Строка отчёта № 2.137 - Споры, возникающие из жилищного законодательства

-> Иные жилищные споры

Дело №2-5225/2025

УИД 36RS0002-01-2025-004223-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2025 года г. Воронеж

Коминтерновский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Лихачевой Н.Н.,

приведении протокола судебного заседания помощником судьи Санниковым А.Г.,

с участием ФИО1, представителя ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО3, представителя ФИО4 по доверенности ФИО5, помощником прокурора Коминтерновского района г. Воронежа Чернышовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, компенсации морального вреда,

по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенным 05.04.2025, и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исковыми требованиями к ФИО4, в которых просили произвести государственную регистрацию перехода к ФИО2 права собственности по договору купли-продажи квартиры от 05.04.2025 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер: (№), площадью 36,3 кв. м, этаж № 12; взыскать с ФИО4 в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб.; признать ФИО4 утратившей право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: (№), площадью 36,3 кв. м, этаж № 12 и снять ее с регистрационного учета.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

05.04.2025 ФИО2 (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: (№), площадью 36,3 кв. м, этаж № 12. В договоре купли-продажи указано, что продавец передает, а покупатель приобретает квартиру в собственность. В соответствии с п. 4 Договора купли-продажи квартира была оценена сторонами в размере 3 100 000 руб., что, по мнению истцов, соответствует рыночной стоимости. Этим же пунктом договора стороны предусмотрели полную оплату наличными денежными средствами до подписания договора купли-продажи. Обстоятельства передачи денежных средств в сумме 3 100 000 руб. полностью подтверждаются собственноручно составленной ФИО4 распиской в день подписания договора купли-продажи квартиры, то есть 05.04.2025. Сторонами согласовано в пункте 6 Договора со ссылкой на статью 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), что передача квартиры фактически произведена, и данный пункт носит силу передаточного акта. Таким образом, Договор купли-продажи квартиры, заключенный между истцами и ответчиком, истцы считают заключенным и исполненным, поскольку достигнуто согласие всех участников сделки по всем существенным условиям договора.

09.04.2025 ответчик ФИО4 в одностороннем порядке, не уведомив истцов, подала в том же отделении СМАРТ-МФЦ в Советском районе г. Воронежа заявление о прекращении государственной регистрации перехода права и возврате документов без проведения регистрации (заявление от 09.04.2025 г. № <данные изъяты>). Вследствие данного обстоятельства, действия ФИО4 расцениваются покупателями как уклонение от государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, после передачи денежных средств за проданную квартиру в полном объеме. После этих действия ФИО4 перестала отвечать на телефонные звонки, отвечать на сообщения в мессенджерах и покинула г. Воронеж. В квартире не появляется, на связь с покупателем не выходит. Денежные средства, переданные в счет оплаты стоимости квартиры, не возвращены.

Таким образом, по мнению истцов, ответчик совершила действия по уклонению от государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в то время как встречное исполнение покупателем, заключающееся в передаче денежных средств по сделке, было исполнено в полном объеме. В настоящее время регистрация перехода права собственности на жилое помещение (квартиру) не произведена. Государственная регистрация перехода права собственности приостановлена.

Не согласившись с существом заявленных исковых требований, представителем ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 был предъявлен встречный иск, в котором он просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 05.04.2025 между ФИО4 и ФИО6 недействительным, и применить последствия недействительности сделки, мотивируя это тем, что мошенники, путем обмана и злоупотребления доверием, а также оказанием психологического и психического давления на ФИО4 под предлогом пресечения мошеннических действий и сохранности личного имущества вынудили ФИО4 заключить договор купли-продажи ее квартиры, при этом пообещав, что данная сделка не будет оформлена фактически. Доводом истца по встречному иску является тот факт, что ФИО4 свою квартиру продавать не намеревалась и совершила данную сделку в виду введения ее в заблуждение со стороны третьих лиц путем использования психологических приемов.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истцов ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО3 поддержали заявленные исковые требования, просили их удовлетворить в полном объеме; в удовлетворении встречного иска просили отказать, мотивируя свою позицию недобросовестным поведением ответчика по первоначальному иску, а также добросовестным приобретением спорного объекта недвижимости.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, как не являлась и в предыдущие слушания, воспользовалась своим правом, направив в суд своего представителя по доверенности ФИО5, который просил суд отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований и поддержал заявленные встречные исковые требования.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившегося ответчика ФИО4, надлежащим образом извещённой о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, и, оценив в совокупности предоставленные доказательства, заслушав заключение прокурора Чернышовой Е.А., полагавшей необходимым удовлетворить первоначальные исковые требования и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от05.04.2025, отказав при этом в удовлетворении встречных исковых требований о признании сделки недействительной, суд приходит к следующему.

