РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 октября 2022 года город Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Головиновой О.О
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-224/2022 по административному исковому заявлению ФИО2 к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО2 обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является владельцем доли в праве общей собственности на нежилое помещение, <данные изъяты>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта, установленной постановлением правительства Тульской области № 540 от 13.11.2019 по состоянию на 01.01.2019 в размере 16 444 778,85 руб. Просит установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости – 8 946 609 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом оценщика <данные изъяты>
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержала, полагая, что экспертное заключение выполнено с существенными нарушениями.
Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против заявленного размера рыночной стоимости.
Иные лица, участвующие в деле: административный истец, административные ответчики правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация г.Тулы, ФИО1 министерство имущественных и земельных правоотношений Тульской области, - не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 150, ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 245, абз.2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.
Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.
В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.
В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено, что по сведениям из ЕГРН ФИО2 является владельцем ? доли в праве общей собственности на нежилое помещение, <данные изъяты> Другая ? доля в праве принадлежит ФИО1
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».
Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 16 444 778.85 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 15.01.2020 и подлежат применению для целей, установленных законодательством, с 01.01.2020.
Актуальная кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на 12.01.2022 актом ГУ ТО «Областное БТИ» №<данные изъяты> в размере 12 004 688.56 руб.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.
Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что указанный объект является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из кадастровой стоимости объекта. Следовательно, административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.
С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости административный истец обратился к оценщику <данные изъяты>. В соответствии с отчетом об оценке №<данные изъяты>, подготовленным данным оценщиком, рыночная стоимость нежилого помещения, <данные изъяты>, на 01.01.2019 составляла 8 946 609 руб.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
По выводам, содержащимся в заключении эксперта указанного учреждения <данные изъяты>, вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям Федерального закон №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объекта, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2019, экспертом не подтверждена и определена в размере 13 592 357 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2019 года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Как видно из заключения, при расчете рыночной стоимости объекта экспертом были использованы два подхода: сравнительный и доходный. Суждения эксперта относительно выбора методов оценки обоснованы и сомнений у суда не вызывают.
Методические подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости регулируются Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).
Согласно пункту 11 б ФСО № 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
В экспертном заключении эксперт <данные изъяты> подробно обосновал выбор аналогов для расчетов, примененные корректировки, механизм согласования результатов, полученных различными подходами.
Представителем административного истца не представлено доказательств тому, что экспертное заключение содержит неясности, противоречия либо ошибки, которые существенным образом повлияли на итоговый результат.
Что касается отчета об оценке, выполненного оценщиком <данные изъяты> то он подготовлен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.
Как отмечено экспертом, ссылка на сайт с использованными оценщиком в расчетах нормативными сроками жизни зданий неактивна. Вопреки доводам представителя административного истца о том, что эта информация общедоступна, отмеченное нарушение свидетельствует о несоответствии отчета требованиям п.5 ФСО №3.
Оценщиком допущено нарушение п.22б ФСО №7 и п.5 ФСО №3 при расчете расстояний от объектов-аналогов от центра города и центральных улиц.
Для расчета корректировки на торг, операционных расходов, оценщик использовал Справочник оценщика недвижимости 2014 года, с данными, значительно отдаленными от даты оценки.
Также оценщиком некорректно произведен расчет расстояния от объекта-аналога до автодороги, что привело к необоснованному применению коэффициента.
Эксперт не согласился с выводами оценщика о сроке ликвидности предложений аренды и продажи торговых помещений, полагая, что объявления следует принимать не ранее 8 месяцев до даты оценки, однако оценщик использовал аналоги с более ранними сроками публикации, что неверно. Эти выводы эксперт должным образом обосновал, сославшись на соответствующие интернет-источники.
Кроме того, в расчетах использованы аналоги №3, 4, 5 – помещения в отдельно стоящих нежилых строениях. Между тем, встроенные помещения (к которым относится оцениваемый объект) с учетом положений ст. 390, 374, 389 НК РФ и ст.36 ЖК РФ, не имеют отдельного налогообложения по участку, потому подобные объекты не могут рассматриваться как сопоставимые аналоги.
Представителем административного истца были высказаны замечания к заключению эксперта: в частности, представитель полагала, что экспертом некорректно использована арендопригодная площадь объекта исследования в доходном подходе, необоснованно включив в нее подвал 201.1 кв.м. Указала, что подвал никогда не использовался собственником, в осенне-весенний период помещение затапливается, подсобных помещений в подвале нет.
Согласно техническому паспорту, имеющемуся в материалах дела, спорное помещение состоит из первого этажа и подвала. Подвал состоит из подсобных помещений, раздевалки, холодильных камер, коридора. На страницах 47-48 эксперт обосновал свои выводы относительно определения коэффициента арендопригодной площади. Эти выводы соответствуют материалам дела, и с ними суд не усматривает оснований не согласиться.
То, каким образом фактически собственник использует помещение подвала, применительно к данной ситуации не имеет правового значения.
В связи с изложенным выше доводы, приведенные в судебном заседании представителем административного истца, суд находит несостоятельными.
Таким образом, отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности, и, напротив, полагает возможным взять за основу выводов о величине рыночной стоимости объектов указанное выше заключение.
Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на 01.01.2019, а равно доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59-61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта <данные изъяты> на 01.01.2019 составляла 13 592 357 руб. Эта стоимость ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов, а потому влияет на размер налоговых обязательств административного истца.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта может быть установлена в размере рыночной стоимости, и административный иск подлежит удовлетворению.
С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 24.12.2021.
Доводы ГУ ТО «Областное БТИ» о снижении налоговых поступлений, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных налогов, и не противоречит интересам всего общества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить на период с 01.01.2020 по 11.01.2021 кадастровую стоимость нежилого помещения, <данные изъяты> - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 13 592 357 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 24.12.2021.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: