Производство № 2-316/2025

УИД 28RS0004-01-2024-010522-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 июня 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Юрченко О.В.,

при секретаре Грязевой Е.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО7, ФИО3, в обоснование указав, что 10 апреля 2023 года между ФИО1 и ФИО7, ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома. По условиям договора ответчики обязались до 30 сентября 2023 года подписать основной договор и передать истцу в собственность земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1053,6 кв. м, и жилой дом, площадью 70,4 кв. м, расположенные по адресу: ***А. Стоимость имущества стороны договора определили в размере 2 500 000 рублей. Сторонами установлен порядок расчета, в соответствии с которым истец передает ответчикам 300 000 рублей в качестве задатка при подписании договора, оставшуюся сумму в размере 2 200 000 рублей истец обязуется передать ответчикам при подписании основного договора купли-продажи. Истец исполнил свои обязательства, передав ответчикам задаток в размере 300 000 рублей. Денежные средства были переданы наличными в присутствии свидетеля ФИО8, о чем в договоре сделана соответствующая запись. При этом ответчики не выполнили принятые на себя обязательства и уклонились от заключения основного договора. Заключение договора оказалось невозможным, поскольку ответчики не подготовили необходимые документы на дом и землю, а также не провели межевание земельного участка. В период с 10 апреля 2023 года по 30 сентября 2023 года ответчики не направляли истцу предложений о заключении основного договора. Истец, со своей стороны, имел намерение исполнить сделку. С этой целью его дочь – ФИО9 подавала заявку на кредит для передачи средств истцу на покупку имущества, однако из-за неготовности документов со стороны ответчиков кредит не был оформлен. На 30 сентября 2023 года основной договор не был подписан по вине ответчиков, в связи с чем имущество не перешло в собственность истца, следовательно, по условиям заключенного договора, задаток подлежит возврату в двойном размере – 600 000 рублей.

На основании изложенного, просит суд взыскать с ФИО7 и ФИО3 в солидарном порядке в пользу ФИО1 двойную сумму задатка в размере 600 000 рублей, уплаченного на основании предварительного договора от 10 апреля 2023 года, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 6 октября 2023 года по 5 июня 2024 года в размере 67 057 рублей 09 копеек, с 25 июня 2024 года продолжить начисление процентов на сумму двойного задатка 600 000 рублей в порядке ст. 395 ГК РФ по день фактически исполнения обязательств, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 871 рубль.

Определениями суда от 12 августа 2024 года, от 6 мая 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Домклик», произведена замена ответчика ФИО7 на его правопреемников ФИО4, ФИО5

Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного разбирательства, в него не явились истец ФИО1, обеспечившая явку своего представителя, ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, обеспечившие явку своего представителя, представитель третьего лица ООО «Домклик». Руководствуясь правилами ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 настаивал на доводах искового заявления, просил суд удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 – ФИО6 в судебном заседании возражала против искового заявления, просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

На основании п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Как следует из п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из материалов дела следует, что ФИО7 на праве собственности принадлежали:

– земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1053,6 кв. м, расположенный по адресу: ***, на основании свидетельства о праве на наследство по закону серии 28АА 1373294 от 18 сентября 2023 года, удостоверенного нотариусом Октябрьского нотариального округа Амурской области ФИО10 18 сентября 2023 года за № 28/53-н/28-2023-1-1237 и зарегистрированного Управлением Росреестра по Амурской области в установленном законом порядке (государственная регистрация права от 20 сентября 2023 года № ***-28/055/2023-2);

– жилой дом с кадастровым номером ***, площадью 70,4 кв. м, расположенный по адресу: ***, на основании свидетельства о праве на наследство по закону серии 28АА № 1373291 от 18 сентября 2023 года, удостоверенного нотариусом Октябрьского нотариального округа Амурской области ФИО10 18 сентября 2023 года за № 28/53-н/28-2023-1-1234 и зарегистрированного Управлением Росреестра по Амурской области в установленном законом порядке (государственная регистрация права от 19 сентября 2023 года № ***-28/037/2023-2).

Установлено, что 10 апреля 2023 года между ФИО7, ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого стороны обязались в срок не позднее 30 сентября 2023 года заключить основной договор купли-продажи.

