Решение по делу № 3А-1419/2024 от 26.03.2025

Дело № 3а-209/2025 (3а-1419/2024)

УИД 52OS0000-01-2024-001057-49

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 26 марта 2025 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Дуцевой Н.Е., при секретаре судебного заседания Скородумовой Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости незаконными, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд:

- признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» №[номер] от 09.10.2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта капитального строительства ОКС1 с наименованием: промтоварный магазин, назначение: нежилое, кадастровый номер: [номер], площадь: 3370,3 кв.м., адрес: [адрес];

- установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с наименованием: промтоварный магазин, назначение: нежилое, кадастровый номер: [номер], площадь: 3370,3 кв.м., адрес: [адрес], равной рыночной стоимости в размере 77 700 000 рублей по состоянию на 16.09.2024 года;

- признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» №[номер] от 09.10.2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта капитального строительства ОКС2 с наименованием: промтоварный магазин 2 очередь - двухэтажное здание, назначение: нежилое, кадастровый номер: [номер], площадь: 2295 кв.м., адрес: [адрес],

- установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с наименованием: промтоварный магазин 2 очередь - двухэтажное здание, назначение: нежилое, кадастровый номер: [номер], площадь: 2295 кв.м., адрес: [адрес], равной рыночной стоимости в размере 52 800 000 рублей по состоянию на 16.09.2024 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником вышеназванных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость спорных нежилых зданий была определена в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области № 326-13-964341/23 от 20 ноября 2023 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2023 года и составляет:

- объект капитального строительства с кадастровым номером [номер] - 90 035 946,76 рублей,

- объект капитального строительства с кадастровым номером [номер] - 64 121 473,8 рублей.

С данной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поскольку она затрагивает его законные права и интересы, так как согласно статье 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ) административный истец является плательщиком налога, а налоговой базой для определения налога является кадастровая стоимость объекта налогообложения.

Согласно отчету №26931 от 16.09.2024, подготовленному ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», рыночная стоимость:

- объекта капитального строительства с наименованием: промтоварный магазин, назначение: нежилое, кадастровый номер: [номер], площадь: 3370,3 кв.м., адрес: [адрес], определена в размере 77 700 000 рублей по состоянию на 16.09.2024 года;

- объекта капитального строительства с наименованием: промтоварный магазин 2 очередь - двухэтажное здание, назначение: нежилое, кадастровый номер: [номер], площадь: 2295 кв.м., адрес: [адрес], определена в размере 52 800 000 рублей по состоянию на 16.09.2024 года.

17.09.2024 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер] в размере их рыночной стоимости.

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 09.10.2024 года №[номер] и №[номер] в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровыми номерами [номер] и [номер], соответственно, в размере их рыночной стоимости было отказано.

По мнению административного истца, принятие названных решений является незаконным и необоснованным, выводы, изложенные в решениях от 09.10.2024 года, являются формальными и не имеют правового обоснования.

Административные ответчики - Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области и ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» представили отзыв на административное исковое заявление ФИО3, в котором указали, что оспариваемые решения приняты в пределах компетенции Учреждения, в соответствии с утвержденной формой решения, требованиями к заполнению, к формату, подписаны уполномоченным лицом, направлены заявителю в пределах установленного законом срока.

Подробно описывая причины, послужившие основанием для принятия оспариваемых решений, также указали, что с заявленными требованиями не согласны, просили в иске отказать (л.д.140-142, том 1).

От заинтересованного лица - Администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области также поступил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором Администрация городского округа город Арзамас Нижегородской области просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям указанным в отзыве (л.д.170-173, том 1).

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения административного дела своевременно и надлежащим образом, в том числе с учетом положений ч.8 ст.96 КАС РФ, в настоящее судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 20 ноября 2023 года №326-13-964341/23 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2023 года.

Указанным Приказом установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объектов недвижимости), в том числе спорных объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года №837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Так, частью 1 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (ч.2 ст.22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (ч.3 ст.22.1).

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (ч.4 ст.22.1).

Положениями ч.ч.5, 6 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ предусмотрено, что к заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч.7 ст.22.1).

Часть 8 статьи 22.1 названного выше Закона в редакции, действовавшей на момент обращения административного истца в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением, предусматривает, что заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

1) если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

2) если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

3) если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (ч.9 ст.22.1).

