Дело № 3а-121/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Краснодар 15 марта 2023 г.
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Моисеевой О.М.,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества: нежилого строения наименование объекта: магазин площадью 2192,8 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенный по адресу: <Адрес...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28 сентября 2022 г. № КУВИ-001/2022-1168419943 и установить его кадастровую стоимость в размере равном его рыночной стоимости - 38 091 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 г., обосновывая требования тем, что согласно выписке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 сентября 2022г. № КУВИ-001/2022-168419118, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> составляет 72 981 285 руб. 78 коп. Установленная кадастровая стоимость нежилого строения с кадастровым номером <№...> значительно превышает его рыночную стоимость. Согласно данным отчета об определении рыночной стоимости от 11 октября 2022 г. № 175-10/22, выполненного ООО «Центр Экспертиз «Правовой Аспект», рыночная стоимость нежилого строения с кадастровым номером <№...> составляет 38 091 000 руб. По её мнению, результаты государственной кадастровой оценки стоимости этого объекта недвижимости нарушают ее права и законные интересы как собственника и налогоплательщика, поскольку завышение кадастровой стоимости указанного нежилого строения ведет к необоснованному увеличению размера налога. Она просит установить кадастровую стоимость нежилого строения по состоянию на 01 января 2021 г. в размере рыночной стоимости 38 091 000 руб.
В отзыве на административный иск ФИО3, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.
В отзыве на административный иск ФИО4, действующий по доверенности в интересах департамента имущественных отношений Краснодарского края, просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.
В возражении на административный иск ФИО5 действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 2098 г. № 135 – ФЗ.
В судебном заседании ФИО6, действующая по доверенности в интересах ФИО2, поддержала заявленные исковые требования.
В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.
Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела.
Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований к частичному удовлетворению административных исковых требований по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 1).
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).
В силу пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).
В соответствии с пунктом 1 части статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).
В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
При этом в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.
Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.
Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).
Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч. 2).
При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).
В части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).
Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).
В процессе судебного разбирательства установлено, что административный истец ФИО2 является собственником нежилого строения наименование объекта: магазин площадью 2192,8 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенный по адресу: <Адрес...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра от 28 сентября 2022 г. № КУВИ-001/2022-1168419943 (л.д. 8-10 т. 1).
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 апреля 2017 г. № 101-р «О реорганизации государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» в форме преобразования в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края» полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ».
В результате проведения в 2021 г. на территории Краснодарского края государственной кадастровой оценки в соответствии Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ, Приказом департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края от 26 марта 2020 г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 г.» ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» определена кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2021 г.
Результаты определения кадастровой стоимости утверждена Приказом департамента имущественных отношений № 2259 от 09 сентября 2021 г «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Кранодарского края» и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2022 г.
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере 72 981 285 руб. 78 коп.
Данная стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) 17 ноября 2021 г., что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 сентября 2022 г. № КУВИ - 001/2022-168419118 (л.д. 11 т.1).
Из предоставленной в суд информации филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 72 981 285 руб. 78 коп. была определена по состоянию 01 января 2021 г. и является актуальной (л.д.130 т.2).
Не соглашаясь с кадастровой оценкой нежилого здания с кадастровым номером <№...>, ФИО2 произвела оценку рыночной стоимости нежилого строения в ООО «Центр Экспертиз «Правовой Аспект».
Согласно данным отчета об оценке от 11 октября 2022 г. № 175-10/22, выполненного ООО «Центр Экспертиз «Правовой Аспект» и представленного ФИО2, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2021 г. составляет 38 091 000 руб. (л.д.12-100 т.1).
Поскольку рыночная стоимость нежилого строения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. значительно ниже его кадастровой стоимости по состоянию на эту дату, то ФИО2 оспорила кадастровую стоимость принадлежащего ей объекта недвижимого имущества в судебном порядке.
Вместе с тем, достоверных данных, подтверждающих рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке ООО «Центр Экспертиз «Правовой Аспект» от 11 октября 2022 г. № 175-10/22 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец в суд не представил.
Учитывая, что отчет об оценке ООО «Центр Экспертиз «Правовой Аспект» от 11 октября 2022 г. № 175-10/22 подготовлен по заказу ФИО2 на платной основе, перед его составлением оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за заведомо ложное заключение, а поэтому он не несет никакой ответственности за выводы, к которым пришел при составлении отчета, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком, а между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами Отчета об оценке ООО «Центр Экспертиз «Правовой Аспект» от 11 октября 2022 г. № 175-10/22, имеются существенные различия, у суда возникли сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорного строения как доказательства, представитель ФИО2 в ходатайстве от 05 декабря 2022 г. просила назначить по делу судебную экспертизу, суд пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на - 01 января 2021 г.