Исходя из положений предварительного договора, Продавец обязуется передать Покупателю в собственность земельный участок с кадастровым номером ***, а также расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером ***, а Покупатель обязуется принять имущество в собственность и оплатить его стоимость в установленном порядке.

В п. 5 предварительного договора стороны условились, что общая стоимость имущества составляет 2 500 000 рублей, которая является окончательной и изменению не подлежит и оплачивается в следующем порядке: задаток в размере 300 000 рублей вносится Покупателем при подписании предварительного договора, оставшаяся сумма 2 200 000 рублей подлежит оплате при подписании основного договора купли-продажи.

На момент подписания договора имущество не обременено правами третьих лиц, не находится под арестом, не заложено и не является предметом спора; до подписания основного договора Продавец не вправе отчуждать, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться имуществом (п. п. 6 и 7 предварительного договора).

Стороны в пп. пп. 5.1-5.3 предварительного договора предусмотрели последствия неисполнения обязательств, в соответствии с которыми если основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток не возвращается, если основной договор не будет заключен по вине Продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере (600 000 рублей) в течение 3 банковских дней.

В предварительном договоре его стороны констатировали, что обязательство по внесению задатка в размере 300 000 рублей, предусмотренное п. 5 договора, исполнено покупателем в полном объеме, о чем свидетельствуют подписи продавцов, а также присутствующей при его заключении договора ФИО8

Ссылаясь на то, что в предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, поскольку продавец не подготовил необходимые документы на земельный участок и расположенный на нем жилой дом, а также не провел межевание земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных исковых требований стороной истца была обеспечена явка свидетелей, опрошенных в судебных заседаниях 12 августа 2024 года и 5 июня 2025 года.

Так, опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО9 показала суду, что приходится истцу дочерью. ФИО1 пыталась приобрести дом, продав свою квартиру, и временно проживала у ответчика ФИО7 по договору найма жилья. У матери было намерение купить этот дом, и даже имелся покупатель на ее квартиру. 29 сентября в качестве запасного варианта она подала заявку на ипотеку на свое имя, чтобы обеспечить возможность покупки дома, если у матери возникнут сложности с продажей квартиры. Однако процесс затянулся из-за отсутствия у ответчика межевого плана на земельный участок. Пока шла проверка документов, первоначальный покупатель квартиры истца нашел другое жилье, а срок действия ипотеки истек в декабре. После устранения проблемы с межеванием сделка не состоялась, так как ответчик начал искать более выгодные предложения и в итоге продал дом другому покупателю. В январе отвечающая сторона повторно попыталась оформить ипотеку через агентство «Домклик», но ООО «Сбербанк России» отказало в выдаче кредита после оценки дома. Что касается покупателей квартиры истца, после 30 сентября рассматривались другие кандидатуры, но сделка не состоялась, так как ответчик предложил более выгодные условия другому покупателю. Истец не могла сразу продать квартиру, чтобы не остаться без жилья, так как у нее на попечении находятся трое детей. Уточнила, что предварительный договор купли-продажи между истцом и ответчиками был заключен в конце августа, а договор найма – в конце августа - начале сентября. Истец проживала в доме ответчика до начала июня.

Опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11 показала суду, что работает в ООО «Владис» в должности специалиста по недвижимости. С ФИО1 она знакома, так как последняя обращалась в ООО «Владис» по продаже квартиры в с. Варваровка Октябрьского района Амурской области (5 этаж, трехкомная квартира). Однако сделка не состоялась, поскольку покупателю не одобрили сумму. Ей было предложено оформить сделку, сумма которой будет ниже, но она отказалась, поскольку хотела приобрести коттедж у ФИО7 Коттедж она также не смогла приобрести, поскольку у нее не было достаточных денежных средств. С ответчиком она не знакома.

Оснований не доверять пояснениям допрошенных в судебном заседании свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, у суда не имеется, в связи с чем, данные показания принимаются судом в качестве относимых и допустимых доказательств по настоящему делу.

Из материалов дела следует, что в предусмотренный предварительным договором срок – не позднее 30 сентября 2023 года основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, а также расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером *** между ФИО1 и ФИО7, ФИО3 заключен не был.

