Решение по делу № 33-536/2024 от 27.03.2025 - об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.

Дело 3а-59/2025 (3а-961/2024)

УИД 36OS0000-01-2024-000884-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 27 марта 2025 года

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Удоденко Г.В.,

при секретаре судебного заседания Чемисовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «М-5» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости,

установил:

административный истец ООО «М-5» обратился с административным иском, в котором просил установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: Универсам, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, в размере 42798 977 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, нежилого здания с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: Универсам, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, в размере 40401 276 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (л.д.5-6).

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет № 2508202441Д от 25 августа 2024 года об оценке рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, составленный оценщиком ООО Оценочная Компания «Легион - Эксперт» ФИО4

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами № являются завышенными, что приводит к увеличению налога, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как собственника объектов недвижимости.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела (т. 2 л.д.4, 9, 10, 11), в судебное заседание не явились, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; представитель административного истца по доверенности ФИО1 письменно ходатайствовала о рассмотрение дела в свое отсутствие (т. 2 л.д. 6).

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «М-5» является собственником:

нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1285,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: Универсам, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, запись регистрации права собственности от 27 декабря 2019 года № (т.1 л.д. 14-18);

нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1213,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: Универсам, расположенного по адресу: <адрес> запись регистрации права собственности от 16 января 2019 года № (т.1 л.д. 19-25).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Кодексом, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьей 372.1 настоящего Кодекса.

Устанавливая налог, законодательные органы субъектов Российской Федерации определяют налоговую ставку в пределах, установленных настоящей главой, и порядок уплаты налога.

В соответствии со статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей (пункт 1). При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации (пункт 3).

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса (пункт 2).

Согласно статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и статьи 1.1 Закона Воронежской области от 27 ноября 2003 года № 62-О3 «О налоге на имущество организаций» налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость в отношении административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них, нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, включенных B перечень недвижимого имущества, определенный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода, который подлежит направлению в налоговый орган по субъекту Российской Федерации и размещению на официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30 октября 2024 года № № кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2023 года и составляет 62385 137 рублей 39 копеек (л.д.11).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30 октября 2024 года № № кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 36:34:0306034:788 установлена по состоянию на 1 января 2023 года и составляет 58890 171 рубль 71 копейка (л.д.12).

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами № включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2024 год, утвержденный приказом министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области №3829 от 19 декабря 2023 года (л.д.213).

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области по состоянию на 1 января 2023 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 2 октября 2023 года № 2750.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года.

Учитывая, что кадастровая стоимость спорных нежилых зданий используется, в том числе для целей налогообложения, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 2508202441Д от 25 августа 2024 года, выполненный оценщиком ООО Оценочная Компания «Легион - Эксперт» ФИО4, согласно которому по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 42798 977 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 40401 276 рублей (т.1 л.д. 31-86).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно материалам дела решениями от 17 сентября 2024 года № 269, №270 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 28 июля 2021 года № 1714, отклонено заявление ООО «М-5» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, отчет № 2508202441Д от 25 августа 2024 года, выполненный оценщиком ООО Оценочная Компания «Легион - Эксперт» ФИО4, не рекомендован к использованию для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В упомянутых решениях Комиссия указала, что при составлении отчета нарушено требование статьи 11 Федерального закона № 135-Ф3 от 29 июля 1998 «Об оценочной деятельности в РФ», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, также нарушено требование подпункта 3 пункта 2 федерального стандарта оценки VI «Отчет об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 № 200, согласно которому отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. К тому же, в качестве анализа рынка по фактическим предложениям о продаже (сс. 36-39 отчета), а также в качестве аналогов (сс. 70-74 отчета) необоснованно взяты объекты, не сопоставимые по своим характеристикам с объектами оценки. Объектами оценки являются здания, в которых расположены магазины федеральной сети якорных арендаторов. Данный сегмент рынка предъявляет особенные требования к функциональной составляющей потенциальных арендодателей. Рыночная стоимость таких объектов в Воронежской области существенно превышает стоимость квадратного метра среднестатистической торговой площади.

В качестве аналогов для анализа рынка (сс. 28-35 отчета) необоснованно взяты объекты, не сопоставимые по своим характеристикам с объектами оценки, в связи с чем уровень цен в сегменте рынка аналогов не соответствует уровню цен в сегменте рынка объектов оценки.

Использование медианного значения арендной ставки в рамках доходного подхода для объектов, различных по своим характеристикам, необоснованно (с. 46 отчета).

При составлении отчета нарушено требование пункта 7 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 № 200, согласно которому если сведения о предложениях не остаются неизменными, оценщику необходимо их документировать, чтобы обеспечить подтверждение этих данных в будущем. В отчете отсутствуют копии страниц предложений по аренде (сс. 28-35 отчета), позволяющие делать выводы о достоверности информации о характеристиках объектов и дате предложения (л.д.116-117, 118-119).

В данном случае отчет об оценке являлся предметом проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, при этом решения Комиссии от № 269 и № 270 от 17 сентября 2024 года не оспорены и не отменены, в связи с чем суд считает, что отчет об оценке не может быть принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (часть 1).

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (часть 2).

Согласно части 1 статьи 62 и части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В статье 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1).

При разрешении судом административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и предоставить сведения о величине рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, а административный ответчик, в случае наличия у него возражений против удовлетворения иска, обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем.

Надлежащим способом доказывания недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости является заключение судебной экспертизы, проведенной с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 10 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (т.1 л.д.216, 217-219).

Согласно заключению экспертов федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 278/6-4-25 от 20 февраля 2025 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> роща, <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 57652456 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 42570144 рубля (т. 1 л.д. 224-253).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебные эксперты, проводившие судебную экспертизу, ответили на поставленный вопрос, мотивировали свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами применен доходный подход к оценке, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение экспертов приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертами подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов.

Экспертное заключение выполнено экспертами ФИО6 и ФИО2, которые предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения (т.1 л.д. 222, 223).

Эксперт ФИО6 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 1994 года.

Эксперт ФИО2 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по данной специальности с 2024 года.

В свою очередь, административным ответчиком каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объектов в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости подано 2 сентября 2024 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 28 июля 2021 года № 1714, что подтверждено решениями комиссии № 269 и № 270 от 17 сентября 2024 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1285,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: Универсам, расположенного по адресу: <адрес> роща, <адрес>, равную его рыночной стоимости, в размере 57652 456 (пятьдесят семь миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи четыреста пятьдесят шесть) рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1213,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: Универсам, расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости, в размере 42570 144 (сорок два миллиона пятьсот семьдесят тысяч сто сорок четыре) рубля по состоянию на 1 января 2023 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2 сентября 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 4 апреля 2025 года.