО2

Являясь плательщиком земельного налога и в случае неосведомленности об отчуждении принадлежащего ей недвижимого имущества, ФИО4 обязана была проявить должную заинтересовать в отсутствии исчисления земельного налога на земельные участки с 2017 г.

Из показаний свидетелей Свидетель №2, Свидетель №1 и Свидетель №3 следует, что у семьи Мельниковых, в том числе и у ФИО4 в д. <адрес> имеются земельные участки, которые каждый год, за исключением 2025 г., обрабатываются силами СХПК «Сознательный», по просьбе ФИО4, которая является работником колхоза. В 2025 г. стало известно, что земельные участки не принадлежат семье Мельниковых.

Указанные показания свидетельствуют лишь о пользовании ФИО4 земельными участками, что также подтверждает довод ответчика ФИО2 о том, что она разрешала ФИО4 пользоваться земельными участками, что подтверждается и распечаткой телефонных звонков, за период с 2022 г. по 2025 г.

Одним из принципов земельного законодательства в силу подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абз.3 подп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 г.).

Согласно выписке из ЕГРН от 26 июня 2025 г. № КУВИ – 001/2025-129765910 на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, находящимся по адресу: <адрес>, с<адрес>, расположен объект недвижимости с кадастровым номером №

Объектом недвижимости с кадастровым номером № является жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, его площадь составляет 84,9 кв.м., год постройки 1986 г. Правообладателями жилого дома является ФИО4 в размере 1\ 2 доли и ФИО7 в размере 1/2 доли.

Суд полагает доводы стороны ответчика об отсутствии при заключении спорного договора купли – продажи на земельном участке с кадастровым номером № объектов капитального строительства несостоятельными.

Факт нахождения жилого дома на вышеуказанном земельном участке в момент заключения оспариваемой сделки подтверждается кадастровым паспортом на жилой <адрес>, <адрес> с\п, <адрес> от 17 ноября 2011 г. согласно которого, площадь дома составляет 84, 9 кв.м., год постройки 1986, расположен объект в пределах земельного участка с кадастровым номером №

Основные характеристики дома, в том числе его площадь, год постройки, площадь земельного участка на котором он расположен, отражены в техническом паспорте от 07 ноября 2011 г. на жилой дом.

В выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером № от 07 июля 2017 г., указано, что в границах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №. Государственная регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок произведена 06 июля 2017 г.

При таких обстоятельствах, учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером № на момент его отчуждения по оспариваемому договору купли-продажи располагался жилой дом, принадлежащий ФИО4, ФИО6, ФИО7 и Мельникову А.А. в то время, как из текста договора купли-продажи следует, что предметом сделки является только земельные участки с кадастровыми номерами №, в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и п. 4 ст. 35 ЗК РФ суд приходит к выводу о признании сделки в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 17 апреля 2017 г., заключенной между ФИО2 и ФИО8, недействительной, как не соответствующей требованиям закона.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора стороной ответчика было заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

Таким образом, начало течения срока исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в силу ничтожности, а также о применении последствий его недействительности следует исчислять с начала его исполнения.

Под исполнением договора купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями ст. ст. 224, 398, п. 1 ст. 549, абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора.

Из п.4.1 и п. 4.2 оспариваемого договора купли продажи долей земельных участков следует, что продавцы передали, а покупатель принял доли в праве собственности на земельные участки до подписания настоящего договора купли – продажи. Покупатель претензий к состоянию земельных участков не имеет. Стороны договорились, что акт приема – передачи долей в праве собственности на земельные участки не составляется. Пункт 4.1 настоящего договора является подтверждением передачи долей земельных участков от продавцов к покупателю.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, вышеуказанные положения пунктов 4.1 и 4.2 договора купли – продажи соответствует положениям п. 1 ст. 556 ГК РФ и предоставлении каких-либо дополнительных документов, подтверждающих выполнение условий о передачи недвижимого имущества не требуется.

Из материалов дела следует, что продавцы в лице своего представителя ФИО8 передали доли земельных участков покупателю, получили от последнего денежные средства, покупатель принял доли земельных участков, регистрация договора произведена в Росреестре, покупатель в последствии произвела уточнение границ земельных участков, что свидетельствует о том, что сделка исполнена сторонами в 2017 г. и продавцы ФИО16, Мельников А.А. до своей смерти, а также ФИО4, которая также является наследником умерших, с 2017 г. не предпринимали никаких действий по оспариванию договора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что с настоящими исковыми требованиями истец ФИО4 обратилась в суд лишь 19 июня 2025 г., суд приходит к выводу, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки истек, что влечет отказ в удовлетворении исковых требования о признании недействительным договора купли-продажи долей земельных участков и применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного, руководствуясь стст.194-199 ГПК РФ суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли – продажи долей земельных участков от 17 апреля 2017 г. недействительным, применении последствий недействительности сделки, путем прекращения права долевой собственности ФИО2 на земельные участки с кадастровыми номерами №, возвращении недвижимого имущества по принадлежности и исключении из ЕГРН записи о праве долевой собственности ФИО2 на земельные участки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Зубцовский районный суд Тверской области, в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Захарова

Мотивированное решение изготовлено 18 декабря 2025 г. (с учетом выходных дней 6,7,13,14 декабря 2025 г.).

Судья Е.Ю. Захарова