Положения ч.ч.10, 11 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ устанавливают, что заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

При этом бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (ч.ч.12-17 ст.22.1).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником 2 объектов недвижимости:

- нежилого здания, наименование: промтоварный магазин, назначение: нежилое, площадь: 3370,3 кв.м., кадастровый номер: [номер], адрес: [адрес],

- нежилого здания, наименование: промтоварный магазин 2 очередь - двухэтажное здание, площадь: 2295 кв.м., кадастровый номер: [номер], адрес: Российская Федерация, [адрес], что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость спорных нежилых зданий была определена в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области №326-13-964341/23 от 20 ноября 2023 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2023 года.

Вместе с тем, согласно отчету об оценке №26931 от 16.09.2024, подготовленному ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», рыночная стоимость:

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 09.10.2024 года №[номер] и №[номер] в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости было отказано.

Полагая данные решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» незаконными, нарушающими его интересы, административный истец 25 октября 2024 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года №253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Оспаривая решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 09.10.2024 года, административный истец исходит из того, что кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых платежей. При этом указывает на необоснованность отказа ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» в пересмотре кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено ч.11 ст.226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Вышеуказанными решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами [номер] и [номер] в размере их рыночной стоимости было отказано.

Основанием к отказу в удовлетворении заявлений послужили выявленные нарушения п.2 ФСО VI.

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлениям административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявления были правомерно приняты к рассмотрению бюджетного учреждения.

Срок уведомлений о поступлении заявлений ФИО3 о принятии их к рассмотрению бюджетного учреждения, направленных в адрес заявителя, и сроки рассмотрения указанных заявлений бюджетным учреждением были соблюдены.

Таким образом, порядок принятия оспариваемых решений бюджетным учреждением был соблюден.

Содержание решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 09.10.2024 года №[номер], №[номер] соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке №26931 от 16.09.2024г., подготовленный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» (в материалах дела), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки?

2. Если не соответствует, и допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, то определить, рыночную стоимость:

- здания, назначение: нежилое, наименование: промтоварный магазин 2 очередь - двухэтажное здание, площадь: 2295 кв.м., кадастровый номер: [номер], адрес: Российская Федерация, [адрес], по состоянию на [дата].

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту ООО «Компания «Оценочный Стандарт» [адрес]) ФИО2.

Экспертом ООО «Компания «Оценочный Стандарт» было подготовлено заключение №19 от 27.01.2025, согласно которому эксперт пришел к следующим выводам: отчет об оценке № 26931 от 16.09.2024, подготовленный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертом выявлены следующие нарушения федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки:

1) п. 4.1.5. Оценщиком, в рамках сравнительного подхода (стр. 39 Отчета, л.д. 47) был подобран объект-аналог, расположенный в [адрес], 11 микрорайон, 20. Отчет об оценке не содержит сведений о наличии данного предложения на дату оценки, скринкопии не предложений не представлено. Также, по указанной в Отчете ссылке, данного предложения не найдено.

2) п. 4.1.5. Оценщиком, в рамках сравнительного подхода (стр. 57 Отчета, л.д. 56), при определении местоположения в границах населенного пункта использовались данные «Справочника оценщика недвижимости – 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО4. Применение «Справочника оценщика недвижимости – 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО4, повлекло за собой неверное определение территориальных и функциональных зон объектов-аналогов и введение неверных корректировок. Эксперт считает нецелесообразным использование вышеуказанного справочника ввиду того, что в настоящее время имеются более свежие данные: «Справочник оценщика недвижимости – 2023. Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО4.

3) п. 4.1.5. Оценщиком, в рамках сравнительного подхода (стр. 60, л.д. 58) неверно было учтено физическое состояние объектов-аналогов. Согласно открытым сведения на публичной кадастровой карте, объект-аналог № 3 – 1946 года постройки. Объект-аналог № 2 – 1999 года постройки. Таким образом, введение одинаковых корректировок является необоснованным. Также, объект-аналог № 4 – 2004 года постройки, объект-аналог № 6 – 2012 года, объект-аналог № 7 – 2003 года, введение для них равных корректировок также необоснованно.

