УИД: 68RS0014-01-2022-000291-81
Дело № 2-296/2022
Решение
именем Российской Федерации
р.п. Мордово 29 сентября 2022 года
Мордовский районный суд Тамбовской области в составе:
судьи районного суда Кирьяновой М.О.,
при секретаре судебного заседания Косых Т.С.,
с участием:
истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Мордовского района Тамбовской области, администрации Лавровского сельсовета Мордовского района Тамбовской области, ФИО2 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
установил:
ФИО1 обратилась в Мордовский районный суд Тамбовской области с исковым заявлением к администрации Мордовского района Тамбовской области, администрации Лавровского сельсовета <адрес> о признании права собственности на жилой дом площадью 56,3 кв.м и земельный участок площадью 2600 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.
В обоснование иска, со ссылками на ст. ст. 12, 234, 421 ГК РФ, указано, что дом с надворными постройками и земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, приобретены ФИО1 05 апреля 1996 года у ФИО2 за 4500000 рублей. Деньги были получены продавцом 15 мая 1996 года. Факт того, что дом и земельный участок принадлежали ФИО2 подтверждает выписка из похозяйственной книги. На настоящий момент участок поставлен на кадастровый учет, также кадастровым инженером изготовлен план его границ. Сделка между ФИО1 и ФИО2 состоялась, но не зарегистрирована в установленном порядке, что не является препятствием для признания права собственности истца на указанное имущество, при этом права иных лиц, в том числе смежных землепользователей, не нарушаются (л.д. 5-7).
Впоследствии ФИО1 увеличила исковые требования и просила суд установить наличие и исправить реестровую ошибку в площади спорного земельного участка, и считать площадь равной 4117 кв.м, а также признать за ней право собственности на земельный участок площадью 4117 кв.м (л.д. 89-91).
Определением суда от 06 сентября 2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2 (л.д. 135, 136).
Определением суда от 29 сентября 2022 года прекращено производство по делу в части установления наличия и исправления реестровой ошибки в площади спорного земельного участка, в связи с отказом истца от исковых требований в данной части (л.д. 152).
В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям и пояснила, что она проживала с мужем в <адрес>, затем развелась и переехала в <адрес>, где приобрела жилье у ФИО2 и его жены ФИО2 Надежды за 4500000 рублей. При покупке присутствовали свидетели – Свидетель №1 и Свидетель №2, в присутствии которых составили расписку, и она передала продавцу деньги. Никаких документов на дом и земельный участок ФИО2 ей не передавал. Земельный участок не огорожен, но между соседними огородами давно имеется широкая межа, которая уже заросла. По правую сторону от неё проживает ФИО3, по левую – стоит домик, но там уже лет 30-40 никто не живет, и дом уже «завалился», а дальше идут дороги. Споров по границам земельного участка с соседями у неё нет. Участок она использует, сажает картошку, тыкву, остальная площадь засеяна многолетней травой – для коровы. Она пыталась оформить собственность на дом и земельный участок, не обращаясь в суд, но ей везде отказали. Где точно проживает продавец, ей не известно, но жители села поговаривают, что он уехал в Тамбовский район Тамбовской области.
В судебное заседание представитель ответчика администрации Мордовского района Тамбовской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. В материалах дела имеется заявление представителя администрации Мордовского района Тамбовской области по доверенности – главного юрисконсульта администрации района ФИО4 о рассмотрении дела без участия представителя администрации, из которого также следует, что принятие решения по заявленным исковым требованиям они оставляют на усмотрение суда (л.д. 120, 121).
В судебное заседание представитель ответчика администрации Лавровского сельсовета Мордовского района Тамбовской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. В материалах дела имеется заявление представителя администрации Лавровского сельсовета Мордовского района Тамбовской области – главы сельсовета ФИО5 о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, из которого также следует, что иск она признаёт в полном объеме (л.д. 150).
В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав в судебном заседании объяснения истца ФИО1, допросив явившегося свидетеля Свидетель №1, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.
Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждения этого имущества.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Одним из основных принципов земельного законодательства в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Пунктом 1 ст. 273 ГК РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Из п. 2 ст. 552 ГК РФ следует, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что согласно договору купли-продажи, составленному в простой письменной форме, ФИО2 05 апреля 1996 года продал дом с постройками и земельный участок ФИО1 за 4500000 рублей. Деньги получены продавцом полностью 15 мая 1996 года. Расписка дана продавцом в присутствии покупателя и двух свидетелей – Свидетель №1 и Свидетель №2 (л.д. 79).
Государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок не произведена.
Свидетель №1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, подтвердила, что 26 лет назад она присутствовала при купле-продаже ФИО1 у М-вых дома и земельного участка, расположенных в <адрес>, и составлении расписки о передаче истцом продавцу денег за указанное имущество. Также свидетель пояснила, что в то время названия улиц в <адрес> ещё не было.