Согласно положений статей 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания возложена на стороны.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Статьёй 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно пояснениям истцов ФИО1 27.03.2025 после того, как они решили с супругой приобрести квартиру, обнаружил объявление о продаже квартиры, размещенное ответчиком на сайте «Авито». Стороны начали переписку в мессенджере «Авито», после чего ответчик предоставила свой номер телефона. ФИО1 связался с ФИО4 по телефону и они договорились о просмотре квартиры. В тот же день истец ФИО1 прибыл по адресу квартиры: <адрес>, с целью ее осмотра. Ответчик ФИО4 показала квартиру и озвучила условия продажи. Она настаивала на расчете исключительно наличными денежными средствами, мотивируя это готовностью снизить общую цену. Истец ФИО1 уточнил возможность повторного осмотра квартиры с женой вечером того же дня. Вечером истцы приехали по адресу спорной квартиры и провели повторный осмотр. После просмотра стороны договорились созвониться на следующий день. На следующий день, посовещавшись, истцы приняли решение о покупке квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: (№), общей площадью 36,3 кв. м, находящейся на 12 этаже.

Между ФИО4 и ФИО1 02.04.2025 было заключено соглашение о задатке. По условиям соглашения ФИО1 передал ответчику задаток в размере 50 000 руб. в счет оплаты будущей квартиры по предстоящему договору купли-продажи. Убедив покупателей в готовности квартиры к продаже, ФИО4 начала подготовку основного договора купли-продажи и сбор необходимых документов для совершения сделки. По согласованию сторон ответчик назначила встречу для подписания договора в СМАРТ-МФЦ Советского района г. Воронежа на 05.04.2025 на 09 часов 30 минут.

В назначенные дату и время стороны встретились в МФЦ. Там ФИО2 и ФИО4 заключили договор купли-продажи квартиры. После этого ФИО1 передал ФИО4 наличные денежные средства в размере 3 100000 руб. Факт получения данной суммы подтверждается собственноручно составленной ФИО4 распиской от 05.04.2025. Из указанной расписки следует, что ФИО4, (ДД.ММ.ГГГГ) года рождения, паспорт серии <данные изъяты>, получила наличными денежные средства в размере 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей от ФИО1 и ФИО2 по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер (№). В указанной расписке от 05.04.2025 ФИО4 также зафиксировала обязательства: в случае несовершения сделки и отказа в передаче права собственности по договору купли-продажи от 05.04.2025 она обязуется вернуть сумму, полученную в полном объеме, в течение 24 часов. Кроме того, ФИО4 обязалась в течение 7 дней после подписания договора купли-продажи сняться с регистрационного учета и предоставить покупателям справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и справку о снятии с регистрационного учета.

Согласно описи приема-передачи документов специалист СМАРТ-МФЦ Советского района г. Воронежа ФИО7 в 10 часов 39 минут 05.04.2025 приняла от сторон: договор купли-продажи квартиры от 05.04.2025 № б/н, заявление ФИО2 и ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности от 05.04.2025 № MFC-0309/2025-43902-2, а также чек, подтверждающий уплату государственной пошлины от 05.04.2025.

ФИО1 10.04.2025 поступил звонок от следователя, который сообщил, что ФИО4 подала заявление о совершении в отношении нее мошеннических действий, связанных с перечислением денежных средств, полученных от продажи квартиры, третьим лицам (мошенникам). Следователь уведомил истцов о необходимости явиться для дачи пояснений. Таким образом, истцам стало известно, что 09.04.2025 ФИО4 в одностороннем порядке, не уведомив покупателя, отозвала свое заявление и весь пакет документов по сделке из МФЦ.

