административное дело № 3а-804/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 сентября 2022 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Леганова А.В.,
при секретаре
судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2022-000478-54 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» (далее по тексту – ООО «СК Октябрь», Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№...>, установить кадастровую стоимость в размере их рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2019 года.
Определениями Краснодарского краевого суда от 18 мая 2022 года, 20 сентября 2022 года оставлены без рассмотрения требования административного иска в части оспаривания кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№...>.
В обоснование заявленных требований об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№...> представитель административного истца указала, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, это нарушает право Общества на выкуп данных земельных участков по экономически обоснованной цене.
В подтверждение такой правовой позиции предоставила выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2019 года составляет:
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 78 449 рублей 92 копейки;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1238 792 рубля 64 копейки;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1517522 рубля 32 копейки;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1546 494 рубля 45 копеек;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 495 672 рубля 11 копеек;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 607 617 рублей 16 копеек;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 2053 166 рублей 62 копейки;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1921 870 рублей 08 копеек;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 237 178 рублей 44 копейки;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 962 769 рублей 70 копеек;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1336 619 рублей 67 копеек;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1678 302 рубля 17 копеек;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 586 749 рублей 87 копеек;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1912 296 рублей.
Тогда как, в соответствии с отчетом об оценке от 22 марта 2022 года № 056/22, подготовленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Линия бизнеса» ФИО2, рыночная стоимость данных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 года в следующих размерах:
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 42 300 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 778 900 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 889300 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 897200 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 296300 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 364 100 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1141 200 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1023 100 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 135 500 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 575 700 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 795 800 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 936 600 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 347 100 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1166 700 рублей.
В судебное заседание 26 сентября 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
До начала судебного заседания от представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО3, действующей на основании доверенности, поступили возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, в которых приведены нарушения, которые, по ее мнению, допущены экспертом.
Представителем администрации муниципального образования Калининский район ФИО4, действующей на основании доверенности, представлено ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. В данном ходатайстве также указано, что администрация возражает против удовлетворения требований административного иска. При этом, аргументированное обоснование такой правовой позиции не приведено.
В ходе подготовки от представителя Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» - Краевое БТИ ФИО5, действующей на основании доверенности, поступили возражения на административное исковое заявление, содержащие просьбу о вынесении по делу законного и обоснованного решения.
Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО6, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.
От представителя Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю ФИО7, действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административный иск, в котором заявлено ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие, а также о разрешении административного спора на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили.
Проверяя право административного истца на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№...>, суд приходит к следующему.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду юридическому лицу, этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Согласно материалам административного дела ООО «СК «Октябрь» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <№...>, которые предназначены для сельскохозяйственного производства.
Договоры аренды на данные земельные участки заключены 25 марта 2019 года, 27 марта 2019 года, 2 апреля 2019 года.
Таким образом, на момент подачи административного иска в суд (22 апреля 2022 года) истекло три года с даты заключения этих договоров. Соответственно, условия, определенные подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и позволяющие административному истцу выкупить спорные земельные участки, наступили.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.
Цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, цена земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, выкупаемого арендатором, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения арендатора в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.
Таким образом, несмотря на то, что размер арендной платы за пользование ООО «СК «Октябрь» земельными участками с кадастровыми номерами <№...> не поставлен в зависимость от их кадастровой стоимости, административный истец обладает правом на обращение в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку данными результатами определения кадастровой стоимости затронуто его право на выкуп земельных участков по экономически обоснованной цене, учитывая, что результаты очередной кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости не внесены и оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков является действующей.
В свою очередь, в ходе судебного разбирательства установлено, что на земельном участке с кадастровым номером <№...> расположен объект недвижимости с кадастровым номером <№...>, представляющий собой сооружение, имеющее гидротехническое назначение.
Согласно подпункту 10 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные под объектами гидротехнических сооружений.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 6 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если указанный в заявлении земельный участок является ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.
Таким образом, принимая во внимание данные правовые нормы, а также с учетом нахождения на земельном участке с кадастровым номером <№...> гидротехнического сооружения, суд приходит к выводу, что административным истцом не подтверждено его право на возможный выкуп указанного земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Приложенный к административному иску договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№...> свидетельствует о том, что размер арендной платы за его пользование не зависит от кадастровой стоимости участка.
Какие-либо доказательства, с достоверностью свидетельствующие о том, что результатами определения оспариваемой кадастровой стоимости данного земельного участка затронуты права и обязанности Общества, не представлены.