4) п. 4.1.5. Оценщиком, в рамках сравнительного подхода (стр. 65 Отчета, л.д. 60; стр.66 Отчета, л.д. 61) при расчете корректировки на этажность для объекта-аналога № 7 была допущена ошибка. Сумма долей всех этажей должны быть равна 1, в то время как сумма долей в Отчете составляет 0,19+0,39+0,39 = 0,97.

5) п. 4.1.5. Оценщиком, в рамках сравнительного подхода (стр. 62, л.д. 59) при расчете корректировки на площадь, применялась зависимость, усредненная по городам России. В данном случае, поскольку объекты оценки расположены в [адрес], население которого составляет менее 500 тыс. чел., расчет следует производить по формуле, приведенной для населенных пунктов с численностью населения до 500 тыс. чел.

6) п. 4.1.5 – оценщик в рамках доходного подхода (стр. 71 Отчета л.д. 63) при определении местоположения в границах населенного пункта использовались данные «Справочника оценщика недвижимости – 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО4. Применение «Справочника оценщика недвижимости – 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО4, повлекло за собой неверное определение территориальных и функциональных зон объектов-аналогов и введение неверных корректировок. Эксперт считает нецелесообразным использование вышеуказанного справочника ввиду того, что в настоящее время имеются более свежие данные: «Справочник оценщика недвижимости – 2023. Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО4.

7) П. 4.1.5 – оценщик в рамках доходного подхода (стр. 76 Отчета л.д. 66) не ввел корректировку на тип здания. Объекты оценки являются отдельностоящими зданиями, подобранные объекты-аналоги – встроенные помещения. При таких обстоятельствах, требуется введение соответствующих корректировок.

8) П. 4.1.5 – оценщик в рамках доходного подхода (стр. 76 Отчета л.д. 66) указал, что объект-аналог № 5 имеет отдельный вход. При анализе подобранных объектов-аналогов, усматривается отсутствие отдельного входа. Доступ в помещение осуществляется посредствам одной входной группы для всех имеющихся в здании помещений, соответственно, данные обстоятельства требуют введение корректировки.

9) П. 4.1.5 – оценщик в рамках доходного подхода (стр. 79 Отчета л.д. 67) необоснованно исключил объект-аналог № 1 в расчетах. Коэффициент вариации не превышает 33%, что говорит об однородности выборки. 10) П. 4.1.5 – оценщик в рамках доходного подхода (стр. 81 Отчета л.д. 68) принял значение коэффициента капитализации равным 0.11, что характерно для объектов низкого класса качества в удовлетворительном техническом состоянии, расположенных внутриквартально. Объекты-оценки – здания 2015 и 2021 годов постройки, техническое состояние характеризуется как хорошее, и расположены на красной линии, таким образом, применение данного значения коэффициента необоснованно.

Данные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Поскольку эксперт пришел к выводам о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности экспертом определена рыночная стоимость:

- нежилого здания, наименование: промтоварный магазин, назначение: нежилое, площадь: 3370,3 кв.м., кадастровый номер: [номер], адрес: [адрес], по состоянию на 16.09.2024 года, составляет: 82 471 000 (восемьдесят два миллиона четыреста семьдесят одна тысяча) рублей;

- здания, назначение: нежилое, наименование: промтоварный магазин 2 очередь - двухэтажное здание, площадь: 2295 кв.м., кадастровый номер: [номер], адрес: [адрес], по состоянию на 16.09.2024 года, составляет: 55 664 000 (пятьдесят пять миллионов шестьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.

С учетом изложенного суд полагает, что заключение эксперта ООО «Компания «Оценочный Стандарт» №19 от 27.01.2025 составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФЗ №73-ФЗ от 31.05.2001 года; методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции РФ, утвержденных приказом Министерства юстиции РФ от 20.12.2002 №346; ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ; общих Федеральных стандартов оценки (ФСО №1,№2,№3,№4,№5,№6)», утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 14 апреля 2022 года №200, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом экспертизы и подготовленной экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется. Лица, участвующие в деле, данное заключение эксперта не оспаривают.

