Решение по делу № 2-185/2025 от 11.12.2025 - о признании сделки по договору купли-продажи земельного участка недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Дело №2-185/2025

УИД №17RS0017-01-2025-006389-23

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с. Самагалтай 02 декабря 2025 года

Тес-Хемский районный суд Республики Тыва в составе председательствующего Сата О.К., при секретаре Араптан Д.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании сделки по договору купли-продажи земельного участка недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании сделки по договору купли-продажи земельного участка недействительной и применении последствий недействительности сделки, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком была совершена сделка по договору купли-продажи земельного участка общей площадью 600кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, с целевым назначением – строительство, расположенный по адресу: <адрес>, за 70000 рублей, которые уплачены до подписания договора купли-продажи. В договоре купли-продажи указано, что земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности, согласно договору купли-продажи, никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит, свободен от каких-либо прав третьих лиц. Сделка недействительна вследствие ее несоответствия требованиям закона, заведомо противна основам правопорядка или нравственности, а также заключена под влиянием заблуждения, обмана, в частности указанный земельный участок не принадлежит ответчику на праве собственности, земельный участок фактически передан третьим лицам. Истцом по вышеуказанной сделке до подписания договора произведена оплата земельного участка. В ДД.ММ.ГГГГ истец намерен был начать строительство, однако выяснилось, что земельный участок, который он купил у ответчика, продан другим лицам. Далее при личной встрече ответчик просил его подождать, что истцу будет предоставлен другой земельный участок на территории того же Садового сообщества. Истец ждал в течение ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ годов, когда ему предоставят другой земельный участок, но ответчик свое обещание не сдержал и в ДД.ММ.ГГГГ года истец вынужден был обратиться к юристам за правовой помощью. Просит суд признать сделку, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 по договору купли-продажи земельного участка общей площадью 600 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, целевое назначение – строительство, находящийся по адресу: <адрес>, недействительной в силу его ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем взыскания с ответчика ФИО3 в пользу ФИО2 уплаченную сумму по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 70000 рублей.

Определением суда от 15.10.2025 по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Садовое некоммерческое товарищество «<наименование>».

В судебное заседание истец ФИО2, представитель истца ФИО1, ответчик ФИО3, представитель третьего лица – Садового некоммерческого товарищества «<наименование>» не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

При неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований ст. ст. 167 и 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Поскольку ответчик извещен о времени и месте рассмотрения дела, то суд определил рассмотреть дело в его отсутствие, в порядке заочного производства, в соответствии со ст. 233 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (п. 1 ст. 154 ГК РФ).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной) (п. 1 ст. 158 ГК РФ).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции на момент оспариваемой сделки от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ) (п. 73).

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и ФИО2, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок площадью 600 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, с целевым назначением – строительство, находящийся по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2 договора вышеуказанный отчуждаемый земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка.

При этом в указанном пункте договора дата договора купли-продажи земельного участка, указывающего на принадлежность земельного участка Продавцу, также серия, номер, дата выдачи и регистрирующего органа, выдавшего свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, не заполнены и не указаны.

Согласно п. 3 договора, Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанный отчуждаемый земельный участок никому другому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от каких-либо прав третьих лиц.

В силу п. 4 договора Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанным земельный участок за 70000 руб. Указанная стоимость отчуждаемого земельного участка установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит. Указанная сумма получена Продавцом до подписания настоящего договора.

При этом в договоре подписи Продавца ФИО3 отсутствует.

ФИО2 как владелец приобретенного земельного участка был принят в члены садоводческого некоммерческого товарищества «<наименование>» и производил оплату членских взносов.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 на имя начальник УМВД России по <адрес> подано заявление о привлечении ФИО3 к уголовной ответственности и проведении проверки добросовестности в отношении него.

Постановлением оперуполномоченного ОУР УМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, то есть за отсутствием состава преступления.

В соответствии со сведениями из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии сведения о правах ФИО3 на недвижимое имущество по указанному адресу в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснено в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В п. 3 указанного договора указано, что Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанный отчуждаемый земельный участок никому другому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от каких-либо прав третьих лиц.

Из содержания искового заявления следует, что указанный земельный участок не принадлежит ответчику на праве собственности, земельный участок фактически передан третьим лицам.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком земельный участок по оспариваемой сделке истцу не передан, истец обращался в правоохранительные органы с заявление о привлечении ответчика к уголовной ответственности, по результатам предварительной проверки которого вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и, принимая во внимание, что ответчиком доказательств опровергающих доводы истца в силу положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительной сделки по договору купли-продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки.

Разрешая требование истца в части применения последствий недействительности сделки, суд исходит из следующего.

В п. 4 договора указано, что Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанный земельный участок за 70000 руб. Указанная сумма получена Продавцом до подписания настоящего договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о применении последствий недействительности сделки, взыскав с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 70 000 руб., который истец оплатил ответчику за земельный участок.

Суд рассматривает дело на основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, исходя из заявленных требований и оснований.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления, истец оплатил государственную пошлину в размере 4000 руб., поэтому указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Кроме того, при подаче искового заявления подлежало уплате государственная пошлина в размере 7 000 руб. в связи с чем неуплаченная истцом государственная пошлина в размере 3000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о признании сделки по договору купли-продажи земельного участка недействительной и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительной сделку, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 по договору купли-продажи земельного участка <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, взыскав с ФИО3 (паспорт серии №) в пользу ФИО2 (паспорт серии №) денежные средства в размере 70 000 руб., также расходы по уплате государственной пошлине в размере 4 000 руб.

Взыскать с ФИО3 (паспорт серии №) в доход бюджета муниципального района «Тес-Хемский кожуун Республики Тыва» государственную пошлину в размере3000 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда через Тес-Хемский районный суд Республики Тыва.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 11 декабря 2025 года.

Председательствующий О.К. Сат