В судебном заседании установлено, что указанное имущество ФИО7 продал ФИО12, что подтверждается договором купли-продажи квартиры и земельного участка от 5 июня 2024 года.

Разрешая заявленные истцом требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. п. 1 и 4 ст. 425 ГК РФ).

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 425 ГК РФ, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Из п. 1 ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно представленной в материалы дела расписке от 29 декабря 2023 года ФИО1 обязалась в срок до 30 января 2024 года доплатить остаток денежных средств по предварительному договору в размере 2 200 000 рублей.

Учитывая, что стороны предварительного договора обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 30 сентября 2023 года, оставшиеся денежные средства в размере 2 200 000 рублей подлежали оплате при подписании основного договора, но при этом ФИО1 в расписке обязалась осуществить полную оплату общей стоимости имущества лишь к 30 января 2024 года, суд, исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), приходит к выводу, что стороны своими действиями фактически изменили условия предварительного договора, перенеся срок заключения основного договора на дату не позднее 30 января 2024 года.

Лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не оспаривалось, что денежные средства в размере 2 200 000 рублей продавцу покупателем уплачены не были за их отсутствием, следовательно, последний не произвел полной оплаты в установленный срок.

Передача покупателем задатка в размере 300 000 рублей, равно как и его попытки оформить кредитное обязательство, не могут рассматриваться в качестве надлежащего подтверждения исполнения обязательств по предварительному договору, поскольку не свидетельствует о наличии у покупателя реальной возможности исполнить обязательство в полном объеме. Задаток является способом обеспечения, а не исполнения обязательств, тогда как попытки покупателя оформить кредит носят вероятностный характер и не подтверждают его платежеспособности.

Доводы стороны истца об уклонении продавца от заключения основного договора, в том числе о неготовности необходимых документов на имущество и непроведении межевания, несостоятельны, поскольку в соответствии с действующим законодательством отсутствие межевания земельного участка не препятствует заключению договора купли-продажи, а в соответствии с предварительным договором заключение основного договора обусловлено осуществлением покупателем полной оплаты общей стоимости приобретаемого имущества, что свидетельствует о наличии прямой причинно-следственной связи между фактом внесения денежных средств в полном объеме и обязанностью продавца заключить основной договор на согласованных условиях.

То обстоятельство, что указанные документы требовались банком для предоставления покупателю кредита, не может быть поставлено в вину продавца, который со своей стороны предпринял все необходимые действия для оформления необходимого объема документов в установленные сроки, что усматривается из представленных в материалы дела скриншотов переписки и межевого плана, подготовленного по состоянию на 12 декабря 2023 года.

При таком положении, вопреки позиции истца, после обеспечения наличия полной суммы оплаты именно покупатель должен был проявить инициативу по направлению предложения о заключении основного договора, отсутствие соответствующей инициативы со стороны продавца соответствовало как условиям предварительного договора, так и требованиям гражданского законодательства, регулирующего договорные отношения между сторонами. Таким образом, поведение продавца при приведенных обстоятельствах следует признать обоснованным и закономерным.

Ссылка стороны истца на то, что такое поведение продавца сорвало продажу квартиры истца и, как следствие, сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером ***, не может быть признана состоятельной, так как договор купли-продажи принадлежащей истцу квартиры был заключен 11 апреля 2024 года, то есть после истечения согласованного сторонами срока (30 января 2024 года).

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

В силу состязательного построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые они ссылаются. Лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их системной взаимосвязи, суд приходит к выводу, что каких-либо относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств тому, что от заключения основного договора купли-продажи названного земельного участка отказались ФИО7, ФИО3, либо, свидетельствующих о невозможности такого договора не по вине ФИО1, вследствие объективно непреодолимых обстоятельств, стороной истца в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований искового заявления ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***), к ФИО3, *** года рождения (ИНН ***), ФИО4, *** года рождения (СНИЛС ***), ФИО5, *** года рождения (СНИЛС ***), о взыскании двойной суммы задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от 10 апреля 2023 года, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов по уплате государственной пошлины – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд Амурской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Юрченко О.В.

Решение суда в окончательной форме составлено 5 сентября 2025 года