КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
Дело № 3а-966/2022 (М-724/2022)
УИД № 23OS0000-01-2022-000704-55
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
24 августа 2022 г. г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Аняновой О.П.
при ведении протокола
секретарем судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,
установил:
Акционерное общество «» (далее – АО «») обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:
1) помещения с кадастровым номером ; расположенного по адресу:
2) помещения с кадастровым номером расположенного по адресу: ;
3) здания с кадастровым номером ; расположенного по адресу:
в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 06 июня 2022 г. № К/22-42-25, выполненным оценщиком, занимающимся частной практикой 14., равной 8 817 596,51 руб., 8 817 596,51 руб., 8 878 899,36 руб. (соответственно)по состоянию на 01 января 2021 г., а также просил установить, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, равная рыночной стоимости, подлежит применению для целей налогообложения и иных установленных законом целей с 01 января 2022 г.
В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, установленная по состоянию на 01 января 2021 г. в размере15 386 279,04 руб., 15 386 279,04 руб., 13 748 260,52 руб., значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.
В судебное заседание 24 августа 2022 г. лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».
Представитель АО «» – 15 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере, равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.
Представителем ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» – 16 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; по существу заявленных требований просил вынести законное и обоснованное решение, а также ходатайствовал о рассмотрении административного дела в его отсутствие.
Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю –17. направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.
Представителем филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю) – 18 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция (удовлетворение требований оставляет на усмотрение суда), а также ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.
Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – 19. направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, по существу заявленных требований просил вынести законное и обоснованное решение. Также 24 августа 2022 г. поступило ходатайство об отложении судебного заседания в целях предоставления времени ДИО КК на подготовку мотивированной позиции относительно заявленных требований с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, в удовлетворении которого было отказано протокольным определением суда.
Администрация Краснодарского края, участвующая в деле в качестве заинтересованного лица, ходатайств относительно рассмотрения дела в отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представила, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразила.
Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).
В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как следует из материалов дела и подтверждается выписками из ЕГРН об объекте недвижимости, АО «» является собственником:
1) помещения с кадастровым номером расположенного по адресу: площадью 576,00 кв.м; назначение: нежилое; наименование: нежилое помещение № 1 – магазин продовольственных товаров, расположенное в здании склада-магазина непродовольственных товаров; дата постановки на государственный кадастровый учет – г.;
2) помещения с кадастровым номером ; расположенного по адресу: ; площадью 576,00 кв.м; назначение: нежилое; наименование: нежилое помещение № 2 – магазин непродовольственных товаров, расположенное в здании склада-магазина непродовольственных товаров; дата постановки на государственный кадастровый учет – г.;
3) здания с кадастровым номером расположенного по адресу: площадью 580,60 кв.м; назначение: нежилое; наименование: магазин № 1; дата постановки на государственный кадастровый учет г.
В соответствии с отзывами ДИО КК от 12 июля 2022 г. вх. № , объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами включены в перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2018 – 2022 г.г., утвержденные приказами ДИО КК от 26 декабря 2017 г. № 3008, от 26 декабря 2018 г.№ 3043, от 27 декабря 2019 г. № 2837, от 28 декабря 2020 г. № 2752, от27 декабря 2021 г. № 3321.
Согласно ответу филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю от 05 июля 2022 г. № и выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, оспариваемые кадастровые стоимости утверждены Приказом ДИО КК от 09 сентября 2021 г. № 2259«Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона№ 237-ФЗ с 01 января 2022 г. применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровых стоимостей – 01 января 2021 г.:
1) помещения с кадастровым номером в размере 15 386 279,04 руб., внесена в ЕГРН – г.;
2) помещения с кадастровым номером в размере 15 386 279,04 руб., внесена в ЕГРН – г.;
3) здания с кадастровым номером в размере 13 748 260,52 руб., внесена в ЕГРН – г.;
Принимая во внимание, что АО » является собственником объектов недвижимости, результаты определения их кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организации, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).
В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).
В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 06 июня 2022 г.№ К/22-42-25, выполненный оценщиком, занимающимся частной практикой – 20 (далее – отчет об оценке), согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами составляет 8 817 596,51 руб., 8 817 596,51 руб., 8 878 899,36 руб. (соответственно).
Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время его составления оценщик не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчет не представлено.
Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объектов недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов оценки, поручив ее проведение эксперту ООО «Южная независимая оценочная компания».
