Решение по делу № 2А-1759/2023 от 03.08.2023 - о признании отказа в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка незаконным и возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

Дело №2а-1759/2023 (УИД 69RS0040-02-2023-001186-33)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 августа 2023 года г. Тверь

Центральный районный суд г.Твери в составе

председательствующего судьи Давыденко Н.В.,

при секретаре судебного заседания Столбове А.А.,

с участием: представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании отказа в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка незаконным и возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» в лице представителя по доверенности ФИО1 обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в котором просило:

- признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью «ТВ-Коммерц» и обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс» от 22.08.2022, выраженный в уведомлении от 29 ноября 2022 года № КУВД-001/2022-36823178/7 незаконным.

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области устранить допущенные нарушения прав общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» путем государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью «ТВ-Коммерц» и обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс» от 22.08.2022.

В обоснование заявленных требований указано, что 28 апреля 2008 года был заключен договор аренды земельного участка №0091-з/08 между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТВ-Коммерц» (Арендатор). Согласно п. 1.1. указанного договора Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 488 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>-а, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемом к указанному договору и являющейся его неотъемлемой частью. Пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с 28 апреля 2008 года по 27 апреля 2011 года. Участок передан по акту приема-передачи от 28 апреля 2008 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, произведена государственная регистрация аренды за номером № 01 июля 2008 года. 01 августа 2011 года между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (Арендодатель) и ООО «ТВ-Коммерц» (Арендатор) было заключено Дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08, по условиям которого срок аренды участка установлен до 27 апреля 2016 года. Письмом от 09.08.2022 исх. № 01/4294-и департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери сообщил, что решение о расторжении договора аренды от 28.04.2008 №0091-з/08 сторонами указанного договора не принималось, действий по внесению записи в ЕГРН о его прекращении не осуществлялось. Таким образом, договор аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08 был продлен на неопределенный срок. 22 августа 2022 года между ООО «ТВ-Коммерц» в лице своего представителя ФИО3, действующего по доверенности и ООО «Прогресс» было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08. 22 августа 2022 года стороны обратились с заявлением в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Тверской области для осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка кадастровым номером №, площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. 26 августа 2022 года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Тверской области было вынесено Уведомление №КУВД-001/2022-36823178/2 о приостановлении государственной регистрации прав до 28 ноября 2022 года. 02 ноября 2022 года ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогресс» уведомили арендодателя по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28,04.2008 №0091-з/08. Стороной по делу был предоставлен пакет документов для возобновления государственной регистрации прав на земельный участок. В Уведомлении от 29 ноября 2022 года №КУВД-001/2022-36823178/7 государственный регистратор Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Тверской области сделал вывод о невозможности государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в связи с тем, что Договор земельного участка, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, не нуждается государственной регистрации, поскольку исходя из нормы ст. 26 ЗК РФ следует, что государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный только на срок не менее одного года.

Общество считает, что отказ в государственной регистрации прав, выраженный в Уведомлении от 29 ноября 2022 года №КУВД-001/2022-36823178/7 не соответствует нормам действующего законодательства, является незаконным и нарушает права и законные интересы Общества в виду следующего. Договор аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08, заключённый между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (Арендодатель) и ООО «ТВ-Коммерц» (Арендатор), с учетом Дополнительного соглашения от 01.08.2011 №218-11 к договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08, а также письма от 09.08.2022, после 27.04.2016 был возобновлён на неопределённый срок, в связи, с чем Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08 заключённое 22.08.2022 между ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогресс» является действительным, а у государственного регистратора отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации Соглашения о передаче прав от 22.08.2022.