ФИО2 17.04.2025 получила уведомление о приостановке государственной регистрации перехода права № КУВИД-001/2025-18024400/2 сроком до 19.05.2025, в котором сообщалось, что на основании п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ «О госрегистрации» в отношении представленных для государственной регистрации права документов предусмотрено проведение правовой экспертизы на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственной регистрации либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. После этих действий, ФИО4 перестала отвечать на телефонные звонки, отвечать на сообщения в мессенджерах и покинула территорию города Воронеж. В квартире она не появляется, от объяснения причин своих действий отказывается, на связь с покупателями не выходит. Денежные средства, переданные в счет оплаты стоимости квартиры, не возвратила. Из пояснений представителя ФИО4 в настоящее время проживает в квартире у родителей, территориально расположенной в Донецкой Народной Республике в городе Донецк, без указания конкретного адреса своего местонахождения.

Основным аргументом позиции истца по встречному исковому заявлению является то обстоятельство, что некие мошенники, путем обмана и злоупотребления доверием, а также оказанием психологического и психического давления на ФИО4 под предлогом пресечения мошеннических действий и сохранности личного имущества вынудили ФИО4 заключить договор купли-продажи ее квартиры, при этом пообещав, что данная сделка не будет оформлена фактически. Доводом истца по встречному иску является тот факт, что ФИО4 свою квартиру продавать не намеревалась и совершила данную сделку ввиду введения ее в заблуждение со стороны третьих лиц путем использования психологических приемов. Требования по возврату квартиры мотивированы заключением сделки под влиянием обмана или заблуждения, ссылаясь на заключение эксперта по уголовному делу, возбужденному по заявлению ФИО4 от 10.04.2025, заключением психолого-психиатрической экспертизы. Так же в материалах дела содержится постановление о признании ФИО4 потерпевшей по уголовному делу.

Истец по встречному исковому заявлению ссылается на то, что в период оформления указанной сделки ФИО4 была обманута и введена в заблуждение мошенническими действиями со стороны неустановленных лиц. Так в период времени с 26.03.2025 по 08.04.2025 неустановленные лица в неустановленном месте, действуя из корыстных побуждений, путем обмана и злоупотребления доверием, под предлогом пресечения мошеннических действий и сохранности личного имущества принудили ФИО4 продать квартиру, при этом убедив, что данная квартира на самом деле не будет продана, а сделка будет являться недействительной и квартира останется в собственности ФИО4 Денежные средства после продажи квартиры ФИО4 перевела на банковский счет мошенников. По данному факту 10.04.2025 следователем отдела по расследованию преступлений на территории Советского района СУ УМВД России по г. Воронежу возбуждено уголовное дело № 12501200054150510 в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. По доводам истца, изложенных во встречном исковом заявлении, ФИО4 находилась под психологическим воздействием мошенников, которые оказывали на нее воздействие, используя различные методы психического и психологического давления, в связи с чем, ФИО4 не понимала фактического значения своих действий и не руководила ими.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащему применению к оспариваемой сделке, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 настоящей статьи).

Для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, пункт 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В пункте 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (подпункты 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона.

Критерием недействительности в силу норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации выступает несоответствие условия (условий) сделки требованиям правового акта.

В соответствии спунктом 2 статьи179Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац третийданного пункта).

Впункте 99постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи179ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Разрешая заявленные исковые требования, суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к выводу о том, что договор купли – продажи от 05.04.2025 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: (№), площадью 36,3 кв. м, этаж № 12, заключенный между ФИО4 и ФИО2 соответствует требованиям закона.

Стороны действовали каждая в своем интересе, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которые обе стороны, на момент его заключения, устроили. Договор был исполнен покупателями в полном объеме в части передачи и принятия денежных средств во исполнения данного договорного обязательства.

Судом было установлено, что имело место действительное добровольное волеизъявление, как продавца объекта недвижимости (квартиры) на совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости, что подтверждается, в том числе, размещенными объявлениями о его продаже на общедоступном Интернет - сайте «Авито», переговорами сторон; так и покупателей на приобретение объекта недвижимости, что подтверждено, как материалами дела, так и пояснениями самого ФИО1 и представителя истцов.

