УИД 77RS0028-02-2025-003098-03

Дело №2-3415/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«24» декабря 2025 года адрес

Тимирязевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Макляк М.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3415/2025 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ООО «Гранель Риэлти» о признании недействительными решения общего собрания, договора управления и обязании органа муниципальной власти инициировать собрание,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском, в котором (с учётом уточнений от 15.12.2025) просили: признать недействительными решения общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: адрес, оформленные Протоколом № 1 от 15.04.2023; признать недействительным договор управления, заключённый на основании указанного решения; обязать орган муниципальной власти (Министерство по содержанию территорий и государственному жилищному надзору адрес) инициировать общее собрание собственников в порядке ст. 200 ЖК РФ.

Заявленные требования мотивированы тем, что общее собрание проведено с грубыми нарушениями Жилищного кодекса РФ: отсутствовал кворум; собственники не были надлежащим образом уведомлены; в голосовании участвовали лица, не имевшие права собственности на момент проведения собрания; бюллетени оформлены ненадлежащим образом; договор управления подписан неуполномоченными лицами, имеются признаки фальсификации подписей.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Истцы ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика фио в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований, заявила о пропуске истцами шестимесячного срока исковой давности (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), а также о наличии кворума (70,59 %), надлежащем уведомлении и праве на участие застройщика в голосовании.

Представитель третьего лица ООО «Гранель ЖКХ» фио в судебное заседание явился, поддержал позицию ответчика.

Представитель третьего лица Государственной жилищной инспекции адрес в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать решение общего собрания в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении.

Как установлено в судебном заседании и следует из письменных материалов дела, истцам ФИО1 и ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная в многоквартирном доме (далее МКД), расположенном по адресу: МО, адрес, общей площадью - 82,5 кв. адрес фио является собственником квартиры №171, истец ФИО3 – квартиры №240 в указанном доме.

В декабре 2024 года истцам фио из материалов гражданского дела рассматриваемому Головинским районным судом адрес, стало известно, о наличии Протокола №1 от 15.04.2023 года внеочередного собрания в форме очно-заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес, проведенного по инициативе ООО «ГРАНЕЛЬ РИЭЛТИ», проведенного в период с 16 марта 2023 года до 14 апреля 2023 года.

В числе решений, которые зафиксированные как принятые в данном собрании имеются, в том числе следующие: избрание ООО «Гранель ЖКХ» управляющей организацией; утверждение договора управления МКД, предложенного «Гранель ЖКХ»; утверждение тарифов на дополнительные услуги, техобслуживание переговорных устройств — сумма в мес., мытье глухих окон в местах общего пользования 2 раза в год, с оплатой на каждого собственника, вывоз снега с придовомой территории в зимний период времени, антивандальная обшивка лифта, вывоз строительного мусора - 16,5 за 1 кв. метр, видеонаблюдение сумма ежемесячно, консьерж в подъезде - сумма в месяц, утверждение правил проживания в МКД, наделение управляющей компании полномочиями по представлению интересов собственников МКД в отношениях с третьими лицами.

В ходе рассмотрения спора ответчик утверждал, что истцы должны были узнать о решении не позднее 30.04.2023 ввиду размещения информации в ГИС ЖКХ и на информационных стендах.

Однако в материалах дела отсутствуют бесспорные доказательства фактического размещения протокола в установленном порядке: сведения о размещении в ГИС ЖКХ не заверены надлежащим образом, дата внесения информации не читается; акты о размещении на информационных стендах в подъездах ответчиком не представлены.

Кроме того, как следует из материалов дела, истцы реально узнали о существовании оспариваемого протокола только в феврале 2025 года при получении документов из Министерства по содержанию территорий и государственному жилищному надзору адрес по их запросу.

Иск предъявлен в суд 11.04.2025, то есть в пределах шестимесячного срока с момента, когда истцы действительно узнали о нарушении своих прав.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но не было им получено по обстоятельствам, зависящим от него. Однако ответчик не доказал, что сообщение о результатах собрания вообще поступало истцам (уведомления о проведении собрания — это не уведомление о результатах).

При таких обстоятельствах срок исковой давности истцами не пропущен. Ходатайство ответчика о применении исковой давности отклоняется судом.

Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

Истцами представлен детализированный расчёт, из которого следует, что общая площадь всех жилых и нежилых помещений (за вычетом площади мест общего пользования, не подлежащих учёту) составляет 26 584 кв. м, а в голосовании приняли участие собственники, обладающие лишь 10 028,9 кв. м, что составляет 37,7 %, то есть менее 50 %.

Ответчик, в свою очередь, ссылался на иную цифру — 13 209,20 кв. м (70,59 %).

Суд, проверив оба расчёта, приходит к следующим выводам.

В расчёт ответчика необоснованно включены голоса ООО «Гранель Риэлти» по помещениям № 5,6,12,158,159,166 общей площадью 344,2 кв. адрес момент проведения собрания (март–апрель 2023 года) право собственности на указанные помещения не было зарегистрировано в ЕГРН.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации.

Ссылка ответчика на ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ о праве лиц, принявших помещения от застройщика по акту, не отменяет требований о регистрации права для целей голосования, поскольку указанная норма регулирует иной вопрос — допуск к участию в собраниях в течение года со дня ввода дома в эксплуатацию, но не освобождает от необходимости подтверждения права документально.

Между тем в материалах дела отсутствуют передаточные акты именно на эти помещения.

Также ответчиком не обосновано учтены голоса ООО «Бизнес Плюс» по нежилому помещению № НП1 площадью 1545,1 кв. адрес на представителя, участвовавшего в голосовании, не содержит оттиска печати юридического лица, что в силу пункта 4 статьи 185.1 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения собрания) является обязательным требованием, если иное не установлено законом. Поскольку доказательств наличия у представителя полномочий на голосование с соблюдением письменной формы не представлено, голоса ООО «Бизнес Плюс» подлежат исключению.

Кроме того, подлежат исключению голоса по квартирам, в которых бюллетени заполнены с нарушениями требований частей 5.1 и 6 статьи 48 ЖК РФ (отсутствуют сведения о документе, подтверждающем право собственности, либо не указан вариант голосования по каждому вопросу). Такие бюллетени являются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются.

После исключения указанных голосов количество голосов принявших участие в собрании составило менее 50 % от общей площади дома (26 584 кв. м). Следовательно, кворум отсутствовал.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса РФ решение собрания, принятое при отсутствии необходимого кворума, является ничтожным, то есть недействительным независимо от признания его таковым судом. Это означает, что оспариваемые решения не порождают правовых последствий с момента их принятия.

Согласно части 4 статьи 45 ЖК РФ сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом либо размещено в ГИС ЖКХ или в помещении, определённом решением собрания.

Ответчик представил списки внутренних почтовых отправлений, однако: в отношении части истцов отсутствуют доказательства фактического вручения или возврата заказных писем (отчёты об отслеживании не содержат отметок о вручении); уведомление о проведении собрания не содержало полной повестки дня, что лишило собственников возможности принять осознанное решение об участии или неучастии в собрании.

Данные нарушения являются существенными, поскольку повлияли на волеизъявление собственников, не получивших надлежащего уведомления. Это является самостоятельным основанием для признания решений недействительными в силу пункта 1 статьи 181.4 ГК РФ.

Требование о признании недействительным договора управления, заключённого на основании ничтожных решений собрания, является производным от основного требования.

Поскольку решения собрания признаны недействительными, договор управления, подписанный от имени собственников неуполномоченными лицами, также не может считаться заключённым в установленном законом порядке.

Однако в рамках настоящего спора суд не усматривает необходимости в отдельном признании договора недействительным, так как он утрачивает силу автоматически вследствие недействительности решения о выборе управляющей организации и утверждении договора.

В части требования об обязании органа муниципальной власти инициировать собрание в порядке статьи 200 ЖК РФ суд отказывает, поскольку истцы не лишены права самостоятельно созвать общее собрание в порядке статьи 45 ЖК РФ, а закон не возлагает на орган муниципальной власти обязанность по инициированию собрания при описанных обстоятельствах.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ООО «Гранель Риэлти» – удовлетворить частично.

Признать недействительными решения общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: адрес, оформленных Протоколом №1 от 15.04.2023.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ООО «Гранель Риэлти» – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд адрес.

Решение изготовлено в окончательной форме 09.04.2026.

Судья М.А. Макляк