В силу пункта 3 части 1 статьи 128 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 1 части 1 статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд прекращает производство по административному делу, если установит, что не нарушаются либо иным образом не затрагиваются права, свободы и законные интересы административного истца. В настоящем случае, данное обстоятельство подтверждено.
В связи с чем, суд считает необходимым прекратить производство по административному делу в части требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...>.
Повторное обращение в суд по административному спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается (часть 1 статьи 195 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Проверив доводы административного искового заявления, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Государственная кадастровая оценка земель на 2019 год на территории Краснодарского края из состава земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся спорные земельные участки, проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15 марта 2018 года № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах».
Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2019 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2019 года верной датой определения кадастровой стоимости.
Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 22 марта 2022 года № 056/22, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Линя бизнеса» ФИО2 Согласно данному отчету рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составляет:
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 42 300 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 778 900 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 889300 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 296300 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 364 100 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1141 200 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1023 100 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 135 500 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 575 700 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 795 800 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 936 600 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 347 100 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1166 700 рублей.
Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся. Оценивая его, как доказательство по делу, суд пришёл к выводу о необходимости проверки достоверности выводов оценщика, поскольку данный документ подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, кроме того, положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на вышеуказанный отчёт не представлен.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума ВС РФ № 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета и соответствия его законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), определением суда от 18 мая 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости спорных земельных участков, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчёта, о величине рыночной стоимости земельных участков на дату определения их кадастровой стоимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21 июня 2022 года № АК-048-06/22, выполненному экспертом автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО8, отчёт об оценке от 22 марта 2022 года № 056/22 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выполнен с нарушениями требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, оценщиком неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов.
Так, в качестве объекта-аналога № 1 подобран земельный участок, имеющий категорию и вид разрешенного использования отличные от объектов оценки. При этом, соответствующая корректировка не введена, обоснование ее отсутствия не приведено.
Объект-аналог № 3 расположен в Тимашевском районе Краснодарского края, соответственно, отличается по местоположению от спорных земельных участков. Вместе с тем, оценщик не сравнил и не обосновал схожесть экономическо-географических параметров Калининского и Тимашевского районов Краснодарского края.
Таким образом, представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.
Разрешая вопросы, поставленные судом о размере рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года, судебный эксперт определил ее следующим образом:
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 69 943 рубля;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 998 424 рубля;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1176 886 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 378 797 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 464 346 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1509 799 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1349 098 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 173 026 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 735 757 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1021 456 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1234 142 рубля;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 448 399 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1535 929 рублей.
Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных земельных участков. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.
Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№...> проводилось посредством использования сравнительного подхода и метода сравнения продаж. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, соответствует требованиям пункта 18 ФСО № 4.
Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № 1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
В заключении судебной экспертизы проведен подробный анализ рынка объектов исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения объектов-аналогов, которые относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка, сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам. При расчете рыночной стоимости спорных земельных участков применены соответствующие корректировки. Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.
Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.
Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, который является субъектом оценочной деятельности и обладает необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.
Представленные возражения на заключение судебной экспертизы, подготовленные департаментом имущественных отношений Краснодарского края, не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.
Кроме того, возражения административного ответчика подписаны представителем ФИО3, действующей на основании доверенности, сведений о том, что она обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.
Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение судебной экспертизы, фактически представляют правовую позицию департамента имущественных отношений Краснодарского края, не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу.
Приведенные в возражениях нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной в результате проведения судебной оценочной экспертизы.
Довод представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о некорректности применения объекта-аналога № 1, который представляет собой пай, судом отклоняется.
Так, исходя из правовых положений статей 13, 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный пай является самостоятельным объектом земельных отношений и не отличается от выделенного земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Довод о необоснованности применения максимальной скидки на торг при расчете рыночной стоимости спорных земельных участков ничем доказательственно не подтвержден, является предположением представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края.
Кроме этого, данная корректировка определена на основании данных Справочника оценщика недвижимости, Земельные участки, под. ред. ФИО9, 2018 года редакция. Экспертом учтено, что в районе расположения объектов оценки низкий уровень торговой активности сопоставимых объектов недвижимости, большой разброс цен, немногочисленность населенного пункта и отсутствие статистической информации, в связи с чем, оцениваемые земельные участки отнесены к неактивному рынку.
Необоснованным является и суждение представителя административного ответчика о невозможности определения корректировки на площадь на основании сборника корректировок «Сегмент «Земельные участки», так как приведенные значения актуальны только на территории г. Омска и Омской области.