Государственный регистратор при проверке документов, поступивших на государственную регистрацию, посчитал, что договор истек 27.04.2011. По смыслу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Письмом от 09.08.2022г. исх. № 01/4294-и департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери сообщил, что решение о расторжении договора аренды от 28.04.2008 №0091-з/08 сторонами указанного договора не принималось, действий по внесению записи в ЕГРН о его прекращении не осуществлялось. Таким образом, договор аренды земельного участка был продлен на неопределенный срок. Арендатор оплачивал арендную плату, арендодатель принимал эту оплату, что согласно правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ означало возобновление договора на тех же условиях на неопределённый срок. 02 ноября 2022 года в департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери поступило уведомление от ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогресс» об уступке прав и обязанностей арендатора по указанному договору от общества с ограниченной ответственностью «ТВ-Коммерц» обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс» в соответствии с заключённым 22 августа 2022 года соглашением о передаче прав и обязанностей. С указанного времени оплата по договору аренды поступает от ООО «Прогресс». Претензий у Арендодателя к новому арендатору нет. Спора о праве между Арендодателем и первоначальным арендатором и арендатором настоящим по земельному участку с кадастровым номером № нет. Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери признаёт договор аренды от 28.04.2008 продлённым на неопределённый срок на сговоренных в нём условиях, как признаёт и состоявшуюся 22.08.2022 уступку прав и обязанностей по указанному договору. При таких условиях, учитывая фактическое поведение и волю сторон по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08, можно прийти к выводу о достижении сторонами этого договора соглашения о продлении арендных отношений на неопределённый срок. Поскольку договор аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08 после 27.04.2016 продлён на неопределённый срок, у ООО «ТВ-Коммерц» имелось право заключить 22.08.2022 с ООО «Прогресс» соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.04.2008 № 0091-з/08. Против такой уступки возражений со стороны арендодателя не заявлено.

Согласно п. 1 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между обществом с ограниченной ответственностью «ТВ-Коммерц» и обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс», по настоящему договору арендатор передаёт, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования для обслуживания здания офиса. В соответствии с п. 3 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.08.2022 настоящее соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. При таких условиях у государственного регистратора отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации соглашения о передаче прав от 22.08.2022 в соответствии п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст.610 ГК РФ). Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределённый срок по правилам п.1 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. В соответствии с разъяснениями, приведёнными в п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределённый срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключён до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ). Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключённому без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ). При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (ч. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Довод государственного регистратора Управления росреестра по Тверской области о том, что договоры, заключённые на неопределённый срок, а значит и соглашение об уступке прав, государственной регистрации не подлежат регистрации, является незаконным и необоснованным. Договор аренды от 28.04.2008 был заключён на срок более одного года и прошёл государственную регистрацию. По смыслу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, при заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ. Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Если иное не установлено законом, договор цессии по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»). Факт продления договора аренды земельного участка на неопределённый срок не умаляет прав сторон на внесение в него изменений и не является препятствием для государственной регистрации представленного договора уступки прав аренды, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 ГК РФ не следует невозможность изменения условий договора аренды, возобновлённого на неопределённый срок. Поскольку изначально договор аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08 был зарегистрирован, следовательно, соглашение о передаче прав и обязанностей от 22.08.2022, заключенное между ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогресс», также подлежит государственной регистрации.

Определением суда от 06.07.2023, занесенным в протокол судебного заседания, ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель административного истца, действующий на основании доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала, просила суд их удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, действующий на основании доверенности ФИО2 считал заявленные требования необоснованными. Были представлены письменные возражения, которые представитель поддержал. В возражениях указано, что в Управление обратились ООО «Прогресс» и ООО «ТВ-Коммерц» с заявлением от 23.08.2022 о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В качестве правоустанавливающего документа предоставлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.08.2022, согласно которому ФИО3, действующий по доверенности от имени ООО «ТВ-Коммерц» (арендатор) уступает права и обязанности по договору аренды земельного участка № 0091-з/08 от 28.04.2008 ООО «Прогресс», от имени которого действует генеральный директор ФИО4 Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) договор аренды № 0091-з/08 от 28.04.2008 и дополнительное, соглашение от 01.08.2011 №218-11 согласно которым, срок договора аренды с 01.07.2008 по 27.04.2016, зарегистрированы. В соответствии ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Заявителем представлена незаверенная копия уведомления, которая согласно штампу получена администрацией города Твери Тверской области 02.11.2022. В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд. Согласно ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Согласно представленному письму администрации города Твери от 09.08.2022 № 01/4294-и решение о расторжении договора аренды от 28.04.2008 № 0091-з/08 сторонами не принималось, действия по внесению записи в ЕГРН о прекращении договора аренды не осуществлялось.