Согласно заключению эксперта ООО «Южная независимая оценочная компания» – 21 от 09 августа 2022 г. № 3а-966/2022, отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, рыночная стоимость:
1) помещения с кадастровым номером определена в размере 11 340 000,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 26,3 %);
2) помещения с кадастровым номером определена в размере 11 060 000,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 28,1 %);
3) здания с кадастровым номером определена в размере 10 030 000,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 27,1 %).
В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения дела административный истец в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленный им отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объектов недвижимости.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения их оспариваемой кадастровой стоимости.
Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 экспертом составлено описание объектов оценки, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости, приведены сведения о физических свойствах объектов экспертизы. Эксперт представил описание местоположения и ближайшего окружения объектов экспертизы.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
Как следует из заключения судебной экспертизы, определение экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости проводилось с применением доходного подхода методом прямой капитализации. От использования сравнительного и затратного подходов эксперт отказался.
Отказ от применения сравнительного и затратного подходов экспертом обоснован отсутствием за исследуемый период в открытом доступе предложенных к продаже объектов, аналогичных оцениваемым в районе их расположения, и наличием достаточного количества объектов, предложенных к аренде, позволяющих определить рыночную стоимость объектов экспертизы доходным подходом.
В соответствии с пунктами 16, 17 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7) доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта «г» пункта 22 ФСО №7, согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичных объектов сложившиеся на рынке оцениваемых объектов удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
Проанализировав объем доступных аналогов, эксперт использовал в расчетах 4 объекта-аналога, применил корректировки на торг, на площадь, а также для здания с кадастровым номером – на тип объекта.
Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в «Справочнике оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакциейЛейфера Л.А. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, подтверждается копиями использованных экспертом материалов, в том числе приведенных объявлений об аренде объектов-аналогов, не вызывает сомнений.
Экспертом оценка доходным подходом методом прямой капитализации произведена в следующей последовательности: определение размера арендной ставки, расчет потенциального валового дохода от сдачи помещений (ПВД), определение размера недозагрузки, корректировка ПВД на недозагрузку помещений (ДВД), корректировка ДВД на размер операционных расходов с получением чистого операционного дохода (ЧОД) до уплаты налогов; определение коэффициента капитализации, определение стоимости единого объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации, внесение поправок на долю земельного участка, относящегося к единому объекту недвижимости с целью получения стоимости ОКС, как налоговой базы.
В заключении приведены результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности), полученного результата без учета стоимости прав на земельный участок.
Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов экспертизы по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений об аренде объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем отсутствуют основания не доверять представленному экспертом заключению об определении рыночной стоимости объектов, поскольку данные выводы основаны на проведенном экспертном исследовании.
Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.
Оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы, равно как и повторной экспертизы, по правилам статьи 83 КАС РФ не имеется.
При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами в размере их рыночной стоимости 11 340 000,00 руб., 11 060 000,00 руб., 10 030 000,00 руб. (соответственно) на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 22 июня 2022 г.
Вместе с тем, требования АО «» в части указания, что кадастровая стоимость, равная рыночной, подлежит применению для целей налогообложения и иных установленных законом целей с 01 января 2022 г., суд находит не основанными на законе.
Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума № 28 предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной, которыми оспариваемые в настоящем деле кадастровые стоимости не являются.
При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных абзацем 2 пункта 25 Постановления Пленума № 28, указание в решении суда на период действия определенной судом кадастровой стоимости, даты начала их применения не требуется.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление акционерного общества «» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ; расположенного по адресу: площадью 576,00 кв.м; назначение: нежилое; наименование: нежилое помещение № 1 – магазин продовольственных товаров, расположенное в здании склада-магазина непродовольственных товаров; дата постановки на государственный кадастровый учет г.; в размере его рыночной стоимости 11 340 000,00 (одиннадцать миллионов триста сорок тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ; расположенного по адресу: площадью 576,00 кв.м; назначение: нежилое; наименование: нежилое помещение № 2 – магазин непродовольственных товаров, расположенное в здании склада-магазина непродовольственных товаров; дата постановки на государственный кадастровый учет – г.; в размере его рыночной стоимости 11 060 000,00 (одиннадцать миллионов шестьдесят тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ; расположенного по адресу: ; площадью 580,60 кв.м; назначение: нежилое; наименование: магазин № 1; дата постановки на государственный кадастровый учет – г.; в размере его рыночной стоимости 10 030 000,00 (десять миллионов тридцать тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 22 июня 2022 г.
Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Краснодарского краевого суда О.П. Анянова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 августа 2022 г.