Так, корректировки, указанные в данном справочнике, выражены в процентном эквиваленте и к земельным участкам, в связи с чем, уровень цен недвижимости г. Омка и Омской области не оказывает влияния на значение самих корректировок. Таким образом, использование такой корректировки соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Довод представителя административного ответчика, что эксперт необоснованно не использовал доходный подход при расчете рыночной стоимости спорных земельных участков, судом отклоняется.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности, пунктом 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов и применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки. Соответственно, выбор подхода – это право эксперта.
Отказ от применения доходного подхода имеет соответствующее обоснование, изложенное в заключении судебной экспертизы, которое носит обоснованный характер. Сведений о том, что избранная экспертом методика оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости объекта недвижимости, административным ответчиком не приведено.
Также суд отмечает, что при определении рыночной стоимости не требуется установление удельной стоимости объекта оценки равной удельной стоимости среднего значения из анализа рынка, как на то ссылается представитель административного ответчика.
Стоимость предложений, указанных в анализе рынка, не включает корректировки на торг, площадь, доступность инженерных коммуникаций и прочие характеристики. В связи с чем, сравнивать удельные цены объекта оценки и предложений рынка недопустимо.
Изложенное подтверждается, в том числе, письменными пояснениями эксперта ФИО8, подготовившего заключение судебной оценочной экспертизы.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной оценочной экспертизы от 21 июня 2022 года № АК-048-06/22, подготовленного автономной некоммерческой организацией «Краснодарский центр судебных экспертиз».
При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года в следующих размерах:
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 69 943 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 998 424 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1176 886 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 378 797 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 464 346 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1509 799 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1349 098 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 173 026 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 735 757 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1021 456 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1234 142 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 448 399 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 1535 929 рублей.
Доводы административного истца, изложенные в административном иске об установлении рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом оценщика, не подлежат удовлетворению, поскольку противоречат доказательствам, собранным в процессе рассмотрения дела.
Ввиду того, что заключение судебной оценочной экспертизы от 21 июня 2022 года № АК-048-06/22 от 21 июня 2022 года является обоснованным, исковые требования подлежат удовлетворению в определенном судебным экспертом размере.
Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 16 августа 2022 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.
При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованных лиц, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной экспертизы.
Административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы экспертного заключения от 21 июня 2022 года, подготовленного автономной некоммерческой организацией «Краснодарский центр судебных экспертиз», не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорных земельных участков материалы дела не содержат, несмотря на то, что данное заключение заблаговременно (17 августа 2022 года) направлено судом в электронной форме всем лицам, участвующим в деле, для ознакомления и подготовки соответствующей правовой позиции.
Возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной оценочной экспертизы носят необоснованный характер. Кроме этого, свои контрасчеты, опровергающие выводы эксперта, административным ответчиком не приведены.
Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.
Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, Обществом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№...> их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как лица, имеющего право на выкуп земельных участков без торгов по цене, зависящей от кадастровой стоимости.
Тогда как, административные ответчики и заинтересованные лица документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной, не представили.
При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований, установленные по административному делу факты, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 22 апреля 2022 года (дата направления административного иска в суд посредством почтового отправления). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 22 апреля 2022 года.
Руководствуясь статьями 128, 194, 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд
решил:
прекратить производство по административному делу в части требования административного иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...>.
Разъяснить, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной – удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 69943 (шестьдесят девять тысяч девятьсот сорок три) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 998 424 (девятьсот девяносто восемь тысяч четыреста двадцать четыре) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости 1176 886 (один миллион сто семьдесят шесть тысяч восемьсот восемьдесят шесть) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости 378 797 (триста семьдесят восемь тысяч семьсот девяносто семь) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 464 346 (четыреста шестьдесят четыре тысячи триста сорок шесть) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 1509 799 (один миллион пятьсот девять тысяч семьсот девяносто девять) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости 1349 098 (один миллион триста сорок девять тысяч девяносто восемь) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 173 026 (сто семьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 735 757 (семьсот тридцать пять тысяч семьсот пятьдесят семь) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 1021 456 (один миллион двадцать одна тысяча четыреста пятьдесят шесть) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 1234 142 (один миллион двести тридцать четыре тысячи сто сорок два) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 448 399 (четыреста сорок восемь тысяч триста девяносто девять) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости 1535 929 (один миллион пятьсот тридцать пять тысяч девятьсот двадцать девять) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№...> считать 22 апреля 2022 года.
В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 октября 2022 года.
Судья Краснодарского
краевого суда А.В. Леганов