Определением Краснодарского краевого суда от 06 декабря 2022 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Р-Групп» для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 г.
Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-1374/2022 от 13 января 2023 г., выполненному экспертом ФИО7, отчет об оценке ООО «Центр Экспертиз «Правовой Аспект» от 11 октября 2022 г. № 175-10/22, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> определена в размере 59 476 300 руб. по состоянию на 01 января 2021 г.
Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4, ознакомившись с заключением эксперта № РГ-1374/2022 от 13 января 2023 г. ООО «Р-Групп», представил отзыв, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, просил вызвать в судебное заседание эксперта ООО «Р-Групп» для дачи пояснений, поскольку, по мнению департамента, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые привели к необоснованному снижению кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, а именно: эксперт не учел требования пункта ФСО V/2022 п. 2 и необоснованно отказался от применения затратного и доходного подходов, оценщик не исследовал, не провел осмотр объекта оценки, не определил и не уточнил ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости, тем самым нарушил ФСО №7 п. 5. При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом эксперт необоснованно применил понижающую корректировку к объектам аналогам в размере 15%, чем занизил стоимость объекта экспертизы. Кроме того, эксперт использовал корректировки по данным издания «Справочник оценщика недвижимости-2020» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО8, но при расчете доли, приходящуюся на земельный участок в стоимости единого объекта недвижимости в размере среднего значения 35,5 %, эксперт использовал сборник СРКД 15/1-2021, что привело к значительному занижению исследуемого объекта, хотя данная корректировка имеется в «Справочнике оценщика недвижимости-2020» под редакцией ФИО8 По мнению департамента, принятые экспертом данные справочника СРКД 15/1-2021 некорректны, в связи с чем к стоимости объекта по данному ценообразующему фактору была снижена на 17,3%. Эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.
С целью проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО7 для дачи пояснений по поводу замечаний по экспертизе, и истребовал у него письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы.
В судебном заседании и письменных пояснениях эксперт ФИО7 указал, что затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, т.к. этот подход не учитывает многие факторы, сложившееся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно влияющие на стоимость объекта. Таким образом, во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объектов экспертизы, затратный подход не применялся. Кроме того, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынки, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подхода к оценке, с также для оценки недвижимости специального назначения и использования. В данном случае, согласно ФСО № 7 какие-либо нарушения отсутствуют. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Доходный подход основан на прогнозировании доходов и учете статей расходов. При формировании доходной части производится расчет потенциального валового дохода. В большинстве случае расчет потенциального валового дохода основан на сдаче в аренду рассматриваемого объекта либо выделении других источников получения дохода. Учитывая отсутствие информации о сдаче в аренду аналогичных объектов по месту расположению объекта экспертизы, расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно, так как в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу. Поэтому в рамках настоящей экспертизы, доходный подход не применялся. Анализ рынка основных предложений о сдаче в аренду коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы приведен на л.д. 34 заключения экспертизы. Осмотр объекта оценки не проводился, в связи с невозможностью провести обследование на ретроспективную дату. Экспертиза проводилась по материалам дела. В отчете об оценке приложены фотографии с осмотра, который был проведен максимально близко к дате определения стоимости. В материалах дела присутствует вся необходимая информация для уточнения ценообразующих факторов, а также для определения точной рыночной стоимости. Исходя из вышеуказанной информации, эксперт не нарушал ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Объекты аналоги являются зданиями с повышенной внутренней и дополнительной наружной отделкой. Объект экспертизы является зданием с простой внутренней и внешней отделкой, которое требует косметического ремонта. Корректирующий коэффициент принят в соответствии со справочником оценщика недвижимости – 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО8, с. 268, табл. 148. При определении корректирующих коэффициентов эксперт сопоставляет их с рыночными данными и экономической ситуацией, сложившейся в регионе расположения объекта экспертизы по состоянию на дату оценки. Все приведенные выше справочники являются сборниками усредненных показаний по Российской Федерации в целом. Корректирующий коэффициент принят в соответствии со «Сборником рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости № 15» по состоянию на 01 января 2021 г. под редакцией ФИО9 Сегмент: торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: Краснодарский край. Эксперт использовал более точную информацию для определения рыночной стоимости объекта экспертизы, которая отражает территориальные особенности. Рыночная стоимость определена верно и земельный участок вычитается из общей стоимости и остается только здание. Собственно, здание и является итоговым результатом.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы, опираясь на справочник оценщика недвижимости – 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО8
Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной. При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок продаж и предложений коммерческих объектов недвижимости в г. Краснодаре, сходных с оцениваемым, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость указанного объекта недвижимости.