Постановлением администрации Лавровского сельсовета Мордовского района Тамбовской области от 31 сентября 2000 года № «О присвоении названия улиц и нумерации домов по Лавровскому сельсовету» в <адрес> присвоено, в том числе, название улице «Центральная» с нумерацией домов «№№ 1-69» (л.д. 100).
По данным технического плана, подготовленного 28 октября 2021 года, площадь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, 1955 года постройки, составляет 56,3 кв.м (л.д. 11-26).
Указанный дом располагается на земельном участке из земель населенных пунктов, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером 68:08:0705005:10, площадью, согласно данным кадастрового учета, 2600 кв.м, граница которого не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Сведения о зарегистрированных правах на данный объект недвижимости отсутствуют (л.д. 62, 63).
Площадь спорного земельного участка, согласно плану его границ, составленному кадастровым инженером 10 октября 2021 года, составляет 4117 кв.м (л.д. 32). При этом, согласно справке администрации Лавровского сельсовета Мордовского района Тамбовской области, границы данного земельного участка с 1996 года и по настоящее время не менялись, его площадь составляет 4117 кв.м, а данные о его площади в 2600 кв.м внесены в составе оценочных описей земельных участков в ПК ЕГРЗ ошибочно (л.д. 88).
Согласно сведениям, поступившим в суд из архивного отдела администрации Мордовского района Тамбовской области и из администрации Лавровского сельсовета Мордовского района Тамбовской области, земельный участок, площадью 4117 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, никому не предоставлялся, постановление и свидетельство на землю для ведения личного подсобного хозяйства на право собственности на землю, постоянного (бессрочного) пользования землей не готовились (л.д. 75, 98).
Сведения о спорном жилом доме в Едином государственном реестре недвижимости также отсутствуют (л.д. 64).
Между тем, согласно выписке из похозяйственной книги № 5 за 1991-1995 годы, лицевой счет № <***>, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, значился на ФИО2 (л.д. 8).
В соответствии с выпиской из похозяйственной книги № 2 за 1996-2021 годы, лицевой счет № 9, спорные жилой дом и земельный участок, значатся за ФИО1 (л.д. 27), которая проживает и зарегистрирована по указанному адресу с 1993 года (л.д. 78, 99).
При этом, согласно п. 4 Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 года № 83 (не действующего на территории РФ с 2 декабря 2020 года), строения, расположенные в сельской местности, административно подчиненной поселковым или городским Советам депутатов трудящихся, в порядке данной Инструкции не регистрировались.
Однако, согласно п. 7 Указаний по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, утвержденных постановлением Госкомстата СССР от 25 мая 1990 года № 69 (не действующего на территории РФ с 25 июня 2020года), данные похозяйственных книг были отчетом о жилищных домах, которые находятся на праве собственности граждан, и являлись подтверждением права собственности на домовладения в сельской местности.
Таким образом, в соответствии с нормами законодательства, действовавшими на момент заключения договора купли-продажи, право собственности на дом и земельный участок в сельской местности принадлежало продавцу ФИО2 на основании данных о собственнике в похозяйственной книге и перешло к покупателю ФИО1 с момента приобретения указанного имущества на основании договора купли-продажи и внесения данных о новом собственнике в похозяйственную книгу.
Согласно положениям ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Неисполнение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо установленных законом, либо ее незаключенность в иных случаях.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
При этом положениями Федерального закона от 13 июля 2016 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.
Суд считает установленным тот факт, что между сторонами договора – ФИО2 и ФИО1 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; объекты недвижимости переданы во владение покупателя.
Судом установлен факт приобретения истцом именно спорных жилого дома и земельного участка, а также уточнена в судебном заседании путем исследования представленных документов реальная площадь указанных объектов недвижимости.
Суд приходит к выводу, что истец является собственником спорных жилого дома и земельного участка на основании договора купли-продажи, вместе с тем, отсутствие у продавца – ответчика ФИО2 правоустанавливающих документов – свидетельств о праве собственности, является препятствием для оформления прав ФИО1 на данное имущество.
Учитывая изложенное, а также то, что единственным препятствием к регистрации права собственности на имущество является отсутствие продавца – ответчика ФИО2, местонахождение которого изначально не было известно, и который затем, после установления судом его адреса места жительства и надлежащего извещения, не явился в судебное заседание и не выразил своё мнение по рассматриваемому спору, что суд расценивает как уклонение ответчика от обращения в регистрирующий орган с совместным с истцом заявлением для осуществления перехода права собственности, суд полагает требования истца обоснованными, удовлетворяет их в полном объеме и признает за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 56,3 кв.м и земельный участок площадью 4117 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (паспорт серия №) удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 56,3 кв.м и земельный участок площадью 4117 кв.м с кадастровым номером №10, расположенные по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Мордовский районный суд Тамбовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья М.О. Кирьянова
Мотивированное решение изготовлено 03 октября 2022 года.
Судья М.О. Кирьянова