Исходя из ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договор аренды земельного участка, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, поскольку исходя из нормы ст. 26 ЗК РФ следует, что государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный только на срок не менее одного года. Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ, соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. На основании вышеизложенного, представленное на государственную регистрации соглашение не подлежит государственной регистрации. Таким образом, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, что в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации является основанием для приостановления государственной регистрации права. Регистрационные действия на указанный объект недвижимого имущества были приостановлены 26.08.2022 на срок до 28.11.2022, о чем заявителю направлено соответствующее уведомление. В течение указанного срока причины, препятствующие государственной регистрации, устранены не были, в связи с чем, в осуществлении государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 было отказано, о чём заявителю направлено уведомление от 29.11.2022 № КУВД-001/2022-36823178/7.

На основании п. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение об удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление. Из смысла указанной нормы следует, что решение и действие (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть признано незаконным при наличии одновременно двух условий: если оно не соответствует нормативному правовому акту и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. Оспариваемое решение об отказе от 29.11.2022 соответствует действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы административного истца. На основании вышеизложенного просим суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители ООО «ТВ-Коммерц», Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации г.Твери, Администрации города Твери, ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, обоснованных ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

На основании положений ст.150, п.6 ст.226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав пояснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что административные исковые требования подлежат удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений ч. 2 ст. 227 КАС РФ, суд удовлетворяет полностью или в части заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об объекте недвижимости - земельный участок площадью 488 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для обслуживания здания офиса.

В отношении указанного земельного участка зарегистрировано право аренды в пользу ООО «ТВ-Коммерц», на основании договора аренды земельного участка №0091-з/08 от 28 апреля 2008 года, арендодателем по которому является Комитет по управлению имуществом Тверской области, срок аренды с 28 апреля 2008 года по 27 апреля 2011 года, о чем в реестре прав на недвижимость имеется запись № от 01.07.2008.

01 августа 2011 года между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (Арендодатель) и ООО «ТВ-Коммерц» (Арендатор) было заключено Дополнительное соглашение №218-11 к договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08, по условиям которого срок аренды участка установлен до 27 апреля 2016 года.

Из письма Администрации г. Твери от 09.08.2022 исх. №01/4294-и следует, что по сообщению департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери решение о расторжении договора аренды от 28.04.2008 №0091-з/08 сторонами указанного договора не принималось, действий по внесению записи в ЕГРН о его прекращении не осуществлялось. Таким образом, договор аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08 был продлен на неопределенный срок.

22 августа 2022 года между ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогресс» было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08.

23 августа 2022 года стороны обратились с заявлением в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Тверской области для осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка кадастровым номером №, площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

По результатам проведения в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, государственным регистратором прав было установлено, что имеются основания для приостановления государственной регистрации прав. 26 августа 2022 года в соответствии с Уведомлением №КУВД-001/2022-36823178/2 государственная регистрации прав приостановлена до 28 ноября 2022 года.

Уведомлением от 29 ноября 2022 года №КУВД-001/2022-36823178/7 Управлением Росреестра по Тверской области отказано в регистрации прав в отношении земельного участка площадью 488 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес> в связи с тем, что Договор земельного участка, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, не нуждается государственной регистрации, поскольку из нормы ст. 26 ЗК РФ следует, что государственная регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный только на срок не менее одного года, в связи с чем невозможна государственная регистрация соглашения.

В соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Судом установлено, что 23.08.2022 ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогресс» обратились в Управление Росреестра по Тверской области для осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка кадастровым номером №, площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на основании заключенного 22.08.2022 соглашения от 22.08.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №0091-з/08 от 28.04.2008.

