Решение по делу № 3А-22/2023 от 06.03.2023 - об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

УИД 61OS0000-01-2022-000310-93

дело № 3а-22/2023 (3а-225/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 марта 2023 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при ведении протокола помощником судьи Штукарь А.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указывает, что является собственником гаража с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 50,7 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 12 июля 2022 г. составляет 1 284 297,42 руб., что значительно превышает рыночную стоимость, определенную на указанную дату оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» от 12 августа 2022 г. №23 в размере 246 682 руб. Размер кадастровой стоимости влияет на налоговые платежи. Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, которое решением №11-30/2022-201 от 15 ноября 2022 г. было отклонено. Просил установить кадастровую стоимость гаража, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 246 682 руб., по состоянию на 12 июля 2022 г.

В судебное заседание ФИО2 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. В соответствии с результатами судебной экспертизы административный истец уточнил административные исковые требования и просит суд: установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 12 июля 2022 г. в размере 384 859 руб. ФИО2 также просит рассмотреть административное дело в свое отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1, действующая по доверенности, просила удовлетворить административные исковые требования ФИО2

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г.Шахты.

Определением Ростовского областного суда от 16 января 2023 г. произведена замена административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестр» его правопреемником - ППК «Роскадастр».

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте заседания уведомлен. Представитель ФИО3, действующая по доверенности, подала письменное заявление, в котором выразила согласие с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, просит рассматривать дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области.

Представитель ППК «Роскадастр» ФИО4, действующая по доверенности, в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлена. В поступившем письменном отзыве просила рассмотреть дело в отсутствие представителя ППК «Роскадастр», указала, что в ЕГРН содержатся актуальные сведения об объекте недвижимости - нежилом здании гаража с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, дата постановки на учет 12 июля 2022 г., площадью 50,7 кв.м. Сведения внесены в ЕГРН на основании заявления от 8 июля 2022 г. На указанный объект недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО2, ограничений (обременений) не зарегистрировано. Кадастровая стоимость объекта внесена в сведения ЕГРН 12 июля 2022 г. по состоянию на эту же дату в размере 1 284 297,42 руб., с применением удельного показателя кадастровой стоимости равного 25 331,31 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. №881 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области».

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежаще уведомлен. ФИО5, действующий в интересах Управления Росреестра по доверенности, подал возражение на административное исковое заявление, в котором указал, что прав административного истца Управлением не нарушено, Управление не являлось стороной государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости и вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки не изменяя поступившие сведения. Просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Представитель администрации г.Шахты Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежаще уведомлен. В поступившем возражении представитель администрации г.Шахты ФИО6 просит отказать в удовлетворении административного иска.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ)) и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ.

Выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на нежилое здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Кадастровая стоимость влияет и на величину налога на доходы физических лиц при отчуждении имущества (глава 23 НК РФ).

Судом установлено, что ФИО2 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – нежилого здания, гаража, с количеством этажей – 2, в том числе подземный – 1, площадью 50,7 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Изложенное подтверждает право ФИО2 оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 12 июля 2022 г. в размере 1 284 297,42 руб. (л.д.8).

Административный истец представил отчет об оценке №23 от 12 августа 2022 г. оценщика ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО9 (л.д.20), в котором сделаны выводы о том, что по состоянию на 12 июля 2022 г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 246 682 руб.

С указанным отчетом ФИО2 обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 17 ноября 2022 г. №11-3662/22 заявление отклонено.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объект, проведение которой было поручено эксперту ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

По заключению судебной экспертизы от 13 февраля 2023 г. №188/10-4, выполненной экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ФИО10, рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляла 384 859 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертом в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, объект исследования осмотрен, установлено, что он расположен в общем ряду гаражей кооператива, является частью здания, состоящего из аналогичных гаражей, с отдельным входом через металлические ворота, без внутренней отделки, обеспечен электроснабжением от централизованной сети; техническое состояние характеризуется как хорошее.

По результату анализа местоположения объекта оценки, установлено, что нежилое здание гаража расположено между зоной застройки многоэтажными домами и зоной застройки индивидуальными домами, въезд на территорию гаражного кооператива осуществляется с пр-да 3-й Микрарайон, который ведет на автодорогу, соединяющую г.Шахты и трассу федерального значения М-4, характеризующейся низким трафиком движения.

Экспертом учтено, что объект исследования приобретался для личных нужд, а не как объект для извлечения прибыли.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана на основе сравнительного подхода. От применения затратного и доходного подходов эксперт мотивированно отказался.

Применяя сравнительный подход, эксперт в качестве объектов-аналогов отобрала пять объектов, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта недвижимости. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на факт сделки (условия рынка, уторговывание), местоположение и установлен размер рыночной стоимости в размере 384 859 руб. (таблица №2).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, что соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру. Выводы, содержащиеся заключении судебной экспертизы, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке №23 от 12 августа 2022 г. являются более аргументированными и убедительными, соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в государственный реестр недвижимости. При этом подлежит учету, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в суд 23 декабря 2022 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

удовлетворить административный иск ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - гаража, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 июля 2022 г. в размере 384 859 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 декабря 2022 г.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 10 марта 2023 г.

Судья О.В.Журба