Позиция стороны истца по встречным требованиям сводится к тому, что в период времени с 26.03.2025 по 08.04.2025 неустановленные лица в неустановленном месте, действуя из корыстных побуждений, путем обмана и злоупотреблением доверием, под предлогом пресечения мошеннических действий и сохранности личного имущества, принудили ФИО4 продать квартиру при этом, убедив ее, что данная квартира фактически не будет продана, а сделка будет, являться фиктивной с целью поимки мошенников и квартира останется в собственности ФИО4 Добровольных намерений на продажу указанной квартиры она не имела, сделку не планировала, объявление о продаже квартиры разместили мошенники, обманным путем получив доступ к ее аккаунту. Денежные средства, полученные после продажи квартиры были переведены на банковский счет мошенников. По данному факту 10.04.2025 года следователем отдела по расследованию преступлений на территории Советского района СУ УМВД России по г. Воронежу возбуждено уголовное дело № 12501200054150510 в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Так же 10.04.2025 года ФИО4 была признана потерпевшей по указанному уголовному делу.

В рамках уголовного дела № 12501200054150510 была проведена судебно-психиатрическая экспертиза, на основании которой составлено заключение врача судебно-психиатрического эксперта (комиссии экспертов) №1570 от 18.07.2025, в котором содержатся следующие выводы: «ФИО4 каким-либо психическим расстройством ранее, в период совершения в отношении нее противоправных действий не страдала и не страдает таковыми в настоящее время. В период совершения в отношении ФИО4 противоправных действий, как это следует из копии материалов уголовного дела и результатов настоящего психиатрического обследования, у нее отсутствовали признаки помраченного сознания, болезненное нарушение ориентировки во времени, месте и собственной личности, функций мышления, восприятия, внимания, речи, моторных навыков, а также отсутствовала какая-либо психотическая симптоматика (бред, галлюцинации, психомоторное возбуждение, дереализация, деперсонализация), которые препятствовали бы ее способности правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для дела. Следовательно, ФИО4 по своему психическому состоянию в период совершения в отношении нее противоправных действий могла правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для дела, могла и может давать правильные показания. У ФИО4 не выявлено каких – либо психических расстройств, явившихся следствием совершенных в отношении нее противоправных действий.

Доводы представителя ФИО4 о том, что объявление о продаже квартиры размещено мошенниками, не принимаются судом во внимание, поскольку действия по показу истцам квартиры, согласование условий договора, составление договора купли – продажи, подписание заявления в МФЦ на регистрацию перехода права собственности на квартиру выполнены ФИО4 лично.

Суд отвергает доводы стороны истца по встречному иску со ссылкой на пункт 2 статьи 179 ГК РФ, поскольку добросовестные приобретали по данной сделке, в лице истцов не знали и не могли знать об обмане продавца. Доказательств, опровергающих указанные выводы представителем ФИО4 в материалы дела не представлено.

В рассматриваемом же случае факт заключения сделки по купле-продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: (№), общей площадью 36,3 кв. м, находящейся на 12 этаже, не позволяет суду установить недобросовестное поведение стороны покупателя по указанной сделке, из существа данной сделки не вытекает и тот факт, что переход права собственности по данной сделке нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. При этом, способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям его нарушения и обеспечивать восстановление нарушенного права.

Статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из текста встречного искового заявления вытекает, что истец по встречному исковому заявлению ФИО4 просит применить последствия недействительности сделки только в одном аспекте - возврата квартиры, расположенной по адресу: Воронежская <адрес>, в её собственность, при этом денежные средства, уплаченные в рамках исполнения договора купли-продажи покупателями, она не собирается возвращать им по причине их передачи неустановленным лицам (мошенникам).

Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечиваетстатья 178Гражданского кодекса Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерацииот 22 апреля 2014г. N751-О,от 28 февраля 2019г. N338-Ои др.).

В соответствии спунктом 1 статьи 178Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе.

Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель впункте 2данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а впункте 3статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает.

Конституционный Суд Российской Федерации в названных выше определениях именует эти положенияГражданского кодексаРоссийской Федерации ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле.

При этом оценке со стороны судов подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки.

Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной постатье 178Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд считает встречные исковые требования ФИО4 о признании сделки недействительной не подлежащими удовлетворению, поскольку стабильность гражданского оборота предполагает предсказуемость гражданско-правовых последствий совершённых действий для участников оборота, проявивших разумность и осмотрительность. Цель стабильности — укрепить правовое положение участников оборота, предотвратить необоснованное признание сделок недействительными и обеспечить баланс интересов всех сторон. Истцы ФИО1 и ФИО2 являются добросовестными приобретателями спорного объекта недвижимости, исполнили свои обязательства надлежащим образом и в полном объеме. ФИО4 на момент заключения сделки не обладала ограниченной дееспособностью и не была признана судом недееспособной, распорядилась своим имуществом на правах собственника. Судом также учтено, что по заявлению ФИО4 возбуждено уголовное дело, в рамках которого она не лишена возможности обратиться за защитой своих нарушенных прав путем взыскания перечисленных мошенникам денежных средств.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Запись в Едином государственном реестре недвижимости о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности (п.п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с частью 1 статьи 14 указанного закона государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, поступившего в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно части 5 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

Государственная регистрация прав осуществляются, в том числе в порядке проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункты 5, 7 части 1 статьи 26 Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости").

В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, последствием не устранения причин, по которым процедура проведения регистрационного учета была приостановлена, является принятие регистрирующим органом решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в частности, осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (часть 5); представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны (часть 6); не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (часть 9).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Материалами гражданского дела действительно подтверждается заключение 05.04.2025 между ФИО2 и ФИО4 договора купли-продажи квартиры, пунктом 4 которого установлено, что квартира была оценена сторонами в размере 3 100000 руб.. Этим же пунктом договора стороны предусмотрели оплату до подписания договора полностью в наличной форме. Обстоятельства передачи денежных средств в сумме 3 100000 руб. полностью подтверждаются распиской, составленной ФИО4 собственноручно в день подписания договора купли-продажи квартиры 05.04.2025. Факт получения денежных средств ФИО4 и ее представителем не оспаривается.

Оценивая в совокупности все имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что представленные стороной истца по первоначальному иску договор купли-продажи, расписка, составленная собственноручно могут быть приравнены к письменным доказательствам, так как согласно их дословному толкованию ФИО4 от ФИО2 получены денежные средства за продажу квартиры, что подтверждает факт ее приобретения последней и содержит существенные условия (цену, наименование, адрес объекта).

При этом суд принимает во внимание, что представленные письменные доказательства составлены от имени ФИО4 и ФИО2, что позволяет рассматривать их как письменное соглашение между истцами и ответчиком. Фактически с учетом заявленных исковых требований, между сторонами состоялась сделка купли-продажи квартиры, данной сделкой интересы третьих лиц не нарушаются, покупатель исполнил свои обязательства по сделке, выплатив продавцу стоимость квартиры. ФИО2 в установленном законом порядке не зарегистрировано право собственности на квартиру, так как ФИО4 отозвала поданное ранее ею заявление о государственной регистрации перехода права собственности и переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в установленном законом порядке не был.

Таким образом, исковые требования ФИО2 и ФИО1 в части государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (№), на основании договора купли-продажи от05.04.2025, заключенного междуЖихарь Анастасией Александровной и ФИО2 - подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу абзаца 7 статьи 7 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда является основанием для снятия гражданина Российской Федерации с регистрационного учёта по месту жительства органом регистрационного учёта.

Судом установлено и из материалов настоящего гражданского дела следует, что 05.04.2025 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (№). Продавец по договору - ФИО4 по пояснениям ее представителя после заключения сделки добровольно выехала из этого жилого помещения.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи все представленные по делу доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела, отвечающих требованиям статьи 67 ГПК РФ, не опровергнутыми ответчиком, в связи с чем, суд приходит к выводу, что исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713, данное решение суда является основанием для снятия ФИО4 с регистрационного учёта по адресу: <адрес>.

Истцы по изначально заявленному исковому заявлению просили взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 500000 руб.

С учетом фактических обстоятельств дела, отношений сторон, а также, что ФИО4 признана потерпевшей по уголовному делу, судом не усматривается правовых оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требованияФИО1 и ФИО2 к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (№), на основании договора купли-продажи от05.04.2025, заключенного междуЖихарь Анастасией Александровной и ФИО2.

ОбязатьФИО4 передатьФИО2 по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (№).

Признать ФИО4 утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, кадастровый № (№), с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за ФИО2.

В удовлетворении остальной части исковых требованийФИО1 и ФИО2 к ФИО4 отказать.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности заФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (№).

Решение суда является основанием для снятияЖихарь Анастасии Александровныс регистрационного учета в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый № (№).

В удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенным 05.04.2025, и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Коминтерновский районный суд г. Воронежа.

Судья Н.Н. Лихачева

Решение в окончательной форме принято 12 декабря 2025 г.