В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется, также как и для назначения дополнительной судебной экспертизы.
Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-1374/2022 от 13 января 2023 г., выполненное экспертом ФИО7, на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-1374/2022 от 13 января 2023 г. или не доверять выводам эксперта ФИО7, не установлены.
Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ. Эксперт ФИО7 имеет диплом специалиста ВСГ № 3237105 от 04 сентября 2008 г., ФГОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», квалификация «Специалист по сервису», диплом о профессиональной подготовке 23120010295 ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента» по программе «Судебная оценочная экспертиза», выдан 26 марта 2020 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз, свидетельство №844 от 03 марта 2020 г. о членстве в НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия № ОСЭ2020/03-4838 по специализации 19.3 «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 26 марта 2023 г., НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия - серия СС № 024827 по специальности «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 21 апреля 2024 г. НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 032176-1 от 03 декабря 2021 г. по направлению «Оценка недвижимости», договор страхования профессиональной ответственности № 433-584-038923/21 от 26 апреля 2021 г., членство в некоммерческом партнерстве «Саморегулируемая организация судебных экспертов», свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2018 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». В заключении представлена информация о количественных и качественных, экономических характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость. При оценке объекта недвижимого имущества был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный путем метода прямого сравнительного анализа продаж, который включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. При таком методе цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. По состоянию на дату оценки существует достаточно информации по предложениям рыночных цен по продаже зданий свободного назначения. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж является корректным, отказ от применения затратного, доходного подхода и других методов обоснован и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297. Экспертом обоснованно были отобраны в качестве объектов-аналогов – 4 объекта под № 2, 16, 17, 22 характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость», эксперт, проанализировал имеющуюся информацию по продаже нежилых зданий в г. Краснодаре на юридически значимую дату, и верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом, использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам. Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы и в целом отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611. При определении окончательной рыночной стоимости объекта экспертизы - нежилого строения с кадастровым номером <№...> эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным применением корректировок на торг с учетом местоположения объекта, на масштаб площади, на стоимость, приходящуюся на земельный участок, на состояние отделки. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов – аналогов не вводились, т.к. значения их параметров совпадают. В силу статьи 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом от 25 сентября 2014 г. № 611 Министерства экономического развития Российской Федерации, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика. Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним.
Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-1374/2022 от 13 января 2023 г. является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <...> руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.- достоверным.
С учетом изложенного, заключение экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-1374/2022 от 13 января 2023 г. может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения о частичном удовлетворении иска ФИО2
Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, надуманны, в связи с чем не принимаются судом во внимание. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предусматривает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (ч. 1 ст. 41).
Часть 2 статьи 41 Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», прямо распространяет на указанных лиц действие статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24).
Определение Правительством РФ в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в решение Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. № АКПИ22-93.
Определение Правительством РФ в разделе II Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.
Отсюда следует, что с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах, оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ не установлено, само по себе несогласие той или иной стороны с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной или дополнительной экспертиз как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства. Кроме того, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края в судебном заседании не заявлял ходатайство о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы.
Таким образом, доводы ФИО2 о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной, что затрагивает права и обязанности истца, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому административный иск об установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит частичному удовлетворению.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).
Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 16 ноября 2022 г. (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с этим, датой подачи заявления следует считать 16 ноября 2022 г.
Таким образом, следует установить кадастровую стоимость нежилого строения с кадастровым номером <...> равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 59 476 300 руб.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
административный иск ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить частично.
Установить в отношении объекта недвижимого имущества -нежилого строения наименование объекта: магазин площадью 2192,8 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <...>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 59 476 300 руб. (пятьдесят девять миллионов четыреста семьдесят шесть тысяч триста рублей 00 копеек).
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 16 ноября 2022 г.
Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья краевого суда О.М. Моисеева
Решение в окончательной форме изготовлено 24 марта 2023 г.