Проверив соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих основания принятия оспариваемых решений, суд приходит к выводу, что являвшийся предметом проверки отчет об оценке №26931 от 16.09.2024 года, подготовленный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», составлен не в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативного-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с представленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление в части признания незаконными решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 09.10.2024 года №[номер] и №[номер] - удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-Ф3 решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта ООО «Компания «Оценочный Стандарт» №19 от 27.01.2025 года рыночная стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 16.09.2024 года составляет:

- объект капитального строительства с кадастровым номером [номер] - 82 471 000 (восемьдесят два миллиона четыреста семьдесят одна тысяча) рублей,

- объект капитального строительства с кадастровым номером [номер] - 55 664 000 (пятьдесят пять миллионов шестьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной судебных экспертиз, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующего факторов, а также внешнего факторов, влияющего на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, применение которого и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объекта оценки от затратного и доходного подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующего коэффициентов. По мнению суда, подбор объекта-аналогов и использование соответствующего коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающего внимание обстоятельств.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе отчет об оценке №26931 от 16.09.2024 года, подготовленный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», заключение эксперта №19 от 27.01.2025 года ООО «Компания «Оценочный Стандарт», по указанным выше основаниям суд отдает предпочтение заключению эксперта ООО «Компания «Оценочный Стандарт», полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и определяет итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов, в связи с чем, требования в этой части подлежат удовлетворению частично.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающего при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами: [номер] и [номер], которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» - 17.09.2024 года.

В ходе рассмотрения дела также разрешался вопрос о возмещении судебных расходов, понесенных экспертным учреждением ООО «Компания «Оценочный Стандарт» по составлению экспертного заключения при рассмотрении настоящего административного дела.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов административного дела, согласно счету №20 от 29.01.2025 года стоимость судебной оценочной экспертизы составила 50 000 рублей.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает следующее.

В соответствии с ч.1 ст.103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям ст.106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (п. 1).

В соответствии с ч.3 ст.108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и специалистами.

Частью 1 ст.111 КАС РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст.107 и ч.3 ст.109 Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном гл.10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое его понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В ходе рассмотрения настоящего дела определением суда была назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки представленного отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, производство которой было поручено эксперту ООО «Компания «Оценочный Стандарт» за счет средств федерального бюджета, с последующим возложением судебных расходов на соответствующую сторону по делу.

26 марта 2025 года по настоящему административному делу судом принято решение. Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворено частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконными решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 09.10.2024 года №[номер] и №[номер] об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости - отказано.

В основу решения положено заключение эксперта ООО «Компания «Оценочный Стандарт».

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона №237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статья 6 Федерального закона №237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение его количественных и (или) качественных характеристик (подпункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона №237-ФЗ).

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании подпункта 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера. По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.

Поскольку требования об установлении рыночной стоимости не носят самостоятельный характер, распределение судебных расходов ставится в зависимость от результата рассмотрения судом требований об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Из указанного следует, что судебные расходы, понесенные экспертным учреждением ООО «Компания «Оценочный Стандарт» по составлению экспертного заключения при рассмотрении настоящего административного дела, подлежат возложению на административного истца ФИО1.

Оснований для возложения судебных расходов на административного ответчика не имеется.

При таких обстоятельствах судебные расходы в размере 50 000 рублей по оплате экспертизы подлежат взысканию в пользу ООО «Компания «Оценочный Стандарт» с ФИО1.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, наименование: промтоварный магазин, назначение: нежилое здание, площадь: 3370,3 кв.м., кадастровый номер: [номер], адрес: [адрес], в размере его рыночной стоимости, равной 82 471 000 (восемьдесят два миллиона четыреста семьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 16.09.2024 года;

- установить кадастровую стоимость здания, назначение: нежилое, наименование: промтоварный магазин 2 очередь – двухэтажное здание, площадь: 2295 кв.м., кадастровый номер: [номер], адрес: [адрес] в размере его рыночной стоимости, равной 55 664 000 (пятьдесят пять миллионов шестьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 16.09.2024 года.

Датой обращения с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: [номер] и [номер] считать - 17.09.2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Компания «Оценочный Стандарт» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья областного суда Н.Е.Дуцева

Решение в окончательной форме принято 4 апреля 2025 года.

Судья областного суда Н.Е.Дуцева