На основании постановления Администрации города Твери от 09.02.2005 №499 между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и ООО «ТВ-Коммерц» (арендатор) был заключен договор аренды земельного №0091-з/08 от 28.04.2008, согласно условиям, которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 488 кв. м, расположенный по адресу <адрес>. Участок предоставляется для обслуживания здания офиса без права возведения объектов недвижимого имущества на срок с 28.04.2008 по 27.04.2011. Указанный земельный участок передан арендатору согласно акта приема-передачи от 28.04.2008. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой на самом договоре. 01 августа 2011 года между Арендодателем и Арендатором было заключено Дополнительное соглашение №218-11 к договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08, по условиям которого срок аренды участка установлен до 27 апреля 2016 года. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

По истечении срока действия договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что не оспаривается административным ответчиком (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Что также следует из письма Администрации г. Твери от 09.08.2022 исх. №01/4294-и.

ООО «ТВ-Коммерц» (Арендатор) 22 августа 2022 года заключило соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08 ООО «Прогресс» (Новый Арендатор).

Согласно соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08 Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка №0091-з/08 от 28.04.2008 с кадастровым номером № площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания здания офиса.

Учитывая, что договор №0091-з/08 от 28.04.2008 возобновлен на неопределенный срок, стороны в соответствии со ст. 450 ГК РФ вправе внести в него изменения, не противоречащие действующему законодательству.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №0091-з/08 от 28.04.2008, также должно быть зарегистрировано в силу статей 131, 433, 452, 609 ГК РФ.

Согласно пунктам 1 статей 25 и 26 ЗК РФ права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Довод регистрирующего органа о том, что регистрации подлежат договоры аренды в пределах срока действия договора, а договоры аренды на неопределенный срок не подлежат регистрации, не основаны на законе.

Так, по правилам ст. 22 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

В п. 5 ст. 22 ЗК РФ законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется

В силу ст. ст. 389, 391 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках с недвижимостью, подлежат государственной регистрации.

Продление договора аренды на неопределенный срок не отменяет регистрацию переуступки прав и обязанностей по этому договору, поскольку, договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к зарегистрированному ранее договору аренды земельного участка вступают в силу и становятся обязательным для сторон таких сделок с момента регистрации. В данном случае перемена лиц в обязательстве привела к замене первоначального арендатора на нового.

При этом законодатель в п. 2 ст.610 ГК РФ указал, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от бессрочного договора аренды.

Из этого следует, что даже бессрочный договор аренды имеет срок, окончание которого зависит от воли и волеизъявления любой из сторон сделки.

В силу этого доводы административного ответчика о том, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, несостоятелен.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статьям 9 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке который установлен законодательством действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По смыслу ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» контроль регистрирующего органа за содержанием представляемых документов исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (ст. 20 данного Закона).

Основания для отказа в государственной регистрации прав названы в ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Из изложенного следует, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации. Оспариваемый отказ в регистрации сделки противоречат закону и нарушают права заявителя, охраняемые законом.

Суд приходит к выводу, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08, незаконный и подлежит отмене.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения/действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущениях нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

Вместе с тем, разрешение вопроса о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от 22.08.2022, относится к исключительной компетенции уполномоченного органа – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, соответственно, суд не вправе предрешать результат рассмотрения уполномоченным органом заявления. В связи с этим суд при указанных выше обстоятельствах не вправе возложить на регистрирующий орган обязанность осуществить государственную регистрацию договора переуступки прав и обязанностей от 22.08.2022, права административного истца подлежат защите в соответствии положениями Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве способа восстановления нарушенного права административного истца (п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ) суд считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области рассмотреть вопрос о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от 22.08.2022, заключенного между ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогресс» в отношении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Руководствуясь статьями 175-180, 219, 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании отказа в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка незаконным и возложении обязанности устранить допущенные нарушения удовлетворить частично.

Признать уведомление Управления Россреетра по Тверской области об отказе в государственной регистрации прав от 29 ноября 2022 года № КУВД-001/2022-36823178/7 незаконным.

Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области рассмотреть вопрос о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 №0091-з/08, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ТВ-Коммерц» и обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс» от 22.08.2022 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 488 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Центральный районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Давыденко

Мотивированное решение составлено 14.08.2023.

Председательствующий Н.В. Давыденко